RFE-2025-259

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. mai 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
DNB Eiendom AS avd. Tønsberg

Saken gjelder:  
Budgivning. God meglerskikk.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 31. juli 2025 innga klageren et bud på to eiendommer, som begge var formidlet av innklagede meglerforetak for samme selger. I forkant hadde klageren fått beskjed fra megler om at det hadde kommet inn bud med akseptfrist samme dag kl. 14:15. Klokken 14:04 varslet klageren om at han ønsket å inngi bud, og la inn budet sitt kl. 14:12. Kort tid etter ringte megleren han for å informere om at tomtene var blitt solgt til en annen budgiver, og at klagerens bud ikke ble vurdert da det var inngitt for sent. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Klageren var interessert i to boliger om ble formidlet gjennommeglerforetaket, og innga bud på begge. Den 31. juli 2025 ble klageren kontakten av megleren, som kunne informere om at det hadde kommet inn et bud med akseptfrist kl. 14:15 samme dag. Klageren svarte at han skulle gjøre litt undersøkelser og komme tilbake med et bud. Klokken 14:04 sendte klageren en SMS til megler og varslet om at han ville legge inn et bud. Klageren innga budet sitt kl. 14:12 med forbehold om at samme bud på den andre eiendommen ble akseptert. Noen minutter senere ringte megleren og informerte han om at tomtene var solgt, og at klagerens bud ikke ble vurdert fordi det var kommet inn for sent.

Klageren viser til at han varslet om budet innen rimelig tid, og at det ble inngitt før akseptfristen på det andre budet gikk ut. Megleren har selv bekreftet at han fulgte med frem til kl. 14:14, følgelig må han ha registrert klagers varsel om bud. Likevel informerte megler selgeren om at det ikke kom inn noen bud før akseptfristen på det andre budet var utløpt. Det ble aldri åpnet opp for en reell budrunde mellom interessenter, til tross for åpenbart konkurransegrunnlag.

Det bemerkes at klageren har inngitt bud på eiendommene tidligere. Han innga bud 25. juli 2025, men fikk beskjed om å avvente til 28. eller 29. juli, da selgeren ønsket å avklare visse grunnundersøkelser. Dette til tross for at disse undersøkelsene gjaldt et annet område. Hvis dette faktisk hadde vært avgjørende, burde eiendommene aldri vært lagt ut for salg før dette var avklart. Prosessen fremstår som uheldig, og gir inntrykk av at dette ble gjort bevisst.

Klagerne har bedt meglerforetaket om innsyn i budjournal og det som er blitt loggført mellom megler, kjøper og selger, uten å motta noe.

Klageren stiller spørsmål ved meglerens profesjonalitet og objektivitet i forbindelse med håndteringen av prosessen.

Innklagede har i korte trekk anført:
Det første budet på tomten kom inn 25. juli fra en annen budgiver, og var på 1 850 000 kroner. Samme dag innga klageren et bud på 1 900 000 kroner. Det kom deretter spørsmål fra en annen interessent, som ikke hadde inngitt bud, om grunnforholdene på tomten og om det var foretatt grunnundersøkelser. Slike undersøkelser var ikke foretatt på tomten, men selgeren er også utbygger på et stort leilighetsprosjekt ca. 50 meter unna. Meglerforetakets kontaktperson hos selger fikk ikke tilfredsstillende svar da han tok kontakt med sine kollegaer 25. juli 2025. Han ønsket derfor å avvente ytterligere bud i tilfelle det var opplysninger knyttet til dette som burde vært informert om til interessenter til tomtene. Meglerforetakets kontaktperson fikk disse opplysningene 28. juli 2025, og det ble videreformidlet til begge budgiverne og andre interessenter samme dag.

I forbindelse med budrunder må selgerens aksept av bud formidles til budgiveren før akseptfristen er ute. Akseptfristen på det høyeste budet var satt til kl. 14:15 den 31. juli 2025. Varsel om klagerens bud ble registrert kl. 14:14. Megleren må håndtere bud i god tid før akseptfristen går ut, og megleren strakk seg til det ytterste som var mulig innenfor fristen. Klageren var kjent med at det er nødvendig å inngi bud i god tid før akseptfristen, og megleren kan derfor ikke lastes for situasjonen som oppsto.

Hva gjelder klagerens påstand om manglende innsyn, har meglerforetaket sendt klageren anonymisert budjournal to ganger.

Megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, og har ikke handlet erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren har uansett ikke dokumentert et økonomisk krav som står i adekvat årsakssammenheng med et eventuelt ansvarsgrunnlag.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om innklagede meglerforetak har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden 31. juli 2025, herunder ved ikke å videreformidle eller ta hensyn til klagerens bud som ble inngitt kort tid før utløpet av akseptfristen på et annet bud.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Det er på det rene at det forelå et bud fra en annen interessent med akseptfrist kl. 14:15 samme dag. Klageren ble orientert om dette, og opplyste kl. 14:04 at han ønsket å inngi bud. Budet ble formelt inngitt kl. 14:12. Kort tid etter ble klageren informert om at eiendommene var solgt, og at hans bud ikke ble vurdert.

Nemnda bemerker innledningsvis at det følger av eiendomsmeglingsloven at megleren har en plikt til å videreformidle bud som kommer inn før akseptfristen, så langt det er praktisk mulig. Samtidig er det et grunnleggende utgangspunkt at megleren må håndtere budprosessen slik at selger gis reell mulighet til å akseptere innen fristen, og at megleren ikke har plikt til å søke å utsette eller forsinke en forestående aksept for å avvente bud som inngis helt på tampen av fristen.

Nemnda legger til grunn at varsel om klagerens bud ble registrert kl. 14:14, altså ett minutt før akseptfristens for det andre budet utløp. Etter nemndas syn må megleren i en slik situasjon ha et nødvendig handlingsrom til å ferdigstille budprosessen, herunder å formidle aksept til eksisterende budgiver innen fristen. Nemnda viser til at det i praksis er forutsatt at bud må inngis i tilstrekkelig god tid før akseptfristens utløp for å kunne forventes behandlet og formidlet til selger.

Nemnda kan ikke se at det forhold at klageren varslet om bud kl. 14:04, endrer denne vurderingen. Det avgjørende er tidspunktet for når bindende bud faktisk ble inngitt. Varsel om at bud vil bli inngitt, gir ikke megleren plikt til å holde igjen eller stanse en pågående akseptprosess.

Når det gjelder klagerens anførsel om at det ikke ble åpnet for en reell budrunde, bemerker nemnda at det er selger som bestemmer om og på hvilke vilkår bud aksepteres. Megler har ikke adgang til å instruere selger til å avvente ytterligere bud, så lenge budprosessen for øvrig håndteres i samsvar med regelverket.

Klagerens anførsler knyttet til tidligere bud og utsettelse av prosessen i dagene før 31. juli 2025 kan etter nemndas syn ikke tillegges avgjørende vekt. Nemnda finner ikke holdepunkter for at dette har betydning for vurderingen av meglerens håndtering av budrunden den aktuelle dagen.

Når det gjelder påstanden om manglende innsyn i budjournal, legger nemnda til grunn innklagedes opplysning om at anonymisert budjournal er oversendt klageren. Nemnda kan etter dette ikke se at det foreligger brudd på meglers plikt til innsyn.

Nemnda finner samlet sett at megleren har håndtert budrunden innenfor det handlingsrommet som følger av god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Det foreligger ikke grunnlag for kritikk.

Klageren har for øvrig ikke dokumentert noe økonomisk tap som står i adekvat årsakssammenheng med den påståtte forsømmelsen. Vilkårene for erstatning er dermed uansett ikke oppfylt.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.