Klage nr:
132/09

Avgjort:
18.11.2009

Saken gjelder:
Meglers utlegg

Foretakets navn:
Terra Eiendomsmegling Nordvest AS Kristiansund
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 18. november 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne har benyttet innklagede i oppdrag ved forsøk på salg av en landbrukseiendom. Det er tvist om det er avtalt at klageren skal betale innklagedes utlegg for en annonse i avisen.

Klagerne anfører:

Klagerne ønsker ikke å betale for annonse til avisen på kr 8 569,02.

Klagerne ble aldri orientert om at de selv måtte betale for annonsen.

Klagerne hevder at innklagedes saksbehandler ikke var ferdig utdannet, og ved flere anledninger beklaget at han samtidig med salget også leste til eksamen. Klagerne hevder å ha gått glipp av de 2-3 første månedene pga. rot fra innklagedes side.

Klagerne anfører videre at innklagede ikke orienterte om at kommunen kunne avgjøre at salgssummen var for stor og at de i ettertid kanskje måtte betale tilbake deler av kjøpesummen.

Av brev til innklagede fremgår:

Da kontrakten ble skrevet, spurte klagerne om når de kunne komme i gang med visning. Klagerne skal ha fått til svar at dette kunne skje omtrent midten av april.

Klagerne hadde et veldig stort arbeid med å lese korrektur. Første gang var det 40 feil, og andre gang var det ni feil.

Av den første annonse som sto i en avis fremkom følgende: «Kommer for salg», og så var det et bilde av kjøkkenet. Det sto ingenting om at det var et småbruk som kom for salg. Eiendommen skulle komme i innklagedes selskapskjedes avis, men det fikk aldri klagerne.

Klagerne ba om tilstandsrapport, men dette fikk de ikke. Isteden kom det en takstmann som tok landbrukstakst og kom frem til en verdi på 1 700 000 kroner. Klagerne ga straks beskjed til innklagede om at den taksten ikke skulle ligge sammen med salgspapirene.

Klagerne hevder at det var umulig å få tak i takstmann på kort varsel, og de ble enige om å få det på et senere tidspunkt, dersom noen interesserte ville ha takst. Klagerne hevder at det var et stort minus for salget. Folk blir meget skeptiske når den mangler.

Etter flere purringer fikk klagerne første visning, som ble lovet i midten av april, den 4. mai. Fredag 25. april skulle det ha vært sendt salgsoppgaver. Den 5. mai var de enda ikke kommet. Klagerne fikk ikke den ferdige salgsoppgaven før visningen.

Klagerne ba om at annonsen ble satt inn i avisen og da klagerne spurte på sms 25. april når den kom, hørte klagerne ingenting. Den 30. april sendte klagerne en ny melding og fikk svar at den kommer 3. mai. Det mener klagerne er alt for sent. Dessuten fikk ikke klagerne beskjed om at denne måtte de betale selv.

Klagerne hevder at de har mistet 2-3 måneder på grunn av dårlig oppfølging, og at de muligens har mistet et salg.

Klagerne hevder også at interessenter flere ganger har ringt innklagede for å få anledning til å komme på visning. Innklagede har da ikke hatt klagernes navn eller telefonnumre for hånden og skal ha gitt beskjed om at det sikkert er greit å dra dit. Klagerne hevder at de ikke kan si nei, uansett om det passer eller ikke.

Etter klagernes mening er det verste at en av de uanmeldte visste at de hadde fått en takst på eiendommen på
1 700 000 kroner. Klagerne hadde aldri sett den, og fikk sjokk. Klageren spør hvilken bank som vil gi lån på
2 500 000 kroner, når taksten er 1 700 000 kroner. Dette mener klagerne er en veldig grov feil.

På bakgrunn av disse problemene ber klagerne om at de får en kreditnota på minimum avisannonsen.

Innklagede anfører:

Innklagede gjør oppmerksom på at klagen er omfattende med mange påstander og et generelt dårlig inntrykk av prosessen sett fra klagernes side. Innklagede velger derfor bare å kommentere en del av brevet, som innklagede mener er de mest sentrale punktene.

Innklagede anfører at det ut fra markedspakken klagerne valgte, ikke fulgte annonse i avisen. I oppdragsskjemaet står det: «Eventuelle øvrige utlegg faktureres fortløpende». Dette ble i tillegg oppdragsgiver muntlig orientert om.

At det ble avholdt landbrukstakst og ikke boligsalgsrapport skyldes at samme takstmann ikke utfører begge deler. Innklagede valgte derfor i samråd med klagerne å avholde landbrukstakst da markedet helt klart etterspør det på denne typen oppdrag. Som klagerne selv sier, var det enighet om at dersom noen etterspurte en boligsalgsrapport, så fikk de sammen vurdere dette der og da. Innklagede har ikke registrert at noen avsto fra bud på grunn av manglende boligsalgsrapport.

Da taksten bare ble satt til 1 700 000 kroner, ble det valgt ikke å bruke den i salgssammenheng. Grunnen var at klagerne ønsket en prisantydning opp mot 2 500 000 kroner. Med unntak fra et enkeltilfelle ble taksten aldri overlevert potensielle kjøpere. Ved en feil ble taksten likevel utlevert til en interessent som hadde den med på visning. Denne interessenten var uansett uaktuell og ville ikke by på eiendommen. I ettertid har innklagede grunnet denne feilen betalt denne taksten på 5 227,50 kroner.

En tid etter at eiendommen ble lagt ut ga innklagde beskjed til klagerne om at manglende interesse og tilbakemeldinger fra markedet tydet op at prisantydningen var for høy og at den derfor burde settes ned, noe klagerne ikke var enig i. Etter innklagedes mening er dette grunnen til at eiendommen aldri ble solgt. Reell pris for denne eiendommen ligger etter innklagedes mening i området rundt 2 000 000 kroner.

Innklagede mener det er merkelig at klagerne hevder ikke å ha vært klar over at eiendommen må konsesjonsbehandles og atmyndighetene kan påvirke salgspris ettersom det samme lovverket gjaldt den gangen klagerne selv kjøpte eiendommen. Videre står det i prospektet at eiendommen krever konsesjonsbehandling. Innklagede mener at han uansett i slike saker tar forbehold på vegne av kjøper og selger om at konsesjon på avtalt pris blir innvilget. Klagerne hadde derfor ingen risiko omkring dette.

Etter innklagedes mening opplever han beklageligvis fra tid til annen å bli kritisert for mange ting i prosessen når eiendommer ikke blir solgt, både berettiget og uberettiget. Innklagede anfører at det ikke alltid er at selgers ønsker samsvarer med de krav en megleren er pålagt i forbindelse med et salgsoppdrag. I denne konkrete saken ville nok eiendommen vært solgt dersom prisforventningen hadde vært mer i samsvar med det markedet var villig til å betale for eiendommen.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne hevder at det er feil at de ble enige om å avholde landbrukstakst. Klagerne ba om tilstandsrapport, og innklagede ble like overasket som dem selv da klagerne ringte og fortalte at takstmann tok landbrukstakst.

Klagerne anfører videre at innklagede selv hadde sagt at «denne eiendommen er jo verdt mer enn 2,5 millioner», men var enig i at de heller skulle se om den ble budt opp i pris.

Klagerne anfører videre at når det gjelder konsesjonsplikt, var de innforstått med at det gjelder boplikt, men at klagerne ikke har hørt om at prisen måtte godkjennes da de kjøpte gården. Klagerne fastholder at innklagede hadde en plikt til å underrette selgerne av gård om at prisen må godkjennes av kommunen. Dette mener klagerne at selgerne må få vite i god tid før eventuelle bud, og helst ved fastsetting av pris.

Det stemmer ikke at klagerne ble muntlig orientert om at de selv måtte dekke annonsen i adresseavisen. Klagerne gjør også oppmerksom på at de ikke har fått vedlegg til oppdragsavtale med lov om eiendomsmegling av juni 2007.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglerens krav på dekning av utlegg m.m.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Ieiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 5 står det:

(1) Oppdragsavtalen skal være skriftlig og minst inneholde følgende opplysninger: … 5.hva som er avtalt om oppdragstakerens rett til å kreve dekning av utlegg herunder et overslag over størrelsen på utleggene,

Videre gir eiendomsmeglingsloven § 7-5 hjemmel for at utlegg spesifisert i oppdragsavtalen kan kreves av megler.

Det følger lovens forarbeider (Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) s. 187) at andre utlegg bare kan kreves etter alminnelige avtalerettslige prinsipper. Om det skal være inngått tilleggsavtale utover oppdragsavtalen kreves særskilte holdepunkter.

Videre står det i NOU 2006:1 Eiendomsmegling s. 109 spesielt om utlegg for annonsering:

Et særlig problem utgjør utgifter til annonsering, som det kan være vanskelig å angi omfanget av når oppdragsavtalen inngås. Pådrar eiendomsmegleren oppdragsgiver utgifter til annonsering utover det som fremgår uttrykkelig av oppdragsavtalen, må eiendomsmegleren etter utvalgets oppfatning kunne dokumentere at avtale om annonsering er inngått. Har eiendomsmegleren gitt oppdragsgiveren skriftlig bekreftelse på at avtale om annonsering er inngått i tråd med tilleggsavtale med oppdragsgiveren og oppdragsgiveren ikke straks deretter har gitt melding til eiendomsmegleren dersom han eller hun mener at annonsene ikke skulle vært bestilt, er det en formodning for at avtale om annonsering er inngått.

Hensynet til at ikke-profesjonelle oppdragsgivere skal kunne forutberegne sine kostnader ut fra opplysningene i oppdragsavtalen, er tungtveiende.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det foreligger noe som tilsier at innklagede kan unnlate å spesifisere ytterlige utlegg i en skriftlig tilleggsavtale for dermed å gjøre det klart hvem som skal dekke utlegget på kr 8 569,02.

Øvrige påstander er ikke dokumentert, og saken avvises for så vidt gjelder disse.

Konklusjon:

Klageren gis medhold for så vidt gjelder manglende spesifisering av utlegg og slipper å betale annonsen på
kr 8 569,02.

For øvrig avvises klagen.