RFE-2025-269
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11, mai 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager:
v/Adv. Elisabeth Bjørkhaug
Advokatfirmaet SGB AS
Innklaget:
Park Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Park)
v/Adv. Rønnaug Ringstad
Advokatfirmaet Ringstad AS
Saken gjelder:
Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav på erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak sommeren 2024. Etter overtakelsen avdekket klageren omfattende fuktproblemer i boligens underetasje, samt avvik mellom godkjente byggesakspapirer og de faktiske forhold, blant annet knyttet til vinduer og bruksendring av underetasjen. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6‑7, og om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever 4 413 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Etter overtakelsen oppdaget klageren omfattende fuktproblemer i underetasjen samt en rekke ulovligheter, herunder avvik mellom godkjente tegninger og faktisk utførelse. Megleren ga konkrete og beroligende opplysninger om at drenering rundt boligen fungerte og at kjelleren var ganske tørr. Dette ble også bekreftet i etterfølgende dialog.
Dette var opplysninger som megler ikke hadde grunnlag for å gi, og som senere viste seg å være fullstendig feil. Megler var i tillegg kjent med fuktrapport, innhentet av en annen interessent som påpekte fuktproblemer i kjelleren, men unnlot å opplyse om denne i forbindelse med salget til klageren.
Klageren innhentet sakkyndig rapport fra takstingeniør 10. juli 2025. Rapporten dokumenterer at boligens drenering og fuktsikring har sviktet, og at dette har ført til et omfattende fuktproblem i hele seksjonens underetasje. Underetasjen utgjør en stor del av det samlede salgsobjektet. Det er videre behov for omfattende innvendige sanerings-, rive- og gjenoppbyggingstiltak.
Tilstandsrapporten som lå ved salgsdokumentene beskriver overhodet ikke problemene med drenering i boligens hoveddel, men innehar kun en kort anmerkning om noe fukt i boligens hybel, som ikke kan knyttes til den problematikken som nå er påvist.
Den uriktige informasjon om boligens drenering samt meglerens kunnskap om den tidligere befaringsrapporten, som ikke ble lagt fram, utgjør et klart mislighold av meglers omsorgs- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Klageren krever erstatning tilsvarende utbedringskostnadene for dreneringssvikt og innvendige fuktskader. Utbedringskostnadene utgjør om lag 4 300 000 kroner.
Som et absolutt minimum burde megler ha fremlagt rapporten for takstmannen. At megler har fått opplysninger, og en konkret rapport fra et firma som har undersøkt boligen og funnet avvik, samt valgt å ikke gjøre noe med denne rapporten, er i seg selv et brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megler har en plikt til å sette seg inn i all relevant informasjon, og en slik rapport vil falle inn i kjernen av eiendomsmeglingslovens § 6-7.
Det vises til RFE 2007-100 hvor megler lot være å fremlegge en rapport fra en takstmann de valgte å ikke gå videre med. Selv om de hadde en ny tilstandsrapport fra en annen takstmann, hadde megler opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke videreformidle opplysningene i taksten som påpekte feil og mangler ved eiendommen. Tilsvarende vår sak har megler latt være å formidle opplysningene om fuktproblematikk som fremkom av en konkret rapport.
Klager har vært i kontakt med en annen interessent for leiligheten, som har uttalt at megler også sa til de at dreneringen var god og at kjeller var tørr. Dette har blitt dokumentert ved SMS sendt fra megler til interessenten. Formuleringen er i tråd med klagers påstander om at megler gav positive opplysninger om drenering ved salget. Denne skriftlige formuleringen viser meglers innstilling til fuktspørsmål i kjeller, og det må legges til grunn at han hadde med seg denne innstillingen gjennom hele salgsprosessen. Det har formodningene mot seg at han da skal ha opplyst fullstendig motsatt til klagerne, spesielt sett i lys av at disse faktisk kjøpte boligen. Klager minner om at det er sannsynlighetsovervekt som er bevisbyrdekravet for å sannsynliggjøre et gitt faktum, og dersom det er mer enn 50% sannsynlig skal dette legges til grunn, noe som er tilfelle her.
Ved salgsforsøket i 2022 var samme ansvarlig megler engasjert. Boligen ble lagt ut med en prisantydning på 13 millioner kroner, dernest justert til 11.9 millioner kroner, for så å bli trukket fra markedet. I 2022 ble følgende risikoopplysninger inntatt i salgsoppgaven under punktet: Informasjon om boligen
«Takstmann har satt tilstandsgrad 3 da det ble registrert høye fuktverdier med piggelektroder bak lister i gang og i innervegg. Dette sammen med blærer i malingsfilm og fukt i vegger er indikasjoner på mulig skjult fuktskade.»
Videre sto det følgende om rom under terreng i tilstandsrapporten:
«Det ble registrert høye fuktverdier med piggelektroder bak lister i gang og i innervegg. Dette sammen med blærer i malingsfilm og fukt i vegger er indikasjoner på mulig skjult fuktskade. Tiltak: Det må gjøres nærmere undersøkelser og utarbeides en plan for hvordan fuktproblematikken i kjeller kan løses.»
Også i egenerklæringsskjemaet hadde selger krysset av for ja på spørsmål om problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje. Det samlede opplysningsbildet for fukt og drenering i underetasje som megler var ansvarlig for to år tidligere, ga uttrykkelige opplysninger om et stort fuktproblem i kjelleren.
Mellom disse to salgene ble det utført overflateoppussing, men det ble ikke gjort noe med boligens fuktsikring. Det er ingenting som tilsier at årsaken til fuktproblematikken er rettet opp i, men det var vanskeligere for neste takstmann å inspisere kjeller ettersom de fleste veggene var blitt kledd igjen. Når boligen ble lagt ut for salg igjen i 2024 skrev megler ingenting om disse høye fuktverdiene, TG 3 og skjulte fuktskader. Heller ikke når dreneringen knapt nevnes i tilstandsrapport, følger megler dette opp. Han gjør heller ingen grep når han blir konfrontert med en ny rapport fra 2024 som beskriver risiko for fukt. Tvert imot gir han konkrete opplysninger om at kjeller er tørr og drenering er god.
Dersom klager hadde blitt korrekt opplyst om tilstanden på boligen ville ikke boligen avveket fra de objektive forventningene. Boligen ville i så fall ha blitt solgt til en langt lavere pris, der påregnelige utbedringskostnader ville vært hensyntatt ved budgivningen. Klager ville mest sannsynlig ikke ha inngitt noe bud overhode. Dette stemmer overens med hvordan markedet responderte på boligen i 2022, da den ble solgt med mer korrekte opplysninger om fuktproblematikken, og ikke ble solgt i det hele tatt.
Videre er det konstatert avvik mellom godkjente byggesakspapirer for bruksendringen i 2024 og de faktiske forhold. Megler har hatt tilgang til ferdigattesten, og har i tillegg vært kjent med at tilstandsrapporten opplyser om at rømningsvinduer avviker fra dagens standarder.
Krav til vinduer i hvert rom er ikke er innfridd, og i tillegg er vinduene mindre enn minstekravet i TEK17. Ut fra de fysiske forhold og det som enkelt kan leses ut fra vedleggene til salgsoppgaven, skulle megler ha fremhevet klart og tydelig i salgsprospektet at underetasjen ikke var bygget i tråd med søknad og tillatelse, og at det er avvik mellom godkjent tilstand og faktisk utførelse. Dette er forhold som megler, som profesjonell part, forventes å kjenne til og avdekke ved en visuell befaring. Krav til vindusstørrelse må forventes å være kjente krav for eiendomsmeglere.
I dette tilfellet var de byggetekniske forhold i tillegg nevnt i tilstandsrapporten, men uten at megler sørget for å formidle informasjonen klart og tydelig i selve salgsprospektet. Som et minimum må man kunne forvente at det i lys av eiendomsmeglers undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 klart og tydelig ble fremhevet at underetasjen ikke var lovlig å benytte slik den framsto. Videre at det ble gjort oppmerksomt på den usikkerhet og potensielle risiko som fulgte av at eiendommens underetasje ikke framsto i overensstemmelse med tegninger og søknader.
Megler har en selvstendig undersøkelses- og opplysningsplikt som gjelder uavhengig av takstmann. Det må forventes av eiendomsmegleren at han gjennomgår all dokumentasjon og trekker ut informasjonen som har betydning. Meglers plikt til å opplyse og undersøke avvik knyttet til ulovligheter, noe som er særlig hjemlet i eiendomsmeglingsloven § 6-7 og det forventes at en megler kan og har satt seg inn i disse reglene. Megleren har verken forklart eller opplyst tilstrekkelig om mangler knyttet til for små vinduer og konsekvensen av dette.
Igjen vises det til at megler var ansvarlig for salget i 2022. Man kan se på bildene fra salgsprosessen i 2022 og i 2024 at vinduene har akkurat den samme størrelse. Ved salget i 2022 beskrev megler disse vinduene som å ikke tilfredsstille verken krav til rømningsveier eller dagslys for å kunne betegnes som rom til varig opphold. Når kommunen har gitt godkjenning for endring til varig opphold med tilsvarende krav til rømningsveier, og vinduene fremdeles er små bod vinduer, må det kunne forventes at megler reflekterer rundt dette og poengterer det ved salget. Slike vinduer er svært vanlige å se i underetasjer og disse ikke er store nok til å innfri krav til lys og rømningsveier. Dette er noe som bør ligge i kjernen av hva en megler skal vite og opplyse om, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
I tillegg la megler verken ved eller opplyste om viktige offentlige tegninger og dokumentasjon i forbindelse med bruksendringen i 2024. Her fremgår det at kjellervinduene ikke bare avviker fra dagens standard, som opplyst i salgsoppgaven, men også fra PBE`s godkjente løsninger for bruksendring av kjeller. Megler opplyste heller ikke om PBE`s ulovlighetssak. Denne saken er aktiv og dokumenterer at selger og megler hadde kunnskap om ulovlige forhold i kjelleretasjen.
Salget i 2022 var ikke et ordinært salg, men var en salgsprosess som havnet på forsidene av landets aviser, nettopp fordi megler ikke ivaretok sin opplysningsplikt ved salget. Kritikken førte til at annonsen ble endret og meglerforetaket innrømmet at annonsen burde ha vært tydeligere. Dette er helt konkret de samme forhold som klager har fått feilaktige opplysninger om ved salget i 2024. Når boligen skal selges to år senere, er det en forventning om at megler har lært av sine tidligere feil, selv ved bytte av foretak, slik at disse feilene ikke skjer igjen.
Meglers opplysningsplikt er ikke overholdt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Kjøper krever erstatning tilsvarende utbedringskostnadene på 113 000 kroner. Med bakgrunn i de ovennevnte punktene krever kjøper erstatning fra meglerforetaket og meglers ansvarsforsikringsselskap med i alt 4 413 000 kroner. Det kreves videre forsinkelsesrenter fra 11. august 2025.
Når det gjelder utbedringsmetode har klageren fremlagt pristilbud som innebærer ny drenering lagt som en intern drenering ca. 20 m tvers gjennom hybelen. Denne metoden reduserer utbedringskostnaden med nærmere 1 million kroner. Dette viser også hvor viktige opplysningene om fuktsikring var, da det for bygg som dette, eldre bygårder midt i sentrum, er forbundet med svært høye kostnader.
Det fremgår av FINN.no annonsen megleren ved salget i 2022 var sammen med ansvarlige megler for salget i 2024. Megleren var også ansvarlig megler ved overtagelse 01. november 2024 og den eneste megleren som møtte opp den dagen. Meglers interne forhold vedr. arbeidsgiver eller om han ble bedt om å «bidra» kan ikke vektlegges, all den tid han utad og for klageren fremstod som medansvarlig megler for oppdraget. Dette heftes det profesjonsansvar for.
Innklagede har i hovedsak anført:
Det er ikke korrekt, og det tilbakevises på det sterkeste, at klagerne mottok «konkrete og beroligende opplysninger om en fungerende drenering rundt boligen fra megler». Klagers påstand fremstår som svært spesiell sett i lys av at salgsdokumentasjonen klager har bekreftet å være kjent med før kjøpet, har klar informasjon som sier det motsatte av hva man påstår megler skal ha sagt. Klagers erstatningskrav knyttet til denne del av saken er på 4 300 000 kroner.
Det vises for dette til brev av 18. august og 17. september d.å. som er fremlagt som bilag til klagen. I sistnevnte brev er det redegjort helt konkret for meglers kontakt og dialog med klager. Klager synes videre å basere sitt krav mot meglerforetaket på at innholdet i tilstandsrapporten, som ligger til grunn for eiendomshandelen, var mangelfull. Dette er forhold som eventuelt må tas opp med selger og/eller oppdragsansvarlig for tilstandsrapporten. Det er ikke grunnlag for å identifisere megler med takstmannen.
Når det gjelder klagers erstatningskrav på 113 000 kroner for påstått lovlighetsmangel, er det i salgsoppgaven skrevet som følger om eiendommens offentligrettslig status:
«Følgende fremgår hva gjelder eiendommens offentligrettslig status: Ferdigattest eller midl. brukstillatelse Det foreligger et ekspedisjonsdokument på våningshuset attestert 04.11.1896. Dokumentet er å anse som datidens ferdigattest av [kommunens navn] kommune. Videre foreligger det et ekspedisjonsdokument på innredning av vannklosetter attestert 30.03.1931 og en ferdigattest på innvendige forandringsarbeider i kjeller og 1. etasje datert 08.03.1974. Den aktuelle leiligheten for salg ble bruksendret fra butikk til bolig over to plan med ferdigattest 27.05.1998. Kjelleretasjen var da en tilleggsdel, og således ikke godkjent for varig opphold. Kjelleretasjen er nå bruksendret til hoveddel, med ferdigattest datert 04.06.2024. Tilhørende tegninger viser etasjen som den fremstår i dag, og med stue/soverom innerst. I vedlagt tilstandsrapport presiseres at vindusmålene avviker fra dagens standarder og at det er et avvik i høyden på vindu i soverom iht. rømning, men at Plan- og bygningsetaten i sin godkjenning blant annet skriver at rømning, dagslys og takhøyde synes å være tilfredsstillende.»
Klager baserer sitt erstatningskrav, hva gjelder fuktinnsig i kjeller pålydende 4 300 000 kroner, på påståtte muntlige utsagn fra megler. Megler har bestridt å ha gitt slike opplysninger som klager påstår. På dette punkt står ord mot ord, og nemnda kan følgelig ikke ta standpunkt til denne del av saken.
Meglerforetaket har, som det fremgår av korrespondansen med klagers advokat, også innsigelser knyttet til tapsberegningen som er gjort, og som er basert på at klager mener å ha krav på at eiendommen seksjonen ligger i og tilstøtende eiendom skal oppgraderes med ny drenering/full renovering av kjellerareal. Dette er imidlertid forhold man må komme tilbake til ved en eventuell videre saksgang for de alminnelige domstoler, jf. at nemndas mandat ikke omfatter forannevnte bevisspørsmål.
Når det gjelder de øvrige forhold klager har påberopt som grunnlag for erstatningskrav, vises til at meglerne har forholdt seg til opplysningene som ble innhentet i henhold til eiendomsmeglingsloven, til de opplysninger selger har gitt om eiendommen i egenerklæringsskjemaet og til bygningssakyndiges vurderinger i tilstandsrapporten.
Rapporten som det vises til fra klagers side ble rekvirert på initiativ fra en tidligere interessent som forsøkte å få kjøpt eiendommen til sterkt redusert pris. Slike rapporter er materiale en eiendomsmegler ikke kan eller skal videreformidle til andre interessenter. En eiendomsmegler må forholde seg til vurderingene av eiendommen som foreligger fra bygningssakkyndig i tilstandsrapporten for eiendommen, der det også var opplyst om risiko for fukt med videre, og til selgersidens opplysninger.
Selger ikke har ikke tegnet boligselgerforsikring for salgsoppdraget. Klager har, etter det opplyste, fremmet erstatningskrav og søksmålsvarsel mot samtlige aktører i eiendomshandelen; selger, takstmann og meglerforetaket.
Det er ikke rettslig grunnlag for å hevde at en eiendomsmegler som mottar en rapport som er innhentet av en interessent som har inngitt lave bud på eiendommen, har en selvstendig plikt til å utføre undersøkelser rundt det som eventuelt fremkommer av informasjon i den aktuelle rapporten. Nemndspraksis det er vist til gjelder rapporter som er innhentet i regi av selger i anledning det aktuelle salgsoppdraget, og er på den bakgrunn en lite treffende kildehenvisning.
Klager presenterer rapporten som om den er fullstendig og uavhengig tilstandsrapport utført av bygningssakkyndig, mens det i realiteten dreier seg om et pristilbud. Det fremstår som klart at dette ikke kan anses som en tilstandsrapport fra uavhengig takstmann. Rapporten inneholder heller ikke informasjon som fremstår i motstrid med, eller som er særskilt negativ sett opp mot den tilstandsrapporten som ble innhentet for salgsoppdraget fra uavhengig takstmann i regi av selger.
SMS-en klager viser til er helt korrekt sendt en annen interessent. Informasjonen som er videreformidlet er hentet direkte fra selgers tilbakemelding til megler. Det vises for dette til SMS mellom megler og selger ved hennes far datert 8. juli 2024. Klagers henvisning til bevisbyrderegelen, og herunder at SMS-en sannsynliggjør klagers påstander om hva megler har sagt om drenering med videre, fremstår på denne bakgrunn som noe spesiell.
De påfølgende anførsler knyttet til «meglers innstilling til fuktspørsmål i kjeller» og at det «må legges til grunn at han hadde med seg denne innstillingen gjennom hele salgsprosessen», fremstår som ren spekulasjon i et faktum klager tydeligvis ikke har oversikt over.
Salgsoppdraget i 2022 ble utført av et annet meglerforetak og en annen megler. Vedkommende er ikke ansvarlig megler på salgsoppdraget som påklages, men bistod ansvarlig megler ved visning av eiendommen. Meglerforetaket som er innklaget i nærværende sak hadde således ingenting med salgsoppdraget i 2022 å gjøre. Det er heller ikke vanlig kutyme eller bransjepraksis å vurdere eller gå inn på innhold i tidligere salgsoppgaver. Meglerforetakene skal forholde seg til status for eiendommen og opplysninger som innhentes om denne på tidspunkt for eget salgsoppdrag.
Det er på denne bakgrunn vanskelig å forstå hva det er klager mener ansvarlig megler for det påklagde oppdraget skulle gjort med en salgsoppgave fra 2022, fra et annet meglerforetak. Begge meglerne som har hatt kontakt med klager opplyser at de gjennom salgsprosessen overfor klager ikke har gitt opplysninger, verken muntlig eller skriftlig, som tilsier noe annet enn det som i klartekst fremgår av salgsmateriellet som foreligger for eiendommen og som utgjør salgsoppgave med tilstandsrapport og selgers egenerklæring.
Nemnda verken kan eller skal ta stilling til et faktum der ord står mot ord, slik klager synes å legge opp til. Klager har vist til en sak i kommunen som skal være gjenopptatt. Det fremgår imidlertid ikke noe konkret i saken det er henvist til som tyder på at meglers kunnskap og de opplysninger som forelå om underetasjens offentligrettslige status, og som ble gjengitt i salgsoppgaven, ikke var korrekte på tidspunkt for det påklagde salgsoppdraget.
Dersom man ser på saken om bruksendring, foreligger ferdigattest for bruksendringen datert 4. juni 2024. Ferdigattest ble gitt etter anmodning om tilleggsopplysninger fra etaten som ansvarlig søker svarte ut i brev av 15. februar 2023. Dette omhandlet blant annet vinduer. Fra brevet hitsettes:
«Vedlagt følger tegning av fasade med påførte mål av vinduer. Det understrekes at det ikke søkes om fasadeendring og at eksisterende godkjente vinduer videreføres i tiltaket. Som det fremkommer av fasade tegning så er åpning på vinduenes flate på 600 x 900 mm. Ansvarlig søker viser til at tiltaket omhandler en bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor en boenhet og bruksendringen gjelder rom som har tak direkte mot hoveddel i boenheten. Boligen ble oppført og omsøkt før 1. juli 2011 og bruksendringen skal dermed behandles iht unntaksbestemmelser iht TEK 17 § 1-2 åttende ledd. Kravet til utsyn utgår dermed for bruksendringen av rommen i underetasjen. For bruksendring som omfattes av vilkårene i § 1-2 åttende ledd, kan kravet til dagslys oppfylles ved at hvert rom har minst ett vindu mot det fri. Vinduet må ha høyde minimum 0,60 m og bredde minimum 0,50 m. Summen av høyde og bredde må være minimum 1,50 m. Dette tilfredsstilles i tiltaket.»
Når kommunen har gitt tillatelse til bruksendring og skriftlig har godkjent de aktuelle vinduene, fremstår det som uklart hvilke risikoopplysninger klager mener megler skulle tatt inn i salgsoppgaven.
Klagers ulike nye anførsler og påstander endrer ikke det grunnleggende faktiske og rettslige utgangspunktet om at partene er uenige om påståtte muntlige utsagn fra megler som bisto under en visning. Det som foreligger av skriftlig materiale, viser at klager har fått tydelige risikoopplysninger knyttet til fukt i underetasjen. Videre er man uenig i meglers håndtering av et pristilbud en tidligere interessent har innhentet, og det er anført at megler burde trukket inn salgsoppgave og salgsmateriell fra et annet salgsoppdrag i et annet meglerforetak som ble utført i 2022. Det er også uenighet om hvorvidt megler, der ferdigattest er gitt i samsvar med eksisterende situasjon, har en undersøkelses- eller opplysningsplikt knyttet til det som påstås å være «ulovlige» vinduer.
En vurdering av den type bevisførsel og påstander som klager fremmer i saken, må for en betryggende bedømmelse, skje basert på grunnlag av umiddelbar og muntlig bevisførsel. Klagen er slik sett ikke egnet for å undergis skriftlig behandling for nemnda, og bør avvises.
Megler har gjennom den informasjon som er gitt i salgsoppgaven oppfylt sine plikter for så vidt gjelder å opplyse om korrekt gjeldende offentligrettslig status, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 8. Megler har basert seg på tilgjengelig dokumentasjon som forelå da salgsoppdraget ble utført. Det forelå for megler ikke noen synlig potensiell risiko ved gjennomgang og vurdering av den dokumentasjonen som da forelå.
Klagers påstand om at eiendommen er beheftet med lovlighetsmangler, er utelukkende basert på en reklamasjonsrapport innhentet av klager selv. Det er ikke påpekt andre eller nye objektive faktiske forhold som tilsier at ferdigattesten er basert på uriktige opplysninger. Under enhver omstendighet vil et slikt forhold være et bygningsteknisk anliggende som megler, med den klare dokumentasjonen som forelå, ikke kan klandres for eventuelt å ikke ha fanget opp.
Meglerforetaket har ikke bestridt at pristilbudet ble sendt til dem. På dette punkt er man uenig om hvorvidt innklagde meglerforetak i et salgsoppdrag skal hensynta et kommersielt basert pristilbud fra en aktør uten noen rolle i salgsoppdraget, innhentet av en budgiver som hadde inngitt et lavt bud. Det er vanskelig å se at megler kan kritiseres for sin vurdering av at pristilbudet, ut fra sin tilblivelse og sin art ikke var noe han kunne hensynta. Meglerforetaket må forholde seg til den nøytrale og kvalitetssikrede tilstandsrapporten selger hadde innhentet fra uavhengig takstmann i anledning salgsoppdraget, og som også inneholdt klare risikoopplysninger knyttet til fukt.
Megleren som hadde salgsoppdrag på eiendommen i 2022, jobbet da i et annet meglerforetak. Oppdraget ble trukket og selger inngav deretter søknad om bruksendring av underetasjen, og det ble utført diverse oppgraderinger og arbeider på eiendommen. Det er korrekt at salgsforsøket på eiendommen ble mye omtalt i pressen, uten at det gjorde salgsoppdraget til noe som ikke var «et ordinært salg». Ansvarlige megler på salgsoppdraget som ble igangsatt i 2024 og som er påklaget i nærværende sak, er ansatt hos innklagede meglerforetak. Eiendommen hadde da fått ferdigattest for bruksendring av underetasje, og selger hadde, som det fremgår av salgsoppgave og tilstandsrapport i 2024, utført oppgraderinger og utbedringer i eiendommen. Megleren fra salget i 2022 ble bedt om å bidra under visning av eiendommen etter forespørsel til ansvarlig megler fra selgers far. Megleren var på dette tidspunktet ansatt i en annen avdeling til meglerforetaket.
Det bestrides at megleren fra salget i 2022 har hatt en rolle som ansvarlig megler for salgsoppdraget. Han ble lagt inn som en kontaktperson i annonsering i forbindelse med visninger, men har aldri arbeidet med tilrettelegging av salget eller hatt tilgang til oppdraget i meglersystemet. Dette faktum endres ikke av annonseteksten klager viser til, men har den betydning at meglerens tidligere befatning med eiendommen, ikke er relevant for vurderingen av oppdragsutførelsen opp mot profesjonsansvaret.
Innklagde vil på bakgrunn av ovennevnte påstå klagen avvist for så vidt gjelder påstandene der ord står mot ord mellom sakens parter. For øvrig påstås at klagen ikke kan føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder spørsmål om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6‑7, herunder kravet til god meglerskikk i § 6‑3, samt om dette gir grunnlag for erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Påståtte opplysninger om drenering og fukt
Klageren har gjort gjeldende at megleren ga konkrete og beroligende opplysninger om at dreneringen fungerte og at kjelleren var tørr. Innklagede har bestridt dette og anført at det ikke ble gitt slike opplysninger, samt vist til at salgsdokumentasjonen inneholdt risikoopplysninger om fukt.
Nemnda konstaterer at partene har motstridende forklaringer om hvilke muntlige opplysninger som eventuelt ble gitt. Det foreligger ikke skriftlig dokumentasjon som direkte underbygger klagerens fremstilling. Den fremlagte SMS-en til en annen interessent kan etter nemndas syn ikke alene sannsynliggjøre hva som ble sagt til klageren. Det bemerkes likevel at denne fremstår påfallende i lys av hva som fremgikk om fuktproblematikk og mulig mangelfull drenering som årsak til dette i salgsoppgaven. Den er likevel i begrenset grad egnet til å belyse hvordan megler har ordlagt seg overfor klageren.
Nemnda finner etter dette at klageren ikke har sannsynliggjort at megleren ga uriktige eller villedende opplysninger om drenering og fukt. Nemnda tilføyer for ordens skyld at den oppfatter, ut fra vedtektene, at en eventuell utvendig drenering vil være et vedlikehold som sameiet har ansvaret for. I så fall vil klager kun betale sin andel iht. eierbrøken.
Rapport innhentet av tidligere interessent
Klageren har videre anført at megleren var kjent med en rapport innhentet av en tidligere interessent som påpekte fuktproblemer, og at megleren hadde plikt til å videreformidle eller følge opp denne informasjonen. Meglerforetaket har forklart at dokumentet ikke var en uavhengig tilstandsrapport, men et pristilbud eller en interessentinitiert vurdering, og at det ikke inneholdt opplysninger som stod i motstrid til den innhentede tilstandsrapporten.
Nemnda bemerker at meglers opplysningsplikt knytter seg til relevante og pålitelige opplysninger om eiendommen. Den aktuelle rapporten hadde ikke karakter av en uavhengig sakkyndig vurdering, og den inneholdt ikke vesentlig ny informasjon som ga megleren foranledning til ytterligere undersøkelser eller særskilte opplysninger. Nemnda kan derfor ikke se at det er sannsynliggjort at megleren har forsømt sin undersøkelses- eller opplysningsplikt på dette punkt.
Opplysninger om lovlighetsforhold
Klageren har også anført at megleren ikke ga tilstrekkelig tydelige opplysninger om avvik mellom godkjente tegninger og faktisk utførelse, herunder knyttet til vindusstørrelser, rømningsforhold og bruksendring av underetasjen.
Nemnda legger til grunn at salgsoppgaven redegjorde for eiendommens offentligrettslige status, at det forelå ferdigattest for bruksendring av underetasjen i 2024, og at tilstandsrapporten omtalte avvik fra dagens standarder. Når kommunen har gitt ferdigattest etter behandling av bruksendringen, og dette er formidlet i salgsdokumentasjonen, kan nemnda ikke se at klageren har sannsynliggjort at megleren hadde grunnlag for å gi ytterligere eller klarere advarsler enn det som faktisk ble gjort.
Nemnda finner etter dette ikke sannsynliggjort at megleren har brutt sin opplysningsplikt når det gjelder de påståtte lovlighetsmanglene.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.