RFE-2025-279

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. mai 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:       
Fjord Eiendomsmegling AS (Fjord & Partners)

Saken gjelder:              
Oppsigelse av oppdrag – brudd på god meglerskikk

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klager inngikk i november 2023 oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av leiligheten sin. Prisantydningen ble ved oppstart satt til 16,9 millioner kroner etter meglers anbefaling, og ble senere justert flere ganger uten at eiendommen ble solgt. I september 2025 anbefalte meglerforetaket ytterligere prisnedsettelse. Da klager ikke ønsket å gå med på dette, sa meglerforetaket opp oppdragsavtalen med umiddelbar virkning, fjernet annonsen fra Finn.no og fakturerte klager for påløpte kostnader, herunder et honorar for tidsbruk på 20 000 kroner. Spørsmålet i saken er om meglerforetakets oppsigelse av oppdraget er i strid med god meglerskikk, samt om meglerforetaket har krav på vederlag slik det er sendt faktura på ved opphør av oppdraget.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klager inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av leiligheten sin i november 2023. Etter meglers anbefaling ble prisantydningen satt til 16.9 millioner kroner. Siden den gang har prisen blitt nedjustert i flere omganger med totalt 1 mill. Prisen ble siste gang nedjustert (med 300 000 kroner) og lagt ut med ny annonse 7. august 2025 til 15.9 mill. Da ansvarlig megler sluttet, ønsket meglerforetaket å redusere prisen ytterligere med 2,5 mill. til 13,5 millioner kroner og klageren fikk beskjed om at dersom han ikke aksepterte den nye prisantydningen så ville meglerforetaket si opp avtalen. Dette kom overaskende og klageren opplevde det som en «trussel» for å avslutte salget, snarere enn å inngå videre samarbeid.

Det var ingen antydning til videre dialog dersom klageren ikke godtok den nye prisen. Dette ønsket ikke klageren da han syntes ytterligere prisjustering ned på 2,5 mill. var alt for mye og helt feil. Meglerforetaket sendte da oppsigelse på avtalen samtidig som det ble vedlagt oppgjørsfaktura på 72 259 kroner og annonsen på Finn.no ble fjernet.

Klageren ønsket ikke å avslutte samarbeidet, og syntes dessuten at fakturaen var uberettiget høy. Fakturaen hadde 7 dagers betalingsfrist, noe som gjorde at det var lite tid til å svare opp misnøyen med fakturaen. Det var vanskelig å få profesjonell hjelp til å klage. Det var heller ikke mulig å komme i dialog og «diskutere» den nye prisantydning som megler foreslo. Klageren fikk inntrykk av at det var mer hans feil enn meglerforetaket at leiligheten ikke var solgt. Dette var helt uforståelig da han ikke hadde gjort noe feil i henhold til kontrakten. Det var megler som satte opprinnelig prisvurdering og klageren har hele tiden fulgt meglerforetakets ønske når de har foreslått prisnedgang, men denne gangen synes klageren prisnedgangen var urealistisk høy og antar dette var for å avslutte kundeforholdet.

Det er ikke god meglerpraksis å oppgi en prisantydning ved oppstart som ligger over det realistiske for å vinne anbudet for så etterpå å skylde på dette som argumentasjon for ikke ha fått solgt og med trussel om å annullere kontrakten. Denne oppsigelsen setter klageren i en veldig vanskelig situasjon hvor han nå må betale omkostninger for noe som ikke har blitt solgt, samt gå ut i markedet og finne ny megler og betale disse omkostninger en gang til. I tillegg tapes tid i salgsprosessen. Meglerforetaket påstår at de har forholdt seg til kontrakten, men denne kontrakten beskytter absolutt ikke forbrukere.

Klageren er uenig i posten «Honorar tidsbruk» på 20 000 kroner, og ønsker den nærmere dokumentert. Selv megleren som har sluttet i foretaket mener dette beløp er altfor høyt. Det står i kontrakten at det kan faktureres inntil 20 000 kroner. Megler har ikke dokumentert disse 20.000 på annen måte enn å henvise til at de har brukt minst 4 timer og med timepris på 5 500 kroner så gis det inntrykk av at meglerforetaket har vært «snille». Klageren signerte aldri noen kontrakt med timepris. Det er heller ikke vist til når og i hvilken sammenheng disse fire timene er brukt. Det er også meget uheldig at megler etter klagerens ønske ikke kunne vente til avtalen utløp 1. november og at Finn.no annonsen som nylig var blitt oppdatert og lagt ut ikke kunne ligge ute til denne dato. Klageren har nå betalt for en annonse som ble trukket etter kort tid. Det er uforståelig at ikke meglerforetaket kunne ventet ytterligere en måned til avtalen utløp.

Klageren er kritisk til hvordan disse kontraktene er utformet. Klageren stiller seg spørrende til hvorfor han skal straffes for at megler ikke har klart å selge leiligheten hans på nesten to år. Det at et meglerforetak kan si opp en avtale med umiddelbar virkning uten at selger har gjort noe klanderverdig kan ikke være til fordel for forbrukerne.

Alle samtaler mellom klageren og megler har foregått på Messenger hvor det ikke er mulig å dokumentere hva som har blitt sagt, men det ble aldri antydet noen prisantydning på 13.5 millioner kroner før i e-post fra megler datert 15.september 2025, hvor klager også mottok trusselen om oppsigelse av kontrakten.  Det er kun opprinnelig ansvarlig megler som har vært og sett på leiligheten. Ingen andre i meglerforetaket har vært på befaring og kan derfor ikke vurdere den nye lave prisantydning de brukte som argument for oppsigelse av oppdraget.

Innklagede har i hovedsak anført:
Det fremgår av oppdragsavtalen at oppdraget kan sies opp av begge parter, jf. Punktet «Vederlag og utlegg» 6. avsnitt.

«Oppdraget kan sies opp, med umiddelbar virkning, av begge parter».

Videre fremgår det at oppdragsgiver vil kreve dekning for sine utlegg og arbeid ved en oppsigelse av oppdraget, jf. punktet «Vederlag ved opphør av oppdragsavtale ved oppsigelse/utløp uten fornyelse» 1. avsnitt:

«Ved utløp eller oppsigelse fast pris/provisjonsbasert oppdragsavtale har oppdragstaker krav på dekning for honorar for tilrettelegging og avholdte visninger. I tillegg faktureres inntil kr. 20.000, – for tidsbruk og påløpt arbeid med oppdraget.».

Boligen blitt forsøkt solgt siden 2023, og har totalt ligget 670 dager på Finn.no. Under denne tiden har det vært svært lite interessenter og visingspåmeldinger, heller ingen bud på eiendommen. Før sommeren 2025 hadde megler og klager et fysisk møte på kontoret hvor megler ønsket å realitets orientere klager om hva som ville være realistisk pris å få solgt eiendommen for i dagens marked. I møtet ble det gjennomgått hvilken interesse det hadde vært for eiendommen så langt, og det ble også vist til data fra Eiendomsverdi. Megler anbefalte allerede i dette møte å gå ned til en prisantydning på 13.500.000 kroner, men dette syntes selger var altfor lavt.  7. august 2025 gikk selger med på å gå ned til en prisantydning på 15.9 millioner kroner. Dette ga dessverre ikke noe mer interesse for eiendommen.

I september 2025 sendte meglerforetaket e-post til klager hvor de informerte om at megler på oppdraget hadde sluttet. I den forbindelse ble det presisert at meglerforetaket ønsket å fortsette samarbeidet, men under den forutsetningen at en kunne gå ut med en pris som gjenspeilet markedsverdi, herunder 13.5 millioner kroner. Dette var ikke selger villig til å gå med på og dermed kunne ikke meglerforetaket forsvare å fortsette samarbeidet.

Prisantydningen har blitt redusert prisen med totalt 1 million korner siden den ble lansert i 2023. Siden den gang har markedet endret seg. I tillegg er dette en bolig som er vanskelig å prise, da det ikke er solgt noen sammenlignbare objekter i området siste årene.  Oppussingsobjekter, loftsleiligheter og leiligheter i trevillaer er ofte vanskeligere å omsette, og man må ofte «prøve seg frem» i markedet før man treffer på pris.

Meglerforetaket har forståelse for at prisforventningene til klageren er høyere enn den nye prisantydningen på 13.5 millioner kroner, men meglers jobb er å råd om hva som er realistisk pris i dagens marked. Når meglers og selgers prisforventninger hadde såpass stort sprik, så meglerforetaket ingen annen mulighet enn å si opp oppdraget.

Når det gjelder honoraret på 20 000 kroner ble det sendt en e-post til klageren 6. oktober 2025, hvor grunnlaget for beløpet ble utførlig gjennomgått. Salgsoppdraget gikk over 2 år, det ble brukt tid på risikovurdering ihht. gjeldende regelverk rundt antihvitvasking, innhenting av informasjon, bearbeide/forstå informasjonen og utarbeide salgsoppgave og øvrig markedsmateriell for eiendommen. Underveis i oppdragsperioden har det også vært jevnlige justeringer i tekst og nye bilder tilsendt fra klageren, fjerning av enkelte bilder osv. Salgsoppgaven ble oppdatert fire ganger etter førstegangs publisering av eiendommen. I honoraret inngår også oppfølging av de 18 interessentene som meldte seg gjennom disse to årene. Anslagsvis har megler brukt minimum 20-25 timer på disse oppgavene.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om hvorvidt megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å si opp oppdraget, samt om meglerforetaket har krav på vederlag slik det er fakturert, herunder om honoraret for tidsbruk på 20 000 kroner er tilstrekkelig dokumentert og kan anses rimelig.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Oppsigelsen av oppdraget
Det følger av oppdragsavtalen at oppdraget kan sies opp av begge parter med umiddelbar virkning. Dette følger også av eiendomsmeglingsloven § 6-5 andre ledd at oppdraget kan sies opp uten varsel av hver av partene. I RFE-2024-251 uttalte nemnda følgende:

Nemnda bemerker at en oppdragsavtale kan sies opp av begge parter uten varsel, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 andre ledd. Dette fremgikk også av oppdragsavtalen. Det ligger i dette at oppsigelsen ikke behøver å begrunnes, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 277. […] Når megler her hadde anledning til å si opp oppdraget på det tidspunktet og på den måten det ble gjort, foreligger det ingen uaktsomhet.

Tilsvarende gjelder i saken her. Når megler kan si opp oppdraget når som helst uten begrunnelse, kan det heller ikke oppstilles noe krav om at megler må ha saklig grunn el. for å si opp avtalen. Oppsigelsen i saken her var derfor ikke i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Prisantydning og meglers rådgivning
Klageren har anført at opprinnelig prisantydning var urealistisk høy, og at denne ble satt for å vinne oppdraget. Nemnda bemerker at fastsettelse av prisantydning nødvendigvis beror på et skjønn, og at endringer i markedet, etterspørsel og tilgang på sammenlignbare salg kan medføre at tidligere vurderinger ikke lenger er treffende. Det er ikke dokumentert forhold som tilsier at meglerforetaket bevisst eller klanderverdig har gitt en uriktig eller villedende prisvurdering ved oppdragsinngåelsen. Nemnda finner derfor ikke grunnlag for å konstatere brudd på god meglerskikk knyttet til prisfastsettelsen.

Vederlag ved opphør – honorar for tidsbruk
Ved oppsigelsen har meglerforetaket fakturert klageren blant annet et beløp på 20 000 kroner for tidsbruk og påløpt arbeid. Av oppdragsavtalen fremgår det at meglerforetaket kan fakturere inntil 20 000 kroner for slikt arbeid ved opphør av oppdraget.

Nemnda bemerker at det etter praksis ikke er adgang til å forhåndsfastsette et fast beløp som «rimelig vederlag» ved oppsigelse, uavhengig av hvor langt oppdraget er kommet og hvilket arbeid som faktisk er utført, jf. blant annet RFE‑2025‑238.

I foreliggende sak er det imidlertid ikke avtalt et fast vederlag ved opphør, men et maksimalt beløp for tidsbruk, som må vurderes konkret opp mot det arbeidet som er utført. Også den fakturerte markedspakken og honoraret for tilrettelegging er å anse som vederlag, se RFE-2025-238 om grensen mellom vederlag og utlegg. Dette er for øvrig også lagt til grunn i oppdragsavtalen side 3.

Meglerforetaket har redegjort for arbeid utført over en periode på nærmere to år, herunder innhenting og bearbeiding av informasjon, utarbeidelse og gjentatte oppdateringer av salgsoppgave og markedsmateriell, samt oppfølging av interessenter.

Nemnda finner at redegjørelsen gir klageren et tilstrekkelig grunnlag for å vurdere arten og omfanget av arbeidet som er utført, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 7‑2. På denne bakgrunn kan nemnda ikke se at kravet på 20 000 kroner for tidsbruk, samt markedspakken og tilretteleggingshonoraret, fremstår som urimelig.  Nemnda tilføyer for ordens skyld at rimelighetskravet i eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd, som direkte gjelder ved oppsigelse fra oppdragsgiver, må få tilsvarende anvendelse der oppdraget avsluttes av meglerforetaket, jf. blant annet RFE-2025-297.

At Finn.no‑annonsen ble fjernet før oppdragets ordinære utløp, er en naturlig følge av at oppdraget ble sagt opp, og gir ikke i seg selv grunnlag for vederlagsreduksjon. Nemnda har for øvrig forståelse for at oppsigelsen og faktureringen opplevdes belastende for klageren, men dette kan ikke føre til at meglerforetakets opptreden anses rettsstridig.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.