RFE-2025-297
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. mai 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Aktiv Bergen Sentrum AS
Saken gjelder:
Meglerforetakets krav på betaling ved utgått oppdrag
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 14. mars 2025 ble det inngått oppdragsavtale om salg av klagerens fritidsbolig. Oppdraget gikk ut på tid uten at eiendommen ble solgt, og klageren mottok en faktura på 39 900 kroner. Klageren hevder at hun forut for avtaleinngåelsen skal ha blitt informert muntlig av megler om at hun ikke trengte å betale noe dersom eiendommen ikke ble solgt. Meglerforetaket bestrider at megler skal ha sagt dette, og viser til oppdragsavtalen om hva som ble avtalt om betaling for det tilfellet at det ikke ble noe salg. Spørsmålet i saken er hva som er avtalt når det gjelder meglerforetakets krav på betaling, og hvorvidt det fakturerte beløpet er i tråd med det avtalte.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Før inngåelse av oppdragsavtalen var klageren i kontakt med to andre eiendomsmeglere. Disse vurderte prisantydningen til å være mellom 4 000 000 kroner til 4 500 000 kroner. Megleren hos innklagede meglerforetak estimerte derimot prisantydningen til 5 490 000 kroner. Klageren valgte å engasjere megleren som oppga høyest prisantydning, og godkjente prisen i salgsoppgaven.
Klager har ikke påstått at hun ikke har godkjent dette, men at megleren har satt en prisantydning han mente var oppnåelig. Prisantydningen var 1 000 000 – 1 500 000 kroner høyere enn de andre eiendomsmeglerne sine vurderinger, men klageren stolte på denne megleren.
I oppdragsavtalens avsnitt 6.6 fremgikk det at megleren har krav på honorar for utlegg og markedspakke. Klageren ble usikker og ringte derfor megleren før hun signerte oppdragsavtalen. Da klageren spurte om hun måtte betale noe dersom eiendommen ikke ble solgt, var megleren tydelig på at hun ikke ville måtte betale noe dersom det ikke ble noe salg. Klagerens ektefelle kan bekrefte at telefonsamtalen med megleren fant sted, og at megleren uttrykte at han ikke skulle ha noe vederlag dersom eiendommen ikke ble solgt.
I forbindelse med en mulig forlengelse av oppdraget sendte klageren en e-post til megleren 20. august 2025 hvor hun spurte om når oppdraget utløp. Megleren svarte at oppdraget gikk ut 14. september 2025. Da utløpsdatoen kom, ble annonsen fjernet fra Finn.no og klageren hørte ikke noe mer fra megleren før i oktober 2025. Den 5. oktober mottok klageren en e-post fra megleren, hvor han spurte om oppdraget skulle bli liggende i porteføljen for å prøve å selge igjen til neste år. Klageren svarte at de hadde bestemt seg for å bruke fritidsboligen selv, men at den godt kunne ligge ute til salgs samtidig. På dette tidspunktet hadde eiendommen vært til salgs i ett og et halvt år. Det var kostbart å ha fritidsboligen ute for salg uten å for eksempel kunne leie den ut. Megleren hadde nemlig frarådet utleie i oppdragsperioden.
Til tross for meglers lovnad om at klageren ikke måtte betale noe dersom eiendommen ikke ble solgt, mottok hun 6. oktober 2025 en faktura på 39 900 kroner fra meglerforetaket. Klageren hadde ikke signert oppdragsavtalen dersom hun visste at meglerforetaket krevde betaling for det tilfellet at eiendommen ikke ble solgt. Det bemerkes at hun ett år tidligere hadde forsøkt å selge fritidsboligen gjennom en annen megler uten suksess. Dette kostet henne ikke noe, med unntak av bildene som klageren betalte for å kunne burde de ved neste salgsforsøk.
Meglerforetaket hevder at saken dreier seg om klagers påstand om en telefonsamtale om full salgsgaranti. Klageren var klar over oppdragsavtalens punkt 6.6 om meglerforetakets krav dersom handel ikke kom i stand, og det var denne bestemmelsen som var grunnen til at klageren ringte megleren før signering av avtalen. Klageren hadde ikke signert oppdragsavtalen dersom punkt 6.6 ble gjeldende. Det var aldri snakk om full salgsgaranti, kun at ingenting skulle betales dersom eiendommen ikke ble solgt.
Klager krever at betalingskravet som er fakturert bortfaller i sin helhet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Salgsoppdraget ble inngått 14. mars 2025. Klager valgte ikke å forlenge oppdragsavtalen etter at oppdraget gikk ut på tid uten at eiendommen var blitt solgt.
Saken gjelder klagerens påstand om en telefonsamtale om full salgsgaranti. Meglerforetaket avviser å ha gitt en salgsgaranti, da dette er noe det ikke opererer med. Det har krav på å få dekket utlegg og markedspakke i henhold til den signerte oppdragsavtalen.
Videre bestrides klagers påstand om at megleren skal ha bestemt prisantydningen uten hennes samtykke. Prisantydningen fremgikk av oppdragsavtalen og salgsmateriellet som ble oversendt klageren for godkjenning. Det er fremlagt e-postkorrespondanse som viser at klager har godkjent salgsmateriellet.
Meglerforetaket har i henhold til oppdragsavtalen krav på det fakturerte beløp.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglers krav på dekning av utlegg og markedspakke etter at et salgsoppdrag utløp uten at handel kom i stand.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Oppdragsavtale ble inngått 14. mars 2025. Oppdraget løp ut på tid 14. september 2025 uten at eiendommen ble solgt. Klageren ble deretter fakturert kr 39 900 i samsvar med oppdragsavtalen punkt 6.6. Klageren bestrider kravet.
Det er ubestridt at oppdragsavtalen inneholder en bestemmelse om at meglerforetaket har krav på dekning av utlegg og markedspakke dersom handel ikke kommer i stand. Det er videre ubestridt at klageren signerte oppdragsavtalen.
Klageren har anført at megleren før signering av oppdragsavtalen opplyste per telefon at hun ikke ville måtte betale noe dersom eiendommen ikke ble solgt. Meglerforetaket har bestridt at en slik avtale ble inngått.
Nemnda bemerker at påstanden om en muntlig avtale står mot meglerforetakets benektelse. Det foreligger ingen skriftlig dokumentasjon som underbygger at oppdragsavtalens punkt 6.6 ble fraveket. Når det foreligger motstridende forklaringer uten objektive holdepunkter, kan nemnda ikke legge klagerens versjon til grunn.
Nemnda viser til at klageren var kjent med oppdragsavtalens regulering av meglers krav dersom eiendommen ikke ble solgt, og at avtalen ble signert uten forbehold. Klageren må etter dette forholde seg til avtalens innhold.
Nemnda har vurdert nyere praksis om rimelig vederlag ved oppsigelse av oppdrag, herunder avgjørelser der forhåndsfastsatte vederlag har ført til vederlagsnedsettelse, jf. særlig RFE-2025-238. Nemnda bemerker at den saken gjaldt oppsigelse av oppdrag og krav på rimelig vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 6‑5 tredje ledd. Den foreliggende saken gjelder et oppdrag som har løpt ut på tid, og et krav som er begrenset til dekning av utlegg og markedspakke i samsvar med oppdragsavtalen. Nemnda legger imidlertid til grunn at kravet om at vederlaget må være «rimelig», ikke er begrenset til at oppdraget opphører som følge av oppsigelse fra oppdragsgiver, men også der det utløper på tid eller sies opp av meglerforetaket, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 266. Det fremgår her at «[l]oven forutsetter at megler og oppdragsgiver kan avtale at megler har rett til vederlag selv om handel ikke kommer i stand i avtaletiden. Avtalen må ligge innenfor rammene i emgll. § 6-5 (3) om meglers krav på vederlag dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren.» Det samme er lagt til grunn av Eide i Karnov, Lovdata, note 7 til § 6-4 første ledd nr. 4.
Nemnda legger til grunn at markedspakken er å betrakte som et vederlag, og viser til redegjørelsen i RFE-2025-238. Nemnda kan ikke se at dette ikke utgjør et «rimelig» vederlag, og viser at eiendommen ble lagt ut for salg, og markedsført gjennom salgsoppgave og finn-annonse.
Den andre posten i fakturaen «Grunnpakke Kommunale, eiendomsregister, signering, servitutter» er i oppdragsavtalen kategorisert som vederlag, og heller ikke denne anses å representere rene utlegg, slik dette er redegjort for i RFE-2025-238. Nemnda kan imidlertid ikke se at denne posten ikke skulle representere et rimelig vederlag, og viser til at den gjenspeiler lovpålagte gjøremål som er nødvendig i starten av et oppdrag.
Når det gjelder prisantydningen, fremgår denne av oppdragsavtalen og salgsmateriellet som klageren godkjente før markedsføring. Nemnda kan ikke se at det er sannsynliggjort at megleren ensidig fastsatte prisantydningen uten klagerens samtykke, eller at dette gir grunnlag for bortfall av meglerforetakets krav.
Nemnda finner etter dette at meglerforetakets krav på dekning av utlegg og markedspakke har grunnlag i oppdragsavtalen. Det foreligger ikke forhold som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7‑7.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.