RFE-2025-298

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. mai 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Asker og Bærum Boligbyggelag BA
v/advokatfullmektig Per Hultgren
Garanti Eiendomsmegling Norge AS

Saken gjelder:        
Kontroll av finansiering. God meglerskikk. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 25. september 2025 kjøpte klageren en andelsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Mot slutten av budrunden var det kun klageren og en annen budgiver igjen. Da klageren hadde inngitt bud på 3 800 000 kroner, ble han overbudt med 25 000 kroner. Den andre budgiveren hadde imidlertid ikke finansiering i orden, og klageren endte derfor med å få tilslaget på 3 725 000 kroner. Klageren hevder at megleren ikke sørget for tilstrekkelig kontroll av den andre budgiverens finansiering, og at prisen på eiendommen således ble drevet opp av en ikke-reell budgiver. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Den 25. september 2025 ble det avholdt budrunde hvor flere budgivere deltok. Etter at budrunden hadde pågått en stund, innga klageren bud på 3 800 000 kroner. Budet ble overbydd, idet en annen budgiver bød 3 825 000 kroner. Da akseptfristen for dette budet hadde løpt ut, ble klageren oppringt av megleren, som informerte om at den andre budgiveren ikke hadde finansiering i orden. Klageren kunne dermed få tilslaget på 3 800 000 kroner.

Klageren stilte spørsmål ved om den andre budgiveren hadde deltatt aktivt i budrunden, noe megleren bekreftet. Dersom klageren hadde bydd mot en budgiver uten finansiering, ville det være urimelig om han måtte betale 3 800 000 kroner. Ifølge megleren hadde budgiveren hatt finansiering for lavere bud, men han kunne ikke oppgi hvilke av budene det gjaldt. For at klageren skulle få tilslaget, måtte han matche budgiverens tidligere bud. Klageren ble dermed instruert til å inngi bud på 3 725 000 kroner, som selgeren aksepterte.

Det fremgår av budjournalen at den andre budgiveren innga totalt tre bud på henholdsvis 3 650 000, 3 725 000 og 3 825 000 kroner – alle uten finansieringsforbehold. I en e-post av 30. september 2025 bekreftet megleren at det ikke forelå bekreftet finansiering på tidspunktet for det høyeste budet, og at selgeren ble informert om dette.

I ettertid har kjedekontoret innrømmet at megleren ikke hadde fått kontakt med banken før budene ble formidlet, men likevel valgte å sende dem ut fordi det ikke var noe som tydet på at budgiveren ikke hadde finansiering. Det er imidlertid ingenting som tilsier at megleren faktisk forsøkte å oppnå slik kontakt.

Ifølge meglerforetaket var budrunden travel, og det var således ikke tid til å kontrollere finansieringen. Mot slutten av budrunden var det kun klageren og en annen budgiver som deltok, og budene ble inngitt med akseptfrister på 30 minutter. Situasjonen var således oversiktlig og fullt håndterbar, med god tid til å innhente bekreftelse fra banken.

Når det gjelder meglerforetakets påstand om at akseptfristene var så korte at megleren ikke rakk å kontrollere finansiering, vises det til SMS-er fra megleren i forbindelse med budrunden. Det fremgår her at alle bud må ha en minimumsfrist på 30 minutter, samt at bud med kortere akseptfrist automatisk vil bli utvidet. Budet på 3 825 000 kroner hadde en akseptfrist på 30 minutter, og var således i tråd med meglerens krav og bransjepraksis. Megleren forsøkte ikke å få akseptfristene forlenget, slik meglerforetaket hevder. Dette er uansett uten betydning. Plikten til å kontrollere budgivers finansiering gjelder ikke bare overfor selgeren, men skal ivareta tilliten til markedet og budprosessen.

Som følge av meglerens forsømmelse, ble prisen drevet opp til 3 800 000 kroner av en budgiver som manglet finansiering. Selv om kjøpesummen ble 3 725 000 kroner, er det åpenbart at klageren ble påvirket til å by mer enn nødvendig, og at prosessen ikke var forsvarlig. Dersom budgiveren tenkes borte, ville klagerens neste bud ha vært 3 625 000 kroner. Klageren har således lidt et økonomisk tap. Klageren viser til Rt. 1995 s. 1350, HR-2022-1316-A, RFE-2023-168, RFE-2025-076 og RFE-2025-152 som relevante for saken.

Saken reiser et prinsipielt spørsmål om meglerens plikt til å sikre reell og forsvarlig budgivning i tråd med eiendomsmeglingslovens formål. Formidling av bud uten dokumentert finansiering må anses å være i strid med eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7, samt tilhørende forskrift § 6-3. Megleren har ikke utvist nødvendig aktsomhet eller kontroll.

På bakgrunn av det ovennevnte, bes nemnda om å:

1. Fastslå at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
2. Påpeke at meglerens plikt til å kontrollere finansiering ikke er oppfylt.
3. Tildele klageren en rimelig kompensasjon for merkostnaden og ulempen han er blitt påført som følge av meglerens håndtering av budrunden.

Innklagede har i korte trekk anført:
Under budrunden 25. september 2025 ble det inngitt totalt 29 bud på eiendommen. Mot slutten av budrunden innga klageren og den andre budgiveren hvert sitt bud på henholdsvis 3 700 000 og 3 7 250 000 kroner, med akseptfrister på 31 og 27 minutter. Ettersom akseptfristene var såpass korte at det var fare for at selgeren ikke ville rekke å akseptere, forsøkte megleren å få dem forlenget.

Kort akseptfrist førte således til at megleren ikke rakk å kontakte den andre budgiverens bankkontakt før budet ble formidlet. Det var imidlertid ingenting som tilsa at den andre budgiveren ikke hadde finansiering på plass. Megleren rakk en rask samtale med budgiveren, som bekreftet at de hadde finansieringsbevis for budets størrelse.

Klageren innga deretter bud på 3 800 000 kroner, etterfulgt av bud fra den andre budgiveren på 3 825 000 kroner. På dette tidspunktet fikk megleren kontakt med banken, som bekreftet at den andre budgiveren hadde finansiering opp til 4 500 000 kroner. Siden det gjaldt et oppussingsobjekt, ville imidlertid ikke bankkontakten gi endelig lånetilsagn før oppussingskostnadene var avklart. Selgeren, som ønsket en rask avklaring, ba derfor megleren om å kontakte klageren for å høre om han var villig til å inngi et nytt bud på 3 800 000 kroner.

Klageren ble samtidig informert om at finansieringen til den andre budgiveren ikke var endelig avklart. Klageren ønsket ikke å by 3 800 000 kroner, men fikk i stedet tilslaget på 3 725 000 kroner. Klageren sto helt fritt til å inngi det siste budet, og ble ikke påvirket til å inngi høyere bud enn nødvendig. Kort tid etter at boligen var solgt ble det klart at den andre budgiveren hadde finansiering i orden.

Det er først og fremst overfor oppdragsgiveren at megleren plikter å kontrollere budgivers finansiering. Selgeren ble orientert om finansieringssituasjonen til samtlige budgivere. Megleren har normalt ingen plikt til å dele slik informasjon med øvrige budgivere, men unntak kan tenkes dersom budrunden ikke fremstår som reell. Det var ikke tilfelle her.

Det foreligger ingen forsømmelse fra meglerens side, og klagerens krav om erstatning kan således ikke føre frem. Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstand om at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å formidle bud fra en budgiver som ikke hadde finansiering i orden, samt om dette har påført klageren et økonomisk tap.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Klageren kjøpte andelsleiligheten 25. september 2025 for 3 725 000 kroner. Under budrunden deltok klageren og én annen budgiver mot slutten. Den andre budgiveren innga blant annet bud på 3 825 000 kroner, som ikke ble akseptert.

Det er opplyst at megleren ikke hadde bekreftet den andre budgiverens finansiering på tidspunktet for det høyeste budet, og at selgeren ble informert om dette. Klageren ble også orientert om at finansieringen ikke var endelig avklart.

Nemnda bemerker at megler etter eiendomsmeglingsloven § 6‑3, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3, har plikt til å opptre i samsvar med god meglerskikk og å gjennomføre en forsvarlig budrunde.

Det er nå lovfestet i eiendomsmeglingsloven § 6-8 sjette ledd at oppdragstakeren skal kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes. En kontroll som begrenses til dette, vil imidlertid ikke uten videre være i tråd med god meglerskikk. Det fremgår følgende i NOU 2021: 7 punkt 19.3.8:

I budrunder med mange budgivere og mange bud, kan kontroll for hvert bud bli veldig omfattende og ikke gjennomførbart innenfor akseptfristene. Som et minimum bør eiendomsmegleren foreta slik kontroll ved hvert første bud fra en budgiver, for å unngå at budgivere som kanskje ikke er reelle boligkjøpere, kommer med i budrunden og kan være med på å presse opp prisen. Uansett må eiendomsmegleren kontrollere finansiering ved siste bud, noe som innebærer at eiendomsmeglerne bør kontrollere finansiering for alle bud når de mener budrunden nærmer seg slutten. 

Budgivers finansiering skal kontrolleres «så langt det er mulig», jf. RFE-2024-36 med videre henvisninger. Her er det pekt på at dette først og fremst har som formål å verne selger mot budgivere som ikke er reelle. Der det er usikkerhet knyttet til en budgivers finansiering, kan megler imidlertid etter omstendighetene være forpliktet til å opplyse om dette til øvrige budgivere, jf. RFE-2024-36 med videre henvisninger.

Nemnda legger til grunn at megler i saken ikke kontrollerte den andre budgiverens finansiering før den andre budgiveren la inn bud på 3 825 000 kroner. Da det ble klarlagt at banken, som følge av at kostnader til oppussing var uavklart, ikke ville gi endelig lånetilsagn før disse kostnadene var avklart, ble klager kontaktet for å høre om han var villig til å legge inn et nytt bud på 3 800 000 kroner. Klager fikk tilslaget på 3 725 000 kroner. På dette tidspunktet var klager opplyst om at den andre budgiverens finansiering ikke hadde vært avklart, og klager valgte likevel å inngi dette budet.

Nemnda er av den oppfatning at megler skulle ha kontrollert den andre budgiverens finansiering. At den andre budgiveren skal ha opplyst muntlig at finansieringen var i orden fritar ikke megler fra å kontrollere finansieringen. Budfristene var heller ikke så korte at det var umulig å kontrollere finansieringen. Klager skriver i klagen at megler sa at den konkurrerende budgiverens finansiering tidligere var bekreftet, men ikke ville opplyse hvilke/t bud dette gjaldt. Klager skal da ha foreslått å matche den andre budgiverens lavere bud på 3 725 000 kroner, og dette ble akseptert av selger. Anførselen er ikke kommentert eller imøtegått av meglerforetaket. Først senere i dialogen, og etter kjøpet, oppfattes megler å ha erkjent at finansieringen ikke var bekreftet på noe tidspunkt. Nemnda legger dermed klagers saksfremstilling til grunn på dette punktet, og bemerker at opplysningen var egnet til å påvirke hvilket bud klager innga. Megler har, slik nemnda ser det, opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

For at megler skal bli erstatningsansvarlig er det imidlertid ikke tilstrekkelig at det foreligger ansvarsgrunnlag i form av brudd på god meglerskikk. Det må også foreligge et økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet. Ved vurderingen av om det foreligger et tap og årsakssammenheng, må det vurderes om klager hadde fått kjøpt eiendommen til en lavere pris dersom meglers forsømmelse tenkes bort.

Nemnda finner det ikke sannsynliggjort at dette er tilfellet slik saken er opplyst. Selv om konkurrerende budgiver ikke hadde fått endelig bekreftelse fra banken vedrørende sin finansiering av budet på 3 825 000 kroner, ble det opplyst at denne budgiveren i utgangspunktet hadde dekning fra banken for inntil 4 500 000 kroner. Senere ble også finansieringen endelig bekreftet. Budet var heller ikke inngitt med forbehold om finansiering, og selger kunne dermed holdt denne budgiveren ansvarlig for tap ved et dekningssalg dersom salget til den konkurrerende budgiveren ikke lot seg gjennomføre.

Etter nemndas syn er det heller ikke tilstrekkelige holdepunkter for at en alternativ gjennomføring av budrunden, hvor klager hadde fått informasjon om den konkurrerende budgiverens ubekreftede finansiering tidligere, ville ha resultert i en lavere kjøpesum. Det er derfor ikke sannsynliggjort noe tap. Erstatningskravet fører ikke frem.

Megler har etter dette opptrådt i strid med god meglerskikk, men det tilkjennes ikke erstatning.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved Asker og Bærum Boligbyggelag BA har opptrådt i strid med god meglerskikk, men det tilkjennes ikke erstatning.