Klage nr:
134/09
Avgjort:
09.12.2010
Saken gjelder:
Krav om prisavslag grunnet mangelfull saksbehandling.
Foretakets navn:
Fokus Krogsveen AS avd. Heimdal
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 9. desember 2009. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren har kjøpt andelsleilighet gjennom innklagedes foretak. Etter at kjøpet var gjennomført, fikk klageren vite at fellesgjelden var høyere enn hva innklagede hadde opplyst om. Innklagede hadde hentet opplysningene om fellesgjelden fra selgeren og forretningsføreren, men ikke borettslaget.
Klageren krever at innklagede erstatter differansen mellom opplyst og faktisk fellesgjeld. Innklagede anfører at det ikke er utvist uaktsomhet ved innhentingen av opplysningene og derfor ikke er erstatningsgrunnlag.
Klagen er fremsatt på vegne av klageren ved advokat. Heretter betegnes de som klageren.
Klageren anfører:
Klageren inngikk kjøpekontrakt 7. mai 2008. Innklagede foresto salget. Den 1. oktober 2008 fikk klageren ved en tilfeldighet, mens han var i kontakt med borettslaget i en annen forbindelse, rede på at den reelle fellesgjelden var
kr 784 667 mens innklagede i kjøpekontrakten har anført at den skal ha vært 623 244 kr.
Klageren henvendte seg skriftlig til innklagede med krav om erstatning for økonomisk tap, da klageren i realiteten ble sittende med større gjeld en det innklagede oppga i forbindelse med salget. Innklagede avviste ansvar med begrunnelsen at innklagede ikke hadde gjort noe uaktsomt i forbindelse med innhenting av opplysningene om størrelsen på fellesgjelden.
Klageren anfører at dette forholdet direktereguleres av eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megler plikter ikke bare innhenting av opplysninger om størrelsen på fellesgjelden, men opplysningene som innhentes skal også kontrolleres riktigheten av, jamfør ordlyden i bestemmelsen.
Innklagede har kun forholdt seg til korte opplysninger om tallstørrelsen utelukkende ved å forholde seg til borettslagets forretningsfører, men at opplysningene som er gitt ikke er kontrollert ved for eksempel henvendelse til borettslaget for å få dette viktige spørsmål bekreftet. Det kan heller ikke være tilstrekkelig i forhold til undersøkelsesplikten at man bygger på en ligningsoppgave for selgerne fra ligningsmyndigheten i den forbindelse.
Klageren fikk uoppfordret opplyst den riktige størrelsen på fellesgjelden umiddelbart fra borettslaget, og dette tyder på at borettslaget hele tiden satt på de riktige opplysningene.
Klageren anfører at det ligger umiddelbart alltid en feilkilde i at en forretningsføreren kan sitte inne med feilaktige opplysninger i forhold til borettslag i et slikt tilfelle, og det bør kreves at megleren får opplysningene verifisert. Det er borettslaget som er nærmest til å ha kontroll på den riktige størrelsen på andel fellesgjeld, idet borettslaget er debitor for gjeldsforholdet.
På den bakgrunn hevder klageren at det foreligger erstatningsansvar for megler. For klageren var størrelsen på fellesgjelden en avgjørende faktor for om hun skulle by på leiligheten eller ikke. Hun ville ikke inngått kjøpekontrakten dersom hun hadde visst den riktige størrelsen på fellesgjelden.
Klageren skal derfor holdes skadeløs og krever erstatning av innklagede for differansen mellom den oppgitte fellesgjelden på kr 623 244 og den reelle størrelsen på kr 784 667.
Innklagede anfører:
Klagen gjelder hvorvidt innklagede har oppfylt sin undersøkelsesplikt etter loven. Klageren krever at megler holdes økonomisk ansvarlig for differansen mellom oppgitt andel fellesgjeld og påstått reell andel fellesgjeld. Klageren har opplyst at differansen utgjør kr 161 423. For ordens skyld bemerkes at klageren ikke har dokumentert at den reelle andel fellesgjeld er høyere enn oppgitt i salgsoppgave og i kjøpekontrakt.
Innklagede anfører at hvorvidt de er erstatningsansvarlig beror, ved siden av krav om økonomisk tap og årsakssammenheng, på om vedkommende har opptrådt uaktsomt ved sin håndtering av oppdraget.
Det er på det rene at differansen mellom oppgitt andel fellesgjeld og påstått andel fellesgjeld skyldes at innklagede har fått oppgitt feil beløp fra borettslagets forretningsfører.
Lov om eiendomsmegling § 6-7 pålegger megleren å innhente og kontrollere opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Meglerens undersøkelsesplikt kan imidlertid utvides dersom det foreligger forhold som tilsier at megleren må forstå at de innhentede opplysninger er uriktige.
Utgangspunktet er at oppdragsgiver/selger er meglers primære kilde til informasjon om eiendommen. Innklagede har imidlertid, for å sikre at det ble gitt korrekte opplysninger vedrørende andel fellesgjeld, kontaktet forretningsfører som er nærmere å gi korrekte og oppdaterte opplysninger vedrørende eiendommens økonomiske forhold knyttet til borettslaget. Innklagede viser til Reklamasjonsnemndas avgjørelse i klage nr. 009/09.
Innklagede kan ikke se at de opplysningene som ble gitt er av en slik art at innklagede måtte forstått at oppgitt andel fellesgjeld var uriktig. Videre kan innklagede heller ikke se at det foreligger noen plikt for ham til å ubetinget kontrollere opplysninger gitt av borettslagets forretningsfører opp mot borettslaget. Innklagede kan heller ikke se at dette vil være særlig praktisk da det må ansees som overhengende sannsynlig at de fleste borettslag vil henvise en slik anmodning om opplysninger videre til forretningsføreren.
Innklagede mener det er beklagelig dersom forretningsføreren har oppgitt feil opplysninger hva gjelder eiendommens andel fellesgjeld, men kan ikke se at det foreligger brudd på undersøkelsesplikten. Innklagede kan på denne bakgrunn ikke se at han har opptrådt ansvarsbetingende uaktsomt og således kan holdes økonomisk ansvarlig.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder hvor langt meglers plikt til å kontrollere innhentede opplysninger går.
Etter innklagedes mening er det foretatt både innhenting og kontroll av opplysningene ved at selgerens opplysninger ble kontrollert mot forretningsførerens. Klageren mener innklagede hadde en ytterligere plikt til å kontrollere forretningsførers opplysninger igjen mot borettslagets egne. Klageren mener det er en fare for at forretningsføreren sitter med feil opplysninger, og disse derfor alltid må kontrolleres. Innklagede mener det er vanlig praksis og tilstrekkelig å bruke forretningsføreren som kilde til opplysningene omfellesgjeld dersom ikke andre forhold tilsier en utvidet undersøkelsesplikt.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av
29. juni 2007 nr. 73.
Det er ikke dokumentert at den opplyste fellesgjelden var feil. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til hvorvidt det faktisk foreligger et økonomisk tap. Reklamasjonsnemnda vil derfor kun ta stilling til om det foreligger et ansvarsgrunnlag.
Utgangspunktet er at megler kan bli erstatningsansvarlig ovenfor en kjøper ved sitt profesjonsansvar. Det kreves at megler har opptrådt uaktsomt for at det skal foreligge ansvarsgrunnlag.
I eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd står det:
Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Har oppdragstakeren ikke foretatt innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første punktum, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette.
At det skal gis opplysninger om fellesgjelden følger tredje ledd. Innklagede har innhentet opplysninger både fra selger og fra borettslagets forretningsfører. Forretningsfører har ansvaret for regnskapet, og må kunne forventes å sitte med opplysninger om borettslagets fellesgjeld.
Reklamasjonsnemnda er uenig i at innklagede ikke har oppfylt sin undersøkelsesplikt.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold