Klage nr:
136/09

Avgjort:
25.01.2010

Saken gjelder:
Feilaktige opplysninger om fellesgjeld og påstand om manipulasjon av budrunde

Foretakets navn:
DnB Eiendom AS Økern
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 9. desember 2009/25. januar 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har kjøpt leilighet gjennom innklagedes foretak. Kjøpekontrakten ble underskrevet 24. februar 2009 med overtakelse 15. april 2009. Klageren krever erstatning fra innklagede for tap som følge av at hun mener budrunden var manipulert og at hun bød over seg selv, og for eierskiftegebyr som ikke fremgikk av salgsoppgaven.

Klagen er fremsatt av en jurist på vegne av klageren. Klageren og hennes prosessfullmektig vil heretter betegnes som «klageren».

Klageren anfører:

Klageren har tidligere skrevet et brev sendt 7. juli 2009 til innklagede og selgerens eierskifteforsikringsselskap hvor det ble rettet et erstatningskrav mot innklagede tilsvarende det beløp klageren hevder å ha tapt på grunn av innklagedes feilinformasjon, stort kr 80 000. I samme brev ble det rettet erstatningskrav primært mot selgerens eierforsikringsselskap for fortielse av et beløp på kr 50 000 som opprinnelig var forfalt til betaling en måned før inngåelse av kontrakten.

De forhold som er nevnt i ovennevnte brev til innklagede, belyser ifølge klageren innklagedes uprofesjonelle håndtering av hele salgsprosjektet ved:

· Uriktig markedsføring ved at det ble operert med en totalkostnad i salgsoppgaven som ikke inkluderte fellesgjeld i overkant av kr 200 000, hvorav et større kontantbeløp skulle betales av kjøperen.

· Informasjon om egenandel av fellesgjelden som måtte innbetales kort tid etter overtagelse, på ca. kr 50 000 ble ikke gjort tilgjengelig. Allerede ett år tidligere var eieren gjort kjent med stipulert egenandel på litt over
kr 60 000 som måtte innbetales. Forfallet på dette beløpet var opprinnelig i januar 2009, altså en måned før kontraktsdato.

· Innklagede har direkte bidratt til at kjøperen (klageren) ble manipulert til å by over seg selv, da alle andre budgiverne hadde tatt forbehold i sine bud som var av en slik karakter at de måtte kjennes ugyldige.

I svarbrev fra innklagede 20. august 2009 avviste han erstatningskravet. Begrunnelsen var at han påstod å ha gitt opplysninger om egenandelen som skulle innbetales. I tillegg var det blitt informert om at økningen i andelen av fellesgjelden var ca. kr 200 000, og at disse var nye opplysninger som tilfløt innklagede i innspurten av budrunden, samt at klageren hadde høynet sitt bud etter at han fikk disse opplysningene.

Klageren anfører at det fremkommer av utskrift av budjournalen at alle bud utenom klagerens var ugyldige, fordi de var gitt med uholdbare forbehold. For det første ble klageren ikke på noe tidspunkt i prosessen informert om at de andre budgiverne hadde tatt forbehold. Klageren fikk først innsyn i budjournalen etter at hun hadde fått tilslag på leiligheten. Dette mener klageren er i strid med Forskrift om eiendomsmegling

§ 6-3 «Oppdragstakerens plikter ved budgivning».

Hadde klageren fått vite om forbeholdene, ville hun hatt anledning til å undersøke nærmere, og selvsagt avstått fra å høyne sine bud. Alle budgivernevar uvitende om den høye fellesgjelden, samt egenandelen som selgeren hadde fortiet.

Klageren mener at e-posten innklagede sendte mot slutten av budrunden var mer egnet til å forvirre enn å oppklare. Denne lød: «Hei […]. Ny informasjon vedrørende økning av fellegjeld.» Vedlagt fulgte et regneark med noen kryptiske tall som var videresendt av prosjektleder.

Det er feil, slik innklagede hevder, at modellen ble forklart per telefon. Tvert imot fikk klageren beskjed om at det ikke skulle innbetales noe kontantbeløp. Som førstegangskjøper hadde klageren strukket økonomien sin maksimalt, og ville avstått fra de siste budrundene dersom innklagede hadde gjort disse opplysningene tilgjengelige.

Overnevnte fremgangsmåte kan etter klagerens mening umulig være i tråd med god meglerskikk, jf eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Uavhengig av dette er forbeholdene av en slik karakter at innklagede aldri skulle godtatt disse som reelle bud. Forbeholdene var: «økning på andel av fellesgjeld etter fasade og balkongrehabilitering må ikke overskride ca. 100 000 kroner som er maks beløp som er oppgitt av ansvarlig megler.» Det andre forbeholdet som ble tatt var: «forbehold om husleieøkning på maks kr 1 200,- i måneden.»

Klageren finner det helt uforståelig at innklagede kan påstå at opplysningene om andelen av fellesgjelden på kr 200 000 var nye opplysninger i slutten av budrunden. Allerede ett år tidligere hadde selgeren mottatt en foreløpig beregning av andelen av fellesgjelden fra «rehabiliteringsprosjektet» for boligsameiet, som da var stipulert til kr 228550.

Da innklagede i sitt brev 20. august presenterte ett år gamle opplysninger som nye, må det etter klagerens mening tolkes som nye opplysninger for innklagede. Den foreløpige beregningen ble sendt sameierne 17. februar 2009. Det vises for øvrig til at det er standard prosedyre at eiendomsmegleren har kontakt med forretningsføreren, slik at anslagene skulle vært kjent for innklagede langt tidligere, og som et minimum ved utarbeidelsen av salgsoppgave. At den endelige fordelingen av utgiftene ikke var klar før 17. februar 2009 er irrelevant i denne sammenheng, da anslaget viste seg å være rimeligkorrekt.

Forbeholdet om «husleieøkning på maks 1 200,- i måneden» godtok innklagede uten å undersøke realitetene. Det viser seg nå at husleieøkningene ble større.

Innklagedes manglende undersøkelser og opplysninger har hatt den direkte følge at klageren høynet sine bud på grunnlag av ugyldige bud, og i realiteten bød over seg selv. Budgiveren som ga forbehold om økning i fellesgjelden på maks kr 100 000 var uvitende om at egenandelen skulle innbetales av kjøperen. Det betyr i realiteten at han bød over kr 100 000 mer hele veien enn han var klar over.

Etter klagerens mening betyr dette at dersom innklagede hadde fulgt lov og forskrift hadde aldri de andre budene kommet over klagerens opprinnelige bud på kr 1 370 000. Klageren har hatt et tap på kr 80 000 i forhold til en legitim og riktig budrunde. Klageren mener at innklagedes ansvarsfraskrivelse er uforståelig og etisk svært betenkelig.

Klageren krever også erstatning for et beløp på kr 4 250 for eierskiftegebyr til forretningsføreren med den begrunnelse at disse omkostningene ikke ble oppgitt i salgsoppgaven.

Klageren har primært rettet kravet om manglende opplysning for egenandel på fellesgjelden mot selgerens forsikringsselskap. Klageren vil eventuelt komme tilbake til dette spørsmålet dersom forsikringsselskapet avslår kravet.

Innklagede anfører:

I salgsoppgave og egenerklæring fremgår det at fellesgjelden vil øke ettersom sameiet har tatt opp et rammelån pålydende kr 20 000 000, men at dette ikke var fordelt på seksjonene på daværende tidspunkt. Dette ble nøye forklart budgiverne. Da de nye opplysningene forelå, ble tabell oversendt budgiverne i tillegg til at de ble forklart tabellene over telefon. Av tabellen fremgår det at det skal innbetales en egenandel, rehabiliteringskostnader og estimert økning i fellesutgiftene. Budgiverne hadde på daværende tidspunkt muligheter for å trekke seg fra budrunden, men klageren valgte å gå videre i budrunden selv om ny informasjon forelå.

Etter innklagedes mening er det fremlagt all relevant informasjon som forelå på det aktuelle tidspunktet, samt gitt nye opplysninger om fellesgjelden så snart dette ble kjent.

I brev fra innklagede til klageren fremgår det:

Det første skriftlige budet fra klageren ble levert 9:15 på kr 1 370 000. Det høyeste budet før ny informasjon forelå var kr 1 525 000 med frist til klokken 13.00.

Ny informasjon ble fremlagt av prosjektleder klokken 13.13 og samtlige budgivere ble informert om den nye informasjonen per e-post og deretter per telefon. Det ble nøye gjennomgått med samtlige budgivere, hvilken egenandel og økning i fellesgjeld som ville gjelde for denne aktuelle leilighetstypen med balkong. Alle budgivere som var inne på dette tidspunktet, valgte å ikke fortsette.

Som nevnt fikk alle den nye informasjonen per e-post og telefon, jf opplysningsplikten i lov om eiendomsmegling § 6-3, men grunnet en teknisk feil ble ikke de gamle forbeholdene fjernet fra systemet. I denne forbindelse har innklaget lagt inn en kommentar angående journalføring av budene. Her er det tatt inn at den nye fellesgjelden totalt ville øke med ca kr 200 000 og hvor et beløp skulle betales i egenkapital.

Klageren har påstått at hun ble manipulert til å by over seg selv. Klageren valgte, når ny informasjon var kjent, å legge inn et nytt bud. Dette budet ble overbudt av en av de andre budgiverne, hvorpå klageren valgte å øke sitt bud til
kr 1 450 000 som ble akseptert av selgeren. Forbeholdet ved det siste budet er avklart, jf avsnittet over. For øvrig taler det mot seg selv at innklagede/selgeren ville godtatt å ha det forbeholdet stående da den nye informasjonen på dette tidspunktet var kjent og videreformidlet til klageren og den andre budgiveren.

Innklagede kan derfor ikke se at klageren har blitt manipulert til å by over seg selv.

Det er riktig at eierskiftegebyret ikke er nevnt i salgsoppgaven og innklagede beklager dette. Men dette er et normalt gebyr som er på alle eierleiligheter. Innklagede minner også om at dette gebyret er akseptert uten protester og signert ved kjøpekontrakten.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav som følge av påstått feilaktige opplysninger om fellesgjeld og manipulasjon av budrunde.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av

29. juni 2007 nr. 73.

Det første spørsmålet er om innklagede har manipulert klageren til å by over seg selv fordi de øvrige budgiverne hadde tatt forbehold som umulig kunne innfris. Klageren hevder også at hun heller ikke ble fortalt at de øvrige budgiverne tok forbehold.

Av budjournalen fremgår det at samtlige budgivere under budrunden ble gjort oppmerksom på at fellesgjelden ville øke med omtrent kr 200 000. Klageren mottok e-post om dette fra innklagede klokken 13.38 under budrunden. Samtlige budgivere som hadde gitt bud med forbehold, trakk seg. Klageren hadde tidligere lagt inn to bud som begge var avslått.

Klageren la inn nytt bud klokken 14:11. En annen budgiver la inn et høyere bud klokken 14:26. Denne budgiveren hadde tidligere deltatt i budrunden med forbehold om at «økning på andel av fellesgjeld etter fasade og balkongrehabilitering må ikke overskride ca. 100 000 kroner som er maks beløp som er oppgitt av ansvarlig megler». I budjournalen står dette forbeholdet også oppført på dette siste budet.

Innklagede hevder at dette budet kom uten et slikt forbehold. Forbeholdet ble stående i budjournalen på grunn av en teknisk feil, og ble rettet ved en kommentar i budjournalen: «Ny opplysning vedrørende vedlikehold av balkong og bad har kommet fra prosjektleder som innebærer fellesgjeldsøkning på ca. kr. 200000».

Det fremgår både av budjournalen og av en e-post at budgiverne på dette tidspunktet var gitt opplysninger om at fellesutgiftene ville bli økt med ca. 200 000 kroner. Før disse opplysningene ble gitt, hadde den aktuelle budgiveren lagt inn et bud som var kr 115 000 høyere enn siste bud, da med det ovennevnte forbehold.

Reklamasjonsnemnda finner ikke at det ved dette siste bud var noe forbehold om at økning i fellesutgiftene ikke måtte overskride ca. 100 000 kroner.

Reklamasjonsnemnda er enig med klageren i at innklagede plikter å formidle at budene har forbehold til de øvrige interessentene, men ettersom det her ikke var tale om noe forbehold, men en teknisk feil, har innklagede formidlet budet korrekt.

Dersom det ikke ble formidlet forbehold ved budene som ble gitt tidligere i budrunden, vil Reklamasjonsnemnda bemerke at dette ville være i strid med god meglerskikk. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at dette har hatt betydning for klagerens nye bud etter at deøvrige budgiverne hadde trukket seg. På det tidspunktet var det ingen andre bud å forholde seg til, og klageren stod fritt til å legge inn et hvilket som helst bud.

I klagen skrev klageren at hun eventuelt ville komme tilbake til Reklamasjonsnemnda med kravet som hun primært har rettet mot selgeren. Dersom selgerens forsikringsselskap avviste kravet, ville hun rette det mot innklagede. Klageren har ikke kommet tilbake til Reklamasjonsnemnda på dette punktet og Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til om innklagede har overholdt sin opplysningsplikt.

Klageren krever også erstatning for eierskiftegebyr som ikke var opplyst i salgsoppgaven, men som står oppført i kjøpekontrakten.

Innklagede beklager at eierskiftegebyret ikke står i salgsoppgaven, men mener at klageren ikke hadde innvendinger da hun skrev under kjøpekontrakten, og at dette er en alminnelig avgift på alle eierleiligheter.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke at det foreligger en absolutt opplysningsplikt for alle avgifter, jf eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 12 og 13. Opplysningene skal foreligge skriftlig. Denne opplysningsplikten oppfylles før handel sluttes, jf eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

Regelen skal beskytte forbrukere, slik at de klart skal kunne forutberegne hvilke omkostninger som følger i tillegg til kjøpesummen. Det kan ikke forventes at forbrukere, særlig førstehjemskjøpere, skal ha kunnskap om alle avgifter som normalt følger med en bolig. Dette skal megleren som profesjonell mellommann opplyse om.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde innklagede gjort klageren uttrykkelig oppmerksom på at betaling for eierskiftegebyr var en endring av den avtalen som ble inngått ved budaksept.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må tilbakeføre eierskiftegebyret kr 4 250 til klageren.