Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Klage nr:
138/09

Avgjort:
09.12.2009

Saken gjelder:
Meglers krav på dekning av utlegg til annonse m.m.

Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling Prosjekt
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 9. november 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede, men ønsket å selge denne igjen da den var for stor. Klageren er uenig i faktureringen av annonsepakke i Aftenposten. Videre hevder han at innklagede har satt ned prisantydningen uten hans samtykke. Oppdragsavtale ble inngått 13. august 2007. Oppdraget ble fornyet 4. mars 2008 og sagt opp av klageren 13. juni 2008.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte en leilighet gjennom innklagede, men fant at leiligheten var for stor for ham. Han kjøpte deretter en ny leilighet gjennom innklagede som megler.

Innklagede forsøkte å selge den store leiligheten, men mislykkes i det. Klageren hadde betalt kr 3 990 000 + 200 000 for garasjeplass. Første taksering av leiligheten var kr 3 850 000 uten garasje. Annen taksering ble kr 3,3 mill og innklagede annonserte ifølge klageren leiligheten til denne prisen uten hans tillatelse. Annonsen var heller ikke avtalt med klageren. Annonsen var nr 2 og kostet kr 26 700. Klageren godkjente ikke bestillingen, men avisens svar var at dette var en sak mellom ham og innklagede. Regningen kom mer enn to uker etter at annonsen ble satt i avisen.

Da klageren hadde sagt opp avtalen med innklagede, fikk han en regning på kr 36 674 den 12. juni 2008. Han trakk fra kr 26 700 og overførte restbeløpet kr 9 974 til innklagede den 26. juni 2008. Han begrunnet dette i brev av
18. juni 2008. Innklagede avvisteklagerens avgjørelse og gjentok ifølge klageren igjen at han hadde bestilt annonse. I klagerens brev av 8. august 2008 gjentok han sin argumentasjon og forlange at innklagede skulle gi ham fotografiene av leiligheten. Etter dette møtte klageren reklamasjonsansvarlig hos innklagede som godtok klagerens argumentasjon og sendte bildene til klagerens nye eiendomsmegler.

Klageren fikk 28. september 2009 inkassovarsel hvor det ble krevd kr 36 674 +

kr 4 083,62 i forsinkelsesrente.

Klageren anfører at han etter at han fikk bildene av leiligheten ikke har fått noen betalingspåminnelse. Samtidig anfører han at innklagede har krevd et beløp som det ikke var grunnlag for (kr 9 974).

Reklamasjonsnemnda bes forsvare klageren mot innklagedes overtramp.

Innklagede anfører:

Innklagede har forstått det slik at klageren ikke vedstår seg annonseringskostnader påløpt i oppdragsperioden. Han har hatt kostnader til annonsering på internett og i avis. Det har totalt blitt bestilt to «garantipakker» i Aftenposten, og det er garantipakke nr 2, bestilt 23. januar 2008, som er omtvistet. I tillegg kritiseres innklagede for å ha satt prisantydning uten klagerens samtykke.

Innklagedes standpunkt er at både den omtvistede annonseringen, samt fastsettelsen av prisantydningen ble gjort i samarbeid med klageren og med hans samtykke. For å underbygge dette, følger en kort oversikt over saksgangen for oppdraget:

– 13/8 2007 salgsoppdrag inngått

– 6/9 2007 møte med klageren hvor garantipakke Aftenposten til kr 26 700 ble avtalt og bestilt. Visninger ble annonsert torsdag 13/9 og lørdag 14/9 på nett og i Aftenposten begge visningsdagene.

– 15/10 2007 nytt møte med klageren. Nye visninger søndag 21/10 og mandag 22/10, samt annonsering på nett og i Aftenposten ble avtalt

– 7/11 2007 avtale per telefon om å prøve nye visninger søndag 11/11 og mandag 12/11. Visningene ble annonsert på nettet og i Aftenposten medgjenstående innrykk i garantipakke søndag 11/11 2007. Prisantydningen ble etter samtale med klageren justert ned fra kr 4 190 000 til kr 3 990 000.

– 20/12 2007 avtale per telefon med klageren kl 1717 om å holde nye visninger 5. og 6. januar 2008, samt annonsere på nettet. Ny nettannonse på Finn ble avtalt og bestilt.

– 23/1 2008 møte med klageren. Klageren ønsket ikke å leie ut leiligheten, men jobbe videre med salgsprosessen til leiligheten ble solgt. Prisantydningen ble justert etter samtale med klageren til kr 3 800 000 eksklusiv garasjeplass, som tidligere var inkludert. Denne kunne eventuelt selges atskilt fra leiligheten. Klageren ønsket også en ny garantipakke i Aftenposten til kr 26 700. Nye visninger lørdag 26. og søndag 27. januar 2008 ble annonsert på nett og bestilling ble sendt Aftenposten.

– 5/2 2008 – nye visninger ble annonsert lørdag 9. og søndag 10. februar i Aftenposten og på nettet begge dagene. Annonsene til visningene lørdag 26. og søndag 27. januar kom ikke inn i avisen, de to første innrykkene av garantipakken kom derfor lørdag 9. og søndag 10. februar.

– 19/2 2008 Møte med klageren kl 1414. Det ble avtalt nye visninger torsdag 28/2 og søndag 2/3 2008, annonsering på nettet og i Aftenposten begge dagene – prisantydningen ble avtalt til kr 3 700 000 eksklusive garasjeplass.

– 25/3 2008 – nye visninger avtalt til søndag 30. og mandag 31. mars 2008, annonsert på nettet og i Aftenposten søndag 30. mars 2008. Prisantydningen avtalt til kr 3 590 000 eksklusive garasje.

– 11/4 2008 – telefonsamtale med klageren kl 1645: Oppdatering av taksten ble anbefalt siden denne nå var over seks måneder. Pris for oppdatert takst var innhentet og ble presentert for klageren. Det ble avtalt nye visninger søndag 20/4 2008 og mandag 21/4 2008 annonsert på nettet og i avisen søndag 20/4. Private visninger ble avtalt avholdt i mai. Prisantydningen ble avtalt til kr 3 490 000 eksklusiv garasjeplass.

– 5/6 2008 – det ble per telefon avtalt oppdatering av takstrapporten samt ny visning onsdag 11. juni 2008, annonsering på nettet. Garantipakken i Aftenposten var nå tømt, men Aftenposten ga etter påtrykk fra innklagede et gratis innrykk til denne visningen som ble rykket inn onsdag 11. juni 2008.

– 10/6 2008 – det ble per telefon med klageren informert om ny takst kr 3 300 000. Det ble avtaltny prisantydning kr 3 290 000. Salgsoppgaven ble endret med ny (oppdatert) takst og prisantydning. Klar til visning 11. juni 2008.

– 12/6 2008 – det ble avtalt per telefon med klageren etter avholdte visninger at salgsoppdraget skulle avsluttes, da klageren ønsket å benytte annen eiendomsmegler. Innklagedes saksbehandler utarbeidet 12. juni 2008 skriftlig oppsigelse av salgsoppdraget, samt oversikt over innklagedes tilgodehavende som ble gjennomgått av klageren. Klageren signerte skriftlig oppsigelse av oppdraget 13. juni 2008.

– 1/9 2008 – klageren hadde valgt ny megler, og innklagede oversendte bilder tatt i leiligheten til den nye megleren.

Innklagede mener det er godt dokumentert at klageren under hele salgsprosessen er holdt løpende oppdatert og orientert i form av telefonsamtaler samt møter hos innklagede. På tross av at avtalen om garantipakke nr 2 i Aftenposten ble avtalt på innklagedes kontor 23. januar 2008, bestrider klageren at han ble informert om denne og om kostnaden. Innklagede finner det forunderlig at klageren betalte fakturaen til Aftenposten den 22. februar 2008 og først nå bestrider at han kjente til at denne var bestilt og at denne kostnaden var noe som påløp. I tillegg fornyet han oppdraget den 4. mars 2008, noe som også er forunderlig dersom han var misfornøyd med annonsering eller prisantydningene som ble satt/avtalt.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder berettigelsen av krav på betaling av annonsepakke, samt misnøye med meglers nedsettelse av prisantydningen.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53 og 27. juni 2007 nr 73 (idet oppdraget ble inngått etter 1989-loven, og fornyet etter at ny lov var trådt i kraft).

Spørsmålene klageren ønsker avgjort er hvorvidt han var forpliktet til å betale for «garantipakke» i Aftenposten og innklagedes nedsettelse av prisantydningen etter at leiligheten var taksert på nytt.

Reklamasjonsnemnda har i denne saken delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet; Tore Bråthenog Kåre Mæland tar utgangspunkt i at verken eiendomsmeglingsloven eller annen lovgivning oppstiller særlige formkrav til avtaler om dekning av eiendomsmeglers utlegg. Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) s. 187 bekrefter dette i sin omtale av eiendomsmeglingsloven 2007 § 7-5, hvor det i sin helhet står:

«Bestemmelsen regulerer forfalltidspunktet for krav om dekning av utlegg fra oppdragstakers side. Utlegg som ikke er spesifisert i oppdragsavtalen vil bare kunne kreves dekket innenfor alminnelige kontraktsrettslige prinsipper. Det vises til nærmere omtale under pkt. 8.5.»

Flertallet kan ikke se at Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) punkt 8.5 inneholder noen uttalelser om utlegg som ikke er spesifisert i oppdragsavtalen. Etter flertallets syn er det derfor ikke i Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) dekning for mindretallets uttalelse «Om det skal være inngått tilleggsavtale utover oppdragsavtalen kreves særskilte holdepunkter».

I NOU 2006:1 s. 109 omtales utgifter til annonsering. Det heter her:

«Et særlig problem utgjør utgifter til annonsering, som det kan være vanskelig å angi omfanget av når oppdragsavtalen inngås. Pådrar eiendomsmegleren oppdragsgiver utgifter til annonsering utover det som fremgår uttrykkelig av oppdragsavtalen, må eiendomsmegleren etter utvalgets oppfatning kunne dokumentere at avtale om annonsering er inngått. Har eiendomsmegleren gitt oppdragsgiveren skriftlig bekreftelse på at avtale om annonsering er inngått i tråd med tilleggsavtale med oppdragsgiveren og oppdragsgiveren ikke straks deretter har gitt melding til eiendomsmegleren dersom han eller hun mener at annonsene ikke skulle vært bestilt, er det en formodning for at avtale om annonsering er inngått.»

Uttalelsen sier noe om hva som må godtas som dokumentasjon, men utelukker ikke at eiendomsmegler på annen måte kan dokumentere at avtale er inngått.

Flertallet legger etter dette til grunn at spørsmålet om tilleggsavtale om annonsering er inngått, må avgjøres ut fra vanlige avtalerettslige regler.

Flertallet legger videre til grunn at eiendomsmegleren må kunne dokumentere at avtale om annonsering er inngått, og at det må gå ut over eiendomsmegleren dersom han ikke klarer å dokumentere dette.

Spørsmålet er da om det lar seg dokumentere at det er inngått avtale om garantipakke nr 2, bestilt 23. januar 2008. Innklagede har i denne saken ført en detaljert «logg»med datoer og klokkeslett for de forskjellige aktivitetene vedrørende oppdraget. I innklagedes logg for 23. januar 2008 står det:

«23/1 2008 møte med klageren. Klageren ønsket ikke å leie ut leiligheten, men jobbe videre med salgsprosessen til leiligheten ble solgt. Prisantydningen ble justert etter samtale med klageren til kr 3 800 000 eksklusiv garasjeplass, som tidligere var inkludert. Denne kunne eventuelt selges atskilt fra leiligheten. Klageren ønsket også en ny garantipakke i Aftenposten til kr 26 700. Nye visninger lørdag 26. og søndag 27. januar 2008 ble annonsert på nett og bestilling ble sendt Aftenposten»

Av dette fremgår at avtale om annonsering er inngått. Høyesterett har i en annen sammenheng lagt stor vekt på eiendomsmeglers loggføring ved spørsmålet om salgsavtale er inngått, jf. Rt-1987-1205 (Folgefonn Hotell). Når Høyesterett i forbindelse med spørsmålet om avtale er inngått mellom selger og kjøper har lagt vekt på eiendomsmeglers loggføring, må det samme gjelde i forhold til avtaler mellom selger og megler. Hvis loggføringen først anses som autentisk og korrekt, kan det ikke være slik at verdien av loggføringen beror på hvem som er avtalepart. Flertallet har ingen grunn til å tro at loggføringen er gjort i ettertid eller på annen måte forfalsket.

Etter den 23. januar 2008 ble det annonsert i Aftenposten så mange annonser som garantipakken innholdt (6 annonser) samt én annonse i tillegg, rykket inn onsdag 11. juni 2008 etter påtrykk fra innklagede ifølge loggføring den 5. juni 2008. I perioden mellom 23. januar 2008 og oppsigelsen av oppdraget 12. juni 2008 var det ifølge loggen avholdt flere møter og en rekke telefonsamtaler. Det finnes verken i forbindelse med annonseringen eller møtene og telefonsamtalene noen indikasjoner på at klageren har protestert mot annonseringen, og heller ikke klageren har hevdet noe slikt.

På denne bakgrunn finner Reklamasjonsnemndas flertall at det er dokumentert at avtale om annonsepakke 2 er inngått.

Reklamasjonsnemndas flertall kan ikke se at det er dokumentert at innklagede har begått noen feil vedrørende avtalen om nedsettelsen av prisantydningen

Mindretallet ved Cecilie Asak er uenig med flertallet, og viser til at Rt 1987 s. 1205 gjaldt spørsmålet om bindende avtale var inngått mellom kjøperen og selgeren. Meglerens nedtegninger av partenes utspill under avtaleforhandlingene mellom kjøperen og selgeren, kan neppe være av betydning når det gjelder bevisbyrden for muntlige avtaler mellom en eiendomsmegler og hans oppdragsgiver. Det fremgår av forarbeidene til eiendomsmeglerloven (Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) s. 187) at utlegg som ikke er spesifisert i oppdragsavtalen bare kan krevesetter alminnelige avtalerettslige prinsipper. Om det skal være inngått tilleggsavtale utover oppdragsavtalen kreves særskilte holdepunkter.

Videre står det i NOU 2006:1 Eiendomsmegling s. 109 spesielt om utlegg for annonsering:

Etter mindretallets vurdering er innklagedes logg ikke tilstrekkelig dokumentasjon på at det er inngått avtale om annonsering. Det er kun innklagede som har notert dette og klageren har ikke godkjent innholdet. Etter mindretallets syn er det derfor ikke sannsynliggjort at det er inngått avtale om annonsering. Det vises til klare uttalelser i forarbeidene og tidligere praksis i Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Rt. 1987 s. 1205 gjaldt som sagt et forhold der megleren var mellommann og ikke part i saken, og har etter mindretallets vurdering ikke betydning i denne saken.

Mindretallet har etter dette kommet til at innklagede ikke har krav på betaling for de omstridte annonsene.

Konklusjon i henhold til flertallets syn:

Klageren gis ikke medhold.