Klage nr:
139/09

Avgjort:
09.12.2009

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling Lørenskog
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 9. desember 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren er et dødsbo representert ved en fullmektig.

Innklagede har hatt i oppdrag å bistå klageren med overdragelsen av en fast eiendom. Klagerens forutsetning var at en del av tomten ikke skulle følge med salget, men innløses som friareal av kommunen. Innklagede har utformet en kjøpskontrakt, som kjøperen tolker slik at han har fått eiendomsretten til eiendommen i sin helhet. Klageren krever erstatning fra innklagede for tap av innløsningsverdien av tomten og kompensasjon for juridisk bistand og «tort og svie».

Klageren har vært bistått av advokat, og har forsøkt å få dekket sitt tap av innklagedes forsikringsselskap. Forsikringsselskapet har avvist ansvar.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Innklagede fikk i oppdrag om å selge en boligeiendom for klageren. Totalt var eiendommen på 1931 m2. Klageren var i pågående forhandlingen med kommunen om at de skulle innløse

531 m2 friområde, og dette skulle holdes utenfor salget. Totalt skulle 1400 m2 av eiendommen selges. Dette var ifølge klageren intensjonen, og det er det ingen tvil om.

Etter overdragelsen har kjøperen hevdet å ha kjøpt hele eiendommen, altså 1931 m2. Kommunen forhandler ikke lenger om å innløse friområdet. Deres dokumentasjon viser ny eier for hele eiendommen.

Klageren hevder derfor at salgsoppdraget ikke er utført etter klagerens primisser.

Innklagede anfører:

Klageren la selv ut eiendommen for salg på finn.no våren 2005. Han klarte ikke selv å håndtere salget, da det var stor pågang. Innklagede overtok oppdraget etter at eiendommen hadde ligget ute med annonse på finn.no i tre uker. Det var stor pågang blant interessenter.

Innklagede og klageren ble enige i en avtale, men klageren ønsket å få ut annonseringen så fort som mulig da annonsen fortsatt lå på nett. Klageren sendte også over en liste med 27 navn og telefonnumre på interessenter han hadde vært i kontakt med allerede. Listen inneholdt bud som klageren hadde mottatt fra interessenter. Klageren opplyste at deler av eiendommen var regulert til friareal og at kommunen hadde vært i dialog med klageren for mulig innløsning av denne delen av tomten.

Klageren og innklagede var enige om å selge hele eiendommen under ett, da en eventuell fradeling ville ta tid, men at det skulle være en klausul om at den delen om at den delen som var regulert til friareal ikke skulle medføre evt. kostnader eller inntekter for ny eier.

I salgsoppgaven tok innklagede inn teksten:

«Tomten er beliggende sentralt på […], ihht. kart er tomten målt ca. 1400 kvm. Uten det friarealet som ligger i bakkant av tomten.

Det er uavklart hva som gjøres med friarealet.

[…] kommune vurderer å foreta innløsning av dette friarealet. Nye eiere av eiendommen forplikter seg til å signere på alle nødvendige dokumenter i forbindelse med hjemmelsovergangen av grøntarealet til […]kommune.

Det er p.t. ikke avklart i kommunen om dette vil gjennomføres.

Evt. Fradeling av denne tomten vil ikke medføre kostnader/ inntekter av noen art for kjøper»

Samme teksten er for øvrig tatt inn i kontrakten.

Innklagede konfererte med en eiendomskonsulent, som tidligere hadde henvist klageren til innklagede, om at teksten i prospektet skulle holde både for kjøper og for selger. Eiendomskonsulenten er for øvrig fagdommer i eiendomstvistesaker i retten. Denne klausulen godtok også klageren ved å godkjenne salgsoppgaven og kontrakten.

Klageren ønsket å legge ut eiendommen for kr 4 000 000 da han allerede hadde mottatt et muntlig bud på det.

Etter at innklagede hadde lagt ut eiendommen på nett og kontaktet alle nye og gamle interessenter endte budrunden på kr 6 400 000. Etter innklagedes mening er det helt klart at klageren ønsket å selge eiendommen på samme måte som er gjort uten å fradele friarealet på forhånd.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det foregikk en forhandling mellom kommunen og klageren som imidlertid ikke var sluttført da salget av eiendommen ble inngått. Nettopp av denne grunn kunne eller skulle ikke friområdet inngå i salget.

Etter klagerens oppfatning vil det å selge hele eiendommen under ett være ensbetydende med å gi bort friområdet. Dette ville det derfor umulig ha blitt gitt aksept for.

Det er korrekt at innklagede orienterte om at fradeling ville ta tid. Da det foregikk forhandling med kommunen om innløsning av friområdet, var det etter hva klageren forstod mest praktisk å unngå forsinkelsen som denne ville medføre.

Av denne grunn aksepterte klageren innklagedes forslag om å unngå en forsinkende fradelingsprosess, men forutsatte selvfølgelig at nødvendige kontrakts- og overdragelsesmessige tiltak og forbehold ble gjort for å sikre klagerens fortsatt eiendomsrett til friområdet.

Det er nettopp her klageren mener at innklagede ikke har utført salgsoppdraget etter klagerens ønske. Det var og er ingen uenighet om at friområdet skulle inngå i salget, men innklagede har med uklare formuleringer og manglende forbehold forårsaket tapt eiendomsrett til friområdet.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Klageren hadde holdt på med salgsprosessen i tre uker. Innklagede ble bedt om å ringe alle navnene på listen, siden de var informert om salget og klare til å komme med bud. To hadde allerede kommet med bud.

Klageren var veldig opptatt av at disse skulle kontaktes, hvilket innklagede også gjorde. Det var enighet om at innklagede skulle styre akseptfristen.

Innklagede ble kontaktet av klageren 7. mai. Etter klagerens ønske sendte han tilbud på salg samme dag, og innklagede og klageren signerte avtale samme dag. Dette vitner etter innklagedes mening om at klageren hadde et ønske om å komme i gang med handelen så fort som mulig.

Klagerens påstand om at han aksepterte innklagedes forslag om å unngå forsinkelse hevder innklagede er direkte feil. Det var ikke innklagede som foreslo at de skulle unngå forsinkelse, men innklagede forklarte hvilket tidsperspektiv en fradeling ville ha. Det var helt klart klagerens ønske å få eiendommen ut for salg snarest mulig. Visningsliste var allerede lagt inn, og eiendommen hadde vært annonsert på nettet i 3 uker.

Det ble derfor valgt å ta inn teksten med forbehold, for ikke å vente til en fradeling av friarealet skulle foreligge.

Innklagede er ikke enig i klagerens påstand om at han ikke har utført en trygg eiendomshandel. Det er kontraktsfestet at eventuelle inntekter ved innløsning av denne delen av eiendommen ikke skal tilfalle kjøper.

Innklagede mener han har gjennomført handel etter klagerens samtykke. Klageren har samtykket i salgsoppgave og kontrakt.

Til informasjonlegger innklagede til at friarealet nå er fradelt. Opprinnelig kjøper står fortsatt som hjemmelshaver til dette friarealet. Kjøperen har signert kontrakt med teksten som tidligere nevnt.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren kan vanskelig forstå at innklagede mener han har gjennomført en trygg eiendomshandel. Friområdet som representerte en stor verdi skulle ikke inngå i salget. Innklagede mente og mener at dette var sikret i kontraktens § 6 som det jevnlig henvises til.

Klageren anfører at dette har vist seg ikke å være tilfelle. Klageren mener punktet er uklart og ikke kontraktsmessig tilfredsstillende. Klageren spør hvem som eventuelt skulle ha inntektene som punktet beskriver? Klageren anfører at selv om punktet var «aldri så klart» ville det kanskje heller ikke vært nok, men kanskje med en heftelse i skjøtet? Det er nettopp her klageren mener at eiendomsoverdragelsen ikke ble gjennomført på en tilsiktet/ trygg måte.

Innklagede mener selv at friområdet ikke er med i salget, men tilhører boet. Klageren mener det derfor er synd at det ikke er nødvendig sikret i gjennomført salgsoppgave.

Innklagede har henvist til at klageren har samtykket i salgsoppgaven og kontrakten. Klageren hevder at kontrakten ikke på forhånd ble fremlagt for undertegning av selgeren og kjøperen. Møtet ble rask gjennomført fordi kjøperen hadde dårlig tid. Klageren mener man ikke kan forvente at en alminnelig selger innehar kunnskap eller erfaring til å vurdere juridiske forhold i de forskjellige dokumentene. Klageren anfører at det var nettopp derfor han engasjerte en kjent, erfaren eiendomsmegler.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Innklagede ønsker å vite om klageren kan fastsette verdien på friarealet, ettersom han hevder at det representerer stor verdi. Innklagede lurer og på om kommunen har kommet med en innløsningssum.

Innklagede anfører at når det gjelder fremlegging før kontraktsmøtet så er det vanlig prosedyre å sende ut akseptbrev med innkalling til kontraktsmøte samt forslag til kjøpekontrakt som vedlegg. Akseptbrev ble sendt ut 21. mai 2007 og kontraktsmøtet ble holdt 25. mai 2007 klokken 15.10.

Når det henvises til at møtet ble raskt gjennomført, så er det som klageren selv sier fordi kjøperen hadde dårlig tid, ikke innklagede. Innklagede hadde satt av sin sedvanlige til forat møte skulle bli gjennomført på vanlig måte.

Avslutningsvis vil innklagede si at grunnboken fortsatt står med kjøperen som hjemmelshaver. Kjøperen har fradelt den delen som utgjør friarealet. Kart og delingsforretning ble avholdt 29. september 2009. Dersom klageren føler at han er usikret sin juridiske innløsningssum fra kommunen, vil innklagede selvfølgelig være behjelpelig med å kontakte kjøperen for å prøve å få tinglyst en servitutt som inneholder denne retten.

I så tilfelle regner innklagede med at kjøperen vil kreve sine utlegg i forbindelse med fradelingen og kartforretning.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav som følge av misnøye med innklagedes saksbehandling.

Partene har kommet med anførsler om hendelsesforløpet før de inngikk en avtale sammen. Begge parter sier imidlertid at dette ikke er relevant for saken. Reklamasjonsnemnda er også av denne oppfatning. Disse anførslene er derfor ikke kommentert.

Reklamasjonsnemnda tar ikke stilling til forholdet mellom kjøper og selger. Slik saken står for Reklamasjonsnemnda, er det uavklart hvorvidt kjøperen med rette tolket kontrakten slik at det ikke ble tatt forbehold om at friarealet skulle unntas fra salget eller om dette var et kontraktsbrudd fra kjøperens side.

Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ta stilling til

1. Om det var uaktsomt av innklagede ikke å gi klageren bedre rådgivning herunder

2. Om innklagede burde ha foreslått å tinglyse en servitutt på eiendommen, samt

3. Utformingen av kontrakten.

1. Rådgivning

Tinglysning skal først og fremst gi eieren rettsvern, noe som gir notoritet ovenfor en kreditor og avskjærer tredjepart fra å være i aktsom god tro med hensyn til det som er tinglyst. At eiendomsoverdragelsen manglet rettsvern har imidlertid ikke noe å si for gyldigheten av avtalen mellom kjøper og selger. En eiendomsoverdragelse uten rettsvern setter likevel selgeren i en mer sårbar posisjon dersom kjøperen rettsstridig disponerer over eiendommeneller en kreditor tar utlegg i den. Reklamasjonsnemnda mener at dette er forhold som innklagede burde ha gjort klageren oppmerksom på, slik at han kunne forutberegne sin rettsstilling og truffet en veloverveid avgjørelse om han ønsket å ta denne risikoen. Innklagede sitter på spesiell kunnskap vedrørende salg av fast eiendom, og har en plikt til å gi råd til oppdragsgiveren, jf emgll. § 6-3.

2. Servitutt

Innklagede opplyser i sin redegjørelse i saken at: Dersom klageren føler at han er usikret sin juridiske innløsningssum fra kommunen, vil innklagede selvfølgelig være behjelpelig med å kontakte kjøperen for å prøve å få tinglyst en servitutt som inneholder denne retten. Reklamasjonsnemnda er av den oppfatning at en servitutt som avklarte rettighetene til en eventuell erstatningssum for friarealet burde vært inntatt i salgsoppgaven, samt i kjøpekontrakt og skjøte (eventuelt tinglyst erklæring) på det tidspunkt eiendommen ble overdratt til ny eier, da det kan være svært vanskelig å få dette gjennomført i ettertid.

3. Kontrakten

Kontrakten mellom klageren og kjøperen er juridisk bindende. Innklagede burde ha bidratt til at kontrakten ble klarere med hensyn til hvem som skulle ha kompensasjon for friarealet ved salg eller innløsning. Reklamasjonsnemnda går for øvrig ikke inn på hvordan kontrakten skal tolkes.

Det er uklart hvorvidt det her foreligger et økonomisk tap, og størrelsen på et eventuelt tap er heller ikke dokumentert. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke gi klageren medhold i hans erstatningskrav for tap av innløsningsverdien av tomten. Reklamasjonsnemnda kan heller ikke se at klagerens kostnader til juridisk bistand er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse.

Konklusjon:

Klageren gis medhold i at innklagede burde gitt bedre rådgivning forut for kontraktsinngåelsen, og utformingen av kontrakten. Videre skulle han sikret klagerens erstatning for oppgjøret for friarealet. Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til størrelsen på et eventuelt erstatningskrav.