Klage nr:
140/09

Avgjort:
09.12.2009

Saken gjelder:
Krav om nedsettelse av meglers vederlag

Foretakets navn:
EiendomsMegler 1 Melhus
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 9. desember 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren solgte sin boligeiendom gjennom innklagede som megler. Eiendommen var klagerens og hennes tidligere ektefelles felles bolig. Tidligere ektefelle kjøpte sin nye bolig gjennom innklagede.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren ønsker avslag på prisen for meglertjenesten. Innklagede har ifølge klageren begått flere feil og tjenesten er svært utilfredsstillende.

Klageren anfører følgende:

1. Innklagede har brutt sin taushetsplikt ved bruk av taushetsbelagte opplysninger han har fått i forbindelse med en salgsoppgave for gjennomføring av en annen salgsoppgave.

2. Innklagede har dårlige rutiner i forbindelse med overtakelse av bolig, bl.a. åpnet mulighet for forfalskning av overtakelsesprotokoll som førte til økonomisk skade for klageren som selger.

3. Brudd på Etiske regler § 5 Rådgivning.

Innklagede harifølge klageren unngått å gi informasjon til klageren om at kr 7 000 var trukket fra innklagedes konto. Dette ble oppdaget av klageren nesten fire måneder senere. Disse pengene er ifølge klageren trukket fra på grunn av en forfalskning. Ifølge utskrift fra klientkonto er disse pengene trukket 19. februar 2009, men faktisk utbetalt til kjøperen 30. mars 2009. I mellomtiden har innklagede fått grundig informasjon om det som skjedde på overtakelsesdatoen. Innklagede har ifølge klageren bevisst unngått å gi henne som selger informasjon om disse pengene.

Ifølge kjøperen har innklagede selv også gitt råd til kjøperen om å holde tilbake urimelig høyt beløp på meglers konto. Kjøperen holder fortsatt (i over syv måneder) kr 50 000, mens han krever kr 3 000.

Av vedlegg til klagen fremgår bl.a. at innklagedes saksbehandler på kontraktsmøtet opplyste om at han dro på ferie på overtakelsesdatoen 18. februar 2009. Klageren mottok kun ett eksemplar av overtakelsesprotokollen. Den 18. februar ble klageren oppringt av en ukjent stemme som sa at pengene var betalt til innklagedes konto og at overtakelsen kunne utføres. Hvem som helst kunne ringt klageren. Med tanke på oppførsel og etiske kvaliteter til kjøperen, kunne det lett utnyttes at innklagedes saksbehandler var på ferie og at det ikke var satt inn noen vikar for ham.

Kjøperen hadde gitt to bud, ett på kr 2 050 000 med overtakelse 18. februar og ett på kr 2 000 000 med overtakelse 26. februar. Klageren aksepterte det første og avslo det andre budet.

På overtakelsen syntes det som omkjøperen mente at begge budene var gjeldende da de startet å regne ut forsinkelse på seks timer (overtakelse samme dag kl 1800 i stedet for kl 1200). Kjøperen forlangte først kr 10 000 deretter
kr 7 000, selv om han ikke hadde noen utgifter i forbindelse med det. I telefonsamtale med innklagede den 18. februar fikk klageren informasjon om at kjøperen måtte dokumentere faktiske utgifter.

Den dagen da det ble skrevet kjøpekontrakt opplyste klagerens tidligere ektefelle at han hadde en del ting i dokkestua og at de skulle bli flyttet ut senere, noe kjøperen ifølge klageren har akseptert. Han antydet en uke etter overtakelse. Den 18. februar kl 1800 var huset tomt og vasket. Tidligere ektefelle hadde ting stående i carporten. Etter en lang diskusjon og telefonsamtale med innklagede fikk kjøperen husnøkkel og det ble avtalt at kjøperen ikke skulle ha noen penger dersom ektefellen flyttet sine ting fra carporten før kl 2400 neste dag, dvs. 19. februar 2009. Denne avtalen ble holdt og innklagede ble informert om dette flere ganger både muntlig og skriftlig. Klageren ville ikke signert overtakelsesprotokoll på grunn av at kjøperen tydeligvis prøvde å få boligen til lavere pris. Det bekreftet også summen på kr 50 000 som var forskjellen mellom disse to budene. Siden klageren trodde at innklagede var profesjonell og at han beskyttet klagerens interesser, gikk hun med på å underskrive overtakelsesprotokoll.

Klageren anfører videre at kjøperen tok overtakelsesprotokollen den dagen og hadde forfalsket den ved at det var påført en setning om at kjøperen skulle få utbetalt kr 7000 på grunn av sen overtakelse. Det er ikke det som ble avtalt til slutt. Dette ville ikke skjedd dersom innklagedes saksbehandler eller en vikar hadde vært til stede. Det burde i det minste vært to eksemplarer av protokollen.

Innklagede var flere ganger informert om det som skjedde, og at klageren vurderte politianmeldelse. Innklagede skal ha frarådet dette og lovet at han skulle snakke med kjøperen. Klageren har på forespørsel fra innklagede svart klart at kjøperen ikke skulle ha kr 7 000. Innklagede har aldri nevnt at kr 7 000 ble utbetalt kjøperen allerede i februar. Klageren fikk først kjennskap til dette i april 2009 da hun fikk kopi av overtakelsesprotokollen etter å ha engasjert advokat i forbindelse med tilbakehold av kr 50 000.

Klagerens ytterligere anførsler:

Kjøperen har den 4. november 2009, dvs. nesten ni måneder etter salget, frigitt kr 50 000. I forliksrådet har kjøperen oppgitt at pengene er holdt tilbake i samsvar med råd fra innklagede, selv om huset ble fraflyttet 18. februar 2009 og hele eiendommen fraflyttet den 19. februar 2009. I tillegg må kjøperne betale klagerens advokatutgifter på kr 7 500.

Klageren anfører at det økonomiske tapet etter salget av eiendommen utgjør kr 14 172,51 (advokatutgifter minus
kr 7 500, utbetaling til kjøperen fra klientkonto kr 7 000 og gebyr til forliksrådet kr 860). Hun krever dekket det økonomiske tapet og et stort avslag på prisen for meglertjenesten.

Innklagede anfører:

De fleste momenter anført i klagen er forhold mellom klageren og kjøperen. Etter at klageren og kjøperen møttes i forliksrådet, har innklagede fått vite at klageren har fått tilbakebetalt kr 7 000 fra selgeren (kjøperen?). I tillegg er det tilbakeholdte beløpet på kr 50 000 utbetalt klageren i sin helhet etter at innklagede fikk tillatelse til dette fra begge parter.

Innklagede er ikke i stand til å forstå hva klageren mener med sin påstand om at innklagede har misbrukt taushetspliktige opplysninger og blandet roller. Saken er utført på en fullt forsvarlig måte i tråd med innklagedes strenge etiske retningslinjer.

Salget av klagerens eiendom var en tidkrevende prosess med mange visninger og utallige forhandlinger med interessenter over flere måneder. I tillegg er det brukt utrolig mye tid på telefonsamtaler og e-post mellom partene i forbindelse med overtakelsen og oppgjøret.Det faller ifølge innklagede på sin egen urimelighet når klageren påstår at meglertjenesten ikke står i forhold til det avtalefestede honoraret.

Innklagedes saksbehandler hadde ferie, men var tilgjengelig på telefonen under hele overtakelsesforretningen. Både klageren og kjøperen ga klart uttrykk for at boligen langt fra var klargjort for overtakelse. Inventar og møbler befant seg fortsatt på eiendommen og klageren la all skyld på sin eksmann for at boligen fremsto slik den gjorde. For å sikre en riktig oppfyllelse av avtalen var ikke kr 50 000 et urimelig beløp å holde tilbake på innklagedes klientkonto, for begge parter innstilte på at overtakelsen ikke skulle utsettes. Kjøpetilbudet på kr 2 050 000 ble faktisk fremsatt under forutsetning av at overtakelsen skulle finne sted den 18. februar 2009. Klageren aksepterte selv denne forutsetningen.

Når det gjelder oppgjøret, har innklagede forholdt seg til overtakelsesprotokollen som var signert av begge parter. At klageren i ettertid har påstått at overtakelsesprotokollen var forfalsket av kjøperen hva gjaldt kr 7000, har innklagede selvfølgelig ingen forutsetninger for å vite noe om.

Av vedlegg til tilsvaret fremgår bl.a.:

Klagerens uriktige og «til dels grove påstander» når det gjelder sammenblanding av roller og at innklagede skulle være partisk m.m. tilbakevises på det sterkeste av innklagede.

Det er ikke vanlig at megleren er til stede ved overtakelsesforretningen. Innklagede var tilgjengelig på telefon og besvarte klagerens henvendelser.

Eiendommens adresse er oppgitt som klagerens adresse i kjøpekontrakten som ble signert av klageren 16. februar 2009.

Innklagede tilbakeviser påstanden om at han skal ha frarådet politianmeldelse.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren har fått utbetalt kr 7 500 fra kjøperen som delvis dekning av sine advokatutgifter. Hun har ikke fått tilbakebetalt kr 7 000 som er utbetalt på grunn av forfalsket overtakelsesprotokoll.

Innklagede har fått kjennskap til klagerens navn, telefonnummer og at hun har og kan frigi en del penger til sin tidligere ektemann som har engasjert innklagede for å kjøpe ny bolig. Disse opplysningene har innklagede fått ved salgsoppdraget. Innklagede har brutt sin taushetsplikt ved å ringe klageren den 23. februar 2009 og spørre omhun kan frigi kr 40 000 til tidligere ektefelle slik at hans salgsoppdrag kunne gjennomføres. Klageren hadde ingen ting med dette å gjøre og innklagede hadde ingen rett til å ringe henne og spørre om penger. Innklagede har ikke lov til å blande seg til skifteoppgjøret.

Innklagede har fått betalt for alle visningene. Klageren har også brukt mye tid, krefter og penger til advokater på grunn av dårlig meglertjeneste. Klageren (og tidligere ektefelle) har betalt kr 112 645 til innklagede for en usedvanlig dårlig tjeneste.

Klageren hadde selv flyttet ut av boligen mer enn ett år før salget. Hun har bidratt mye til at boligen ble vasket og eiendeler flyttet ut. På kontraktsmøtet var kjøperen enig i at dokkestua/utearealet ville bli fraflyttet i løpet av en uke etter overtakelsesdato.

Boligen ble vasket og fraflyttet samme dag den 18. februar 2009 kl 1800 med bare seks timer forsinkelse. Utearealet ble fraflyttet 19. februar 2009. Kjøperen hadde ingen grunn til å holde tilbake kr 50 000 etter den 19. februar 2009 ifølge klagerens advokat. Begge parter var ikke innstilt på at overtakelsen skulle gjennomføres. Etter utpressing fra kjøperen var klageren innstilt på å utsette salget til våren. Klageren gikk med på å signere overtakelsesprotokoll etter samtale med innklagede og hans råd. Det viste seg at det var feil. Innklagede har også hevdet at kjøperen må betale klagerens advokatutgifter siden han tilbakeholdt et større beløp. Dette er heller ikke riktig. Innklagede har derfor ifølge klageren påført henne økonomisk skade på kr 14 172,51. På grunnlag av dette mener klageren det er urimelig at innklagede skal ha det samme honoraret som om alt hadde gått problemfritt.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om nedsettelse av meglers vederlag og erstatning for påstått økonomisk tap kr 14 172,51.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda har forstått saken slik at dette gjaldt salg av tidligere felles bolig for klageren og hennes fraskilte ektefelle. Reklamasjonsnemnda kan ikke ta klagerens anførsler vedrørende innklagedes brudd på taushetsplikten til følge.

Det er ikke noe krav til eiendomsmegleren om at han skal være til stede ved overtakelse av boligeiendom, og heller ikke at overtakelsesprotokollen skal utstedes i to eksemplarer.

Reklamasjonsnemnda kan ikke på grunnlag av det som er dokumentert for Nemnda ta stilling til om og eventuelt hvordan innklagede har opptrådt i forbindelse med at det ble tilbakeholdt kr 50 000.

Klageren påstår at det foreligger brudd på Etiske regler § 5 Rådgivning ved at innklagede ikke har informert klageren om at kr 7 000 var trukket fra innklagedes konto og overført kjøperen. Klageren hevder at disse pengene faktisk ble utbetalt kjøperen 30. mars 2009, men at beløpet er trukket fra klientkontoen 19. februar 2009 ifølge utskrift av kontoen. Norges Eiendomsmeglerforbunds etiske regler § 5 lyder slik:

«§ 5 Rådgivning

Medlemmene plikter å gi partene alle opplysninger av rettslig og faktisk art om de forhold som fremstår som viktige for hver av partene.

Medlemmene skal ikke gi råd og anbefalinger om forhold eller på områder som de ikke behersker. Hvis vedkommende ikke er sakkyndig innenfor et fagområde, bør han ikke uttale seg, men henvise til spesialister.

Ved tvist mellom partene skal et medlem, uten å ta parti, veilede i fremgangsmåten for tvisteløsning.»

Innklagede har ikke klargjort når beløpet faktisk ble overført. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at dette har noen særlig betydning. Det er ikke dokumentert brudd på Etiske regler.

Innklagede hadde fått en overtakelsesprotokoll hvor det var nedfelt at kjøperen skulle ha tilbakeført kr 7 000 på grunn av senere overtakelse. Innklagede måtte forholde seg til dette. Det er de alminnelige domstoler som eventuelt må ta stilling til om det foreligger dokumentfalsk.

Klageren har også anført at kontraktsutkastet var feilsendt både henne og hennes eksmann, slik at de ikke fikk anledning til å gjennomgå dette før kontraktsmøtet. Dersom eiendomsmegleren ikke har sendt viktige dokumenter til korrekt adresse, er dette kritikkverdig. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at dette har påført klageren noe økonomisk tap i denne saken.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.