Klage nr:
142/09

Avgjort:
09.12.2009

Saken gjelder:
Meglers krav på dekning av utlegg

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Oslo Sentrum
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 9. desember 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin andelsleilighet. Oppdragsavtale ble underskrevet 17. april 2007. Innklagedes avdelingskontor ble lagt ned og saksbehandleren sluttet uten at klageren ble informert om dette.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren ønsker at innklagedes krav helt eller delvis faller bort, hovedsakelig fordi klageren føler at innklagede ikke har

utført den jobben han ble satt til å gjøre.

I 2007 ble innklagede engasjert for å få solgt leiligheten. På grunn av manglende bud ble kontrakten forlenget én gang. Under denne forlengelsen fikk klageren beskjed om at saken var overført til en ny megler. Klageren var innom og hilste på sin nye megler, der han ble anbefalt å fornye en gang til for å forhåpentligvis få solgt leiligheten. Den nye megleren tok kontakt med klageren i månedsskiftet mars/april 2008 der han sa at han ville ta kontakt når han følte tiden var inne til å sette i gang igjen med visninger. Klageren hørte aldri noe mer fra sin nye saksbehandler. Da klageren gikk innom

filialen til innklagede, viste det seg at hele filialen var lagt ned. Klageren skjønte ingen ting, men gikk ut fra at megleren ville ta kontakt så snart han hadde kommet seg på plass i en annen filial. Ingen ting skjedde. Klageren ringte da innklagede og etterlyste sin første saksbehandler og den nye, men fikk da beskjed om at begge hadde sluttet.

Klageren ble veldig usikker på hvor hans papirer varog hvem som hadde tatt over oppdraget. Han valgte å vente på at eventuelt ny megler skulle ta kontakt fordi han ikke visste hvor han skulle begynne. Tiden har gått og i september 2009, over ett år siden han hørte fra innklagede sist, fikk han en e-post der de faste kostnadene innklagede hadde hatt med oppdraget i 2007 ble krevd inn. Klageren reagerte på dette og sendte en klage til innklagede, uten å nå frem.

Klageren anfører at han ikke har blitt riktig behandlet i saken. Han ville jo fornye sitt oppdrag som lovet, for andre gang. Han fikk ikke anledning til det. Filialen ble lagt ned og saksbehandlerne sluttet. Og når ingen andre tok over saken innen rimelig tid, hadde klageren heller aldri sjansen til å prøve en andre runde med visninger.

Klageren går ut fra at når man engasjerer en eiendomsmegler forestiller man seg at han skal være profesjonell. Etter hva klageren skjønner skal det være fullt mulig å fornye en oppdragsavtale to ganger. Avtalen med innklagede har ikke blitt fullført på en profesjonell og/eller fullverdig måte. Klageren mener da at innklagede heller ikke kan kreve ham for utlegg som hører til kontrakten.

Innklagede anfører:

Oppdrag ble inngått 17. april 2007 og salgsprosessen igangsatt. Eiendommen ble markedsført på internett, Aftenposten og vindusutstillinger. Visninger ble avholdt. Etter flere runder ble eiendommen ikke solgt. Det ble avtalt med klageren at videre markedsføring av eiendommen skulle avvente i håp om et bedre marked. Saksbehandleren sluttet og saken ble overtatt av kollega ved samme kontor. Ny megler hadde et møte med klageren og det ble avtalt at saken ble lagt «på vent» inntil videre. Dette blant annet fordi en annen kollega hadde en lik leilighet i samme sameie som også hadde hatt liten interesse.

Den nye megleren forsøkte å ta kontakt med klageren 22. februar 2008 kl 1058 og la igjen beskjed på telefonsvareren om at saken burde gå videre, noen betraktninger rundt markedet og fornuftig prissetting av boligen. Han ba klageren ta kontakt. Siden er det ikke registrert noen ytterligere aktiviteter på saken og innklagede hørte ikke noe fra klageren. Avdelingskontoret ble lagt ned 1. juni 2008. Den nye saksbehandleren flyttet da til et annet kontor, men beholdt samme telefonnummer og e-postadresse.

Den nye saksbehandleren sluttet i selskapet høsten 2008. Ved en generell gjennomgang av kontorets utestående fordringer senere, fremkom det at klagerens oppdrag var utgått. Faktura ble deretter sendt, slik dette var avtalt i oppdragsavtalen.

Innklagede beklaget sen fakturering overfor klagerne, men presiserte samtidig at det kun er fakturert for direkte utlegg og kostnader knyttet til markedsføring av eiendommen. Som en kompensasjon for dette har innklagede blant annet ikkebelastet klageren for avtalt tilrettelegging kr 6 900, samt vederlag for visninger med kr 940 per gang. Klagerne ble samtidig tilbudt å dele regningen over to innbetaliner.

Eiendommen har vært markedsført og forsøkt solgt i henhold til avtale med klageren. Selskapet har ingen «no-cure, no-pay vilkår». At klageren har fått en sen faktura innebærer ikke at innklagede derved gir avkall på sitt tilgodehavende. Slike krav foreldes først etter tre år. Innklagede har likevel i faktureringen innrømmet en vesentlig rabatt som innklagede mener er mer enn tilstrekkelig for de mulige ulempene en sen faktura måtte medføre. Ytterligere krav i saken avvises.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det er korrekt at den nye saksbehandleren la igjen en beskjed i februar. Klageren hadde akkurat startet i ny jobb og husker at han ble opprømt og glad for at innklagede ville sette i gang salgsprosessen igjen. Da klageren ringte ham opp igjen senere samme dag, fikk han beskjed om at innklagede ville ta kontakt når han følte at tiden var inne. Dette gikk frem og tilbake frem til mars/april og klageren ventet fortsatt på at han skulle gi klarsignal.

Klageren hadde funnet det mer naturlig at innklagede hadde hatt en generell gjennomgang av saksbehandlerens utestående fordringer kort tid etter at han sluttet høsten 2008. Da hadde klageren også hatt muligheten til eventuelt å kunne bruke oppdraget i en runde til med visninger. Men når innklagede gikk igjennom arkivene sine over ett år etter, og finner notater om oppdraget, så hadde klageren ingen mulighet til å utnytte prisen som oppdraget ligger innenfor. En pris på kr 27 000 er tross alt noe man forventer seg at det ligger profesjonalitet bak. Klageren har fått et tilbud den senere tid hvor et lignende oppdrag vil koste kr 7 000 hos en annen eiendomsmegler dersom leiligheten ikke blir solgt. Klageren vil poengtere at han forventer seg at ting blir gjort på en voksen og profesjonell måte i denne prisklassen.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglerens krav på dekning av utlegg etter at oppdrag har gått ut.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53 og 29. juni 2007 nr 73.

Alminnelig foreldelsesfrist for denne type krav er tre år. Innklagedes krav på dekning av utlegg er derfor ikke foreldet.

Oppdraget som allerede var fornyet en gang, utløp den 9. desember 2007. Krav om dekning av utlegg ble fremsatt i brev av 4. september 2009 med varsel om faktura på 27 710 kroner. Faktura ville bli utsendt den 9. september 2009.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er kravet dermed fremsatt for sent. Selv om kravet enda ikke er foreldet, må det forventes at eiendomsmegler fremsetter krav på betaling før det er gått så lang tid etter at oppdraget er utgått. Ellers rammes det av ulovfestede passivitetsregler. At det har vært en viss kontakt mellom klageren og eiendomsmegleren, som ikke ble fulgt opp av eiendomsmeglerforetaket, tilsier ikke at innklagede kunne vente med å sende faktura.

Konklusjon:

Innklagede har ikke krav på dekning av utlegg.