Klage nr:
145/09

Avgjort:
25.01.2010

Saken gjelder:
Krav om erstatning i forbindelse med manglende opplysninger ved kjøp av leilighet

Foretakets navn:
Privatmegleren Oslo / Skøyen
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. januar 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en andelsleilighet gjennom innklagede foretak i 2008. Budet ble akseptert den 14. januar 2008, mens kontrakten ble underskrevet den 16. januar. Overtakelse var satt til 22. januar 2008.

Klageren har i ettertid oppdaget at borettslagets andelshavere har ulik andel av fellesgjeld, og at den totale fellesgjelden er større enn forventet. Hun oppdaget også at en større del av andelshaverne er juridiske personer. Klageren ber Reklamasjonsnemnda vurdere om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og eventuelt om klageren har krav på erstatning.

Klageren er bistått ved advokat. Klageren, hennes advokat og innklagede blir i det følgende betegnet som henholdsvis «klageren» og «innklagede».

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Klageren ervervet ved kjøpekontrakt av 16. januar 2008 en andel i borettslaget.

Klageren ble i slutten av mai 2009 oppmerksom på en artikkel i Aftenposten, hvor en rettstvist vedrørende borettslaget ble beskrevet. Det fremkommer her at borettslagets gjeld er vesentlig høyere enn det klageren fikk eller burde fått beskrevet i markedsføringen av leiligheten fra innklagede, i henholdsvis salgsoppgave, takst og kjøpekontrakt. Klageren har av denne grunn ervervet en leilighet i et borettslag som harvesentlig dårligere finansiell stilling og således vesentlig høyere risiko for klageren enn det som fremkom av markedsføringen fra innklagede. Klageren ville ikke ervervet leiligheten dersom denne informasjonen ble gitt i markedsføringen.

På vegne av klageren har klagerens advokat tilskrevet innklagede med forespørsel om det erkjennes erstatningsansvar for det tilfellet at borettslaget skulle gå konkurs. Innklagede har avvist dette. Innklagede har også avvist å gi ytterligere opplysninger om hvilken informasjon innklagede var i besittelse av eller innhentet ved oppdraget for selgeren. Innklagede har også avvist å gi tilbakemelding på hvilen informasjon om borettslaget han innhentet i forbindelse med salgsoppdraget.

Klageren ønsker at Reklamasjonsnemnda skal ta stilling til om innklagede har brutt eiendomsmeglingslovens bestemmelser i kapittel 6 vedrørende opplysningsplikt, alternativt både undersøkelses- og opplysningsplikt, samt «god meglerskikk» ved å unnlate å opplyse om risiko ved kjøp av andelsleiligheten. Videre bes det om avgjørelse i spørsmålet om det foreligger et erstatningsbetingende ansvarsgrunnlag i saken.

Ved markedsføringen av andelsleiligheten ble klageren orientert om borettslaget gjennom salgsoppgave, takst og via innklagede. Klagerens andel ble ervervet for kr 1 750 000. Klageren overtok samtidig andel av fellesgjeld med
kr 260 000 slik at effektiv kjøpesum var kr 2 010 000, jf. kjøpekontrakten § 1.

Klageren la til grunn at forholdet mellom kjøpesum og fellesgjeld var likt eller forholdsvis likt i borettslaget, og at hun hadde ervervet sin andel i et stabilt og solid borettslag med lite fellesgjeld.

I 2007 var borettslag med høy fellesgjeld og lave innskudd gitt omfattende negativ omtale i eiendomsmarkedet generelt. Problemstillingen rundt slike borettslag var derfor aktualisert for profesjonelle aktører i bransjen. Klageren hadde overhodet ingen foranledning til å forstå at dette var tilfelle dette borettslaget.

Borettslag med lavt innskudd og høy fellesgjeld vil lettere kunne få økonomiske problemer dersom andelshaverne ikke kan dekke sine løpende forpliktelser. Dersom markedet for slike leiligheter faller, vil andelene kunne få negativ verdi, det vil si at markedsverdien er lavere enn innskudd og eventuelt også deler av andel fellesgjeld. Den økonomiske konsekvensen for eiere av slike andeler vil kunne være at borettslaget går konkurs og innskuddene går tapt. Borettslaget er heller ikke medlem av noen sikringsordning.

For eiere av andeler med høyt innskudd og lav fellesgjeld i et borettslag med generelt høy gjeldsbelastning vil det økonomiske tapet blilangt større dersom borettslaget går konkurs. Årsaken til at noen eiere har høyere innskudd enn andre kan skyldes av eieren selv eller tidligere eier har valgt å benytte seg av muligheten for førtidig nedbetaling av fellesgjelden, såkalt IN-ordning, eller at utbygger har solgt leilighetene med forskjellig fordeling av innskudd og fellesgjeld, såkalt differensiert fellesgjeld.

Sistnevnte gjeldsløsning er bakgrunnen for at andel 337 tilhørende klageren er beheftet med langt lavere fellesgjeld enn en rekke av de andre andelene i borettslaget. Klageren ble ikke gjort oppmerksom på dette ved kjøpet av leiligheten av innklagede.

I tillegg til kjøpekontraktens § 1, som angir fellesgjeld for andelen, inkluderer salgsoppgaven og takstrapporten nærmere informasjon om borettslagets økonomi og gjeldssituasjon.

På side tre i «Nøkkelinfo om eiendommen -Andelseiendom er det inntatt et eget punkt om «Økonomi», med blant annet verdi- og lånetakst samt prisantydning. I underpunkt «Diverse» heter det at

«Borettslaget felleslån er avdragsfritt frem til 2011, men skal reforhandles i følge forretningsfører. Rentesats er 5,75% pr. oktober 2007. Borettslaget er nyetablert i 2007 og derfor er det ikke noe regnskap for år 2007»

Det gis ikke noen ytterligere informasjon om borettslagets økonomi, fordeling av fellesgjeld eller fellesgjeldens størrelse for øvrig. Det er heller ikke inntatt eller vedlagt noen åpningsbalanse for borettslaget, jf borettslagsloven§ 2-5. At felleslånet skal «reforhandles» er heller ingen dekkende beskrivelse av situasjonen. Korrekt faktum er at lånet forfalt til betaling i sin helhet den 15. juni 2009. Innklagedes opplysning trekker klart i retning av at enkelte vilkår skal reforhandles med banken. I den sammenheng opplysningen er gitt, gir den uttrykk for at det er avdragsfriheten som skal være tema for disse forhandlingene.

I taksten er det på side 2 inntatt et punkt med overskrift «Årsregnskap». Opplysningene som fremkommer her, er at andel av fellesgjeld er kr 260 000 og at dette beløp er ajourført per 11. november 2007. Regnskapsår er oppført med «Ikke oppgitt».

På samme måte som ovenfor gis det heller ikke her noen ytterligere informasjon om borettslagets økonomi, fordeling av fellesgjeld eller fellesgjeldens størrelse for øvrig. Det er heller ikke inntatt eller vedlagt noen åpningsbalanse for borettslaget. Jf borettslagsloven § 2-5.

I dokumentet – Eiendomsopplysninger til megler innhentet av innklagede til bruk i innklagedes markedsføring, fremkommer det kun at «Borettslaget er nyetablert i 2007, derfor er det ikke noe regnskap for 2006».

Kjøpekontraktens § 4 sier

«Kjøper har fått seg forelagt utskrift av grunnboken for andelen/ boligen, og har gjort seg kjent med denne.»

Dette stemmer ikke. Kontraktsmøtet mellom klageren og innklagede var svært kortvarig. Selger hadde kun vært der tidligere og signert kontraktspapirene. Klageren så og signerte kun selve kontrakten, hun ble ikke forelagt noen øvrige utskrifter vedrørende andelen.

Under punkt 14 i kjøpekontrakten vedrørende bilag heter det at

«Kjøper har fått seg forelagt følgende som skal anses som en integrerende del av nærværende kontrakt:

…*Pantattest på eiendommen…»

Heller ikke dette dokumentet er vedlagt kontrakten, eller fremlagt for klageren på kontraktsmøtet.

Det var videre ikke inntatt noen opplysninger fra grunnboken hvor det fremgikk hvilke summer som borettslagets eiendom var pantsatt for. Slike opplysninger ble heller ikke videreformidlet av innklagede på kontraktsmøtet.

Selgeren har opplyst at det ble vedlagt en grunnboksutskrift datert 6. november 2007 til kontrakten. Dette er ikke tilfelle. Samtlige dokumenter fra kontraktsmøtet har klageren forelagt for Reklamasjonsnemnda. Selgerens opplysning indikerer klart at innklagede var kjent med at borettslaget var beheftet med svært mye gjeld uten å videreformidle opplysningene til klageren.

Informasjonen som klageren fikk ved markedsføringen av leiligheten, har som vist ovenfor vært svært mangelfull. På bakgrunn av innholdet i avisoppslaget i Aftenposten henvendte klageren seg til innklagede i brev datert 2. september 2009. Her hadde hun en rekke spørsmål som hun ønsket en nærmere tilbakemelding på.

Som detfremkommer av dette brevet, var det ønskelig at innklagede redegjorde for blant annet hvilke undersøkelser innklagede hadde foretatt, hvilke opplysninger man hadde om borettslagets totale gjeld, hvorfor klageren ikke ble gjort kjent med dette og så videre. Innklagede avviste spørsmålene i brev datert 8. september 2009. Det ble vist til at øvrige opplysninger enn det som var allerede inntatt i markedsføringen, ikke var tilgjengelig for innklagede. Innklagede gjentok videre at han ikke erkjente noe erstatningsansvar i saken.

I sin markedsføring av eiendommen har innklagede ikke opplyst klageren om at borettslagets totale gjeld var
kr 193 000 000 ved åpningsbalansen datert 31. mai 2007 og kr 166 000 000 per 31. desember 2007. Fordelt på borettslagets 109 leiligheter utgjorde dette i underkant av 2 millioner kroner i gjeld per leilighet på stiftelsespunktet. Det utgjorde ca 1.5 millioner kroner i tillegg til klagerens andel fellesgjeld på salgstidspunktet i nærværende sak.

Innklagede har videre unnlatt å informere om den konkrete fordelingen av henholdsvis innskudd og gjeld på øvrige andeler, og har således ikke informert om at over halvparten av leilighetene hadde lavt innskudd og høy fellesgjeld.

Videre er det konstatert at ca. 80 av andelene ikke er solgt til fysiske personer, men i stedet eiet av juridiske personer; aksjeselskaper. Dette er i strid med borettslagsloven og borettslagets vedtekter. Andelene som er eiet av juridiske personer, er fortrinnsvis andelene som er beheftet med høy fellesgjeld, hvilket forsterker de risikoforhold som borettslaget hadde på salgstidspunktet. Dette er også informasjon som ville vært av stor interesse for klageren i hennes vurdering om å by på leiligheten, og som har vært/ ville ha vært lett tilgjengelig for innklagede.

En ytterligere svakhet ved innklagedes markedsføring er at han som nevnt ikke har gitt konkret informasjon om det reelle finansieringsbehovet i borettslaget.

Det knytter seg videre stor usikkerhet til om klagerens innskudd er pantesikret på en tilfredsstillende måte, jf borettslagsloven § 2-11.

Markedsføringen av leiligheten samsvarer ikke med de faktiske forhold. Det er gitt opplysninger som er uriktige og det er unnlatt å informere om forhold som innklagede enten burde ha innhentet forut for salget til bruk i markedsføringen eller faktisk hadde innhentet, men unnlot å orientere om.

Klageren har lagt ved klagen to rettsavgjørelser vedrørende omsetning av andeler i borettslaget hvor også meglers rolle vurderes. Opplysningene som fremkommer, her er av stor interesse. I sak 08-163697TVI-OTIR/05 kommer retten til at saksøkte har brutt både den gamle ogden nye eiendomsmeglingsloven.

Innklagede har ifølge klagerne brutt reglene om opplysnings- og/eller undersøkelsesplikt i forbindelse med salg av andelsleiligheten til henne. Konkret informasjon om borettslagets økonomiske situasjon med orientering om risiko burde være inntatt i markedsføringen av leiligheten. Det burde vært opplyst om hvilken risiko det medfører for kjøper av andelsleilighet med lav fellesgjeld at øvrige andeler var beheftet med en langt høyere fellesgjeld, og at majoriteten av leilighetene var eiet av juridiske personer, hvilket er i strid med borettslagsloven og borettslagets vedtekter. Opplysningsplikten vedrørende disse forholdene gjelder etter både den gamle og den nye eiendomsmeglingsloven. Opplysningene er ikke gitt verken skriftlig eller muntlig. I alle tilfeller burde det vært orientert om bakgrunnen for at disse opplysningene ikke var innhentet.

Eiendomsmeglingstjenestene i denne saken reguleres av lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 72, som i stor grad viderefører eldre rett. I eiendomsmeglingsloven § 6-7 om meglers undersøkelses- og opplysningsplikt heter det at

«Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Har oppdragstakeren ikke foretatt innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første punktum, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette»

For meglingsoppdrag av blant annet andeler i borettslag heter det i tredje ledd at

«I forbindelse med transaksjoner som omfattes av lovens § 1-2 annet ledd nr. 3, og i forbindelse med formidling av sameieandeler nr 7 og eierseksjoner nr 8 skal den skriftlige oppgaven også inneholde følgende opplysninger

1. Lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og beregning av månedlige felleskostnader, samt andre faste kostnader som knytter seg til denne

—

3.Opplysninger om kjøper kan holdes ansvarlig for andres mislighold av felleskostnader eller usolgte enheter hørende til prosjektet

5. Vesentlige opplysninger om borettslaget, sameiet el. sitt budsjett og regnskap, samt opplysninger om at disse dokumentene er tilgjengelig hos oppdragstaker»

Klageren kan på denne bakgrunn konstatere at ingen av disse opplysningene er inntatt i markedsføringen fra innklagede på en etter lovens tilfredsstillende måte. Innklagede har riktignok vist til at det ikke forelå årsregnskap for 2007, og at dette er bakgrunnen for at dette ikke er vedlagt salgsoppgave eller takst. Åpningsbalansen for borettslaget var imidlertid tilgjengelig for innklagede. Bakgrunnen for at opplysningene som innklagede hadde/ ville fått ved lesning av denne, ikke er videreformidlet til klageren vites ikke. Som nevnt har innklagede avvist å gi noen nærmere tilbakemelding på dette. Dette faktum kan gi grunnlag for flere teorier om hvorfor opplysningene ikke er gitt; selger har bevisst holdt tilbake informasjon, innklagede har bevisst holdt tilbake informasjon, innklagede har ikke undersøkt forholdet nærmere og så videre. I alle tilfelle er informasjonen om borettslaget fellesgjeld og ansvar for andres mislighold i borettslaget ikke videreformidlet selv om det er opplysninger som klageren har grunn til å regne med å få, og som kunne fått betydning for avtalen. For å oppfylle kravet om å gi kjøperen opplysninger som denne har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen, må eiendomsmegleren foreta en vurdering av kjøperens forventninger om informasjon om eiendommen og sørge for å innhente, kontrollere og videreformidle relevante opplysninger. Opplysninger som omfattes av eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd må i alle tilfelle omfattes av opplysningsplikten ettersom dette er en «skal»-regel.

Forholdet representerer et brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd og samtidig § 6-7.

Eiendomsmeglere er underlagt et strengt profesjonsansvar. Erstatning forutsetter uaktsomhet, jf alminnelige erstatningsrettslige prinsipper. Uaktsomhetsvurderingen skal ta utgangspunkt i brudd på eventuelle lov- eller forskriftsbestemmelser. I vårt tilfelle er det uttrykkelig presisert i loven at sakens manglende opplysninger skulle vært etterspurt og videreformidlet til klageren. Klageren hadde ingen faktisk foranledning til å undersøke dette nærmere på egen hånd. Som førstegangskjøper forholdt hun seg utelukkende til informasjonen fra innklagede. Som profesjonsutøver må det forventes høyt kvalifisert og høyt spesialisert rådgivning. For de tilfeller der loven uttrykkelig spesifiserer innholdet i undersøkelses- og opplysningsplikten til megler, bør brudd på denne plikten kun unntaksvis føre til at megler frifinnes for erstatningsansvar. Dersom bruddet skyldes villfarelse om rettsreglenes innhold, må tilfellet vurderes på samme måte. Det understrekes i denne sammenheng at faglig leder hosinnklagede er advokat.

Borettslaget er per i dag ikke konkurs, men konkursrisikoen er reell som følge av gjeldssituasjonen. Det er således ikke konstatert et økonomisk tap, men risikoen er aktuell.

På denne bakgrunn ber klageren om at Reklamasjonsnemnda vurderer om innklagede har brutt eiendomsmeglingslovens bestemmelser om opplysnings- og/eller undersøkelsesplikt, samt god meglerskikk, ved sin håndtering av oppdraget.

Videre ber klageren om at Reklamasjonsnemnda vurderer om det foreligger et erstatningsbetingende ansvarsgrunnlag i saken som følge av innklagedes brudd på eiendomsmeglingsloven.

Klageren legger ned påstand om at innklagede har brutt lovpålagte undersøkelses- og/eller opplysningsforpliktelser i forbindelse med håndtering av salgsoppdrag.

Klageren legger videre ned påstand om at innklagede er erstatningsrettslig ansvarlig for tap som måtte oppstå for klageren som følge av konkurs i borettslaget.

Innklagede anfører:

Klageren har valgt å ikke vedlegge tre av dokumentene til kontrakten; det er innklagedes faks til boligforvalter, pantattest og driftsbudsjett.

Innklagede gjorde alle mulige undersøkelser i forbindelse med mottatt for salg av leiligheten. Innklagede opplyste klageren om all informasjon som ble mottatt. Innklagede kan ikke lastes for at ytterligere informasjon ikke fremkom. Ut fra forhold rundt borettslaget, utbygger/selger, og forretningsføreren, kan det i ettertid vises til at det sannsynligvis bevisst ble tilbakeholdt opplysninger ved innklagedes forespørsel. Dette kan ikke innklagede lastes for.

Innklagede mottok oppdrag på salg av leiligheten 29. oktober 2007. I forbindelse med oppdraget og etter den dagjeldende eiendomsmeglingslov av 1989 startet innklagede undersøkelser og innhenting av informasjon.

Den 5. november 2007 skrev innklagede til forretningsføreren med forespørsel om opplysninger. Noen dager senere mottok innklagede svar fra forretningsføreren.

I etterkant av svaret ringte innklagede flere ganger for å undersøke om det forelå mer informasjon. Det var ikke mulig å fremskaffe mer i følge forretningsfører. De vistetil at borettslaget var nyetablert og at de derfor ikke hadde mer informasjon. De viste også til at det heller ikke forelå noen foreløpig regnskap eller budsjett idet borettslaget var nyetablert, og kunne ikke oppgi noe mer informasjon om borettslaget.

Det var således ikke mulig for innklagede å få mer informasjon fra forretningsføreren. Det var heller ikke mulig å få mer informasjon fra selgeren som selv også kun hadde eid leiligheten i kort tid. Selgeren hadde selv heller ikke bebodd leiligheten.

Det viser seg i ettertid at det kan ha vært en grunn til at forretningsføreren, og andre involverte personer hos forretningsføreren/borettslaget/ utbyggersiden/ meglersiden, ga uttrykk for /tilbakeholdt informasjon om at det ikke fantes mer informasjon. Det vises her til artikler og informasjon i media den siste tiden hvor det har fremgått at sentrale personer har sittet på flere sider av bordet; forretningsføreren, utbyggeren og utbyggerens familie, juridiske personer som eide andeler, styreformannen i borettslaget. Se blant annet artikkel i Dagens Næringsliv av 20. november 2009. Om det fantes mer på den tiden kan man bare spekulere i. Forretningsføreren er for øvrig nå konkurs etter å ha meldt oppbud.

Innklagede mottok verken informasjon om differensiert gjeld i borettslaget eller opplysninger om eierskap av juridiske personer. Innklagede hadde således ingen grunn til å tro at disse to forhold skulle være risiko ved kjøp av andel i borettslaget. Forholdene er meget uvanlige og burde i så fall vært opplyst fra forretningsføreren ved innklagedes henvendelse. Det er ikke vanlig å spørre etter dette ved undersøkelser av borettslag. Ved salgstidspunktet forelå det heller ikke for innklagede noen informasjon som tilsa at han burde foreta ekstraordinære undersøkelser rundt borettslaget. For innklagede fremsto borettslaget som normalt idet borettslaget var etablert i 2007. For øvrig kan det vises til at innklagede ikke hadde solgt leilighet i dette borettslaget tidligere, og således ikke hadde noen informasjon fra tidligere salg.

Mottatte opplysninger ble formidlet til klageren i sin helhet, jf kontrakt med vedlegg. At det forelå lite informasjon ble formidlet til klageren. Det vises til opplysninger om at borettslaget var nyetablert og at det ikke forelå nærmere regnskap/budsjett. Det ble for øvrig formidlet korrekt gjeld på leiligheten og låneinformasjon med korrekte renter. Dette er dog ikke omtvistet i klagesaken. Videre ble klageren også opplyst om at lån/gjeld skulle reforhandles og at endringer således måtte forventes.

Det har aldri fra innklagedes side vært tilbakeholdt opplysninger slik det spekuleres i og anføres fra klagerens side. Innklagede ber seg frabedt slike antydninger og useriøse påstander. Innklagede var ikke kjent med differensiert gjeld. Innklagede hadde heller ikke mottatt noen finansieringsplan. Innklagede var ikke kjent med at ca 166 millioner kroner var faktisk gjeld per 31. desember 2008, og heller ikke åpningsbalansen på 193 millioner kroner. Dette var ikke tilgjengeligeopplysninger for innklagede på salgsdato. Innklagede kan bare vise til at forretningsføreren må ha tilbakeholdt denne informasjonen. Innklagede viser til at innklagede hadde kontakt med forretningsføreren som ikke utga opplysninger om gjeldssituasjonen mv. For innklagede fremsto borettslaget akkurat slik som innklagede har formildet til klageren.

Det var også ukjent for innklagede at ca 80 av de 109 andelene ikke eies av privatpersoner. Sjekk av andre andeler konkret i borettslaget kan uansett ikke sees som en del av en eiendomsmeglers undersøkelsesplikt. I alle fall kreves dette ikke med mindre det foreligger noen antydning om spesielle forhold. Innklagede hadde ingen slike antydninger. Slikt juridisk eierskap har også sin formodning mot seg, jf borettslagsloven.

Klageren viser til to rettssaker vedrørende borettslaget og forretningsføreren. Det vises i denne sammenheng til at NN eiendomsmegling og forretningsfører ved sentrale personer var involvert. Innklagede hadde på ingen måte tilsvarende informasjon som det NN eiendomsmegling gjorde, som hadde direkte intern kontakt med forretningsføreren og utbygger/selgersider. Innklagede må sees på som en helt utenforstående mellommann. Det at forretningsfører ikke ga ekstra informasjon til innklagede kan ha sammenheng med at deres foretak, gjennom NN eiendomsmegling selv forsøkte å selge leiligheter og at sentrale personer (som utbygger og deleiere i borettslaget) i forretningsførerforetaket var tjent med at opplysninger ble tilbakeholdt.

Aksept av kjøpetilbud ble gitt den 14. januar 2008 og kontrakt ble skrevet samme uke. Klageren anfører at hun ikke var kjent med alle vedleggene til kontrakten. Dette er meget underlig. Det fremgår både av kontraktens § 4 og av vedleggslisten at pantattesten og driftsbudsjett var vedlagt. Selgeren har også opplyst at pantattesten faktisk var vedlagt.

Klageren må anses kjent med innholdet i pantattesten. Innholdet i pantattesten er dog ikke entydig med at det var differensiert gjeld og større fellesgjeld enn antatt. Pantattesten viser nedkvittering av lån og det var opplyst at borettslaget var nyetablert og at lån var under reforhandling. Innklagede erfarer at ulike årsaker gjør at det kan ta tid før alle formaliteter ved etablering av borettslag er på plass. Dette gjelder også konvertering av bygge-/ervervslån til borettslagslån. Noen leiligheter kan også være større enn andre og/ eller mer oppusset, noe som kan gi ulik lånegrad. Innklagede viser til at pantattesten var et vedlegg til kontrakten, og kjent ved signering.

Innklagede ser det for øvrig underlig at klageren nå hevder at hun ved oppslag i Aftenposten ble oppmerksom på borettslagets differensierte og totale gjeld. Innklagede antar at det har vært to generalforsamlinger i borettslaget i 2008 og 2009. Alle opplysninger om regnskap/ budsjett med mer må således ha vært tilgjengelig for klageren i forbindelse med generalforsamlingene uten at hun har reagert. Dette kan tyde på at risikoen ved borettslaget og forholdene ikke har vært av stor betydning forklageren slik hun nå anfører.

Innklagede viser for øvrig til pantattesten og driftbudsjett som var vedlagt kjøpekontrakten.

Innklagede kan ikke se å ha brutt undersøkelses- og/eller opplysningsplikten. Innklagede undersøkte på vanlig måte forholdene rundt leiligheten og borettslaget i henhold til god meglerskikk. Innklagede hadde ingen informasjon om differensiert gjeld og at faktisk gjeld var høyere enn den fremsto. Innklagede fikk heller ingen informasjon om at mange av leiligheten var eid av juridiske personer. I henhold til borettslagsloven eies ikke andeler av juridiske personer og forholdet har formodningen mot seg. Innklagede kan ikke lastes for ikke å ha undersøkt dette forholdet. Innklagede hadde ingen indikasjoner på at dette var tilfelle.

Idet innklagedes undersøkelser ikke ga noen informasjon om at det forelå noen ekstra «vesentlige opplysninger», ble den tilgjengelige informasjon formidlet til klageren. Det er ikke tilbakeholdt opplysninger fra innklagede.

Oppdraget ble inngått i henhold til eiendomsmeglingsloven av 1989 og undersøkelser og opplysninger i saken ble derfor primært gjort i henhold til denne loven. Salgsoppgaven ble laget med bakgrunn i eiendomsmeglingsloven av 1989. Ny lov trådte i kraft den 1. januar 2008. Eiendommen ble solgt den 14. januar 2008.

Om opplysningsplikten/ undersøkelsesplikten vurderes etter ny eller gammel lov mener innklagede er av mindre betydning i det mange av de samme kravene uansett vil gjelde. Innklagede viser dog til at loven av 1989, og kravet til «god meglerskikk» bør være utgangspunktet for vurderingen i det oppdraget ble inngått i henhold til denne loven. Ved eiendomsmeglingsloven av 2007 er dog «god meglerskikk» kodifisert i konkrete punkter i § 6-7. Innklagede viser til:

– At det har formidlet de opplysninger som etter undersøkelsene viste å være tilgjengelige. Klageren har således fått de opplysninger som innklagede hadde og som hun måtte regne med å få, jf eiendomsmeglingsloven 2007 § 6-7 første ledd.

– I henhold til eiendomsmeglingsloven 2007 § 6-7 tredje ledd er informasjon om andel fellesgjeld for leiligheten korrekt gitt og med de tilgjengelige opplysninger om rente og at gjelden skulle reforhandles.

– Ansvar for andres mislighold av felleskostnader, jf eiendomsmeglingsloven 2007 § 6-7 tredje ledd punkt tre. Dette punktet er nytt ved den nye loven. Salget og salgsoppgaven ble i utgangspunktet gjennomført med bakgrunn i gammel lov og punktet er derfor ikke besvart. Det er her en problemstilling med overgang mellom gammel og ny lov. Ved konkret svar etter eiendomsmeglingsloven 2007, ville punktet vært besvart «ja». Hvis man kommer til at eiendomsmeglingsloven 2007 gjelder, beklager innklagede at dette ikke er kommentert. Innklagede fastholder likevel at et bekreftende svar her ikke ville gjort klagerens vurderinger annerledes. Klageren ville nok ikke vurdert risikoen annerledes. Dette sett ut fra den informasjon som faktisk var tilgjengelig om borettslaget. Det er i denne sammenheng viktig å vise til at det er vanlig at leiligheter med det samme ansvaret, daglig blir solgt i markedet uten noen prisdempende effekt. Det gjelder også leiligheter som er solgt i samme borettslag i senere tid og etter eiendomsmeglingsloven 2007. Dette viser at markedet ikke oppfatter dette som noen nevneverdig risiko. Det vises her uansett til at avviket, hvis ny lov legges til grunn, ikke har medført noe påregnelig økonomisk tap.

– «Vesentlige opplysninger» om borettslaget og budsjett/ regnskap. Innklagede har gitt opplysninger om dette, det vil si de opplysninger som var mulige å fremskaffe. Klageren fikk vite at det ikke foreslå regnskap/ budsjett. Hun ble også forelagt «driftsbudsjett». Hva gjelder informasjon om differensiert gjeld, og derav større total gjeld i borettslaget, og at juridiske personer eide andeler, så er dette ny informasjon for innklagede. Innklagede hadde ikke denne informasjonen ved salgstidspunktet, og dette var derfor ikke mulig å oppgi.

Innklagede viser til avgjørende fra Nemnda KEM 2008-213 som gjaldt samme borettslag og forhold. I denne saken var det heller ikke grunnlag for ansvar for innklagde hva gjelder differensiert gjeld/ totalgjeld.

Innklagede mener at han ikke har opptrådt uaktsomt i nærværende sak og at det således ikke foreligger ansvarsgrunnlag.

Subsidiært: Dersom man mot formodning skulle komme til at det foreligger ansvarsgrunnlag, mener innklagede uansett at det ikke foreligger noen årsakssammenheng med et påregnelig økonomisk tap.

Ved bruk av eiendomsmeglingsloven 2007 § 6-7 tredje ledd punkt tre om «ansvar for andres mislighold av felleskostnader», anfører innklagede at dette avviket i nærværende sak uansett ikke medfører noe påregnelig økonomisk tap som gir grunnlag for erstatningsansvar.

Innklagede anfører videre at det heller ikke foreligger noen årsakssammenheng i forhold til et påregnelig økonomisk tap uten at ansvarsgrunnlaget gjelder både differensiert gjeld og eierskap av juridiske personer. Det er ikke nok at ansvarsgrunnlaget kun gjelder ett av disse to forhold. I så fall er ikke risikoen for konkurs betydelig. Et økonomisk tap er da heller ikke påregnelig.

Differensiert gjeld. En eventuell uaktsomhet som følge av manglende undersøkelser/ opplysning for differensiert gjeld alene, vil ikke nødvendigvis gi økt risiko for konkurs med påregnelig tap. Borettslagsloven forutsetter at privatpersoner eier andelene og at man ikke kan eie flere andeler. Borettslaget vil her fortløpende kunne ha kontroll over manglende enkeltstående betaling av felleskostnader fra privatpersonene. Manglende inntekter vil enkelt kunne bli løst ved tvangssalg av leiligheten(e). Det at gjelden alene for enkelte andeler er høyere gir ikke noen betydelig uforutsett risiko for kjøperen. Konkurs er vel her lite nærliggende. Dette er nok også delvis bakgrunnen og formålet med reglene og at man kun kan eie én andel.

Eierskap ved juridiske personer. Det er først ved sammenhengen mellom det faktum at andeler eies av juridiske personer og at selskapene eier mange hver, at det blir en betydelig risiko å være andelseier, og at konkurs er nærliggende. Dette gjelder spesielt ved aksjeselskaper som har lavt innskudd/ egenkapital.

Dette medfører at det kun vil foreligge årsakssammenheng og påregnelig tap dersom innklagede også var uaktsom ved ikke å finne ut at det både var differensiert gjeld med større totalgjeld og at juridiske personer eide flere andeler (noe som har formodningen mot seg)

Innklagede legger ned påstand om at han ikke har brutt opplysnings- /undersøkelsesplikten og at han ikke er ansvarlige for økonomisk tap.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede har vist til at tre vedlegg til kjøpekontrakten ikke ble fremlagt av klageren. Dette er riktig, men skyldes det faktum at klageren ikke fikk disse dokumentene fremlagt før, under eller etter kontraktsinngåelsen. Hun fikk heller ikke oversendt disse dokumentene i ettertid. Det bestrides at klageren var kjent med innholdet, eller at hun har blitt kjent med dette i forbindelse med generalforsamlinger i borettslaget.

Klageren fastholder at de risikoforhold som innklagede skulle redegjort for, var av vesentlig betydning for klageren.

I alle tilfeller medførerikke en eventuell fremleggelse av disse dokumentene til klageren ansvarsfritak for innklagede. Klageren vil presisere at flere av de forhold innklagede redegjør for er ansvarsskjerpende for innklagede. Det fremkommer at innklagede gjorde flere forsøk, både muntlig og skriftlig, på å få mer informasjon om borettslaget, uten å «lykkes». Dette indikerer at innklagede ikke fikk den informasjon som er påkrevet, og at man forstod eller burde forstått «at noe var galt». Det er påfallende at innklagede ikke redegjorde nærmere for dette ved markedsføringen av leiligheten. Blant annet skal åpningsbalansen fremlegges hvor borettslaget ikke har avlagt årsregnskap.

Innklagede er tidligere bedt om å opplyse om de undersøkelser av borettslaget som ble foretatt i forkant av salgsoppdraget. Innklagede har nektet å svare på dette, jf brev av 22. august 2009 og svar av 8. september 2009. På denne bakgrunn skulle innklagede ta forbehold om hvilke opplysninger han ikke hadde fått, herunder betydningen av slik informasjonssvikt, og at han hadde gjort flere forespørsler til forretningsfører uten å få svar. Innklagede har plikt til å opplyse om risiko for konkurs eller tvangssalg i borettslag, hvilket også innebærer at han undersøker og videreformidler opplysninger om dette til kjøper.

Innklagede hevder videre at gjeldssituasjonen på salgstidspunktet var ukjent. Innklagedes anførsel er en selvmotsigelse; innklagede hevder at pantattest for borettslagets eiendom ble fremlagt som bilag til kjøpekontrakten. Her fremkommer borettslagets gjeld.

Innklagde hevder at han ikke var kjent med at borettslaget hadde differensiert gjeld. Innklagede har opplyst korrekt fellesgjeld for andelen. Ved enkel hoderegning burde innklagede ha forstått at fellesgjelden ikke kan være lik for samtlige andeler. Daværende fellesgjeld på ca kr 166 000 000 delt på 109 leiligheter gir en gjennomsnittlig gjeldsandel på kr 1 500 000. Klagerens andel fellesgjeld var kr 260 000, altså et betydelig avvik fra dette. Borettslaget består av mindre leiligheter, de fleste på ca 40 til 50 kvadratmeter.

Det er derfor klart at innklagede kjente eller burde kjenne til at borettslaget hadde differensiert fellesgjeld.

Nemndas sak i KEM 2008-213 gjelder samme borettslag, men ikke samme forhold. Det vises til at det i den foreliggende sak er dokumentert at innklagede kjente til fellegjeldens størrelse.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Klageren hevder ikke å være kjent med vedleggende til kontrakten. Innklagede viser til at kontrakten er parafert på hver side, og signert på siste side rett under «bilag». Parafering og signatur gjøres som en bekreftelse og dokumentasjon på at alle sider,innhold og bilag til kontrakten er kjent. Her vises til side tre i kontrakten, § 4 første ledd hvor informasjon om pantattest fremkommer i tillegg til bilagslisten. Dersom klageren mente ikke å være kjent med innholdet, burde hun tatt dette opp før signering.

Innklagede hadde ingen kjennskap til, eller burde forstått, at «noe var galt» slik klageren hevder. Innklagedes henvendelser til forretningsfører ble besvart som tidligere beskrevet, og tilbakemeldingen sa intet som skulle tilsi at «noe var galt» eller at det manglet opplysninger. Det var således ingen «informasjonssvikt» slik klageren skriver.

Innklagede viser til at klageren må ha vært kjent med gjeldssituasjonen i borettslaget etter generalforsamlingene. Hvis klageren ikke har brydd seg om generalforsamlingene, og informasjon i denne forbindelse, så bekrefter det at klageren aldri har vært spesielt interessert i borettslagets situasjon. Dette var vel da kanskje heller ikke viktig for klageren ved kjøpet heller? Det er i alle tilfelle liten tvil om at hun burde vært kjent med all informasjon.

Innklagede har på ingen måte nektet å svare i sakens anledning. Innklagede viser til klagens vedlegg der svarbrev fremkommer.

Pantattesten er ikke entydig med total gjeld, og/ eller differensiert gjeld slik klageren forsøker å fremstille det. Hva gjelder pantattesten, så var klageren uansett også kjent med den som vedlegg til kontrakten.

Det er på ingen måte dokumentert at innklagede kjente til, eller burde kjent til fellesgjelden/ differensiert gjeld. Med de opplysninger som man sitter med i dag, kan man regne seg frem til total gjeldssituasjon i borettslaget, samt sagt noe om risiko. Innklagede har forholdt seg til opplysningene fra forretningsfører og at disse er korrekte, samt utfyllende. Undersøkelses- og opplysningsplikten kan ikke gå så langt som til å etterprøve i detalj opplysninger som innklagede får fra en profesjonell part. Dette gjelder særlig ikke når innklagede ikke har fått noen indikasjoner på at noe er feil.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning som følge av brudd på god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda har behandlet de spørsmål saken reiser etter lov 16. juni 1989 nr 53 om eiendomsmegling og lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr73.

Utgangspunktet i eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd er at oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen får de opplysninger som han har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for handelen. Videre følger det av eiendomsmeglingsloven

§ 6-7 tredje ledd nummer 1 og 2 at opplysninger om lånevilkår, beregning av månedlige felleskostnader og andre faste kostnader skal oppgis. Det er ikke tvilsomt at også fellesgjeldens størrelse skal oppgis med hjemmel i eiendomsmeglingsloven

§ 6-7 første ledd, jf. Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmeglingsloven (2. utg., Oslo 2008) s. 295.

Innklagede opplyste ikke klageren om borettslagets totale fellesgjeld. Det er heller ikke gitt opplysninger om at det forelå en IN-ordning, eller om borettslaget hadde tilfredsstillende garanti- eller forsikringsordning. Videre har innklagede heller ikke opplyst klageren om ansvar for andres mislighold av felleskostnader. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning skulle slike opplysninger vært gitt etter eiendomsmeglingsloven 2007 § 6-7. Var opplysningene ikke tilgjengelig hos forretningsfører, skulle innklagede søkt å fremskaffe annen dokumentasjon for de ovennevnte forhold eller gi opplysninger etter eiendomsmeglingsloven 2007 § 6-7 første ledd annet punktum.

Innklagede kan ikke kritiseres for at det ikke ble gitt informasjon om at juridiske personer var eier av flere andeler enn det som var lovlig. Dette er forhold som ligger utenfor eiendomsmeglers opplysnings- og undersøkelsesplikt.

For at klageren skal ha krav på erstatning, må det foreligge et ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap, samt en årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet.

Klageren har ikke dokumentert at hun har lidd et økonomisk tap. Kravet om erstatning kan derfor ikke føre frem.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Kravet om erstatning fører ikke fram.