Klage nr:
146/09

Avgjort:
09.12.2009

Saken gjelder:
Feilaktige opplysninger om fellesutgifter

Foretakets navn:
Eiendomsmegler 1 Stavanger
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 9. desember 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede foretak ved kjøpekontrakt a 1. juni 2006. Klageren hevder at det ikke har blitt opplyst om at de faste fellesutgiftene også inkluderte fellesgjeld på leiligheten han kjøpte gjennom innklagede foretak. I den forbindelse krever klageren erstattet det han har betalt for fellesgjelden samt renter fra 30. juni 2006 og omkostninger. Innklagede bestrider at det var lovpålagt eller fast praksis i 2006 at det ble opplyst om at fellesutgiftene inkluderte fellesgjeld. Innklagede anfører dessuten at foreldelsesfristen er oversittet.

Klageren anfører:

Det ble ikke gitt opplysninger om andel fellesgjeld i prospekt eller salgsoppgave ved kjøp av eierseksjonen i sameiet i juni 2006. Eiendommen ble solgt med skriftlige forsikringer i kontrakten om at det ikke var pengeheftelser av noen art.

Klageren hevder at fellesutgifter for seksjonen i juni 2006 var k. 3 198 per kvartal, i prospektet er denne summen ukorrekt økt til kr 4 033 per kvartal slik at summen også inkluderer renter og avdrag på et lån tidligere eier opptok i sameiet i 2003. Dette kom ikke frem i noen dokumenter fra innklagede eller tilsendte papirer fra sameiet.

Klageren anfører at forholdet først ble oppdaget i september 2009 da lånet varnedbetalt.

Klageren krever erstatning på kr 10 855, renter fra 30. juni 2006 og dekning av omkostninger.

Innklagede anfører:

Budaksept skjedde den 24. mai 2006 og overtagelse av eiendommen fant sted den 29. juni 2006.

I salgsoppgaven har innklagede oppgitt månedlige felleskostnader til kr 1344 per måned (betales med kr 4 033 per kvartal) som dekker forsikring bygning, renhold, vaktmestertjenester, strøm- og vedlikehold fellesareal, kabel-TV etc.

Det var ikke spesifisert renter og avdrag på andel fellesgjeld, men innklagede hevder disse var inkludert i de månedlige felleskostnadene.

Ifølge sameiets leder har sameiet i hvert år fra 2007 sendt inn rapport til skatteetaten med gjenpart til sameierne med oversikt over andel fellesgjeld og betalte fradragsberettigede renter for hver sameier. Sameiet har benyttet godkjent regnskapsbyrå og regnskapet er revidert og godkjent av registrert revisor.

I forbrukerombudets rundskriv fra 1994 om informasjon ved omsetning av bolig som gjaldt på den tiden denne leiligheten ble omsatt var det ikke stillet krav om at andel fellesgjeld på sameieandeler skulle oppgis i markedsføringen, men kun felleskostnader. Kravet om at fellesgjeld skulle oppgis kom først i Bransjenormen fra 2007.

Innklagede hevder at han har oppgitt riktige felleskostnader.

Innklagede anfører at saken uansett er foreldet, og derfor bør avvises av Reklamasjonsnemnda. Klageren burde oppdaget allerede i januar 2007 da han fikk årsoppgave fra sameiet at det var andel fellesgjeld på hans seksjon. Etter dette har han fått oppgave både ijanuar 2008 og januar 2009.

For det andre anfører innklagede var regnskapet for sameiet for 2005 vedlagt kontrakten hvor det fremgikk at sameiet hadde en langsiktig gjeld på kr 470 877.

For det tredje anfører innklagede at klageren ikke har lidd noe økonomisk tap da renter og avdrag var inkludert i felleskostnadene, og gjelden nå helt er innfridd. Tvert imot var rentene som var inkludert i felleskostnadene fradragsberettiget for klageren.

For det fjerde anfører innklagede at det var verken pålegg eller vanlig praksis på den tiden leiligheten ble solgt å oppgi små gjeldsposter til sameiet som knyttet seg til den enkelte seksjon.

I tillegg til regnskapet for 2005 har klageren fått både revisjonsberetning, årsmelding for 2005, tilleggsinformasjon, sameievedtekter husordensregler osv. i forbindelse med kjøpet, og har hatt all mulig anledning til å sette seg inn i forholdet for lenge siden.

Innklagede ber på dette grunnlaget om frifinnelse fra klagerens krav.

Klagerens ytterligere anførsler:

Felleskostnader for seksjonen var kr 3 198, innklagede har etter klagerens mening manipulert tallet opptil kr 4 033 for å inkludere renter og avdrag på lån, uten å opplyse om dette verken i salgsprospekt eller kjøpekontrakt.

Styreformannen skal ha opplyst om at sameiet sendte rapport til skatteetaten med gjenpart til eierne. Dette er ikke korrekt for klagerens vedkommende og et styremedlem klageren har vært i kontakt med har heller ikke mottatt slik gjenpart eller kunnet lese noe ut fra skatteoppgjøret. Styreformannen har vært svært syk og er nå død, og kan ikke bekrefte påstandene til innklagede.

Klageren kan ikke godta at salgskontrakten gir feilaktige opplysninger om heftelser og gjeld.

Under foreldelsesspørsmålet henviser innklagede til en årsoppgave. Det kan etter klagerens mening ikke dokumenteres eksistensen av en slik årsoppgave eller rapport til skatteetaten om hans seksjon.

Det er korrekt at det i salgsmappen var vedlagt et regnskap for 2005 som viste fellesgjeld på kr 470 877. Det var imidlertid mange i sameiet som ikke hadde andel i denne gjelden overhodet. Bare enkelte som hadde problemer med selv å finansiere ombygningen i 2003, tok andel i lånet. Klageren hadde ingen grunn til å tro på daværende tidspunkt at seksjonen var heftet med andel i fellesgjeld. Det ble i sameiemøte i 2007 og 2008 ytret ønske om å få ut mer detaljerte opplysninger om grunnlaget for beregning av felleskostnader. Styret var positive til dette, men ønsket ble aldri innfridd. Sameiet oppga aldri detaljert spesifikasjon om hva som inngikk i felleskostnadene.

Klageren svate på innklagedes påstand om at han ikke har lidd noe tap at tapet er på kr 10855, pluss renter og omkostninger. Klageren har i flere år uten å vite om det betalt på forrige eiers gjeld. Ingen renter fra sameiet er trukket fra på klagerens selvangivelse og dette har vært en ekstra omkostning.

Klageren hevder videre at det alltid har vært lovpålagt å oppgi alle relevante opplysninger i forbindelse med salg av eiendom.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede mener påstanden om at de har manipulert felleskostnadene er direkte feil påstand. Felleskostnadene var på kr 4 033 og det stemmer med det innklagede opplyste om i salgsoppgaven.

Innklagede fastholder tidligere påstand i saken.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder påstand om mangelfulle/feilaktige opplysninger om fellesutgifter og fellesgjeld.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Innklagede har gjort gjeldene at klagerens krav er foreldet og derfor måavvises.

I Lov om foreldelse av 18. mai 1979 nr. 18, §9 første ledd står hovedregelen om foreldelse ved skadeerstatningskrav:

Krav på skadeerstatning eller oppreising foreldes 3 år etter den dag da skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige.

Klageren fikk kunnskap om at felleskostnadene også inkluderte fellesgjeld i september 2009. Innklagede har anført at klageren burde ha skaffet seg denne kunnskapen tidligere. Klageren har bestridt dette.

Innklagedes første påstand er at klageren burde ha skaffet seg kunnskap om at seksjonen var belastet med fellesgjeld allerede ved kontraktsinngåelsen, og viser til at det var vedlagt sameiets regnskap for 2005 som viste fellesgjeld. Klageren påpekte at fellesgjelden kun gjaldt noen av seksjonene, og at det ikke var mulig for han å se at hans seksjon hadde fellesgjeld.

Av regnskapet fremgår det av balansen at gjeld er kr 470 877. I note til posten står det noen av eierne ønsket utsettelse men betaling av renovering av balkonger, og har tatt opp lån for å sluttfinansiere renoveringen.

Det er etter Reklamasjonsnemndas mening ikke mulig for klageren å se at dette gjaldt hans seksjon spesielt. Det er mulig at disse opplysningene burde gitt ham foranledning til å undersøke nærmere om gjelden også gjaldt ham. Sammenholdt med de øvrige opplysningene klageren hadde, at øvrige poster foruten fellesgjelden var spesifisert av innklagede under felleskostnadene, og faktura fra sameiet for felleskostnader var helt uten spesifikasjoner, kan ikke Reklamasjonsnemnda se at det kan foreligge en så streng undersøkelsesplikt.

Det er uenighet mellom partene hvorvidt det følger av årsoppgaven fra januar 2007 at seksjonen var heftet med fellesgjeld, og dette er heller ikke dokumentert. Ettersom klageren sendte sin klage til Reklamasjonsnemnda 7. oktober 2009 er dette uansett under 3 år fra klageren burde skaffet seg kunnskap. Kravet kan derfor ikke være foreldet av den grunn.

Innklagede har gjort gjeldene at det ikke var pålagt eller vanlig praksis å opplyse om at felleskostnadene innholdt mindre fellesgjeldsposter på den tiden leiligheten ble solgt.

I kredittilsynets rundskriv 2/1995 under «Innhenting av opplysninger» står det om eiendomsmeglingsloven §3-6:

«I tilknytting til samme bestemmelse (§3-6 første ledd nr. 3 Rekl. anm.) skal det bemerkes at der salgsobjektet er en eierseksjon, forekommer det relativt hyppig at foretaket kun innhenter grunnboksopplysninger om seksjonen. Imidlertid kan det være tinglyst heftelser på hovedbølet før seksjonering, som ikke er overført på den enkelte seksjon. Heftelsen vil likevel gjelde hver seksjon, og panteattest over hovedbølet må derfor innhentes.»

Etter Reklamasjonsnemndas mening er restgjelden som fulgte med seksjonen en heftelse, som innklagede skulle ha opplyst om. Dette er et sameie, og dersom noen av sameiere tar opp et felles lån som hefter på den enkelte seksjon, er dette en pengeheftelse som det skal opplyses om. Jamfør eierseksjonsloven § 25 første ledd har de øvrige sameierne en panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameierforholdet. Dette er en heftelse på seksjonen med legalpant jamfør også panteloven § 6-1 tredje ledd.

Reklamasjonsnemnda mener derfor at innklagede ikke har oppfylt sin opplysningsplikt jamfør eiendomsmeglingsloven § 3-6 første ledd nr. 3.

Innklagede har videre anført at klageren ikke har lidt noe økonomisk tap. Klageren trodde han inngikk en kjøpsavtale der de alminnelige felleskostnadene var høyere enn de var, men uten at seksjonen var uten heftelser. Det har vist seg at deler av fellekostnadene knyttet seg til et lån. Dette betyr at da lånet ble nedbetalt ble felleskostnadene lavere enn klageren hadde forutsatt ved kjøpet. Dette gir etter Reklamasjonsnemndas mening klageren en gunstigere økonomisk stilling enn han hadde regnet med da han la inn budet. Det foreligger derfor ikke et økonomisk tap.

Klageren har anført at ingen renter fra sameiet er trukket av fra klagerens selvangivelse fordi han ikke har kjent til gjelden og dette har utgjort et økonomisk tap.

Klageren nekter for at han har blitt sendt årsoppgave fra sameiet der fellesgjelden fremgikk, og at sameiet har sendt inn rapport til skattemyndighetene med gjenpart til skylderne.

Foruten et ansvarsgrunnlag og økonomisk tap må det også foreligge adekvat årsakssammenheng mellom innklagedes opptreden og det økonomiske tapet. Reklamasjonsnemnda mener at den innklagede måtte kunne regne med at sameiet utferdiger årsoppgave og rapport til skattemyndigheten med gjenpart til skyldnerne. Det er derfor ikke adekvat årsakssammenheng mellom det erstatningsbetingende forholdet og det økonomiske tapet.

Konklusjon:

Innklagede har ikke overholdt sin opplysningplikt vedrørende fellesgjeld.

Klageren gis ikke medhold i sitt erstatningskrav.