Klage nr:
147/09
Avgjort:
25.01.2010
Saken gjelder:
Arealsvikt
Foretakets navn:
Privatmegleren Arendal
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. januar 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Innklagede fikk i oppdrag å selge boets eiendom. Det ble akseptert et bud på kr 2 500 000. Før kontraktsunderskrift trakk kjøperen budet med den begrunnelse at han hadde fått oppgitt et betraktelig større grunnareal fra innklagede. Det ble senere inngått en minnelig avtale mellom partene, hvoretter kjøperen ble innrømmet et prisavslag.
Klageren (boet) er bistått ved advokat. Klageren og boets advokat blir i det følgende betegnet som «klageren».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Etter budkonkurranse aksepterte arvingene det høyeste budet. Før kontrakten var underskrevet og eiendommen overtatt, trakk budgiveren budet med begrunnelsen at han hadde fått oppgitt fra innklagede et betraktelig større grunnareal og en annen eiendomsgrense for festetomten enn den reelle. Arealforskjellen utgjorde ca 800 m2. Tomtens reelle areal er ca 3,1 da.Innklagede har ifølge klageren erkjent å ha gitt budgiveren en uriktig opplysning om tomtegrensen, men hevder å ha bygget på en opplysning han angivelig skal ha fått fra «noen» ved befaringen. Verken arvingene eller bobestyreren kan bekrefte å ha gitt innklagede noen slik opplysning.
Uansett er det meglerens ansvar å kontrollere eiendommens grunnareal og eventuelt ta forbehold i salgsoppgaven ved uklarhet. Dette må i særlig grad gjelde i nærværende sak hvor innklagede ifølge klageren visste at ingen av arvingene hadde detaljert kjennskap til eiendommen og forbehold om dette ble inntatt i kjøpekontraktens punkt12.
Budgiveren gikk etter forhandlinger med selgerne og innklagede med på å vedstå seg kjøpet mot en redusert kjøpesum som påførte klageren et tap på ca kr 100 000. Det er dette tapet klageren krever at innklagede må være med å ta sin del av ved at det gis et prisavslag i salgsomkostningene med kr 63 400.
Klageren har i e-post i forbindelse med oppdragets inngåelse bedt innklagede om å sjekke arealet med [ ] i kommunen som foretok oppmåling «i vinter, og regnet videre med et mindre tilleggsareal nede ved veien. »
Innklagede anfører:
Innklagede fikk på befaringen, som tidligere opplyst overfor klageren, oppgitt at tomten var ca 3,5 mål. Det var flere av arvingene til stede, men ingen vil i ettertid erkjenne å ha opplyst dette.
Etter å ha mottatt megleropplysninger fra kommunen, hvor areal på tomten ikke er angitt, ble det foretatt en ekstra kontroll ved henvendelse til oppmålingen i kommunen ved den av klageren oppgitte kontaktperson. Alle parter, inklusive arvinger, bortfester og kommune, hadde en felles oppfatning av hvor tomtens angitte grenser var. På denne bakgrunn ble tomtens areal planimert (beregnet) av kommunen til å være 3 130 m2. Dette ble opplyst selgerne allerede per februar 2009, jfr. kopi av e-post-korrespondanse med grunneieren, kommunen og boets advokat i forkant av forhandling om pris for frikjøp av tomten.
I ettertid kom det imidlertid frem at grensene gikk på et helt annet sted enn det alle parter i forkant hadde forståelsen av. Dette var naturligvis like ukjent for innklagede som for alle de øvrige involverte parter. Dette bekreftes ved at bortfesteren har vært i direkte kontakt med kommunen om angivelse av areal på tomten og innlagede antar at det har vært diskutert på bakgrunn av eiendommens kjente grenser på tidspunktet.
Partene tok selv initiativ til en minnelig løsning i saken, hvor innklagede var til stede på meglingsmøte hos boets advokat.
På bakgrunn av følgende avviser innklagede klagerens krav:
1. Innklagede har etter beste evne forsøkt å avdekke tomtens areal i forhold til de opplysninger som var kjentpåavtaletidspunktet. Innklagede har vært aktivt oppsøkende i sin søken etter informasjon og dermed oppfylt sin undersøkelsesplikt
2. I innklagede befaringsrapport er følgende notert: «Tomteareal ca. 3.500 m2. Tomten følger grense mot vei ca. høyspent bak». Dette er notert på befaringen. Det faller på sin egen urimelighet at innklagede selv skulle ha funnet på dette.
3. Det er tatt forbehold om at arealet var et ca-areal. Budgiveren er også forelagt megleropplysninger i salgsoppgaven, hvor det fremgår at tomtens areal ikke er oppgitt
4. Innklagede var i utgangspunktet av den oppfatning at det antagelig ikke forelå hevingsgrunnlag for kjøperen, da arealavviket ikke er betydelig og i tillegg er et areal som har særdeles begrenset bruksverdi da det ligger utenfor den opparbeidede tomten i sterkt skrånende terreng
5. Kjøperen var innom en håndfull ganger og diskuterte med innklagede, fikk seg forelagt kart og var også selv i direkte kontakt med grunneieren flere ganger angående tomtens grenser. Kjøperen og grunneieren er ifølge innklagede nære bekjente. Han var etter innklagedes oppfatning meget godt klar over at det var usikkerhet rundt tomtens grenser
6. Kjøperen hevder selv at krav om heving og prisavslag ikke er fremmet med grunnlag i at tomtens areal er redusert, men at tomten ikke følger grense mot vei i forkant, slik opplyst før salget. Det var denne grensen alle trodde var reell, inkludert klageren og grunneieren
7. Partene har på tross av dette på egenhånd blitt enige om et forlik i saken, uten på noe tidspunkt å klandre innklagede for det arbeidet som var utført, før oppgjøret ble gjennomført, hvorpå det ble fremmet krav om at innklagede skulle avstå fra vederlag
8. Budgiver nr 2 ble kontaktet i forkant av forliket og vedkommende var fortsatt interessert dersom tvisten ikke ble løst. Det var ikke aktuelt for klageren å vurdere kontakt med vedkommende for eventuelt å forsøke å minimere tap/prisreduksjon.
Avslutningsvis anfører innklagede at tomtens areal naturligvis kunne vært nøyaktig avklart dersom man hadde ventet med å legge eiendommen ut for salg til etter at nøyaktig oppmåling hadde funnet sted. Klageren var imidlertid ifølge innklagede særdeles utålmodig med å få eiendommen ut på markedet og ønsket ikke å vente. Klageren trosset også innklagedes anmodning om å vente til etter ferien med salg og eiendommen ble lagt ut i slutten av juni, på et tidspunkt hvor innklagede normalt anbefaler selgere å vente med å lansere eiendommen på markedet til etter sommerferien.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers ansvar for feilopplysning om eiendommens grunnareal og påstått tap for klageren grunnet minnelig løsning med kjøperen.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.
Partene forklarer seg ulikt når det gjelder hvilke opplysninger som er gitt om tomtearealet på befaringen. Der hvor partene forklarer seg ulikt, og forholdet ikke er tilstrekkelig dokumentert, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres.
Etter eiendomsmeglingslovens § 6-7, annet ledd punkt 5 skal megleren før handel sluttes gi kjøperen en skriftlig oppgave over eiendommens grunnarealer. Spørsmålet Reklamasjonsnemnda må ta stilling til er om innklagede har foretatt en tilstrekkelig innhenting og kontroll av arealopplysningen for tomten.
I «megleropplysninger» mottatt fra kommunen er ikke arealet oppgitt.
I denne saken var det før salget begjært oppmåling av eiendommen i forbindelse med at festetomten skulle innløses. Av e-postkorrespondanse mellom grunneier, bobestyrer og saksbehandler i Geodatanettverket i kommunen, fremgår fra kommunens side at «Totalarealet inkl. grensejustering blir på 3130m2.» Denne korrespondansen er oversendt innklagede fra kommunen ved e-post av 24. juni 2009. Innklagede foretok også en ekstra kontroll per telefon til oppmålingen i kommunen. Tomtens areal ble beregnet av kommunen til å være 3 130 m2. Dette må etter Reklamasjonsnemndas syn være tilstrekkelig innhenting og kontroll av arealopplysningene.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.