Klage nr:
148/09

Avgjort:
04.03.2010

Saken gjelder:
Misnøye med rådgivning i forhold til budrunde

Foretakets navn:
Fokus Krogsveen AS Sandefjord
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mars 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne har inngått oppdragsavtale med innklagede, og har solgt boligen til kr 100 000 under prisantydning. De hevder å ha krav på erstatning for å ha lyttet til et råd fra innklagede om å akseptere bud.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne ønsker å oppnå økonomisk erstatning fra innklagede fordi de mener innklagede har ytt en for dårlig meglerinnsats, både i volum og kvalitet, i forbindelse med salg av bolig. Klageren mener at innklagedes innsats var for dårlig både i forhold til det sterke og forpliktende tilbudet de fikk, og i forhold til det klageren forstår som normalt god meglerinnsats ved salg av boliger. Klageren mener megleroppdraget ble misligholdt, og at dette har ledet til et økonomisk tap på kr. 100.000, som de krever erstattet.

I tilbudet fra innklagede om meglingstjenester, tilbød han å ta ansvar for at boligen ble solgt til best/ høyest mulig pris, og den erfarne og overbevisende ansvarlige saksbehandleren hos innklagede forsikret personlig at han ville stå 100 prosent på klagernes side gjennom prosessen.

Etter klagernes språkforståelse var dette et meget forpliktende og nærmest uslåelig tilbud fra et stort ogvelkjent meglerfirma. Dette ga klagerne som uerfarne boligselgere trygghet for «det beste» resultat. Oppdragsavtalen ble signert, og klagerne droppet planlagte møter med andre meglerforetak.

Boligen ble solgt svært raskt, etter to godt besøkte visninger lørdag 21. mars 2009 og torsdag 26. mars 2009, som ble utført av to assisterende saksbehandlere, og klagerne viste dessuten boligen til tre grupper som visningstidspunktet ikke passet for. Innklagede uttalte seg svært fornøyd med utviklingen, med de to uvanlig godt besøkte visningene. Klagerne mener boligen viste potensial.

Klagerne mener så at det ble en «bråstopp». Innen lørdag 28. mars hadde det kommet inn to bud. Få minutter før akseptfristen på et bud på kr 2 200 000 gikk ut, ba innklagede om at klagerne tok stilling til dette. Prisantydningen på boligen var på kr 2 300 000. Klagerne ba innklagede om råd. Klagerne ble anbefalt å akseptere med den begrunnelsen at budgiveren i motsatt fall kunne kjøpe en annen bolig, og klagerne ville bli sittende med usolgt bolig i månedsvis slik som mange andre.

Klagerne aksepterte budet, men angret allerede noen få timer senere etter å ha snakket med sine døtre, som mente de hadde gjort et dumt valg. Ved eget boligsalg hadde døtrene fått motsatt råd av sin megler, nemlig ikke å akseptere tidlige bud under prisantydning hvis det så ut til at flere var interesserte i boligen. Dette mener klagerne at var et fornuftig råd, som er velkjent og velbrukt blant boligselgerne. Klagerne stiller seg derfor uforstående til at innklagede ikke ga dem dette rådet, men overbevisende, sterkt og entydig anbefalte dem å akseptere.

Klageren mener at de burde ha henvist til prisantydningen, de godt besøkte visningene og den korte tiden på markedet, og bedt om flere visninger. Dette hadde klagerne hatt god tid til, og kostnadene var allerede innbakt i kontrakten.

Klagerne kan ikke forstå at innklagede virkelig mente at han hadde oppnådd best/ høyest mulig pris, som var hovedbudskapet i innklagedes tilbud, da han anbefalte klagerne å avslutte salgsprosessen ved å akseptere budet.

Klagerne fikk neste dag «bevis» på at innklagede hadde tatt feil. En interessent fra første visning som hadde bedt om å få seboligen igjen sammen med sin far den dagen budgivningen foregikk, ringte til klagerne. Han var lei seg for at han var noen minutter for sent da han ville presentere sitt bud. Han var overrasket over at boligen var solgt. Han sa at han var klar for å øke sitt bud med kr 100 000.

Klagerne har forsøkt å få en forklaring for innklagedes handlemåte. Klagerne mener ikke innklagede har tatt ansvar for at de skulle oppnå best mulig pris. Fra innklagede har klagerne fått høre at de ikke har mottatt klager fra noen andre, og at innklagede har lang erfaring og er dyktig. Innklagede har i brev bedt klagerne om å dokumentere at innklagede har opptrådt uaktsomt og at det har sammenheng med det økonomiske tapet som de hevder å ha. Det mener klagerne at de har gjort, og i hvert fall sannsynliggjort.

Klagerne har i eget brev til innklagede bedt om å få dokumentert at innklagede virkelig har oppnådd best/ høyest mulig pris, eller at han i det minste detaljert og logisk sannsynliggjør dette. Dette har innklagede ikke gjort forsøk på.

I et brev har klagerne også spurt om de ikke burde fulgt innklagedes råd om provisjonsbasert vederlag i stedet for timebasert vederlag, ettersom salget gikk unna i rekordfart. Dette har heller ikke blitt besvart.

Klagerne mener at de ubalanserte og entydige rådene de mottok for innklagede har snarere gitt dem et økonomisk tap enn gevinst. Klagerne mener dette er misligholdt meglerutførelse som må lede til en økonomisk erstatning på
kr 100 000.

Vedlagt klagen følger har klagerne gitt en mer utdypende beskrivelse av sin opplevelse om salget, egne vurderinger av potensial og markedsutvikling, og gjengitt samtaler med andre som mener de innklagede ikke ga et godt råd. Dette vil ikke bli referert.

Innklagede anfører:

Klagerne hever å ha blitt påført et økonomisk tap på kr100 000 som følge av innklagedes håndtering av salgsoppdraget, og krever derfor erstatning. Hvorvidt innklagede er erstatningspliktig beror på om han opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved sin håndtering av oppdraget, og at det er sammenheng mellom den uaktsomme handling og det økonomisketapet.

Innledningsvis vil innklagede bemerke at han ikke kan se at klagerne har dokumentert noe økonomisk tap. Det synes imidlertid slik at klagerne i ettertid angrer på at de aksepterte bud stort kr 2 200 000.

Innklagede gjennomførte kundemøte med klagerne i begynnelsen av februar 2009. Innklagede hadde foretatt en prisvurdering av eiendommen, og ga på denne bakgrunn klagerne et tilbud om salgsoppdrag. Innklagede hadde på bakgrunn av gjennomgang av eiendommen estimert en prisvurdering til kr 2 000 000 til 2 100 000. Etter det innklagede er kjent med stemmer prisvurderingen over ens med en annen eiendomsmeglers verdivurdering av eiendommen. Eiendommen ble likevel lagt for salg med en prisantydning på kr 2 300 000 etter avtale mellom klagerne og innklagede. Hensikten var å forsøke å få en så høy pris som mulig.

Det ble avholdt fellesvisning henholdsvis 21. og 26. mars 2009. I tillegg har klagerne gjennomført privatvisning. Visningene var godt besøkt, og det kom inn bud på 2 000 000 allerede 25. mars, som sto til lørdag 28. mars kl. 12.00. Innklagede var i kontakt med de øvrige interessentene som hadde skrevet seg på liste. Innklagede presiserer at det var ansvarlig saksbehandler som foresto hele budrunden, jf forskrift om eiendomsmegling § 6-1 første ledd
bokstav d.

Det er på det rene at den påståtte «uheldige budgiveren» ikke hadde skrevet seg på liste og han ble således ikke informert om at det hadde kommet inn bud på eiendommen. Vedkommende var imidlertid innom innklagedes kontor fredag 27. mars, og han ble da informert om at det forelå bud på eiendommen og at dette stod til kl. 12.00 neste dag. Innklagede har opplyst at vedkommende er kjent som oppkjøper og at han hadde opplyst at han eventuelt vurderte å bygge om boligen til hybelhus. Vedkommende kan således ikke anses å være førstegangskjøper, og det må forventes at han kjenner til prosessen for kjøp og salg av bolig. Det presiseres at vedkommende ovenfor megler aldri har gitt utrykk for at han faktisk ville gi bud på boligen.

I en budrunde er det vanlig å kontakte/ holde orientert interessenter som har bedt om å bli orientert og/ eller gir uttrykk for å ville inngi bud på eiendommen. I dette tilfelle var det snakk om to seriøse interessenter.

Lørdag 28. mars ca. klokken 11 kom en ny budgiver på banen med bud på kr 2 100 000 med frist samme dag klokken 13.00. Innklagede informerte klagerne og budgiver 1 omgående. Budgiver 1 økte etter dette sitt bud til
kr 2 150 000 med frist samme dag klokken 12. Innklagede informerte klagerne og budgiver 2, og budgiver 2 økte på ny til kr 2 200 000 med frist samme dag klokken 12.00. Innklagede informerte igjen budgiveren om det nye budet, men denne uttrykte at han ikke var villig til å gå høyere. Innklagede informerte videre klagerne om det nye budet og anbefalte klagerne å vurdere dette, både på grunn av budets størrelse i forhold til prisvurderingen av eiendommen, og på grunn av hvordan markedet generelt hadde vært og var på salgstidspunktet. Klagerne skulle vurdere saken, og valgte deretter å akseptere budet.

Det er en kjensgjerning at de siste budene ble gitt med kort frist. Dette kan imidlertid ikke anses å være unikt for dette salget. Korte frister er ofte tilfelle i forbindelse med en budrunde. Innklagede mener at klagerne ikke stilte spørsmålstegn ved at tidspunktet for akseptfrist under budrunden ble endret ved nye bud. Klagerne skal heller ikke ha gitt uttrykk for at de ønsket ytterligere betenkningstid. Innklagede mener heller ikke at han kan klandres for at den påståtte «uheldige budgiveren» ikke ble ytterligere informert underveis. For øvrig påpeker innklagede at det kun er klagernes påstand at vedkommende ville gitt kr 100 000 mer for eiendommen.

Det er på det rene at eiendommen ble lagt ut for salg på et tidspunkt da gjennomsnittlig salgstid var betydelig lenger enn en uke. Innklagede har imidlertid vanskelig for å se at det at eiendommen ble solgt raskt innebærer at innklagede har mislighold sine plikter ovenfor klagerne. Klagerne har fått en pris som rett nok er lavere enn prisantydningen, men som samtidig er høyere enn hva både et annet meglerforetak og innklagede hadde anslått som eiendommens verdi. Innklagede har vurdert budet til å være god pris for eiendommen og det er etter hans oppfatning oppnådd best mulig pris for eiendommen på salgstidspunktet. Innklagede var for øvrig kjent med at klagerne hadde kjøpt ny bolig. Innklagede understreker at det, til tross for godt besøkte visninger, kun kom inn bud fra to interessenter. Det er videre kjent at det er et sjansespill å avvise et bud; da man risikerer å miste de som allerede har vist interesse for eiendommen og man kan dermed ende opp med å måtte akseptere et lavere bud enn det man opprinnelig hadde fått. Klagerne har for øvrig ikke fremstått på en måte som skulle tilsi at innklagede burde ha forstått at klagerne var ukjent med hvordan en salgsprosess foreløper.

Kontraktsmøtet ble avholdt 30. mars 2009.

Den 20. april 2009 leverte klagerne et brev tilinnklagedes kontor hvor det fremgikk at klagerne ikke var fornøyd med innklagedes gjennomføring av salgsoppdraget. På bakgrunn av brevet ble det den 24. april 2009 avholdt et møte mellom klagerne og fagansvarlig for innklagede, for å gå gjennom salgsprosessen samt å svare på klagernes spørsmål. Fagansvarlig har forklart at han oppfattet møtet som positivt og at klagerne skal ha fått svar på de spørsmålene de hadde. Fagansvarlig hadde forslått at de kunne kontakte kjøperen og den påståtte «uheldige budgiveren» slik at man kunne se om klagerne kunne få en høyere pris for boligen. Dette ønsket ikke klagerne. Innklagede gjentar at den potensielle budgiveren aldri har gitt uttrykk for at han ville lagt inn bud på eiendommen, og hva det eventuelt ville vært.

Innklagede kan på bakgrunn av overnevnte ikke se at han har opptrådt klanderverdig i forbindelse med salgsoppdraget, herunder særlig i budprosessen. Som nevnt innledningsvis kan innklagede uansett ikke se at klagerne er påført et økonomisk tap, og det påførte tapet er heller ikke sannsynliggjort. For øvrig bemerkes det, på bakgrunn av samme redegjørelse, at innklagede heller ikke kan se at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, i henhold til eiendomsmeglingslovens § 7-7, som vil gi grunnlag for å nedsette innklagedes vederlag.

Det er beklagelig at klagerne i ettertid ikke er fornøyd med innklagedes gjennomføring av salgsoppdraget, men klagen bærer preg av at klagerne i ettertid har ombestemt seg og at de angrer på salgssummen. Innklagede er av den oppfatning at innklagede ikke har utført oppdraget på en klanderverdig måte og samtidig har forsøkt å besvare klagernes henvendelser på en tilfredsstillende måte.

Klagernes ytterligere anførsler

Klagerne ønsker først å bemerke at innklagedes imøtekommenhet og forståelse for deres sak er totalt fraværende, og i kjempekontrast til det klagerne opplevde før de underskrev oppdragsavtalen.

Klagerne protesterer mot innklagedes bruk av uttrykket «meglers prisvurdering». De henviser da til prisvurderingen de ga etter sin første korte gjennomgang av boligen ca. to måneder før salget, og ikke til den prisvurderingen de selv ga senere i forbindelse med utarbeidelse av salgsoppgaven. Da hadde de fått høre om klagernes positive erfaringer fra boligen og kanskje også den positive utviklingen på markedet som senere kom frem i lokalavisen, der de tre største meglerforetakene i området, deriblant innklagede, uttalte seg.

Klagerne protesterer sterkt på innklagedes henvisning tildet andre meglerforetakets prisvurdering, som ble gitt etter tilsvarende kort gjennomgang av boligen, i januar 2009 da markedssituasjonen for boligsalg var enda dårligere. Denne megleren uttalte at prisvurderingen ville bli revurdert, også med hensyn til klagernes erfaring med eiendommen gjennom 34 år. Klagerne har mange positive ting å fremheve om eiendommen, som at den er barnevennlig, har god beliggenhet, praktisk romfordeling og er pen.

Klagerne er ikke enige i innklagedes påstand om at de ikke har dokumentert eller sannsynliggjort et økonomisk tap. Dette mener klageren at de har gjort så godt det lar seg gjøre, med påpeking av boligens potensial, den uheldige budgiveren som ikke nådde frem, den meget korte tiden på markedet, et marked med økende omsetningshastighet og salgspriser da megleren allikevel ivret så sterkt for å få avsluttet markedsføringen med særdeles korte akseptfrister. Klagerne mener de har dokumentert dette på langt bedre måte enn innklagde har dokumentert å ha oppnådd best/ høyest mulig pris.

Klagerne mener innklagede forsøker å så tvil om den uheldige budgiverens utsagt om at han var klar for å øke med
kr 100 000. Klagerne hevder at de ikke lyver. Klagerne sitter igjen med et godt inntrykk av denne budgiveren. Klagerne mener at innklagede på møtet to dager senere ga ufin omtale om denne budgiveren som en særdeles upålitelig person, og klageren fikk inntrykk av at han var uønsket som interessent på deres bolig. Så vidt klagerne forstod hadde det tidligere vært en konflikt ved en annen eiendomshandel, som var klagernes sak uvedkommende. Klagerne spør om ikke innklagede burde ha antatt at budgiveren ønsket å legge inn bud, ettersom han kom til innklagedes kontor og snakket om hvilke planer han hadde med boligen, og de spekulerer på om det var nettopp derfor innklagede ønsket å få solgt boligen så fort.

Klagerne er ikke uenige i at det er en teoretisk mulighet for å miste interessenter og måtte akseptere et lavere bud, dersom de hadde avslått budet. Det klagerne ønsket var at innklagede hadde hjulpet dem til å vurdere den sannsynlige risikoen ved å avslå budet i forhold til den sannsynlige muligheten til å finne en budgiver med høyere bud. Klagerne mener innklagede sviktet fullstendig.

Klagerne anfører at de ikke bad om betenkningstid, og heller ikke hadde fått beskjed om at dette var kurant. Klagerne tror heller ikke dette ville ha endret på innklagedes råd. Klagerne hevder de er vant til å følge rådene fra fagfolk som de engasjerer og betaler godt.

Klagerne var ukjent med hvordan en boligprosess forløper, og de var ikke forberedt på «hardkjøret» på budbehandlingsdagen. Bolighandel er ikke dagligdags for folk flest, og det mener klagerne at innklagede måtte vite. Klagerne mener de umulig kan ha gitt inntrykk av annet enn at dette var deres første boligsalg.

Klagerne stiller seg fortsatt undrende til hva som hastet slik lørdag 28. mars, og hvorfor akseptfristene ble flyttet fra klokken 13.00 til klokken 12.00 og dermed bare etterlot en knapp halvtime til den svært viktige avgjørelsen.

Klagerne beskriver andre folks erfaringer med meglere som har gitt annerledes råd. Dette vil ikke bli referert.

Klagerne har registrert at på innklagedes timeliste, står det en linje med en annen adresse enn klagernes bolig. Så vidt klagerne ved er dette kjøperens tidligere bolig. Klagerne lurer på om innklagede også er megler for kjøperen, slik at han sitter på «begge sider av bordet» ved klagernes boligssalg.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede ønsker å kommentere to av klagernes påstander.

Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagernes beskrivelse av nedsettende omtale om den «uheldige budgiveren». Innklagede har, som tidligere redegjort for, forklart at han kjenner til vedkommende som oppkjøper og at dette også er velkjent blant meglerne i området. Innklagede har også opplyst at vedkommende gjerne stiller på visninger med sin far, og at han flere ganger har inngått, eller forsøkt å inngå, avtaler direkte med selger, og utenom megler, før visning.

Angående påstand om at innklagede har sittet «på begge sider av bordet» ved klagernes boligsalg, anfører innklagede at det er riktig at to av loggingene på timelisten for klagernes oppdrag gjelder kjøperens eiendom. Dette skyldes at kontakt med kjøperen vedrørende kjøperens eiendom dessverre er logget på klagernes, ikke kjøperens eiendom. Innklagede understreker imidlertid at kontakt med kjøperen vedrørende salg av hans bolig har skjedd etter at klagerne aksepterte bud 28. mars 2009, henholdsvis 6. og 7. april. Kjøperen har deretter, altså etter at det forelå en bindendeavtale med klagerne, inngått oppdragsavtale med innklagede om salg av egen bolig. Det er ikke uvanlig at kjøper i en handel benytter samme megler eller meglerforetak når vedkommende selv skal selge egen bolig. Det har således ikke vært noe «spill i kulissene» slik klagerne insinuerer.

Videre understreker innklagede at klagerne hadde inngått oppdragsavtale med provisjonsbasert vederlag. Feilloggingen har således ikke hatt betydning for provisjon for klagerne. Provisjonen er avregnet i henhold til avtale.

Klagernes atter ytterligere anførsler:

Klagerne mener innklagede ikke har opptrådt etter god meglerskikk, ved ikke å følge opp den «uheldige budgiver» og forsøke å få han inn i budrunden, da han kom på deres kontor og viste interesse for eiendommen. Klagerne mener at innklagede i det minste burde ha orientert klagerne om at den «uheldige budgiveren» hadde vært i kontakt, før de måtte ta beslutning om å akseptere det andre budet eller ikke.

Klagerne mener også innklagede burde orientert dem om den økende optimismen i markedet på det tidspunktet klagerne solgte boligen.

Klagerne gjentar at de ikke forstår hvorfor det hastet slik, på en lørdag formiddag, å akseptere bud. Klagerne henviser til et skriv utarbeidet av Forbrukerrådet: «Dine rettigheter ovenfor eiendomsmegleren». Der står et blant annet: «Megleren skal sørge anbefale at hver budgivers første bud har minst 24 timers akseptfrist». Klagerne mener dette ikke ble overholdt.

I skrivet står det også at prisantydningen skal være reell. Dette forstår klagerne som «reell der og da». De mener at innklagedes praksis er i strid med Forbrukerrådets krav på dette punkt. De forholdt seg til prisantydningen som ble gitt 2-3 måneder tidligere, mens markedet hadde markerte boligprisøkninger.

Klagerne uttrykker at de fortsatt mener at innklagede har omtalt den «uheldige budgiveren» på en negativ måte, og at de mener sammenblandingen mellom selgers og kjøpers oppdrag var uheldig. Klagerne mener innklagede burde gi en høflig innrømmelse ogbeklagelse, i stedet for de klagerne opplever som en litt brysk beskyldning om å ha «påstått» og «insinuert».

Klagerne savner og et svar fra innklagede om det ville lønt seg for dem å ha tatt tilbudet om timebasert betaling, ettersom salget ble gjort unna så raskt.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder hvorvidt en eiendomsmegler er erstatningsansvarlig for å ha gitt råd om å akseptere et bud.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Reklamasjonsnemnda vil først bemerke at kun påstander som dokumenteres skriftlig vil bli tatt i betraktning.

Klagerne er misfornøyd med innklagedes råd om å akseptere bud på kr. 2.200.000, som de valgte å følge. Innklagede har forklart at han hadde rådet klagerne til å akseptere budet ettersom det kun var to budgivere involvert, og den andre budgiveren hadde uttrykt at han ikke ønsket å gå høyere enn kr. 2.150.000. Innklagedes faglige vurdering var at det innebar en risiko å avslå dette budet, og at de ved budet oppnådde en god pris for eiendommen. Dette ble formidlet klagerne. Klagerne fulgte innklagedes anbefaling.

Det er ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda at dette ikke var en god faglig vurdering. Det foreligger etter Reklamasjonsnemndas syn, ikke noen form for uaktsomhet fra innklagede som kan berettige et erstatningskrav fra klagerne.

Når det gjelder klagernes misnøye med at budrunden gikk for fort, vil Reklamasjonsnemnda først gjøre oppmerksom på at det er den enkelte budgiver som setter akseptfristen, ikke megleren. Den såkalte «24-timers regelen» følger av forskrift til eiendomsmeglingsloven § 6-3 tredje ledd og går ut på at megler ikke skal formidle bud med kortere akseptfrist en 24 timer etter siste annonserte visning. Siste annonserte visning var 26. mars 2009, og budene hadde akseptfrist 28. mars. Det er altså ikke noe brudd på «24-timers regelen».

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt kritikkverdig ved å formidle budene 28. mars. Det var etter Reklamasjonsnemndas syn derimot en plikt han hadde både ovenfor budgivere og klagerne. Reklamasjonsnemnda har forståelse for at det kan være vanskelig for en selger når akseptfristene blir satt kort og det er liten betenkningstid, men er ikke enig i at innklagede har uført budrunden eller gitt råd på en kritikkverdig måte.

Når det gjelder omtale og behandling av den «uheldige budgiver», er dette i hovedsak udokumenterte påstander som Reklamasjonsnemnda ikke tar stilling til. Reklamasjonsnemnda nøyer seg med å bemerke at det ikke er dokumentert at interessenten har uttrykt noe ønske om å bli holdt orientert om utviklingen i budrunden, eller at han ønsket å komme med bud.

Reklamasjonsnemnda bemerker at innklagede har innrømmet å ha loggført feil i forhold til timeliste på selgers og kjøpers eiendom. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at dette har hatt noen betydning for klagerne.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.