Klage nr:
149/09

Avgjort:
25.01.2010

Saken gjelder:
Oppgjør

Foretakets navn:
Dialog Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. januar 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin eiendom. Eiendommen ble solgt ved aksept av bud og kjøpekontrakt ble undertegnet 27. april 2009 med overtakelse 29. mai 2009 kl 1500.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren hevder at hun på grunn av uriktig og svært sen saksgang er påført ekstrautgifter på til sammen kr 22 758,46. I tillegg har salgssummen kr 1 870 000 stått på konto hos innklagede i perioden 29. mai 2009 til oppgjørsdato
28. august 2009 og klageren ønsker å få belyst om det er reelt å kreve forsinkelsesrente. Beløpet skulle gå til, og har gått til, innfrielse av lån og heftelser på eiendommen. Klageren spør hvem som er «eier» av pengene frem til dette er gjort opp.

Klageren krever også nedsatt meglerhonorar da oppdraget ikke er utført i henhold til avtale og hva som forventes av et profesjonelt meglerfirma. Meglerhonorar/provisjon er trukket fra oppgjøret og er pålydende kr 51 425 og klageren ber om at Nemnda vurderer klagerens krav om å redusere dette.

Etter at bud var akseptert, ble klageren kontaktet av innklagede og bedt om å møte hos takstmannen den 4. mai, hvor hun betalte kontant for reseksjonering. Hun fikk da informasjon om at dette tok fra tre til fem uker.

Leiligheten ble overlevert til kjøperen 29. mai 2009. Første i juni 2009, etter å ha kontaktet innklagede, fikk klageren beskjed om at saken om reseksjonering hang på kommunen og at det tok litt tid med tinglysing av reseksjoneringen. Klageren purret på dette i e-post 26. juni, og fikk tilbakemelding fra innklagede om at han skulle ta dette med takstmannen igjen. Klageren fikk samme beskjed som sist om at kommunen fortsatt ikke hadde ordnet med tinglysing. Så ble det ferie og etter ferien begynte dette å synes merkelig for klageren. Hun kontakt selv kommunen den 21. august 2009 og fikk beskjed om at det ringte en om dette i sommer en gang, men kommunen hadde ikke mottatt noe til tinglysing. Ikke før 26. august 2009 loggførte kommunen et udatert brev fra takstmannen hvor kommunen i svar tilbake den 3. september hadde kommentarer og spørsmål. Per 20. oktober 2009 har klageren ingen informasjon om at takstmannen har kontaktet kommunen i denne saken. I henhold til kommunen mener de at seksjonering av eiendommen som ble foretatt i 1989 er den som gjelder og at reseksjonering er helt unødvendig. Dette burde innklagede og takstmannen ha avdekket i løpet av mai måned.

Innklagede fraskriver seg ethvert ansvar i saken, og viser til at klagen i hovedsak gjelder forhold som påvirkes av seksjoneringssaken. En seksjonering som er bestilt hos takstmannen.

Klageren anfører at det er utrolig at innklagede etter tre måneder med å love, gang på gang, å ordne opp, så trekker innklagede seg og sier at det er klagerens ansvar å rydde opp overfor takstmannen.

Av e-post av 30. november 2009 fremkommer bl.a. følgende:

Klageren ber i tillegg til å få dekket tidligere nevnte ekstrautgifter og at Nemnda vurderer innklagedes honorar, da klageren ikke kan se at innklagedes jobb kan være verd over kr 51 000. Ved kjøp av dyr «eksperthjelp» skulle det være unødvendig at oppdragsgiveren skal sitte med en slik stor ryddejobb i ettertid uten at det får noen konsekvens for meglerforetaket.

Innklagede anfører:

Innklagede ber primært Nemnda avvise kravet, da klagen baserer seg på et forhold knytet til klageren og en tredjepart. Innklagede finner det urimelig å bli belastet saksomkostninger i saken.

Det er korrekt at innklagede ikke kunne utbetale oppgjøret før spørsmålet om seksjonering av boligen var endelig avklart. Dette var arbeid som ble utført av takstmannen. Innklagede har påpekt overfor klageren at innklagede ikke på noe tidspunkt har hatt i oppdrag å gjennomføre arbeid knyttet til seksjoneringssaken. Dette oppdraget ga klageren til takstmannen som også bisto med utarbeidelse av boligsalgsrapport. Forsinkelsene skyldes flere forhold, alle utenfor innklagedes ansvarsområde. Et forhold som fremkommer er klagerens manglende betaling for tjenesten fra takstmannen og et annet er ferieavvikling hostakstmannen.

Innklagede anfører at han gjentatte ganger har forklart klageren at takstselskapet er en selvstendig juridisk enhet og at eneste tilknytningen dette selskapet har til innklagede er rent forretningsmessig (en av flere takstselskaper innklagede mottar takstrapporter fra). Innklagede har også redegjort for hva som ligger i hans mandag i henhold til oppdragsavtale. Brev av 22. august 2009 fra takstmannen forklarer hvorfor det oppsto forsinkelser som medførte at innklagede ikke kunne foreta det økonomiske sluttoppgjøret.

Innklagede påpeker at klageren forskriftsmessig har blitt godskrevet renter med kr 11 992,60 i perioden. Klageren skal også ha fått tilbud om prisavslag fra takstmannen (boligsalgsrapport inklusive forsinkelsesrenter og inkassosalær). Det er ikke innklagedes oppgave å vurdere hva som da reelt er å anse som tap, men innklagede registrerer at summen av renter og prisavslag dekker inn svært mye av det klageren hevder er ekstra omkostninger.

Innklagede oppsummerer slik:

1. Innklagede har helt korrekt tilbakeholdt oppgjøret i påvente av seksjoneringssaken

2. Forsinkelsen skyldes forhold mellom klageren og takstmannen som foresto seksjoneringsarbeidet.

Innklagede legger ned slik påstand:

Primært: Saken avvises. Det er urimelig at det skal påløpe saksomkostninger for innklagede i en sak som dreier seg om et forhold mellom hans kunde og en tredjepart.

Subsidiært: Innklagede frifinnes.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det var først i august at innklagede informerte klageren om at han ikke var «ansvarlig» for oppgjør innen rimelig tid. Klageren fikk flere tilbakemeldinger fra innklagede om at han skulle ta tak i saken og gi tilbakemelding. Tilbakemeldingen var alltid at «saken henger på […] Kommune». Klageren spør om hvordan innklagede har fått denne informasjonen. Når hun selv tok kontakt med kommunen i august, så hadde kommunen aldri mottatt noe som helst angående reseksjonering. Da klageren etter denne informasjonen fra kommunen konfronterte innklagede om dette, fikk hun informasjon om at dette ikke var innklagedes ansvar. Klageren spør hvorfor hun ikke fikk den informasjonen da hun kontaktet innklagede i begynnelsen av juni, og hvorfor innklagede sa at han skulle ordne opp og sjekke, når innklagede selv nå i ettertid hevderat det ikke var hans jobb og ansvar. Og ikke minst – hvorfor fikk ikke klageren beskjed om dette allerede da.

Klageren har aldri mottatt noen faktura fra takstmannen, heller ingen purring. Hun kan heller ikke huske å ha fått telefonoppringing fra takstmannen slik som anført. Brevet fra takstmannen datert 22. august 2009 er mottatt, dette fikk hun lenge etter at hun selv hadde begynt å rydde i saken og selv avdekket hvor mye hun var blitt feilinformert av innklagede. Brevet fra takstmannen er direkte misvisende og inneholder veldig mye feil. Datoene er bl.a. tatt helt ut av luften og henger ikke sammen med virkeligheten. Klageren har sendt svar til innklagede, da hun valgte å forholde seg til ham som hele tiden lovet å rydde opp. Klageren har bedt om «lese-kvitteringer» for alt hun har sendt. Klagernes
e-poster ble også sendt i kopi til takstmannen. Klageren har mottatt en del retur av e-poster hvor det fremgår at hennes
e-poster er slettet uten å ha blitt lest. Klageren har fire slike «kvitteringer» som alle er slettet 10.11.09, og sender over den ene til Reklamasjonsnemnda til informasjon.

Klageren påpeker at hun synes det er forunderlig og direkte ansvarsfraskrivende av innklagede å gi henne feil tilbakemeldinger gjentatte ganger i en periode på tre måneder og ikke ta ansvar for dette. De som er «ekspertene og rådgivere» skulle med en gang gitt klageren informasjon om at hun hadde ansvaret selv om det er det innklagede mener. Innklagede skulle jo slik han hevder likevel ikke ordne opp i dette, men han lovet gjentatte ganger å gjøre det. Klageren stiller et stort spørsmålstegn med hva innklagede egentlig har foretatt seg i denne saken.

Klageren anfører at innklagede kun en eneste gang har gitt henne informasjon om at takstmannen var ansvarlig. Dette ble gjort i e-post fra innklagede v/adm.dir. 24. august 2009.

Klageren ber Nemnda behandle og vurdere hennes sak i forhold til innklagedes ansvar med å utføre oppdraget i henhold til god meglerskikk og innklagedes ansvar med å gjennomføre et oppdrag til kundens beste. Videre bes Nemnda vurdere hva klageren som forbruker og oppdragsgiver skal kunne forvente av gjennomføring, informasjon, hjelp og assistanse ved å engasjere innklagede som megler.

Av innklagedes hjemmeside fremgår «Vi tar vare på deg gjennom hele salgsprosessen».

Klageren opprettholder sitt krav om å få dekket de dokumenterte merkostnadene som tidligere er spesifisert. Dette som følge av vesentlig forsinket oppgjør og at innklagede gjøres ansvarlig for dette. Klageren viser videre til eiendomsmeglingslovens § 7-7 og «ikke ubetydelig pliktforsømmelse …» da hun hevder det er avdekket ufullstendig og svikt i gjennomføringen av oppgjøret etter salg gjennom innklagede.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede kan ikke se at det fremkommer nye relevante opplysninger som endrer faktum i denne saken. Denne saken dreier seg etter innklagedes oppfatning om hvorvidt han har forsømt seg knyttet til forsinket oppgjør. Innklagede oppfatter at det foreligger enighet om at forsinkelsen skyldes forhold knyttet til seksjonering.

1. Innklagede foretok oppgjør så snart seksjoneringssaken var avklart. Det vil si inne rimelig tid og i henhold til kjøpekontrakt.

2. Seksjonering ble ikke utført av innklagede eller annet selskap tilknyttet ham. Dette oppdraget ble utført av takstmann som direkte avtalepart med klageren.

Takstmannen har i sitt tilsvar tatt selvkritikk i forhold til sin oppfølging og tilbudt klageren kompensasjon.

Det fremgår av klagerens e-post at hun har fått tilbakemelding fra innklagede på sine henvendelser « Tilbakemeldingene var alltid at «saken henger på […] Kommune». Dette var opplysninger innklagede fikk av takstmannen som han videreformidlet klageren. Innklagede har aldri fraskrevet seg ansvar for å gjennomføre oppdraget og oppgjør til rimelig tid. Tiden dette tar er også angitt i kjøpekontrakten. Innklagede gjennomførte oppgjøret til rimelig tid etter at seksjoneringssaken faktisk var endelig avklart. Det innklagede har sagt er at han ikke er ansvarlig for seksjoneringen og dermed ikke er ansvarlig for den forsinkelsen klageren vil ha kompensert.

Når det gjelder påstandene som fremsettes knyttet til takstmannens behandling av denne saken anfører innklagede at han etter beste evne forsøkt å få klarhet i hva som var fakta i saken, selv om det etter hans oppfatning ikke er relevant i saken mot innklagede.

Påstand 1. Ikke mottatt faktura fra takstmannen. Regnskapsmedarbeideren hos takstmannen bekrefter at fakturaene er sendt.

Det er nå dessverre kommet så langt i forhold til påstander fra klageren at det er relevant å trekke inn det faktum at hun i det angitte tidsrom, av forskjellige årsaker, pådro seg utleggsforretninger knyttet til ubetalte fordringer. At hun ikke kjenner til utestående faktura fra takstmannen fremstår i beste fall som en forglemmelse. Hun bekrefter selv at hun betalte seksjoneringen kontant på takssenterets kontor 4. mai Uteståendefaktura ble utstedt 31.03 og purret 21.04 og 28.05. Det fremstår som svært lite sannsynlig at takstmannen ikke skal ha berørt temaet ubetalte fakturaer 4. mai. Takstmannen bekrefter at dette er en praksis de normalt ikke bruker (forskudd – kontant betaling ), men på grunn av utestående (ubetalt faktura) så ble det en forutsetning.

Innklagede presiserer at han omtaler forhold som er knyttet til oppdraget klageren ga takstmannen og at han på ingen måte garanterer for de opplysningene han har mottatt. Det være seg ektheten i notater, faktura eller andre forhold. Det innklagede kan si noe om er det faktum at han ikke kjenner til saker hvor takstmannen har kommet med usannheter og konstruerte hendelsesforløp.

Når det gjelder e-postsaken og sletting ser innklagede ingen grunn til å bruke mye tid på dette i og med at klageren ikke anklager ham for sletting av e-post. Takstmannen hevder at han på et tidspunkt slettet en lesebekreftelse, men at han normalt leser all e-post som er mottatt. Innklagede har aldri opplevd at takstmannen sletter e-post fra hans kontor.

Det er etter innklagedes oppfatning ikke fremkommet noen nye relevante opplysninger i saken. Det fremsettes mange påstander knyttet til takstmannens troverdighet i hans skriftelige fremstilling av saksgangen. En fremstilling som innklagede verken vil eller har forutsetning for å garantere. Innklagede registrerer likevel at det fremkommer dokumentasjon og hendelsesforløp som tilbakeviser deler av klagerens påstander samtidig som innklagede også registrerer at hendelsesforløpet, som beskrives i takstmannens skriftelige tilbakemelding, fremstår som riktig.

Innklagede opprettholder tidligere nedlagt påstand.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers ansvar for forsinket oppgjøret grunnet forsinket tinglysing av reseksjonering.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2009.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis presisere at den kun behandler klagerens forhold til meglerforetaket og ikke forholdet mellom takstmann/takstselskap og klageren. Nemnda viser til at det er en egen reklamasjonsnemnd for takstmenn; se www.forbrukerportalen.no for nærmere informasjon.

I denne saken har meglerforetaket formidlet kontakten med takstmannen. Partene forklarer seg noe ulikt om hvordan oppdraget med seksjoneringen kom i stand, idet klageren anfører at hun ble kontaktet av innklagede som ba henne møte opp hos takstmannen 4. mai. Innklagede på sin side anfører at har ikke på noe tidspunkt har hatt i oppdrag å gjennomføre arbeid knyttet til seksjoneringssaken og at klageren ga dette oppdraget til takstmannen som også bisto med utarbeidelse av boligsalgsrapport. Det bekreftes av underskrevet kjøpekontrakt (§ 12) at det er takstmannen som skal foreta arbeidet med reseksjoneringen. Reklamasjonsnemnda anser det derfor dokumentert at innklagede ikke har påtatt seg arbeidet med reseksjonering. Innklagede kan således ikke kritiseres for at dette arbeidet har tatt lang tid.

Spørsmålet blir således om innklagede har uttalt seg på en slik måte til klageren at hun har fått forståelsen av at innklagede tok ansvar for at seksjoneringen gikk i orden. Klageren har anført at innklagede gang på gang har lovet å ordne opp, og at saken var stoppet opp i kommunen. Dette er ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda. Klageren anfører at det først var i august at innklagede informerte henne om at han ikke var ansvarlig for oppgjør innen rimelig tid. Klageren hadde før dette fått flere tilbakemeldinger fra saksbehandleren om at han skulle ta tak i saken og gi tilbakemelding. Dette er heller ikke dokumentert. Reklamasjonsnemnda kan således ikke ta stilling til om innklagede har gitt klageren grunn til å tro at han har påtatt seg et ansvar for at reseksjoneringen skulle gjennomføres i henhold til den informasjonen klageren fikk innledningsvis.

Klageren har også anført at det sannsynligvis ikke var nødvendig med en reseksjonering, men at den seksjoneringen som ble foretatt i 1989 er tilstrekkelig. Ifølge klageren burde innklagede og takstmannen avdekket dette i løpet av mai måned. Reklamasjonsnemnda har ikke forutsetning for å ta stilling til denne problemstillingen.

Klageren reiser spørsmål om hvem som «eier» pengene frem til oppgjør foretas. I dette tilfellet er det slik Nemnda ser det klageren som eier pengene, klageren har også fått utbetalt renter av innestående beløp i perioden. Det er nedfelt i kjøpekontraktens § 12 at «… oppgjør mot selger gjøres først når reseksjonering er ferdigbehandlet/tinglyst. I § 3 punkt 5 som omhandler oppgjør/deloppgjør er dette uteglemt. Dette er således korrekt håndtert av innklagede.

Klageren kan etter dette ikke høres verken med sitt krav om dekning av merkostnader eller nedsettelse av innklagedes vederlag.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.