Klage nr:
151/09

Avgjort:
18.02.2010

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen og meglerens krav på vederlag ved oppsigelse av oppdrag.

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling Majorstua
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 18. februar 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Innklagede fikk i oppdrag å selge klagerens eiendom. Oppdragsavtale er datert 26. mai 2009. Oppdraget ble senere sagt opp. Klageren mottok etter oppsigelsen faktura fra innklagede. Reklamasjonsnemnda har fått seg forelagt purring på faktura stor

kr 36 730.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Oppdraget er ifølge klageren håndtert på en klanderverdig måte ved manglende oppfølging av oppdraget og slett informasjon om hage og eiendom.

Oppdragsavtale ble utfylt i ett eksemplar. Etter å ha oppfordret innklagede, fikk klageren den 14. august 2009 en kopi av oppdragsavtalen. Dette skjedde da innklagede ble bedt om å komme i et møte med klagerens sønn for å snu den negative utviklingen. Det klageren ikke oppdaget var at oppdragsavtalen var fylt ut med kostnader for innklagede med kr 25 000 inkl. mva. Klageren ble ikke gjort kjent med omkostningene eller informasjon om kostnadene «I kopi til selger» og var ukjent med dette inntil hun mottok faktura.

Etter visning 30. august 2009 som klageren avholdt i egen regi, var det mange interessenter, og innklagedes siste visning den 31. august var også besøkt. Da klageren ringte påfølgende tirsdag for å høre hvordan det var gått, fikk klageren ikke direkte tilbakemelding og ringte derfor igjen 3.september. Da fikk klageren opplyst at hennes saksbehandler var bortreist og var å treffe neste mandag. Deretter ringte klageren til innklagedes sekretær og ba om å få oversendt visningslistene. Disse mottok klageren med sekretærens håndskrift etter at hun hadde tatt kontakt med potensielle kjøpere.

Klageren fortalte sin sønn at saksbehandleren var bortreist, noe han vanskelig trodde. Da dette ble bekreftet, ble oppdraget omgående sagt opp.

I ettertid har klageren hatt kontakt med en familie som også forsøkte å kontakte innklagedes saksbehandler i den aktuelle uken, også disse med samme resultat.

Klageren har forelagt utsagnet om kollegaen som skulle ha fjernet visningsskiltet. Kollegaen har reagert sterkt på dette og bedt om kopi av dette brevet. Han er «ikke ferdig i bransjen», slik innklagedes saksbehandler påsto, og han har heller ikke slike «hobbyer».

Klageren og hennes sønn var i et møte hos innklagede 2. oktober 2009 for å løse konflikten, men ble bedt om å oversende en klage til Reklamasjonsnemnda. Klagerne har hatt en utgift på ca kr 40 000 med denne klanderverdige assistansen.

Av klagerens brev av 9. desember 2009 fremgår:

Klageren anfører at innklagede har tilbudt en løsning, hvor han i sin e-post av 3. desember 2009 ga et tidsbegrenset tilbud om å frafalle krav på kr 3 750 i visningshonorar.

Klagen gjelder:

– avtaledokument datert 26. mai 2009 er ikke utfylt i to eksemplarer

– punktene vedrørende innklagedes gebyr kr 7 000 og honorar for arbeid kr 10 000 er ikke gjennomgått

– uakseptabel oppførsel, sjikane av selger og annen megler, negativ innstilling til oppdraget, samt fremskaffing av eldre, ikke aktuelle og misvisende tegninger fra tidligere salgsoppdrag i 2001, som ikke er overrakt fra klageren, danner bakgrunnen for tilbaketrekking av oppdraget.

Dersom klageren hadde blitt orientert ved inngåelse av salgsoppdraget, hadde hun enten valgt en annen megler eller forhandlet andre kontraktsbetingelser vedrørende innklagedes utgifter, i likhet med det klageren hadde med tidligere eiendomsmegler.

Når det gjelder innklagedes oppførsel og utsagn i forbindelse med at han ønsket fri adgang til huset med egen nøkkel og hans omtale og forklaring på at visningsskilt forsvant, viser klageren til korrespondanse vedlagt saken.

Innklagede anfører:

Salgsoppdrag ble inngått 26. mai 2009 hjemme hos klageren. Det var ukjent for innklagede at klageren ikke var i besittelse av oppdragsavtalen. At kunden ikke har fått med seg oppdragsavtalen, har innklagede aldri erfart tidligere. Faktum er at det foreligger en signert oppdragsavtale og innklagede vil tro at det også ville være i klagerens interesse å påse at hun selv fikk et eksemplar. Innklagede hadde på sin side ingen motiver for å tilbakeholde kundens eksemplar.

Oppdragsavtalen er ikke påført andre kostnader til innklagede enn de klageren selv har akseptert ved signatur av oppdraget. Innklagede har som fast rutine at alle punkter i oppdragsavtalen gjennomgås før signatur. Innklagede forutsetter og vet at dette ble gjort i denne saken. At innklagede gjennomgikk alle kostnadene med selgeren (klageren) viser også notatene til innklagede på både oppdragsavtale og på befaringsrapport. Klageren har signert oppdragsavtalen på alle sidene. Det er ifølge innklagede derfor ikke korrekt at klageren ikke var blitt forelagt kostnadene eller informasjon om kostnadene før hun mottok fakturaen. Hun ble forelagt omkostningene ved underskrift av oppdragsavtalen 26. mai 2009, og hun fikk kopi av avtalen 14. august 2009. Oppsigelsen av oppdraget er datert 3. september 2009.

Det ble avholdt visninger 7. og 8. juni, 13. og 14. juni, 18. juni, 20. juni, samt 30. og 31. august 2009, hvorav klageren ønsket å gjennomføre noen selv uten megler. På disse visningene var det kun fire interessenter som skrev seg på visningslisten. Det stemmer at saksbehandleren var borte fra jobb i noen dager. I de dagene han var borte, var det hans medhjelper som hadde ansvaret for oppdraget. Vedkommende er en meget nøyaktig og pliktoppfyllende person. Hun håndterte dette oppdraget på en korrekt og fullt ut forsvarlig måte. Hun står også oppført som medhjelper i klagerens oppdragsavtale. Medhjelperen ringte på nytt til alle på visningslisten. Videre har saksbehandleren fulgt opp dette og var online på e-post. Innklagede mener at klagerens interesser i disse feriedagene var ivaretatt på en god måte.

Saksbehandleren var tilgjengelig på telefon de fem dagene han var borte fra kontoret. Det er også ført opp telefonnummer i salgsoppgaven, slik at de som hadde interesse for boligen kunne ta kontakt med kontoret. Familien som klageren nevner, har innklagede ikke snakket med, og denne familien har heller ikke skrevet seg opp på noen visningsliste.

Når det gjelder påstanden om at innklagedes saksbehandler skal ha sagt negative ting om en konkurrent, er dette tatt fullstendig ut av sin sammenheng og er etter innklagedes oppfatning irrelevant for å vurdere klagerensankepunkter. Innklagedes saksbehandler har også vært i kontakt med vedkommende og informert om fakta rundt dette. Her er det derfor ingen uklarheter eller uoverensstemmelser.

Klageren påstår også at innklagedes saksbehandler har sagt at «hun ikke kunne vise seg i bikini på stranden nedenfor huset her». Denne påstander faller på sin egen urimelighet. Det er ikke korrekt at han har uttalt noe slikt.

Det er ikke noe avvik i avtaleforholdet, selv om klageren har uttalt at et annet meglerforetaks oppdragsavtale ikke hadde noe vederlag. Det kan fritt avtales vederlag for trukket oppdrag.

Klageren har kommet med en rekke påstander om at oppdraget har blitt håndtert på en klanderverdig måte, med manglende oppfølging og slett informasjon om hage og eiendom. Det er leit at klageren opplevde innklagedes behandling av oppdraget som frustrerende og at hun oppfatter saksbehandleren som negativ. Det er forståelig at en selger blir frustrert når boligen ikke blir solgt, selv ikke etter bytte av megler. Innklagede har gjort det som er mulig for å veilede klageren under hele prosessen. Innklagedes påstand er at hans behandling av oppdraget med å selge eiendommen har blitt gjennomført på en korrekt og etisk fullt ut forsvarlig måte. Avslutningsvis anfører innklagede at fagansvarlig var til stede på et møte mellom saksbehandler, klager og klagerens sønn, hvor han opplevde at klageren og sønnen var meget hissige og kom med en rekke beskyldninger. Da saksbehandleren uttrykte at han ikke kjente seg igjen i disse beskyldningene, forlot klageren og hennes sønn møtet i protest.

Med bakgrunn i ovennevnte mener innklagede at oppdraget er gjort på en ikke klanderverdig måte. Klageren er bundet av signert oppdragsavtale. Det kan ikke være noen tvil om hva som er avtalt om innklagedes rett til vederlag dersom handel ikke kom i stand. Klageren sa selv opp oppdraget og innklagede informerte henne om at faktura ville bli sendt. Oppdraget er ikke påført andre kostnader til innklagede enn det klageren selv har signert på. Innklagede forholder seg til det som står i oppdragsavtalen og fakturerer etter hva han har krav på. Klageren har stått fritt til å avbryte samarbeidet når som helst. Innklagede finner det påfallende at en klage kommer etter at faktura er sendt.

Klagerens krav om ikke å betale fakturaen til innklagede avvises.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede har lagt ved en visningsliste med påtegninger, «ikke svar, – tar kontakt hvis privat v.» osv. Vedkommende familie var på privat visning hos klageren i perioden, men fikk aldri noen tilbakemelding fra innklagede slik innklagede har opplyst klageren. Innklagede hadde visning hos klageren 7. og 8. juni og 31. august 2009, noe som samsvarer med antall visninger i faktura. Påvisningen 7. juni var det tre navn på visningslisten. Når innklagede opplyser at det var fire interessenter som skrev seg på visningsliste, er det feil.

Innklagede opplyser at klagerens saksbehandler hadde fem dagers feriefravær og var tilbake 7. august 2009. Ved planlegging av visninger ble det ikke opplyst noe om feriefraværet. Innklagede anbefalte å vente til 30. og 31. august med visninger. Både klageren og hennes sønn hadde forsøkt å nå innklagedes saksbehandler på telefon i hans ferieuke, i tillegg til familien som var på visning hos innklagede. Det er grunn til å anta at innklagede har telefonutskrifter i sitt arkiv. I annonsen sto det kun ett mobilnummer, som var til saksbehandleren. Potensielle kjøpere som ikke hadde vært på visning, hadde kun saksbehandlerens mobilnummer å forholde seg til.

Ved visning 7. juni forsvant et visningsskilt i krysset ved hovedavkjøringen til veien der boligen ligger. For ukjente er det vanskelig å finne frem uten anvisning. Klagerens sønn var til stede den dagen, men forlot eiendommen før visning for å sette ut skilt og returnere etter visning for å samle inn skiltene.

Etter to visninger med innklagedes saksbehandler var det klart at hans oppførsel og håndtering av salget ikke var tilfredsstillende. Klageren tok derfor kontakt med et annet meglerforetak. Partene hadde en god dialog, men klageren skiftet ikke til dette foretaket.

I møtet med innklagedes fagansvarlig og saksbehandler, ble saken med fjerning av visningsskilt og omtale av konkurrent tatt opp. Da saksbehandleren beskrev sitt utsagn til noe langt annet, ble det for mye for klageren. Møtet ble avbrutt. Dette skyldtes ikke klagerens sønn.

Eiendommen var også lagt ut for salg i 2001. Innklagede har i sin mappe en salgsoppgave fra den gang. Han må ha fremskaffet den i forbindelse med at klageren ble spurt om tidspunktet for når den sist ble lagt ut for salg. I stedet for å bruke oppdaterte tegninger, har han benyttet de tidligere tegningene. Tegningene er ikke identiske, da det har vært en del ombygninger, samt at det minste soverommet i annen etasje ikke lenger hadde volum nok og ble listet som «kontor». Feilen ble rettet av klageren, men hun oppdaget ikke at det var feil tegninger før i ettertid.

Saken med visningskilt og omtale av annen megler viser klart at etiske normer ikke var til stede hos saksbehandleren. Dette korresponderer med hans utsagn med hensikt at det skulle sikres fri adgang med egen nøkkel til huset, hans taktløse bemerkning om at klageren ikke kunne bruke bikini, i tillegg til å underkjenne en godt vedlikeholdt eiendom med litt manglende svingradius inn i garasjen, med at noen av rosene i form av «tornebusker» kunne fjernes. Dette passer ikke inn. Særlig når det fra kommunens side foreligger muntlig tilsagn om å tilpasse garasje og carport. Ågjøre en særdeles velstelt hage med en liten plen til et problem, er å ha feil agenda.

Når det gjelder utfylling av oppdragsavtale, satt innklagede med ett eksemplar som ble gjennomgått, men han utelot sine interne kostnader og punkt 7.4 Vederlag ved oppsigelse. Innklagede fikk oppdraget i seks måneder og noe vederlag for oppsigelse var ikke aktuelt på tidspunktet for underskrift, og det ble heller ikke nevnt.

Klageren anfører at de opplysninger hun har gitt er korrekte og vil kunne bli gjentatt under ed.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og meglerens krav på dekning av vederlag ved oppsigelse av oppdraget.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Til klagerens anførsler til hvem som var fagansvarlig for innklagede foretak, vil Reklamasjonsnemnda presisere at dette ikke har noen betydning for utfallet av klagesaken, men har kun betydning for om det er advokat eller eiendomsmegler som skal være bransjens representant ved Reklamasjonsnemndas behandling.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis presisere at den kun tar stilling til forhold som kan dokumenteres skriftlig. Når det gjelder klagerens anførsler om innklagedes uttalelser vedrørende konkurrerende eiendomsmegler, bruk av bikini, og muntlige uttalelser vedrørende eiendommen, vil dette således ikke kunne vurderes av Reklamasjonsnemnda.

Klageren har ved sin underskrift på oppdragsavtalen akseptert de betingelser som er nedfelt der. En oppdragsgiver må selv bære ansvaret for å sette seg inn i de avtaler han måtte inngå. Innklagede bør alltid sørge for at oppdragsgiveren mottar et eksemplar av oppdragsavtalen. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at en påstått manglende utlevering av oppdragsavtalen ved avtalens inngåelse har hatt noen betydning for innklagedes krav overfor klageren.

Innklagedes saksbehandler har vært på ferie fem dager i oppdragsperioden uten at klageren var informert om det. Når et oppdrag går over en lengre periode, er det ikke til å unngå at saksbehandleren kan være fraværende deler av perioden. Reklamasjonsnemnda er imidlertid avden oppfatning at oppdragsgivere skal varsles om slikt fravær. Dette har kommet til uttrykk bl.a. i sak 2008049, hvor det fremgår:

«… Reklamasjonsnemnda har i flere saker tidligere anført at et eiendomsmeglingsforetak så langt mulig skal informere sine kunder dersom en saksbehandler er fraværende, også når det gjelder sykdom eller ferie. Nemnda kan imidlertid ikke se at saksbehandlerens fravær i denne saken har medført at oppdraget har blitt dårlig ivaretatt av innklagede. … «

Reklamasjonsnemnda finner det kritikkverdig at oppdragsgiver med aktivt oppdrag ikke blir varslet ved saksbehandlerens fravær. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid heller ikke i nærværende sak se at det er dokumentert at saksbehandlerens fravær har medført noe økonomisk tap for klageren. Oppdraget var ivaretatt av medhjelper slik som angitt i oppdragsavtalen.

Det er beklagelig at visningsskilt blir fjernet av uvedkommende under visning. Dette kan imidlertid ikke innklagede klandres for.

Klageren anfører at innklagede har brukt feil tegninger i salgsoppgaven. Reklamasjonsnemnda har for lite grunnlag til å ta stilling til denne påstanden, men vil vise til at salgsoppgaven normalt blir godkjent av oppdragsgiveren før trykking.

Reklamasjonsnemnda finner det ikke dokumentert at innklagede har forsømt seg på en slik måte at hans krav på vederlag og dekning av utgifter må falle bort.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.