RFE-2025-222

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. juni 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Lillestrøm Adolph Tidemandsgate 38 2000 Lillestrøm

Saken gjelder:               Krav om at meglerforetaket frafaller deler av sitt betalingskrav.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 17. juli 2023 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av eneboligen sin. Forut for inngåelse av oppdragsavtalen informerte klageren om at hun hadde blitt tilbudt en «no cure – no pay» løsning fra et annet meglerforetak. Det ble da avtalt at klageren ikke skulle betale honorar, men kun enkelte utlegg. Oppdraget ble fornyet flere ganger, og gikk til slutt ut på tid tidlig i august 2025 uten at boligen ble solgt. Meglerforetaket utstedte faktura på 131 114 kroner. Klageren forsto avtalen med megler dithen at hun kun skulle betale for fotograf og innhenting av offentlige opplysninger, dersom det ikke ble noe salg. Spørsmålet i saken er om meglerforetaket må frafalle deler av sitt betalingskrav. Utleggene som klageren anser som avtalt at det ikke skal faktureres for er styling på 18 567 kroner, tillegg for valg av ny takstmann på 20 000 kroner, og revidert takstrapport på 1 950 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Oppdragsavtalen ble inngått 17. juli 2023, og pågikk i over to år uten at boligen ble solgt. I løpet av perioden var det svært lav aktivitet, og det ble ikke gjennomført noen visninger.

I forkant av inngåelse av oppdragsavtalen ba klageren om en «no cure – no pay» avtale, slik en konkurrerende megler tilbød. Megleren bekreftet pr. SMS at klageren ikke ville bli belastet for honorar, men kun for fotograf og offentlige opplysninger dersom boligen ikke ble solgt. Hun ble også opplyst om at bildene og opplysningene kunne tas med videre ved et eventuelt bytte av megler. Da oppdraget ble avsluttet la megleren frem en oversikt over påløpte kostnader på over 130 000 kroner. Dette inkluderte flere takstrapporter, markedsføringspakke, eiendomsmeglerpakke og et tilretteleggingsgebyr på 15 000 kroner. Flere av disse kostnadene ble aldri godkjent av klageren. Kostnadene ble ikke kommunisert tydelig nok, og strider mot avtalen som ble inngått gjennom SMS bekreftelsen fra megler.

Sluttfakturaen fra meglerforetaket var på totalt 131 114 kroner. Utleggene som klageren anser som avtalt er styling på 18 567 kroner, tillegg for valg av ny takstmann på 20 000 kroner, revidert rapport fra takstmann fra første rapport på 1 950 kroner.

Megler har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, samt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Klageren krever at meglerforetaket frafaller deler av sitt betalingskrav, slik at meglerforetaket dekker alle kostnader utover det som ble avtalt at klageren skulle dekke i forkant av inngåelse av oppdraget.

Innklagede har i hovedsak anført:
I forbindelse med inngåelsen av oppdraget ble det reist spørsmål fra klageren om hva det ville koste dersom eiendommen ikke ble solgt. Klageren opplyste om at hun hadde fått et tilbud om «no cure – no pay» fra et annet meglerforetak og lurte på hva meglerforetaket kunne tilby. I en SMS av 14. juli 2023 skrev megleren:

(…) Dersom boligen ikke blir solgt vil du ikke betale noe honorar til oss, men utlegg som info fra kommunen og fotograf vil du måtte betale. Dette kan du selvsagt ta med deg videre og holder ikke eksklusivt hos oss. Høres dette ok ut?

Oppdragsavtalen ble signert 18. juli 2023. Underveis i oppdraget bestilte klager selv kvelds- og dronefoto direkte av fotografen. Dette fremgår av SMS-dialog direkte mellom klager og fotograf. Klageren har også informert megleren pr. e-post at hun ønsket slike bilder. Klageren var til stede med fotografen når kvelds- og dronefoto ble tatt. Megleren var ikke til stede.

Etter flere fornyelser og en lengre tid i markedet, gitt oppdraget ut på tid tidlig i august 2025. Etter dette utstedte og sendte meglerforetaket faktura til klageren.

Innenfor eiendomsmegling skilles det mellom meglers provisjon, vederlag og utlegg. Meglers provisjon vil i tråd med oppdragsavtalen kun måtte betales dersom eiendommen selges. Meglers vederlag skal betales dersom arbeidet er utført og utlegg når de er påløpt. Dette er alminnelige avtalevilkår i meglerbransjen og fremgår også klart av oppdragsavtalen inngått mellom partene.

Etter meglers syn var tanken bak tekstmeldingen av 14. juli 2023 at klageren ikke skulle betale honorar dersom boligen ikke ble solgt. Tekstmeldingen kan ikke forstås slik at megleren frafalt sitt krav på vederlag for faktisk og utført arbeid. Tekstmeldingen var derfor kun men som en presisering av innholdet i oppdragsavtalen.

Meglerforetaket erkjenner at tekstmeldingen var noe unyansert og vanskelig å tolke, men tekstmeldingen i seg selv er kun en liten del av dialogen mellom klager og innklagede i denne perioden. Som det fremgår av meldingshistorikken, har det også har vært kontakt pr. telefon mellom megleren og klageren i perioden. Tekstmeldingen alene kan ikke utgjøre tolkningsmomentet for hva som faktisk ble avtalt mellom partene. I den øvrige dialogen mellom partene forklarte megleren tydelig hvilke premisser oppdragsavtalen ble inngått på.

Det avgjørende momentet i saken, er likevel at det ikke ble gjort endringer i oppdragsavtalen i etterkant av tekstmeldingen. Det vises her til at oppdragsavtalen ble signert fire dager etter at tekstmeldingen ble sendt fra megler. Klageren hadde enhver anledning til å foreslå endringer i oppdragsavtalen dersom det faktisk hadde blitt inngått en avvikende avtale tidligere. Når klageren ikke krevde eller foreslo endringer av oppdragsavtalen, så støtter dette meglerforetakets standpunkt om at det var enighet om vilkårene i oppdragsavtalen. At en nyere avtale ved motstrid går foran en eldre avtale er også en klar regel innenfor avtaletolkning i kontraktsretten og må legges til grunn også i denne saken.

Det er oppdragsavtalen som gir uttrykk for avtalen mellom partene. Det fremgår tydelig av oppdragsavtalen pkt. 8.2 hva meglerforetaket har krav på ved oppsigelse og utløp av oppdragsavtalen. De fleste fakturerte beløpene er i tråd med dette. I tillegg tilkommer de utgiftene klageren selv bekreftet å skulle betale. Dette gjelder styling, ny takstrapport, revidert rapport, vanlig fotopakke inkl. kveldsfoto sommer samt eiendomsmeglerpakke. Avslutningsvis tilkommer også utlegget «Foto – kveldsbilder + drone» som det er sannsynliggjort at klageren selv bestilte.

Meglerforetaket har krav på betaling i henhold til utstedt faktura.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmålet om meglerforetaket, med bakgrunn i forutgående dialog mellom partene, kan kreve dekning for samtlige fakturerte kostnader og utlegg, eller om deler av kravet må frafalles.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda viser til at det i forkant av oppdragsinngåelsen ble utvekslet SMSer mellom klager og megler, knyttet til kostnader for klageren dersom salget skulle utebli. I meldingen av 14. juli 2023 opplyste megleren blant annet at klager ikke ville måtte betale honorar dersom boligen ikke ble solgt, men kun «utlegg som info fra kommunen og fotograf».

Nemnda er enig med innklagede i at det innen eiendomsmegling skilles mellom provisjon, vederlag (som ikke er provisjonsbasert) og utlegg, og at oppdragsavtalen som utgangspunkt regulerer hvilke krav meglerforetaket har ved oppsigelse eller utløp. Samtidig må den forutgående kommunikasjonen tillegges vekt ved tolkningen av hva klager med rimelighet kunne forstå som avtalt.

Etter nemndas syn er SMS‑formuleringen lite presis og egnet til å skape uklarhet. Meldingen gir inntrykk av at klagers betalingsplikt ved manglende salg ville være begrenset til et snevert sett av kostnader, og gir ikke uttrykk for at det også ville påløpe betydelige vederlags‑ og markedsføringskostnader over tid.

Nemnda legger derfor til grunn at klager, basert på SMS‑kommunikasjonen, hadde en berettiget forventning om at hennes økonomiske risiko ved manglende salg var begrenset. At både megler og meglerfullmektigen hadde signert oppdragsavtalen tre dager før SMSen ble sendt ga en berettiget forventning om at SMSen presiserte meglerfortakets syn på hva som skulle betales dersom salg uteble.

Uklarhet i avtalevilkår og markedsføring av meglertjenestene må gå ut over meglerforetaket, som den profesjonelle part. Meglerforetaket henviser til en bredere dialog og at SMSen ikke gjenspeiler avtalen mellom partene. Dersom det er riktig, hadde megler klar foranledning til å sikre notoritet om dette. Når det ikke er gjort, må bevistvilen gå utover meglerforetaket. Nemnda finner det tilstrekkelig sannsynliggjort at klager har akseptert å dekke kostnader til fotograf, samt innhenting av offentlige opplysninger. Når det gjelder styling, ny takstrapport og revidert takstrapport mv., er nemnda av den oppfatning at også disse kostnadene ligger innenfor det klager med rimelighet kunne forvente å bli belastet i lys av dialogen med megler. Det bemerkes at klager ikke kunne forvente at bestillinger hun selv foretok ikke skulle belastes henne.

Etter dette skal klager dekke 5 720 kroner (innhenting av offentlige opplysninger), 9 375 kroner (foto), 7 200 kroner (dronefotografering), 412 kroner (innhenting av erklæringer), 20 000 kroner (tillegg for ny takst), 18 567 kroner (styling), 1 950 kroner (revidert takstrapport) – totalt 63 224 kroner. Det innebærer at klager skal krediteres 67 890 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager skal krediteres med 67 890 kroner.