RFE-2025-329
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. juni 2026.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Lillestrøm
Saken gjelder:
Felleskostnader. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 12. september 2025 kjøpte klageren en selveierleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetaket. I salgsoppgaven og Finn-annonsen var felleskostnadene oppgitt å være 3 085 kroner, inkludert garasjeplass. I ettertid viste det seg imidlertid at garasjeplassen ble fakturert separat fra felleskostnadene, med en månedlig kostnad på 150 kroner. De totale felleskostnadene utgjorde dermed 3 235 kroner. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om det foreligger grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet 10 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren kjøpte leiligheten, hadde sameiet over lengre tid hatt en fast ordning med separat fakturering av felleskostnadene og garasjeplassene. Det vises til styrets melding på sameiets hjemmeside av 18. oktober 2024.
Megleren har et selvstendig ansvar for at opplysningene i salgsoppgaven er korrekte. Eiendomsmeglingsloven § 6-7 pålegger megleren en undersøkelses- og opplysningsplikt. Det er ikke tilstrekkelig å videreformidle informasjon fra selgeren eller forretningsføreren uten forutgående kontroll.
Feilen kunne og burde ha blitt oppdaget. Sameiets vedtekter er offentlig tilgjengelig, og det fremgår her at garasjeplassen ikke er en del av de ordinære felleskostnadene. Megleren plikter å innhente og verifisere hvilke utgifter som inngår i felleskostnadene.
Det stemmer ikke at vedtektene ikke er relevante for vurderingen, slik meglerforetaket hevder. Det fremgår av avsnittet «[f]elleskostnader» at seksjonen for parkeringsarealet ikke medregnes i felleskostnadene etter sameiebrøk. Videre følger det av avsnittene « [d]rift, vedlikehold og administrasjon næringsseksjon parkering» og «[k]ostnadsfordeling» at det er eierne av parkeringsplassene som skal dekke kostnadene knyttet til parkeringsanlegget.
Meglerforetaket viser til megleropplysningene, og hevder at megleren ikke fikk spesifisert hvilke poster de totale felleskostnadene omfattet. Følgende er imidlertid presisert i dokumentet:
Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader. For ytterligere spesifikasjon, vennligst se regnskapet i årsrapporten.
Parkeringskostnadene er knyttet til en egen seksjon og er ikke del av sameiets driftskostnader. Når kostnadene ligger utenfor sameiets ordinære drift, kan de heller ikke inngå i de uspesifiserte felleskostnadene. Megleren burde dermed ha undersøkt sameiets regnskap, slik han også ble oppfordret til.
Ettersom felleskostnadene i salgsmateriellet viste seg å være uriktig, ble boligen kjøpt på feil premisser. Basert på en planlagt botid på fem til seks år, er klagerens økonomiske tap beregnet til omkring 10 000 kroner. Klageren krever dette beløpet erstattet.
Det bemerkes at megleren tidligere har avslått klagerens krav under henvisning til minstegrensen på 10 000 kroner i avhendingslova. Denne loven regulerer forholdet mellom kjøper og selger, og er således ikke relevant ved brudd på eiendomsmeglingsloven.
Innklagede har i korte trekk anført:
Ved utarbeidelse av salgsoppgaven ble det rutinemessig innhentet opplysninger fra forretningsføreren. Det vises til mottatte megleropplysninger av 22. august 2025.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 11 at megleren, i forkant av budaksept, skal forelegge kjøperen en skriftlig spesifikasjon over eiendommens faste løpende kostnader. Megleren plikter i den forbindelse å innhente og kontrollere de aktuelle opplysningene, og skal ved uklare eller motstridende opplysninger foreta ytterligere undersøkelser. Ved vurderingen av meglerens opptreden må det ses hen til opplysningsbildet som var tilgjengelig for ham forut for annonsering.
I megleropplysningene er felleskostnadene oppgitt til 3 084,87 kroner pr. måned, inkludert a konto varmtvann, felleskostnader og kabel-TV. Det er også gitt informasjon om parkeringsplassene i megleropplysningene. Det er naturlig å legge til grunn at det også ville stått at det innebar en ekstra kostnad for å ha parkeringsplass dersom dette var tilfelle. En slik oppfatning støttes av at parkeringsarealet er etablert som et realsameie, slik at parkeringsplassen og boligen sees under ett og ikke kan selges uavhengig av hverandre. Når megleren forespurte opplysninger om boligens løpende felleskostnader, forventet han at det ble redegjort for alle kostnader.
Det fremgår videre at de uspesifiserte felleskostnadene på 2 084,87 kroner dekker boligselskapets driftskostnader. Megleren la dermed til grunn at sameiets kostnader til drift av parkeringsanlegget – dersom slike eksisterte – ble dekket av denne posten.
Når det gjelder klagerens henvisning til vedtektene, fastsetter den aktuelle bestemmelsen kun at boligeierne ikke betaler for parkeringsseksjonen etter brøk. Dette må forstås som at det bare er eierne av parkeringsplassene som skal dekke kostnadene for parkeringsanlegget. Bestemmelsen forhindrer ikke at eventuelle løpende utgifter knyttet til parkeringsanlegget faktureres sammen med de øvrige felleskostnadene for boenhetene med parkeringsplass.
Megleren hadde en klar forventning om at opplysningene fra forretningsføreren var korrekte, og det forelå ikke grunnlag for ytterligere undersøkelser. I herværende sak hadde sameiet organisert felleskostnadene på en utradisjonell måte, som megleren ikke hadde foranledning til å oppdage uten beskjed fra forretningsføreren eller selgeren.
Det kan ikke forventes at megleren skal undersøke årsregnskapet for å kontrollere om selgeren og forretningsføreren har gitt korrekte opplysninger. I årsregnskapet fremkommer det at sameiet har innkrevd 172 800 kroner for parkering. Når det ikke ble gitt informasjon om at parkeringskostnaden faktureres alene, måtte megleren kunne legge til grunn at felleskostnadene dekket boenhetens totale kostnader.
Klagerens resonnement lagt til grunn, måtte megleren – for å avdekke at parkeringskostnadene ble krevd inn separat – ha foretatt følgende beregning: Fordelt kostnadsposten i årsregnskapet på antall boenheter i sameiet, og sammenholdt beløpet med de månedlige felleskostnadene. Slike undersøkelser faller klart utenfor meglerens oppgaver, gitt det aktuelle informasjonsbildet.
Det bemerkes for øvrig at selgeren godkjente salgsoppgaven uten merknader, noe som støtter meglerens oppfatning av saken.
Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag, og erstatningskravet fører derfor ikke frem
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at megler etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 11 i salgsoppgaven skal innta spesifikasjon over eiendommens faste og løpende kostnader. Dette er sentrale opplysninger, som generelt er egnet til å påvirke interessenters budvilje, og som det er viktig at er korrekte, dekkende og uttømmende.
I dette tilfellet baserte megler seg på opplysninger fra forretningsfører. Normalt må dette antas å være korrekte, dekkende og uttømmende opplysninger som megler kan feste lit til. I dette tilfellet fremkom det i megleropplysningene at felleskostnadene som var omtalt i megleropplysningene fra forretningsfører omfattet a konto varmtvann, felleskostnader og kabel-TV. I vedtektene fremgikk følgende:
Seksjon nr. 98 (parkering) utlignes ikke for ordinære felleskostnader, men den enkelte eier av snr. 98 betaler et fast beløp til dekning av kostnader som knytter seg til garasjeanlegget.
Nemnda kan imidlertid ikke se at megler her hadde noen særskilt foranledning til å holde opplysningene fra forretningsfører opp mot andre opplysninger, for eksempel regnskapsopplysninger eller bestemmelser i vedtektene, eller til å supplere opplysningene ved å kontakte styret. Ut fra hvordan brevet fra forretningsfører var formulert, var det ingenting som indikerte separat fakturering av parkeringskostnadene.
Nemnda kan etter dette ikke se at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og det er dermed ikke grunnlag for å tilkjenne klager erstatning.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klager gis ikke medhold.