Klage nr:
153/09

Avgjort:
25.01.2010

Saken gjelder:
Misnøye med oppgjøret

Foretakets navn:
A-meglerne, Vestfold Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. januar 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin bolig. Salget var et ledd i skifte etter opphør av ekteskap. Klageren er ikke enig i det oppgjøret som ble foretatt etter salget.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren ønsker en reåpning av sluttoppgjøret etter salg. Klageren anfører at han ikke fikk noen tilbakemelding og råd fra innklagede før endelig gjennomføring av oppgjøret.

Etter bruddet med ektefellen tidlig våren 2008 var partene enige om å selge boligen. De eide eiendommen sammen og heftet likeledes for gjeld og kostnader. Salget ble gjennomført ett og et halvt år senere. Prosessen underveis i denne tiden har krevd et betydelig engasjement av innklagede. Klagerens bank har ikke vært like involvert i dette salget, men med erfaring med denne banken fra 1974, mente klageren å være godt ivaretatt.

Klageren anfører at innklagede ved fordeling av oppgjøret har utelatt poster og at banken har fulgt innklagedes oppsett. Innklagede og banken har neglisjert klagerens henvendelser og ikke funnet det nødvendig å informere ham om hvordan oppgjøret skulle gjennomføres før etter at salget var gjennomført. Klagerens salgskostnader og gevinstbeskatning er ikke dekket. Etter at klageren ble oppmerksom på at innklagede og banken seg imellom var enige om sin «føringsform», har han forsøkt å få gehør for at her var det noen som hadde gjort en feil. Tilbakemeldingen har bestått i at slik måtte det gjøres for å ivareta inngåtteforpliktelser i henhold til erklæringen.

Klageren reiser følgende spørsmål:

– betyr dette at hans salgskostnader ikke gjelder

– betyr dette at hans erklæring om at han hefter for gevinstbeskatningen ikke vedrører dette salget

Erklæringen klageren undertegnet 29. juli 2009 sier at han alene hefter for et lån. Med sikkerhet i klagerens halvpart av eiendommen og fast inntekt, bør kravet fra banken om sikkerhet være innfridd. Tidligere ektefelle kan ikke, som antydet i e-post fra klagerens bank i ettertid, komme med et krav om å få overført penger fra et lån som klageren kun hefter for.

Verken innklagede eller banken har gitt klageren noen tilbakemelding før de har utført sine handlinger. Klageren oppfatter seg som rettmessig eier av restbeløpet. Klagerens salgskostnader betalt av egne midler er ikke dekket. Dette utgjør kr 13 809,50. I tillegg hefter han for en restskatt på kr 244 568,94. Klageren ønsker saken vurdert av Reklamasjonsnemnda før han får hele saken vurdert av sin advokat. Etter klagerens oppfatning har innklagedes og bankens representanter utført et slett håndverk i avslutningen av salget.

Innklagede anfører:

Innklagede foresto salget av klageren og hans tidligere ektefelles eiendom. Ektefellene hadde gått fra hverandre og eiendommen ble solgt i forbindelse med dette. Tidligere ektefelle ville ikke akseptere bud mottatt på eiendommen før det var kommet til avtale med klageren om fordeling av felles gjeld. Det ble derfor utarbeidet en erklæring datert 29. juli 2009 hvor klageren aksepterte at nettoprovenyet etter innfrielse av salgskostnader skulle benyttes til nedbetaling av to felles lån:

– nr 1 – med pant i den solgte eiendom og

– nr 2 – med pant i tidligere felles bolig som nå bebos av klageren

– Videre påtok klageren seg det fulle ansvar for den restgjelden som måtte gjenstå etter innfrielse av lån nr 2 slik at tidligere ektefelle ikke lenger skulle være debitor for lånet

– Videre påtok klageren seg det fulle ansvaret for den gevinstbeskatningen som måtte følge av salget av eiendommen.

Først etter at ovennevnte erklæring var mottatt, ble bud på eiendommen akseptert av partene den 29. juli 2009.

Etter undertegning av ovennevnte erklæring og oppgjørsskjema den 29. juli 2009 og kjøpekontrakt den 6. august 2009, ble det mottatt en e-post datert 28. august 2009 fra klageren om at oppgjøret skulle foretas på en annen måte. Innklagede ringte ham umiddelbart og opplyste at han ikke kunne foreta oppgjør på annen måte enn det som var avtalt med tidligere ektefelle.

Klageren tok dette forholdet opp igjen med innlagede under overtakelsesforretningen. Innklagede opplyste igjen at avtalen ikke kunne endres da tidligere ektefelle på forespørsel forutsatte at avtalt oppgjørsmåte ble fulgt.

Innklagedes oppgjørsmedarbeider tok i tillegg forholdet opp med klagerens bank på oppgjørsdagen. Bankens saksbehandler konfererte med sin overordnede om forholdet og ringte oppgjørsmedarbeideren tilbake. Banken forlangte at hele nettoprovenyet skulle innbetales på lån nr 2. Ellers ville ikke banken frita tidligere ektefelle for debitoransvaret. Banken hadde fått oversendt avtalen fra klageren den 11. august 2009 og forstått avtalen på samme måte som innklagede. Han påpekte at klageren ikke kunne endre avtalen i ettertid. Han påpekte videre at dersom klageren ville trenge lån i forbindelse med dekning av gevinstbeskatning eller annet, fikk han ta dette opp med banken i ettertid i form av ny lånesøknad.

Innklagede hevder derfor at oppgjøret for eiendommen ble foretatt som avtalt mellom selgerne.

Klageren oversendte 28. august 2009 kopi av tre fakturaer betalt av ham. I henhold til oppdragsskjemaet sendes regning fra leverandørene (takst/foto/salgsoppgave) direkte til oppdragsgiver. I dette salget skulle alle salgsomkostninger dekkes av klageren. Innklagede anfører at han kanskje kunne utbetalt klageren summen av de tre fakturaene på oppgjørsdagen, men det hadde da blitt tilsvarende mindre nedbetaling på felleslånet. Dette ville heller ikke vært i tråd med den avtalen som var inngått mellom partene. Klageren har uansett ikke blitt påført tap ved at innklagede ikke har utbetalt ham beløpene.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder påstand om feil ved oppgjøret etter salg av tidligere ektefellers eiendom.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis bemerke at forholdet til klagerens bank ligger utenfor hva Nemnda kan behandle. Klager over bankers saksbehandling må eventuelt rettes til Bankklagenemnda.

Klageren har ved oversendelse av erklæringen til innklagede den 29. juli 2009 tatt uttrykkelig forbehold om å kunne sette av penger til skatt før nedbetaling av lån nr. 2. Utgangspunktet er at låntakere har ansvar for å avklare med banken hva slags forbehold denne vil godta. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde innklagede imidlertid ha avklart med selgeren hva som lå i klagerens forbehold før budet ble akseptert.

Av erklæringen fremgår det videre at omkostninger ved salget skulle dekkes forlodds. Oppdragsavtalen er ikke fremlagt for Reklamasjonsnemnda.

Innklagede har imidlertid utformet oppdragsavtalen der det sannsynligvis fremgikk hvilke kostnader som skulle faktureres klageren direkte. Innklagede måtte da være kjent med at det påløp utgifter til foto, boligsalgsrapport og salgsoppgaver, og sørge for å ta høyde for disse kostnadene i oppgjøret. Når dette ikke ble hensyntatt, ble klagerens likviditet forverret.

Skatteplikten, ansvaret for pantelån og salgsomkostninger påhviler klageren uansett innklagedes forsømmelse i denne saken. Eventuelle tapsposter kunne tenkes å være etableringsgebyr for nytt lån og endrede betingelser. Det er ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda at klageren er påført noe slikt tap.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.