Klage nr:
155/09

Avgjort:
25.01.2010

Saken gjelder:
Feilaktige opplysninger om mulighet for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld

Foretakets navn:
OBOS Eiendomsmeglere avd. Hammersborg
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. januar 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede. Bud ble gitt 29. mai 2009 og akseptert 3. juni 2009. Kontraktsmøte skulle avholdes 4. juni 2009. Klageren hevet kjøpet formelt ved e-post av 6. juni 2009.

Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hans advokat blir i det følgende betegnet som «klageren».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Forut for inngivelse av bud spurte klageren gjentatte ganger om det fantes en individuell nedbetalingsordning (IN-ordning) i borettslaget. Dette skjedde både på visning hvor en visningsassistent var til stede og per telefon med saksbehandleren. Også klagerens mor var til stede på visningen og stilte samme spørsmål. Hun var også i telefonisk kontakt med innklagede etter visning og snakket om dette. Begge to fikk bekreftende svar.

At borettslaget hadde IN-ordning var en absolutt forutsetning for at klageren skulle gi

bud på eiendommen fordi han hadde noe egenkapital, men ikke særlig mye inntekt. Det var derfor hans intensjon så raskt som mulig å nedbetale store deler av fellesgjelden, slik at de månedlige utgiftene ikke skulle bli så høye. Dette var årsaken til at han var så nøye med å spørre om dette flere ganger. Han ville aldri gitt bud på leiligheten dersom han ikke hadde trodd at en IN-ordning fantes.

Også dokumentene som fulgte med eiendommen, indikerer at det finnes en slik ordning, jf borettslagets stiftelsesdokument punkt 12.1 der det står:

«Borettslagets finanskostnader fordeles mellom andelseierne etter boligens andel av Borettslagets utestående felleslån til enhver tid, dog hensyntatt eventuell individuell nedbetalingsplan (IN-ordning) fra den enkelte andelseiers side til enhver tid.»

Det står videre i salgsoppgaven under punktet om finansiering:

«Det påløper ikke dokumentavgift ved kjøp av andelsleilighet. Derfor er det lave omkostninger ved kjøp av OBOS-leilighet».

Det kan gjennom dette gis inntrykk av at leiligheten er en OBOS-leilighet. Slike leiligheter er beskyttet gjennom en egen OBOS-garanti, noe som gjør at man ikke blir ansvarlig for andre andelseieres mislighold av fellesgjelden. Dette gir kjøperen et visst inntrykk av sikkerhet. Borettslaget er imidlertid ikke tilknyttet OBOS. At det gis et slikt feilaktig inntrykk, bør innklagede være ansvarlig for, hevder klageren.

I salgsoppgaven står det også opplyst at borettslaget ikke er tilknyttet en garantiordning. Det er altså en tvetydighet rundt dette i salgsoppgaven. At en manglende garantiordning har den konsekvens at borettslaget heller ikke kan ha en IN-ordning, er spesialkunnskap som man ikke kan forvente at en boligkjøper skal ha kjennskap til. Dette må imidlertid være innenfor kjærneområdet for hva en eiendomsmegler skal kunne. Megleren må også, når han har visshet om at grantiordning ikke finnes, være i stand til raskt og tydelig å svare på et spørsmål om det finnes IN-ordning. Når dette ikke er tilfellet, kan klageren ikke se at de krav som stilles til god meglerskikk er oppfylt. Eiendomsmegleren har både en undersøkelsesplikt og en opplysningsplikt, som klageren ikke kan se er blitt overholdt.

Klageren la inn bud den 29. mai 2009 og aksept ble gitt 3. juni 2009. Kontraktsmøtet med bare klageren til stede ble avholdt 4. juni 2009. På kontraktsmøtet spurte klageren innklagede om konkrete datoer for når han kunne betale ned fellesgjelden, hvorpå innklagede skal ha sagt: «Dette har ikke jeg oversikt over, det må du nesten sjekke ut med forretningsfører. Men du kan jo sette pengene i banken inntil videre.» Dette viste igjen at innklagede ikke hadde kunnskap om at borettslaget må være tilsluttet en ordning for husleiegaranti for å kunne ha en IN-ordning. Med slik kunnskaphadde det ikke vært nødvendig å sjekke dette med forretningsføreren, fordi svaret måtte være at det ikke kunne nedbetales individuelt. Videre viser det at innklagede ikke har gjort undersøkelser rundt dette.

Klageren gikk så til forretningsføreren som umiddelbart avkreftet at det fantes noen form for mulighet til individuell nedbetaling av fellesgjelden. Styrelederen avkreftet på forespørsel at det var konkrete planer om å skaffe en IN-ordning i borettslaget. Imidlertid fikk klageren vite at borettslaget hadde en tvist med utbyggeren nettopp om dette. Dette er også informasjon innklagede skulle ha skaffet tilveie forut for inngivelse av bud. Klageren sendte deretter en skriftlig beskjed til innklagede om at han ønsket å heve kjøpet på bakgrunn av at en vesentlig forutsetning for kjøpet viste seg å være uriktig. Klageren hevet formelt kjøpet i e-post av 6. juni 2009. På denne bakgrunn har klageren nå blitt presentert et erstatningskrav fra selgeren. Klageren mener dette må være en kostnad som innklagede må bære. Dette spesielt fordi størstedelen av kravet gjelder vederlag til innklagede, som fikk i oppdrag å selge leiligheten på nytt.

Klageren har reklamert overfor innklagede og flere ganger oppfordret ham til å utbetale forskuddet som klageren hadde innbetalt. I svarbrev fra innklagede 22. juni 2009 er det innklagedes argument at innklagede aldri skal ha opplyst at det er IN-ordning i borettslaget. Dette mener klageren er galt. Innklagede har heller aldri opplyst om at det ikke finnes slik ordning, til tross for gjentatte henvendelser om dette. At det da åpenbart er en uklarhet rundt dette, må innklagede som den profesjonelle part ha risikoen for.

Klageren anfører at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk og eiendomsmeglingslovens § 6-3 og § 6-7. På denne bakgrunn krever klageren erstattet sine utlegg i saken:

– krav fra selgeren kr 47 384

– utgifter til egen advokat kr 30 000

Totalt kr 77 384 med tillegg av alminnelig forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd,først pkt, regnet fra påkrav til betaling skjer.

Innklagede anfører:

Innklagede har normalt kontraktsmøte med selgeren og kjøperen samtidig, men da dette ikke passet for partene, møtte klageren på kontraktsmøte den 4. juni og selgeren fredag 5. juni 2009.

Det var et hyggelig kontraktsmøte og klageren uttrykte ingen misnøye. Han spurte imidlertid på møtet om muligheten for å innfri andel fellesgjeld, hvorpå innklagede opplyste at det i dette borettslaget ikke var noen avtale om individuell nedbetaling av fellesgjelden per dato. Videre informerte innklagede om at dersom han hadde penger til overs, kunne han eventuelt sette disse på konto inntil borettslaget eventuelt senere skulle få en slik ordning. Han fikk videre beskjed om at andelseieren selv må ta kontakt med forvaltningsavdelingen for å gjøre avtale om innfrielse av andel fellesgjeld, der hvor det er en IN-ordning.

Litt senere på dagen den 4. juni, fikk innklagede e-post fra klageren om at han hadde besøkt forvaltningsavdelingen etter kontraktsmøtet og fått beskjed om at fellesgjelden ikke kunne innfris og at han derfor ville trekke seg fra kjøpet av leiligheten.

I klagen skriver klageren at innfrielse av fellesgjeld var så viktig for ham at han forut for budgivningen gjentatte ganger spurte om det fantes en individuell nedbetalingsordning i borettslaget. Innklagedes saksbehandler har kun snakket med klageren en gang før klageren fakset inn budet sitt og temaet IN-ordning ble ikke omtalt i det hele tatt. Visningsassistenten sier også at han ikke har nevnt noe om mulighet for innfrielse av fellesgjeld og at alle slike spørsmål må ta med saksbehandleren.

Klageren var på visning og skrev seg opp på visningslisten.

Etter gjentatte forsøk lyktes det innklagede å få tak i klageren. Han var i tvil og ble av innklagede oppfordret til å ta direkte kontakt med styrelederen.

Det står ingen ting verken i salgsoppgaven, avisannonsen, eller finn-annonsen om IN-ordning. Der hvor det er IN-ordning, opplyses dette i salgsoppgaven. På ett enkelt sted i salgsoppgaven er benevnelsen «OBOS-leilighet» benyttet. Det står samtidig klart og tydelig at borettslaget ikke er tilknyttet noen garantiordning.

Innklagede mener å ha gitt korrekte opplysninger, både skriftlig og muntlig og at han ikke har opptrådt i strid med eiendomsmeglingslovens§ 6-3 og § 6-7. Innklagede avviser kravet på kr 77 384 med tillegg av forsinkelsesrenter i sin helhet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av påstand om feilaktig informasjon om IN-ordning ved kjøp av borettslagsleilighet.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på skriftlig dokumenterte påstander. I denne saken uttaler partene seg ulikt hvorvidt innklagede har gitt opplysninger om at det var mulighet for individuell nedbetaling av andel felleslån i borettslaget. Der hvor partene forklarer seg ulikt og forholdet ikke er skriftlig dokumentert, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres.

Når det gjelder anførselen om at det er opplyst i salgsoppgaven om at borettslaget var tilknyttet OBOS, er dette en feil fra innklagedes side. Det er imidlertid anført at «Boligselskapet er ikke tilknyttet garantiordning», slik som borettslag tilknyttet OBOS er. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke se at feilen har fått noen betydning for saken.

Konklusjon:

Klagen avvises for så vidt gjelder klagen over opplysninger om muligheten for individuell nedbetaling. For øvrig gis klageren ikke medhold.