RFE-2025-291

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. juni 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Nylander & Partners AS avd. Stjørdal

Saken gjelder:
Brudd på god meglerskikk, omsorgsplikten og krav til uavhengighet

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klager inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av eiendommen sin 23. august 2021. I forbindelse med oppdragsinngåelsen ble det tinglyst en sikringsobligasjon i eiendommen. Oppdraget ble sagt opp i august 2022, og meglerforetaket fakturerte klageren for sine utlegg. Klageren bestred fakturaen. Sikringsobligasjonen ble ikke slettet før 14. juli 2023, og først etter at fakturaen var betalt. Det oppstod uenighet om årsaken til at sikringsobligasjonen ble stående, og om slettingen skjedde innen rimelig tid. Spørsmålene i saken er om meglerforetaket har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å slette sikringsobligasjonen tidligere, videre om sikringsobligasjonen ble holdt tilbake på en utilbørlig måte i forbindelse med en tvist om sluttoppgjøret. Videre er det spørsmål om meglerens uttalelser til media i den forbindelse, var i strid med god meglerskikk. For øvrig er det spørsmål om megleren har blandet sine roller, ettersom han også satt som medlem av kommunens planutvalg da utvalget i mai 2023 behandlet klagerens dispensasjonssøknad vedrørende eiendommen, og om dette således innebar en interessekonflikt eller brudd på meglers omsorgsplikt og kravet til uavhengighet.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Manglende sletting av sikringsobligasjon
I forbindelse med inngåelsen av oppdraget tinglyste megleren en sikringsobligasjon i eiendommen. Denne ble ikke slettet før sensommeren 2023. Til tross for at oppdraget reelt sett var avsluttet, ble obligasjonen stående unødig lenge, og først slettet etter flere måneder med purringer. Dette skapte problemer for klageren som selger, og meglerforetaket som senere fikk oppdraget. Pantet ble tinglyst i 2021, og først etter purring 14. juli 2023. Det nye meglerforetaket purret først 03. juli 2023. Deretter purret klageren selv 24. mai 2023.

Pantet ble stående i til sammen ca. 22 måneder.

Klageren opplevde at pantet ble brukt som pressmiddel for å få avgjort uenigheten om sluttregningen, og således holdt tilbake i en fakturatvist. Det er i strid med god meglerskikk og meglers omsorgsplikt.

Meglerforetaket erkjenner i tilsvaret sitt at de ga uriktige og villedende utsagn til media i det de skriver:

«Vi anså dette for et mindre skadelig utsagn»

Utsagnet bekrefter at megler bevisst ga uriktige opplysninger til media om årsaken til at pantet ikke var slettet. Å gi offentlig feilinformasjon om et kundeforhold er brudd på god meglerskikk.

Uklare og motstridende uttalelser
I intervjuet 22.06.2024 uttalte megleren at han «ikke hadde hatt oppdrag eller kontakt med klageren siden 2022» og at man kan «glemme å slette sikkerhetspant.» Dette var uriktig, da han i epostkontakt mars 2023, selv bekreftet å bistå klageren.

Interessekonflikt / brudd på god meglerskikk
Megleren rådet klager til å søke dispensasjon for et anneks, og opptrådte med en tydelig rolle i prosessen. Megleren var samtidig medlem av kommunens planutvalg, som behandlet klagerens dispensasjonssøknad i mai 2023, mens meglerforetaket fremdeles hadde sikringsobligasjonen heftende i eiendommen. Dette er egnet til å svekke tilliten både til hans rolle som megler og til kommunens behandling.

Pantet ble først slettet i juli 2023.Klageren dispensasjonssøknad ble behandlet i mai 2023.

Megleren hadde en økonomisk interesse i klagerens eiendom under planutvalgsbehandlingen og deltok i og stemte over et vedtak som påvirket eiendommens verdi. Dette omfattes direkte av forvaltningslovens § 6, annet ledd, som fastslår at en offentlig beslutter er inhabil dersom særegne forhold er egnet til å svekke tilliten til vedkommendes upartiskhet.

I epost 22. mars 2023, bekreftet megleren at han ville bistå klageren og kontakte takstmannen som var ansvarlig for søknadsprosessen. Planutvalgsbehandlingen var bare ca. åtte uker senere. Dette viser at relasjonen ikke var avsluttet. Det forelå en pågående rolleblanding mellom meglerarbeid og utvalgsarbeid. På dette tidspunktet oppfattet klageren fremdeles at megler hadde en aktiv rolle knyttet til salget av hennes eiendom, noe også hans egen oppfølging våren 2023 ga grunnlag for. Klageren hadde derfor ingen grunn til å forvente at han samtidig ville delta og stemme i planutvalgets behandling av samme sak.

Meglerforetakets argument om «avsluttet oppdrag» er irrelevant. Det avgjørende er at det forelå det en binding, relasjon eller økonomisk interesse som var egnet til å skape tvil om meglers uavhengighet eller objektivitet. Pantet og rådgivningen alene er nok til å utløse inhabilitet, uavhengig av formell status på oppdraget.

Megler har brutt eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7 om god meglerskikk og omsorgsplikten overfor oppdragsgiver. Hans manglende sletting av sikringsobligasjon og motstridende uttalelser innebærer en kritikkverdig atferd. Hans dobbeltrolle som eiendomsmegler og medlem av planutvalget innebærer et brudd på tillitsforholdet og eiendomsmeglerens uavhengighet og derigjennom grunnleggende habilitetsprinsipper.

Disse forholdene er i sum egnet til å svekke tilliten til både megler og bransjen. Det er ikke riktig at klageren skal ha beskyldt megler for «korrupsjon». Klagen gjelder, habilitet, interessekonflikt og brudd på god meglerskikk. Påstanden i tilsvaret fra meglerforetaket er en avsporing og bør sees bort fra.

Innklagede har i hovedsak anført:

Manglende sletting av sikringsobligasjon
Den 16.august 2022 sendte meglerforetaket en e-post hvor de bekreftet at klagerens oppdrag var sagt opp.  Her ble det samtidig vedlagt faktura for foretakets utlegg, kommunepakke og sikringsobligasjon tinglyst på eiendommen, totalt 4 755,20 inkl. mva.

Av oppdragsavtalen fremgår det at meglerforetaket hadde mulighet til å belaste klageren for flere poster, men foretaket har kun belastet klageren for sine utlegg. Klageren svarte i e-post den 15. september 2022, ca. 1 mnd. senere, at hun bestred fakturaen. Når det gjelder sikringsobligasjonen, fremgår det klart av oppdragsavtalen hva obligasjonen dekker og hvilket formål den har.

«Pantedokumentet dekker salgssum for den pantsatte eiendom, og obligasjonen tjener som sikkerhet for den utbetalte del av salgssummen, samt meglers krav på vederlag og dekning av utlegg i forbindelse med megleroppdraget.»

Fakturaen ble etter dette purret fra meglerforetakets side.

Den 21. november 2022 får meglerforetaket en henvendelse fra klagers advokat om foretaket kan samtykke i grensejustering på eiendommen. Bekreftelsen ble oversendt samme dag. Den 03. juli 2023 kl. 09.55 får foretaket en henvendelse fra klagers nye meglerforetak om de kan slette sikringsobligasjonen i eiendommen. Klokka 10.10 samme dag oversendes pånytt faktura for foretakets utlegg til klageren, med kopi til det nye meglerforetaket.

Fakturaen ble registrert som betalt fredag 07. juli 2023, hvoretter det ble sendt beskjed til meglerforetakets avdeling oppgjør påfølgende arbeidsdag, mandag 10. juli 2023, og bedt om sletting av obligasjonen. Det nye meglerforetaket skriver i e-post den 14. juli 2023 at sikringsobligasjonen fremdeles står tinglyst på eiendommen 14. juli 2023. Kartverket bekrefter samme dag at den er slettet. Meglerforetaket har heller ikke mottatt purring fra megleren hos det nye meglerforetaket vedrørende sletting av obligasjonen. Den vil i så fall ha blitt besvart iht informasjon fra Kartverket, slik at vedkommende kunne videreformidlet informasjon til klageren.

Meglerforetaket kan ikke se at sikringsobligasjonen ble stående urimelig lenge, ettersom den ble sendt til sletting første påfølgende virkedag etter at faktura var betalt. Kartverket fikk denne slettet 3-4 virkedager etter at betaling hadde funnet sted. Her kan det bemerkes at foretaket ville ha slettet sikringsobligasjonen på et langt tidligere tidspunkt, ettersom faktura ble tilsendt allerede 16. august 2022.

Uklare og motstridende uttalelser
Det er korrekt at megleren hadde kontakt med klageren pr. e-post den 22. mars 2023.Den ble dessverre oversett, men kontakten der handlet ikke om oppdraget. Megleren aksepterte å bistå i forbindelse med nødvendige dokumenter som takstmannen hadde behov for vedrørende byggemelding av ulovlighetsoppføringene på eiendommen. Meglerforetaket satt med oversikten gjennom kommunepakken.

I forbindelse med foretakets interne gjennomgang, kom det frem at megler uttalte til media at meglerforetaket hadde glemt å slette pantet. Meglerforetaket anså dette for et mindre «skadelig» utsagn, i stedet for å si at sletting ikke var gjort på grunn av uenighet om sluttregning (som var den riktige «historien»).

Interessekonflikt og brudd på god meglerskikk
Når denne saken ble behandlet i planutvalget hadde meglerforetaket ikke oppdrag på salg av eiendommen, ei heller noen annen form for oppdrag for klageren. Oppdraget var inngått den 23. august 2021, og utløp uten fornyelse 23. februar 2022. Behandlingen i planutvalget var ca. et år og 3 måneder etter at oppdraget var utgått. Det kan ikke gjøres gjeldende at megler i kraft av sitt politiske verv, har blandet kortene.

Meglerforetaket ser i ettertid at klagerens brev 21. oktober 2025, burde blitt fulgt opp bedre, særlig med hensyn til en redegjørelse overfor henne. Meglers lokale politiske verv, og øvrige ansatte som evt. skulle påta seg verv som folkevalgt, vil selskapets rutiner og risikovurderinger fortløpende og årlig være gjenstand for gjennomgang og revidering. Det skal nevnes at megler har bekledt dette vervet i årrekke, uten at forholdet har blitt påpekt som problematisk. Meglerforetaket tar imidlertid til etterretning at oppfølging og informasjon har vært noe mangelfull, i hvert fall hvis en kan oppfatte klager dithen at det er et udekket informasjonsbehov og mangel på svar som har utløst klagen.

Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Megleren har fulgt gjeldene lovverk, retningslinjer, og god meglerskikk.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk i forbindelse med sletting av sikringsobligasjon etter opphørt oppdrag, samt påstått rolleblanding og brudd på kravet til meglers uavhengighet.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Manglende sletting av sikringsobligasjon
Det er ubestridt at det i forbindelse med oppdragsinngåelsen ble tinglyst en sikringsobligasjon i klagerens eiendom, og at denne først ble slettet 14. juli 2023, etter at meglerforetakets omtvistede faktura var betalt.

Nemnda legger til grunn at oppdraget mellom partene var opphørt da klageren ba om sletting av sikringsobligasjonen. Det er videre ubestridt at sikringsobligasjonen ble stående tinglyst i flere måneder etter oppsigelsen, uten at megler foretok sletting eller nedkvittering.

Nemnda bemerker at det følger av klar nemndspraksis at megler, så snart det er på det rene at oppdraget ikke videreføres, skal sørge for at sikringsobligasjonen nedkvitteres til et passende beløp som står i rimelig forhold til meglers eventuelle tilgodehavende, og at urådigheten slettes. Dette skal skje på meglers eget initiativ. Dersom megler mener at det ikke er grunnlag for sletting eller nedkvittering, må oppdragsgiver gis tydelig og begrunnet informasjon om dette uten ugrunnet opphold.

I den foreliggende saken foretok megler verken sletting eller nedkvittering etter oppdragets opphør, og klageren måtte selv purre. Pantet ble stående tinglyst over lengre tid, og klageren kunne ikke komme videre i salgsprosessen med ny megler. Meglers håndtering er etter dette i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6‑3.

Når det gjelder klagerens anførsel om at sikringsobligasjonen ble holdt tilbake som et utilbørlig pressmiddel i fakturatvisten, finner nemnda at dette ikke er tilstrekkelig dokumentert. Klagen fører derfor ikke frem på dette punktet.

Uttalelser til media
I en fremlagt artikkel fra media fremgår det at megler uttalte at sikringsobligasjonen var blitt «glemt» slettet. Meglerforetaket har i ettertid erkjent at dette ikke var en korrekt fremstilling, men at utsagnet ble ansett som «mindre skadelig» enn det som reelt var bakgrunnen for den manglende slettingen; nemlig fakturatvisten.

Nemnda understreker at eiendomsmeglere har et særlig ansvar for å opptre korrekt og etterrettelig også i offentligheten.

Nemnda mener uttalelsen var upresis, og derfor uheldig, men ut fra bakgrunnen for formuleringen, kan ikke nemnda se at den utgjør brudd på god meglerskikk.

Påstått rolleblanding og interessekonflikt
Når det gjelder anførslene om interessekonflikt knyttet til meglerens verv som medlem av kommunens planutvalg, bemerker nemnda at vurderingen av habilitet etter forvaltningsloven i utgangspunktet ligger utenfor nemndas kompetanse. Dette berører i utgangspunktet megler i egenskap av innehaver av offentlig verv, og ikke hans rolle som megler.

Nemnda har likevel vurdert forholdet opp mot eiendomsmeglingslovens krav til uavhengighet og god meglerskikk. Nemnda legger til grunn at det formelle megleroppdraget var avsluttet på tidspunktet for planutvalgets behandling av klagerens dispensasjonssøknad, og at meglerforetaket ikke hadde et løpende salgsoppdrag da vedtaket ble truffet. Det kan fremstå uryddig at megler hadde vervet samtidig som meglerforetakets pant urettmessig ikke var nedkvittert, men dette berører først og fremst den offentlige rollen til megler, som nemnda ikke er nærmest til å vurdere.

Etter dette var det i strid med god meglerskikk å ikke nedkvittere sikringsobligasjonen, men klagen fører for øvrig ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren ved Nylander & Partners AS avd. Stjørdal har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av sikringsobligasjonen. For øvrig fører klagen ikke frem.