Klage nr:
158/09
Avgjort:
25.01.2010
Saken gjelder:
Misnøye med kontraktsutformingen
Foretakets navn:
Foss ogamp; Co Vestby/Son AS Eiendomsmegling
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. januar 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klagerne har kjøpt leilighet gjennom innklagede foretak. Leiligheten var nylig oppført og hadde midlertidig brukstillatelse, men noen utomhusarealer var ikke ferdigstilt. Klagerne mener kontrakten skulle vært utformet etter bustadoppføringslova og ikke avhendingslova.
Klagerne kjøpte leilighet gjennom innklagede ved kjøpekontrakt av 3./14. april 2009. Klagerne er av den oppfatning at kontraktssettet som innklagede benyttet er utferdiget med utgangspunkt i feil lov – avhendingslova istedenfor bustadoppføringslova. Siden utomhusarealene er langt fra ferdigstilt, mener klagerne at innklagedes argumenter om at det var utstedt midlertidig brukstillatelse på leiligheten og at leiligheten kunne besiktiges før avtale ble inngått, er uten betydning. Heller ikke at det stod i prospektet at kontrakt skulle utformes etter avhendingslova er avgjørende, da bustadoppføringslova er ufravikelig.
Klagerne er spesielt kritiske i forhold til dette da det verserer rykter om at utbygger vil gå konkurs.
Klagerne mener at innklagede ikke har ivaretatt klagernes interesser tilstrekkelig godt. Til tross for gjentatte oppfordringer har innklagede ikke handlet ut fra hva klagerne kan anse som «god meglerskikk».
Innklagede anfører:
Klagen gjelder hvorvidt bustadoppføringslova og ikke avhendingslova skulle vært benyttet ved inngåelse av kjøpsavtale med utbygger, ved klagernes kjøp av leilighet i nytt prosjekt.
Prosjektet omfattet oppføring av 14 nye leiligheter i to separate bygg. Innklagede overtok salgsoppdraget fra et annet meglerfirma, på et tidspunkt hvor det var solgt seks leiligheter. Leilighetene som var solgt, ble innflyttet vår/ sommer 2008.
Klagerne aksepterte et motbud fra selger den 16. mars 2009 og leiligheten ble overtatt den 15. april 2009.
Forut for avtaleinngåelsen ble det arrangert to private visninger av leiligheten. Tirsdag den 24. februar kl. 09.00 var klagernes datter på visning og mandag den 2. mars kl. 09.00 var klagerne selv med på en visning av leiligheten. Leiligheten var tidligere benyttet til visningsleilighet og den ble kjøpt med de hvitevarer som stod i leiligheten ved visningene.
I prospektet som ble utdelt på forhånd, var det beskrevet at salget skjedde etter besiktigelse av leiligheten og at det ville følge avhendingslovas regler.
Innklagede presiserer at avhendingslovas § 1-2 (2) er hensyntatt i kjøpekontrakten ved at det ikke er foretatt de fravikelser som nå har blitt vanlig ved forbrukerkjøp.
Utgangspunktet for bruk av avhendingslov var ifølge innklagede et ønske fra utbygger. Det ble samtidig utstedt midlertidig brukstillatelse på leiligheten den 21. februar 2008 med følgende merknader: «Innkjøring av heiser og ferdigstillelse av utomhusarbeider».
Etter innklagedes oppfatning var begge disse punktene utført i god tid før avtaleinngåelsen. Utomhusarealene ble tilsynelatende gjort ferdig sommer/ høst 2008 og heisanlegg var også i funksjon ved visningene. At klagerne bemerker at utomhusarealene «langt i fra» er ferdigstilt ernye opplysninger for innklagede.
Innklagede kan ikke se at lovanvendelsen var feil i dette tilfellet.
I klagen er det fremsatt påstand om at innklagede til tross for gjentatte oppfordringer, ikke har handlet i tråd med «god meglerskikk». Innklagede er noe usikker på hva det siktes til her, men det er korrekt at innklagedes kontor mottok en e-post 15. september i år fra klagernes datter. Her ble det ytret ønske om at det skulle utferdiges en ny kontrakt mellom kjøperne og utbygger, med utgangspunkt i bustadoppføringslova. Innklagede tok kontakt med utbyggeren samme dag, men utbyggeren var ikke villig til å etterkomme ønsket. Svaret ble meddelt klagernes datter muntlig dagen etter og gjentatt i e-post 19. september 2009.
Innklagede synes det er trist at klagerne oppfatter deres håndtering av megleroppdraget til å være i strid med god meglerskikk, men er ikke enig i påstanden.
Klagernes ytterligere anførsler:
Klagerne mener at innklagede har endret argumentasjon, og at han for Reklamasjonsnemnda ikke har fremsatt sine tidligere brukte argumenter om at kontraktssettet med avhendingslova var benyttet på grunn av at leiligheten var blitt brukt som visningsleilighet og at det var utstedt midlertidig brukstillatelse.
Etter klagernes oppfatning virker det som om innklagede prøver å skape usikkerhet om hvorvidt utomhusarealene er ferdigstilt eller ikke. Han fremholder at han er ukjent med at det faktisk er slik klagerne sier. Hadde innklagede undersøkt forholdet før han skrev tilsvaret, hadde han funnet ut at det er diskusjon mellom utbyggeren og sameiet rundt en eventuell ferdigstillelse. Det viste seg at utbyggeren har holdt overtagelsen på egenhånd – uten representant fra sameiet til stede.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede er ikke enig i at han har endret argumentasjon. Som klagerne selv beskriver, var leiligheten klar forfremvisning og det var utstedt en midlertidig brukstillatelse ca. 14 måneder forut for handelen. Det ble forøvrig utstedt ferdigattest på hele eiendommen den 8. april 2009, dette var omtrent tre uker etter at handelen kom i stand.
Skjæringspunktet mellom de to lovanvendelsene går på om boligen var ferdigstilt eller fortsatt under oppføring på avtaletidspunktet. Det er innklagedes klare oppfatning at boligen, inkludert fellesarealer, var ferdigstilt på avtaletidspunktet, og handelen kunne gjøres etter to besiktigelser, med bakgrunn i avhendingslova. Innklagede legger ved bilder som viser både beplantning, interne gangveier og svømmebasseng tatt omtrent et halvt år før handelen kom i stand. At det ble utstedt ferdigattest kun tre uker etter at handelen kom i stand underbygger etter innklagedes syn påstanden om at prosjektet var ferdigstilt ved kjøpstidspunktet.
Dette er bakgrunnen for at innklagede kunne etterkomme utbyggers ønske om å anvende avhendingsloven på de leilighetene som ikke var solgt før de ble ferdigstilt.
Verken avhendingslova eller bustadoppføringslova nevner noe spesielt om hvorvidt også samtlige fellesarealer skal være ferdigstilt for at avhendingslov skal kunne benyttes. Vedrørende virkeområdet i bustadoppføringslova § 1 har professor dr. juris Kåre Lilleholt i sine kommentarer i Rettsdata skrevet følgende:
«Derimot bør bustaden reknast som ferdig sjølv om det står att arbeid på fellesområde, stikkvegar, leikeplassar, parkeringsplasser m.m.»
Når det gjelder denne handelen spesielt, var innklagede av den oppfatning at også felleområdene var ferdigstilt i løpet av sommeren/ høsten 2008, altså måneder før avtalen ble gjort våren 2009, slik at ovennevnte problemstilling vedrørende fellesarealene ikke var tema i denne handelen.
Innklagede registrerer at det nå er kommet uenighet mellom sameiet og utbyggeren om hvorvidt fellesarealene er korrekt overtatt av sameiet. Dette er nye opplysninger for innklagede, i det innklagedes samarbeid med utbyggeren opphørte i juli 2009.
Rapport og korrespondanse som er vedlagt i klagers kommentarer, er datert høsten 2009 og var således ikke kjent ved kontraktens inngåelse.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav mot eiendomsmegler som følge av feil utforming av kontrakt. Klagerne påstår at kontrakten skulle ha bygget på bustadoppføringslova og ikke avhendingslova.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.
Spørsmålet er om kjøpet faller inn under bustadoppføringslovas regler. I så fall kommer bustadoppføringslovas regler til anvendelse, jf avhendingslova § 1-1 (2).
I bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b står det om anvendelsesområdet:
«avtale om rett til fast eigedom med ny eigarbustad når arbeid som entreprenøren står for, enno ikkje er fullført på avtaletida.»
Partene er uenige om hvorvidt arbeidet på utomhusarealene var fullført på avtaletidspunktet. Av dokumentasjonen Reklamasjonsnemnda har mottatt fremgår det at det på avtaletidspunktet forelå midlertidig brukstillatelse, og at det innen overtagelse var gitt ferdigattest.
Klagerne har ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda hvilke utomhusarbeider som gjensto ved avtaleinngåelsen.
Det er uenighet i juridisk teori hvorvidt gjenstående arbeid på fellesarealene gjør at avtalen omfattes av bustadoppføringslovas regler. Reklamasjonsnemnda viser til Kåre Lilleholts kommentar i note 6 til bustadoppføringslova på Gyldendal Rettsdata og Bergsåker «Kjøp av ny bolig» side 27. Dette har imidlertid ikke betydning for saken slik den står for Reklamasjonsnemnda, ettersom det ikke er dokumentert at det gjensto arbeid ved avtaleinngåelsen.
Klagerne har imidlertid dokumentert at det i ettertid har blitt fremsatt mangelsinnsigelser mot utbyggeren fra sameiet. I forarbeidene til bustadoppføringslova, Ot.prp. nr. 21 1996-1997 side 45, står det:
«I samanhengen her vil tilhøva slik dei står fram for forbrukaren når avtalen vert inngått, vere avgjerande. Dersom entreprenøren seinare må utføre arbeid (retting) som ei følgje av mishaldskrav frå forbrukaren, fører ikkje det til at ein avtale fell inn under lova.»
Senere mangelskrav mot utbyggeren medfører ikke at bustadoppføringslovas regler kommer til anvendelse.
Konklusjon:
Klagerne gis ikke medhold.