RFE-2025-319

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. juni 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Bærum

Saken gjelder:
Meglerens håndtering av oppdraget. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 13. februar 2024 inngikk klagerne oppdragsavtale om salg av sin selveierleilighet med innklagede meglerforetak. Klagerne har trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som de mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klagerne krever at meglerforetakets krav på betaling bortfaller i sin helhet.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Takstfirma
I forbindelse med befaringen skrapet takstfirmaet opp flisene på badet og boligens areal ble angitt å være mindre enn tidligere oppgitt. Megleren ble umiddelbart informert om dette, og det vises til SMS-korrespondanse av 4. mars 2024. Etter en ny befaring ble megleren gjort oppmerksom på at klagerne verken var fornøyde med resultatet eller takstfirmaets håndtering. Meldingen forble ubesvart. Meglerforetakets påstand om at megleren la til grunn at saken var løst, fremstår derfor misvisende. Meglerens oppfølging og håndtering av saken mot takstfirmaet var mangelfull. Klagerne fikk ingen hjelp, til tross for at de etterspurte bistand.

Fellesvisning
Første fellesvisning ble annonsert samtidig som en annen leilighet i sameiet. I en telefonsamtale opplyste megleren at han hadde bekreftet at meglerforetaket som bistod salget av den andre leiligheten kunne ha visning samtidig som dem. I forkant av visningen observerte klagerne at de to meglerne kjente hverandre godt, ettersom de lenge stod og snakket sammen. Dette påvirket visningen negativt og bidro til manglende interesse.

Det stemmer ikke at visningen som skulle avholdes i desember ble avlyst av klagerne, slik meglerforetaket hevder. Visningen ble avlyst etter anbefaling fra megleren. Det vises til e-post av 13. november 2024.

Privatvisninger
Klagerne ble bedt om å avholde privatvisninger selv. Når man inngår en oppdragsavtale er det naturlig og forventet at det er megleren som planlegger og gjennomfører visningene. Klagerne var derfor ikke innforstått med at de måtte bistå med dette.

Bytte av megler
Megleren påstod uriktig at han hadde åtte til ti interesserte kjøpere, men etter to visninger kom det ingen bud. Klagerne uttrykte da misnøye med meglerens arbeid og ba om å få bytte megler, noe de fikk innvilget. Den nye megleren mente at leiligheten burde tas av markedet for en periode og annonseres på nytt ettersom markedet var tregt. Oppdragsavtalen løp senere ut på tid uten å bli fornyet. Boligen ble dermed ikke solgt.

Det bemerkes at meglerforetaket ved å tillate bytte av megler erkjente utfordringene knyttet til salgsprosessen.

Refinansiering
I 2025 henvendte klagerne seg til meglerforetaket for å slette en urådighetserklæring som megleren hadde tinglyst på eiendommen. De ble da informert om at sletting forutsatte betaling av utlegg og utgifter, totalt 56 300 kroner. Etter dette mottok klagerne en SMS fra megleren om at meglerforetaket ønsket å avslutte samarbeidet. Ved henvendelse til daglig leder fikk imidlertid klagerne bekreftet at megleren fremdeles skulle bistå dem. Megleren hadde dermed ingen intensjon om å fortsette samarbeidet, men forsøkte å sikre seg betaling for mangelfullt arbeid.

Feil i faktura
Fakturaen fra meglerforetaket inneholdt flere feil i forhold til oppdragsavtalen. Klagerne ble forsøkt fakturert for tilleggstjenester som etter avtalen skulle være kostnadsfrie, herunder styling. Dette ble senere rettet opp, men til tross for feilen, utviste meglerforetaket ingen forståelse eller vilje til å komme frem til en rimelig løsning.

Krav på betaling
Meglerforetakets krav på betaling er urimelig og uten rettslig grunnlag. Boligen ble aldri solgt. Det var megleren som avbrøt samarbeidet og anbefalte klagerne å avslutte oppdraget, samt fjerne boligen fra markedet. Det er ikke rimelig at klagerne skal betale for full markedsføringspakke når denne ikke ble gjennomført som avtalt. Leiligheten ble markedsført i svært kort tid og Finn-annonsen ble fjernet allerede etter andre visning. Betalingskravet gjelder dessuten tjenester som må bestilles på nytt dersom boligen skal selges, derav markedsføring, styling og foto.

Saksbehandling
I saken for nemnda har meglerforetaket flere ganger avvist klagernes påstander med henvisning til manglende kunnskap om forholdene. Ved etterfølgende fremleggelse av dokumentasjon har imidlertid meglerforetaket justert eller nyansert sin fremstilling. Et slikt mønster har vært karakteristisk for salgsoppdraget, noe som igjen har ført til manglende åpenhet og forutsigbarhet rundt håndteringen av saken.

Spørsmålet for nemnda
Nemnda bes om å vurdere hvorvidt meglerforetakets krav på betaling er rettmessig, samt om megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk. Klagerne krever at meglerforetakets krav på betaling bortfaller i sin helhet.

Innklagede har i korte trekk anført:
Oppdragsavtale ble inngått 13. februar 2024. Eiendommen skulle imidlertid ikke annonseres med en gang og salgsarbeidet ble derfor satt på vent. Salgsoppgaven ble utferdiget i oktober og boligen ble markedsført i starten av november.

Visning ble avholdt 10. november 2024, uten at dette resulterte i noen bud. Senere i desember ble det avholdt et møte om veien videre, hvor det ble besluttet at fagansvarlig skulle overta salgsoppdraget og at det skulle avholdes en ny visningsrunde før jul. Grunnet et fall i markedet ønsket imidlertid klagerne å utsette visningsrunden, noe megleren etterkom. På nyåret ønsket klagerne ytterligere utsettelser, først frem til påske og deretter på ubestemt tid.

I forbindelse med refinansiering tok klagerne 28. oktober 2025 kontakt med megleren for å forhøre seg om fremgangsmåten når meglerforetaket hadde urådighet på eiendommen. Det ble da opplyst at meglerforetaket kunne samtykke til refinansiering uten å slette urådigheten og pantet, noe klagerne anså som en akseptabel løsning. Meglerforetaket etterkom senere bankens anmodning om å vike for finansieringen.

Etter dette etterspurte klagerne en oversikt over påløpte kostnader. Faktura ble oversendt 29. oktober 2025, og klage på fakturaen og samarbeidet ble mottatt påfølgende dag. Oppdraget ble deretter avsluttet. I etterkant sendte meglerforetaket rutinemessig anmodning om nedskriving av pant til Kartverket, samt sletting av urådighet.

Takstfirma
I det opprinnelige tilsvaret ble det uriktig opplyst at påstandene knyttet til takstfirmaet var ukjent for megleren. Dette var beviselig feil og det vises til fremlagt SMS-korrespondanse av 3. april 2024. Det er beklagelig at meglerforetaket ikke husket dette.

I etterkant av klagernes SMS tok megleren kontakt med takstfirmaet samme dag. Det ble da avtalt at teamlederen i firmaet skulle reise til eiendommen påfølgende dag for videre oppfølging. Så vidt megleren husker var ikke klagerne helt fornøyd etter dette møtet, men ettersom han ikke selv var til stede ble han ikke gjort kjent med utfallet. Megleren la til grunn at dersom det fremdeles var noe uoppgjort mellom klagerne og takstfirmaet, ville dette løses direkte mellom dem.

Fellesvisning
Det stemmer ikke at megleren annonserte boligen med første fellesvisning samtidig som en annen leilighet i sameiet. Det var et annet meglerforetak som satt opp en ekstravisning på samme tidspunkt.

Privatvisninger
Da megleren mottok en forespørsel om privatvisning, ble klagerne forespurt om de kunne avholde denne. Det var imidlertid ikke ønskelig, og megleren utsatte dermed sitt opprinnelige møte og tok visningen. Ved henvendelser om privatvisninger er det helt naturlig at det blir en diskusjon mellom oppdragspartene om hvordan man løser dette. Megleren har andre oppdrag og forpliktelser, og har ikke alltid mulighet til å endre kalenderen for å kunne bistå.

Feil i faktura
Det erkjennes at fakturaen av 30. oktober 2025 feilaktig oppga at klagerne skulle betale for styling. Meglerforetaket ble oppmerksom på dette samme dag, og utstedte straks ny faktura 31. oktober 2025.

Krav på betaling
Det er beklagelig at boligen ikke ble solgt, men det fremgår av oppdragsavtalen at megleren ikke jobber gratis av denne grunn. Klagerne er forpliktet til å betale vederlag og utlegg for salgsforsøket. Det er markedet som bestemmer hvilke eiendommer som selges og til hvilken pris. Megleren kan ikke lastes for at eiendommen ikke ble solgt.

Det foreligger ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6‑3, og om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7‑7.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker innledningsvis at det er et grunnleggende utgangspunkt at megler har krav på vederlag og dekning av utlegg for utført arbeid, selv om handel ikke kommer i stand, med mindre annet følger av oppdragsavtalen eller det foreligger en kvalifisert pliktforsømmelse.

Takstfirmaet
Det er dokumentert at megleren ble gjort kjent med klagernes misnøye med takstfirmaet, og at megleren tok kontakt med firmaet samme dag. Nemnda kan ikke se at megleren hadde en videre plikt til å følge opp forholdet utover dette, ettersom eventuelle krav knyttet til takseringen i utgangspunktet er et forhold mellom klagerne og takstfirmaet. Nemnda finner ikke grunnlag for å konstatere brudd på god meglerskikk på dette punkt.

Visninger og markedsføring
Nemnda finner det ikke sannsynliggjort at megleren har opptrådt kritikkverdig ved gjennomføringen av visninger. Det er ikke dokumentert at megleren bevisst har lagt opp visningene på en måte som svekket salgsarbeidet. At det ble foretatt utsettelser og pauser i markedsføringen, fremstår i stor grad å være et resultat av klagernes egne ønsker og markedssituasjonen. Når det gjelder privatvisninger, bemerker nemnda at det ikke er i strid med god meglerskikk at det i enkelte tilfeller diskuteres alternative løsninger mellom megler og oppdragsgiver, så lenge megleren faktisk ivaretar interessentene, noe som etter nemndas syn er tilstrekkelig dokumentert i denne saken.

Bytte av megler og manglende salg
At meglerforetaket samtykket til bytte av megler, kan etter nemndas syn ikke tas til inntekt for at det forelå en pliktforsømmelse. Nemnda legger til grunn at bytte av megler også kan være begrunnet i samarbeidsforhold og tillit, uten at dette i seg selv innebærer brudd på god meglerskikk. Det forhold at boligen ikke ble solgt, kan ikke i seg selv tillegges avgjørende vekt. Nemnda viser til at eiendomsmarkedet var krevende i den aktuelle perioden, og at megleren ikke kan holdes ansvarlig for manglende bud eller salg.

Fakturafeil og krav på betaling
Det er erkjent at fakturaen inneholdt en feil vedrørende styling. Nemnda legger imidlertid vekt på at feilen ble rettet opp umiddelbart etter at meglerforetaket ble kjent med den. Etter nemndas praksis utgjør slike enkeltstående fakturafeil, som raskt korrigeres, normalt ikke en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Nemnda finner videre at meglerforetakets krav på betaling for utførte tjenester og påløpte utlegg er i samsvar med oppdragsavtalen, og er rimelig ut fra det arbeidet som er lagt ned.

Når det gjelder manglende sletting av sikringsobligasjon og urådighetserklæring, hadde dette sammenheng med meglerforetakets utestående krav mot klagerne, og nemnda oppfatter at partene kom til en enighet om hvordan dette skulle håndteres.

Etter en samlet vurdering finner nemnda at meglerens håndtering av oppdraget ikke kan anses å være i strid med god meglerskikk. Det foreligger heller ikke en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7‑7.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klagerne gis ikke medhold.