RFE-2025-321

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. juni 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Panorama Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Panorama)

Saken gjelder:
Budforbehold – Brudd på opplysningsplikten herunder meglers omsorgsplikt

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Selger inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av boligen sin 5. mars 2025. Eiendommen besto av én boenhet som klageren benyttet og fire møblerte utleieenheter. Etter lengre tid i markedet kom det en budgiver på banen som innga i alt fire bud. Bud nr. 3 inneholdt forbehold om at møbler og inventar knyttet til utleieenhetene, samt gardiner og enkelte hvitevarer, skulle medfølge. I bud nr. 4 ble det i tillegg inntatt forbehold om at «alle møbler inne og ute» samt hvitevarer vist i salgsannonsen skulle medfølge, med unntak av gjenstander som tilhørte leietakerne. Klageren aksepterte bud nr. 4 innen akseptfristen. Etter overtakelsen oppsto det uenighet om hvilke møbler som var omfattet av forbeholdet. Klageren måtte gi tilbake flere møbler og pådro seg i den forbindelse også merkostnader med et ekstra flyttelass. Spørsmålet i saken er om megleren har handlet i strid med god meglerskikk samt rådgivnings‑ og opplysningsplikten ved håndtering av forbeholdet i bud nr. 4. Videre er det spørsmål om dette gir grunnlag for erstatning og/eller nedsettelse av meglers vederlag.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Megler handlet i strid med god meglerskikk og meglers omsorgs- og rådgivningsplikt. Megler informerte ikke klageren om at den vesentlig endringen i forbehold mellom bud 3 og bud 4 innebar at hun ga fra seg alle sine private møbler. Dette påførte klageren et økonomisk tap på ca. 100 000 kroner, som hun krever erstattet av meglerforetaket. I tillegg kreves det at meglers vederlag settes ned eller faller bort i sin helhet. Meglerforetaket vederlagskrav var på 108 062,50 kroner.

Huset var på ca. 500 kvm og hadde fire utleieenheter. I tillegg var boligen møblert med utemøbler på i alt ni uteplasser.

Av budjournalen fremgikk det følgende forbehold i det tredje budet fra kjøper på 15 375 000 kroner inngitt kl. 18:13, med akseptfrist kl. 18:40:

«Møbler/inventar/annet som leietagerne i dag har inkludert i leieavtale medfølger. Gardiner i hele huset medfølger. Alle hvitevarer minus kjøleskap på kjøkken.»

I bud nr. 4 på 15 437 500 kroner inngitt kl. 19:23 kroner, med akseptfrist kl. 19:35 fremgikk det følgende forbehold:

«Møbler/inventar/annet som leietagere i dag har inkludert i leieavtale medfølger. Gardiner i hele huset medfølger. Alle hvitevarer minus kjøleskap på kjøkken. Alle møbler inne og ute, samt hvitevarer som vises på bilder i salgsannonsen bortsett fra det som er i eie av leietagerne.»

Den nye setningen inntatt i forbeholdet i bud nr. 4 innebar at klageren ikke lenger bare ga fra seg utemøbler, men alle sine private møbler inne, inkludert senger, sofa, godstol, barstoler, vitrineskap, svingstol, skaper osv. Megler informerte henne ikke om endringen. Klageren snakket med megler mellom budene, uten at han gjorde henne oppmerksom på at forbeholdet nå gjaldt alle møblene inne i hennes private bolig. Akseptfristen var på kun 12 minutter. Klageren hadde ikke mulighet til selv å oppdage og forstå endringen.

Da klageren flyttet tok hun med seg alle møblene sine. Først da hun etterpå kontaktet kjøper om en buffet i gangen, for å spørre om han var interessert i å overta den, oppdaget hun at kjøperen mente han hadde kjøpt alle møblene hennes. Da var allerede flyttelasset gått. Kjøper krevde at klageren flyttet møblene tilbake, eller kjøpte de. Etter noe diskusjon ble det enighet om at kjøper skulle levere en liste over det han ønsket tilbakelevert. Det var en omfattende liste. Klageren holdt tilbake sengene sine, kaffemaskinen som var en gave og en hammock hun hadde kjøpt i Brasil. Resten av møblene bestilte hun flyttebil med mannskap til å frakte tilbake. Klagerens økonomiske tap ble da ekstra flyttekostnader (transport og bærehjelp): 17 623 kroner, tapte møbler hun selv hadde behov for ca. 83 000 kroner, totalt: ca. 100 000 kroner.

Megler plikter å informere om vesentlige endringer. Når det inngis bud med forbehold, har megleren plikt til å klargjøre om dette forbeholdet opprettholdes eller endres i påfølgende bud. Megler kunne lett ha sikret notoritet rundt dette, for eksempel ved å kreve at parten via tekstmelding (SMS) ga beskjed om endringen og gjerne spesifiserte den bedre. Klageren hadde ved inngivelsen av bud nr. 3 akseptert «alle utemøbler hos selger» og alle møbler hos utleiedelene med unntak av leietakers private møbler. Det var snakk om 9 uteplasser og 4 utleiedeler, så det var allerede snakk om et betydelig antall møbler. Når bud nr. 4 utvidet dette til «alle møbler inne og ute», hadde megler en særlig plikt til å klargjøre hva endringen innebar. Klageren la automatisk til grunn at det gjaldt det betydelige antallet møbler hun hadde akseptert, da det for henne var utenkelig og totalt utenfor norm at kjøper ønsket hennes personlige eiendeler og møbler.

Eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd stiller krav om at megler skal gi kjøper og selger «råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne». Megleren bør som jurist og profesjonell mellommann i eiendomsomsetningen ha plikt til å gi opplysninger om faktiske og rettslige forhold som har betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Megleren bør også i noen grad ha plikt til å fremlegge sine vurderinger av de foreliggende forhold, m.a.o. gi «råd» i snevrere betydning. Som profesjonell aktør burde megler ha identifisert at endringen innebar at klageren ga fra seg alle sine private møbler inne. Han burde ha forklart klageren eksplisitt at «Alle møbler inne og ute» betydde at alle hennes private møbler ville medfølge. Den korte akseptfrist forsterker meglers ansvar.

Oppdragstaker skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg. Den minste anbefalte akseptfristen er 30 minutter. Med kun 12 minutters akseptfrist, hadde ikke klageren mulighet til selv å oppdage og forstå endringen. Dette gjorde det enda viktigere at megler aktivt kommuniserte den.

Uvanlig forbehold krever særlig aktsomhet. Det er utenfor norm at kjøper ber om eiers private møbler som senger, kaffemaskin, sofa og hengekøyer m.m. Megler burde ha forsikret seg om at klageren forsto hva det innebar, særlig når klageren ikke kom med en eneste innvending mot den nye formuleringen.

Det fjerde budet innebar en minimal budøkning på 60 000 kr, mens møblenes totale verdi var på ca. 200 000. Selger la til grunn at de møtes på midten med de samme vilkår som øvrige bud, da de stod kun 120 000 kr fra hverandre, og en økning på 60 000 var å møtes på midten. Det var også dette hun formidlet til megler i telefonsamtalen; foreslå å møtes på midten. Og at endringen «alle» viste til alle møbler ute som var nevnt og alle møbler i utleiedelen som allerede var spesifisert.  Når det ikke kom noen ny konkretisering, var dette naturlig å tro.

Meglerens opptreden utgjør et så klart brudd på kravet til god meglerskikk at han også må anses å ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Megler har ikke sikret en forsvarlig gjennomføring av budrunden gjennom å ikke identifisere den vesentlige endringen, og

informere klageren eksplisitt om konsekvensene før aksept ble gitt.

Årsakssammenheng og tap
Tapet er påregnelig, og at det er årsakssammenheng mellom tapet og den manglende tilpasningen. Hadde megler informert klageren, ville hun ikke ha akseptert budet uten forbehold eller forhandling. Tapet ville vært unngått.

Det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side, og klageren krever at vederlaget settes ned eller faller bort. Vederlaget skal nedsettes skjønnsmessig i forhold til pliktbruddet. Det er ikke nødvendig for oppdragsgiveren å dokumentere et økonomisk tap. Meglers unnlatelse av å informere om en så vesentlig endring må anses som «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse».

Megler har brutt god meglerskikk og sin rådgivningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 Videre foreligger det brudd på forskrift om eiendomsmegling § 6-3 i det megleren ikke sørget for en forsvarlig avvikling av budrunden. Klageren er påført et økonomisk tap på ca. 100 000 kroner som kreves erstattet av meglerforetaket.

Klageren fremsetter følgende påstand:
«1. Erstatning: Privatmegleren Panorama dømmes til å betale kr 100 000 med forsinkelsesrente fra 10. september 2024.
2. Nedsettelse av vederlag: Meglervederlaget settes ned eller faller bort, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.»

Innklagede har i hovedsak anført:
Boligen var delt opp til et «hybelhus», hvor en enhet var benyttet av klager og fire enheter var utleid. Ved markedsføringen var det vist til betydelige leieinntekter. Etter at boligen hadde ligget ute i markedet i lengre tid, kom det en budgiver som la inn totalt 4 bud. Alle budene hadde forbehold om at diverse møbler skulle medfølge. Ved budøkningen fra bud nr. 3 til bud nr. 4, var det inntatt noen ekstra hvitevarer. For at kjøper skulle by høyere var det videre tatt inn et nytt forbehold om at flere gjenstander skulle følge med.

Megler informerte klageren om budet både muntlig og skriftlig. Forbeholdet «alle møbler inne og ute» ble diskutert og akseptert. Det er uansett ikke et forbehold som kan være vanskelig for klageren å forstå og som krever en ekstra forklaring fra megler ut over samtalen og det skriftlige.

Klageren svarte:

«Jeg aksepterer bud kr 15 437 500,- + omk. Med forbehold som nevnt i budet. Med overtakelse 1. november 2025.»

Det var ingen indikasjon på at klageren ikke hadde fått med seg forbeholdet. Tvert om ble det i dialogen mellom megleren og klager etter mottak av det 4. budet snakket om at det var et veldig omfattende forbehold. De hadde en gjennomgang av hvilke møbler som vises på bilder, hva som er å anse som møbel, utekjøkken, pyntegjenstander, statuer, grill etc. Klageren poengterte at det siste budet ikke var så bra ettersom budgiver ville ha med så mye ekstra. Det ble vurdert om det 3. budet uten det siste omfattende forbeholdet var et bedre bud, men det syntes ikke klageren, da det 4. budet var høyere og sparte henne for mye jobb samt at hun ønsket å bli ferdig med salgsprosessen.

Også i dialogen etter privatvisningen ga selger klart uttrykk for at hun måtte kvitte seg med ting da hun skulle flytte i mindre leilighet, og det var da en klar fordel om hun slapp å flytte ut alle møblene.

Megler hadde en klar forståelse av at alle forbeholdene var lest og forstått av klageren. Det kom derfor overraskende på megleren at selger påstår at hun ikke fikk med seg det endrede forbeholdet. Det er budgiver som setter fristene, megler kan oppfordre til lengre frist, men det er budgiver som avgjør og setter fristen. Megler formidlet budet, fristen og forbeholdet til klageren umiddelbart. Det bli ikke gitt noen tilbakemelding på at dette var en for kort frist til at hun kunne ta stilling til budet og forbeholdet, hverken skriftlig eller muntlig. Tvert om så fikk megleren aksept raskt, 6 minutter etter at klageren mottok budet, og i god tid før fristens utløp.

Det foreligger ikke brudd på god meglerskikk. Megler formidlet budet med forbeholdet på en betryggende måte både skriftlig og muntlig, og klageren har akseptert ved å skrive at bud med forbehold aksepteres.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmålet om innklagede meglerforetak har handlet i strid med god meglerskikk og meglers omsorgs- og rådgivningsplikt ved håndteringen av forbehold i bud, og om dette gir grunnlag for erstatning og/eller nedsettelse av meglers vederlag.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at bud nr. 4 inneholdt et uttrykkelig og skriftlig forbehold om at «alle møbler inne og ute, samt hvitevarer som vises på bilder i salgsannonsen» skulle medfølge, med unntak av gjenstander som tilhørte leietakerne. Ordlyden i forbeholdet fremstår etter nemndas syn som klar, men samtidig vidtrekkende. Forbeholdet var tydelig mer omfattende enn forbeholdet i bud nr. 3, og innebar at også møbler i klagerens egen boenhet skulle medfølge.

Det er ubestridt at megler formidlet bud nr. 4 til klageren både skriftlig og muntlig, selv om det er uenighet om hva som ble sagt om forbeholdet. Klageren aksepterte budet innen akseptfristen ved å erklære at hun aksepterte «bud med forbehold som nevnt i budet». Det foreligger således en uttrykkelig og skriftlig aksept av budet slik det var formulert.

Nemnda finner det ikke godtgjort at megler unnlot å gjøre klageren oppmerksom på endringen i forbeholdet. Tvert imot fremgår det av meglerforetakets redegjørelse at forbeholdets omfang ble diskutert mellom partene, og at klageren ga uttrykk for at forbeholdet var omfattende, men hun valgte likevel å akseptere budet blant annet for å komme i mål med salgsprosessen. Der det, som her, er ulike fremstillinger av hendelsesforløpet, går en eventuell bevistvil utover klager, som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven. Det er ikke sannsynliggjort forhold som tilsier at megler hadde grunn til å forstå at klageren misforsto forbeholdets innhold eller rekkevidde.

Når det gjelder den korte akseptfristen, bemerker nemnda at det er budgiver som fastsetter fristen. Megler kan oppfordre til lengre frist, men kan ikke ensidig endre denne. Klageren aksepterte budet etter kort tid og ga ingen uttrykk for at fristen var for knapp til å ta stilling til forbeholdet. Nemnda kan på denne bakgrunn ikke se at megler kan bebreides for tempoet i budrunden i dette tilfellet.

At forbeholdet var omfattende kan ikke i seg selv medføre at megler har handlet i strid med god meglerskikk. Når forbeholdet er klart formulert og uttrykkelig akseptert, må risikoen for innholdet i avtalen som en klar hovedregel bæres av den som aksepterer budet.

Nemnda har etter dette kommet til at megler ikke har handlet i strid med god meglerskikk eller sin rådgivnings- og opplysningsplikt. Det foreligger dermed heller ikke grunnlag for erstatningsansvar.

Vilkårene for vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 er heller ikke oppfylt, da det ikke er påvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.