Klage nr:
159/09
Avgjort:
25.01.2010
Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen, herunder budgivningen. Krav om erstatning
Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Lørenskog
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. januar 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en andelsleilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler.
Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne og deres advokat blir i det følgende betegnet som «klagerne».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler
Klageren anfører:
Klagerne ønsker prisnedsettelse eller erstatning stor kr 150 000.
Klagerne hevder at det var feil med akseptbrev, og at de ikke fikk dette før underskrift av kjøpekontrakt. Klagerne mener dette skal være selgeren i hende en uke før undertegning av kontrakt. Kopi av budjournal ble levert for sent. Denne ble levert klagerne først etter påtrykk fra datteren dagen etter kontraktsunderskrift.
Ifølge budjournal var det ingen grunn for at prisen skulle slutte på kr 1 950 000. Det var et eneste relevant «motbud» (konkurrerende bud?) mottatt 7. oktober 2009 pålydende kr 1 650000.
Klagerne hadde ikke krav på innflytting 2. april 2010, noe innklagede skal ha lagt som grunn for kjøper da det kom motbud 19. oktober 2009 kl 1645.
Kjøperen fikk oppringning samme kveld og fikk 15 minutter til å bestemme seg ellers ville leiligheten gå til en annen.
Innklagede anfører:
Klagerne var på visning på eiendommen den 15. oktober 2009. Innklagedes visningsansvarlig informerte innlagede om samme kveld at klagerne hadde gitt uttrykk for at dette var drømmeleiligheten og at de ønsket å kjøpe den.
Innklagede snakket med klagerne dagen etter visning, hvor de igjen ga uttrykk for at denne leiligheten ønsket de seg og at de ville legge inn bud på leiligheten. Det var dialog både på telefon og ved personlig oppmøte på innklagedes kontor. Samme dag, den 16. oktober 2009, kom klagerne med et skriftlig bud på kr 1 800 000 med overtakelsesdato «Mars 2010».
Det hadde tidligere vært gitt et bud på kr 1 650 000 av en annen interessent, men dette var avvist av selgerne.
Selgerne vurderte flere visninger da de ikke var fornøyd med verken kjøpesum eller overtakelsesdato. Dette ble formidlet til klagerne, som ifølge innklagede meddelte at de ønsket å høye sitt bud. Mandag 19. oktober 2009 kjørte innklagede hjem til klagerne for å ta en prat med dem både vedrørende budet og dessuten salg av deres egen bolig. Innklagede oppfattet at det var en god tone mellom klagerne og ham. Klagerne ga igjen utrykk for at de ville ha denne leiligheten, mye fordi den fremsto som svært moderne og at de kunne flytte rett inn og i tillegg at den ligger i nærheten av et kjøpesenter som de benytter seg mye av og hvor de også bowler. Klagerne ga flere ganger uttrykk for at de ønsket en lettstelt leilighet da de begynte å bli lei snømåking og vedlikeholdsarbeid som deres egen bolig krevde. Klagerne ga flere ganger uttrykk for at de ikke ønsket noe stress og dårlig tid rundt salget av egen bolig. De ville ha god tid, dessuten var det et par ting som klagerne ønsket å ferdigstille før takst og fotografering. Dette var klagerne meget klare på.
Innklagede ringte selgerne for å forsøke å få til en avtale til beste for begge parter, hvoretter selgerne ga et motbud til klagerne på kr 1 950 000 med overtakelse april 2010. Bakgrunnen for motbudet på kr 150 000 over takst, var at selgerne da kunne imøtekomme klagernes ønske om overtakelse frem i tiden. Motbudet ble gitt kl 1645 den 19. oktober 2009 og fristen ble satt til 20. oktober kl 1130. Innklagede kontaktet så klagerne som aksepterte motbudet fra selgerne allerede samme ettermiddag. Innklagede opplyste klagerne om at det var et medlem i boligbyggelaget som hadde meldt interesse da leiligheten ble utlyst på forkjøpsrett parallelt med salget og at dette ville bli avklart allerede dagen etter, dvs den 20. oktober 2009.
Den ene av klagerne skal da ha sagt at hun «inderlig håpet at de får leiligheten, at det er drømmen
». Innklagede stiller seg følgelig undrende til klagernes påstander om at innklagede har presset dem til å akseptere motbudet. Som det fremkommer var budetgyldig til dagen etter, men de valgte selv å akseptere dette om kvelden.
Dagen etter budaksept kontaktet innklagede forretningsføreren og fikk avklart at det ikke var noen som ønsket å ta leiligheten på forkjøpsrett. Da innklagede ringte til klagerne med den gode nyheten, ble de ifølge innklagede kjempeglade og tidspunkt for kontraktsmøte ble avtalt.
Budjournal og akseptbrev lå klart til kontraktsmøtet, men det ble så mye frem og tilbake at det er helt korrekt at klagerne kom tilbake senere samme dag for å hente dette, da det manglet i boligmappen de fikk med seg hjem.
Det er kun gitt ett motbud fra selgerne og det er til klagerne. Tidligere bud fra annen interessent ble avslått.
For noen uker siden kom klagerne inn på kontoret og spurte om de kunne få en tidligere overtakelse. Før innklagede fikk ringt selgerne og spurt om dette, kontaktet den ene av klagerne innklagede igjen og sa at de ikke ville overta tidligere enn først avtalt, så selgerne har ikke blitt forespurt om muligheten for en endret overtakelse.
Påstand om at innklagede skal ha utnyttet klagernes godtrohet til egen vinning avvises på det sterkeste.
Innklagede kan ikke se at han har opptrådt i strid med god meglerskikk og krav om erstatning avvises.
Innklagede har hele tiden ment at det har vært god kjemi/samarbeid mellom klagerne og ham og er både overrasket og lei seg over at klagerne i ettertid mener de har hatt en dårlig opplevelse av den ytelsen innklagede har gitt.
Klagerens ytterligere anførsler:
Avtaleinngåelsen
Klagerne har aldri akseptert selgernes motbud på kr 1 950 000. Det stemmer at de ble presentert for selgernes ønske om en pris på kr 1 950 000 mandag 19. oktober 2009 i 16-17 tiden. De fikk da 15 minutter til å bestemme seg, men aksepterte aldri dette. Det er nok imidlertid riktig at de ga uttrykk for at de skulle ha leiligheten Prisantydningen var på kr 1 790 000 og de hadde allerede lagt inn bud på kr 1 800 000. Dette var i tråd med taksten på objektet. Det var ingen andre interessenter i bildet, og de kunne dermed ikke forstå hvorfor de ikke skulle få kjøpe til denne prisen.
Klagerne har forøvrig aldri signalisert at de ønsket å høye sitt bud som anført av innklagede. Det anføres videre at den lange overtakelsestiden som ble presentert, var for å etterkomme selgernes ønsker, ikke klagernes.
Ved signering av kjøpekontrakten 27. oktober 2009 var situasjonen svært stresset og for klagerne uoversiktlig. De ble heller ikke informert om, eller forsto betydningen av, signeringen av kjøpekontrakten. Det bemerkes i tillegg at selgerne ikke var til stede under signeringen. De signerte kontrakten separat og har heller aldri møtt klagerne personlig.
Først dagen etter signeringen, da klagerne fikk forklart av naboen hva de hadde forpliktet seg til, gikk dette opp for klagerne. Naboen er forberedt på å avgi vitneforklaring om dette.
Klagernes og innklagedes forutsetninger
Klagerne er ressurssvake, og er avhengige av bistand fra andre i de fleste gjøremål knyttet til blant annet økonomi, eiendom og skatt. På bakgrunn av den kontakt innklagede anfører å ha hatt med klagerne, må dette faktum ha fremstått som åpenbart. Innklagede må på den bakgrunn ha hatt en skjerpet aktsomhets- og omsorgsplikt for klagerne. Klagerne ga fra sin side all tillit til innklagede.
Budjournal
Innklagede anfører at budjournalen lå klar til kontraktsmøtet. Klagerne er skeptisk til riktigheten av denne anførselen. Klagerne fikk seg forelagt budjournalen først dagen etter, etter å ha bedt om denne. Den utleverte utskriften er datert 28. oktober 2009, det er samme dato som budjournalen vedlagt tilsvaret. Kontraktsmøtet var 27. oktober.
Videre fremgår det av budjournalen at klagerne aksepterte budet kl 1100 den 20. oktober 2009. Dette er i strid med innklagedes forklaring i tilsvaret, hvor det anføres at klagerne aksepterte budet samme ettermiddag. Klagernes advokat har vært i kontakt med den ene av selgerne som kunne bekrefte at de fikk beskjed av innklagede om den angivelige aksepten på ettermiddagen 19. oktober.
Det fremstår videre som merkelig at klagernes bud av 16. oktober ikke ble lagt inn i budjournalen, selv ikke senere. For øvrig fremgår det i kommentaren knyttet til dette, at det ikke foreligger noe forbehold fra kjøpernes side om overtakelse i mars 2010. Klagerne stiller på denne bakgrunn spørsmålstegn ved journalføringen av bud i denne saken.
Akseptbrev
Akseptbrevet vedlagt tilsvaret avviker fra det klagerne mottok i posten. Brevet er datert en dag tidligere og er signert av saksbehandleren, i motsetning til det som liggervedlagt tilsvaret. Brevet ble mottatt av klagerne først 26. oktober 2009. Det anføres i brevet at innklagede har hatt en telefonsamtale med klagerne samme dag kl 1125 og at klagernes bud er akseptert av selgerne. Klagerne mener at de aldri hadde noen telefonsamtale med innklagede på dette tidspunktet. Videre anfører innklagede at det var snakk om et motbud fra selgerne. Dette stemmer ikke overens med det aktuelle akseptbrevet som refererer til aksept av klagernes bud. Dokumentasjonen knyttet til aksept av bud synes på denne bakgrunn litt uklar.
Eiendommens verdi
Av betydning ved vurderingen av innklagedes framferd i aktuelle sak, vil det også være nødvendig å se hen til hvordan den anførte kjøpesummen forholder seg til markedet for øvrig. Den aktuelle eiendommen er fra 1961, men er oppgitt å være i øvre sjikt standardmessig. Ved å sammenligne eiendommen med andre objekter i området ved hjelp av dataprogrammet «Eiendomsverdi», fremstår likevel en pris på kr 1 950 000 med tillegg av fellesgjeld som en klar overpris. Med dette programmet er det estimert en pris på bakgrunn av eiendommens størrelse og byggeår til
kr 1 690 000 inkludert fellesgjeld. Tilsvarende er anført salgspris kr 2 146 452 inkludert fellesgjeld, altså 27 % høyere enn den estimerte verdien.
Lokkepris
Uavhengig av ovenstående, fremstår markedsføringen av aktuelle objekt som et klart tilfelle av bruk av lokkepris. Etter å ha vært i kontakt med den ene av selgerne, har klagerne fått bekreftet at selgerne hadde ca kr 1 900 000 i pantegjeld påheftet leiligheten og at det aldri var aktuelt å selge til prisantydning. Bakgrunnen for at de gikk ut med prisantydning på kr 1 790 000 ble forklart som et «ønske om å teste eiendommen i markedet». Dette må innklagede ha vært klar over, særlig med tanke på at differansen var såpass stor som kr 160 000. Eneste øvrige bud på eiendommen var
kr 1 650 000 og det fremstår på ingen måte som om det forelå omstendigheter som skulle ha fått selgerne til å skifte mening i salgsprosessen.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Avtaleinngåelsen
Klagerne fikk et motbud fra selgerne som de valgte å akseptere allerede samme ettermiddag. Fristen var i utgangspunktet dagen etter. Da ville innklagede i tillegg få avklart om forkjøpsberettigede ønsket å benytte seg av forkjøpsretten. Klagerne skulle, hvis innklagede ikke husker feil, på en båttur til Danmark og innklagede er ikke sikker på når klagerne ble informert om at de fikk leiligheten.
Det var etter ønske fra klagerne at overtakelse skulle settes frem i tid. I henhold til deres skriftlige bud satte innklagede mars 2010, uten en spesifikk dato, fordi det var en del ting klagerne ønsket å gjøre på boligen sin. Ikke minst ønsket de hjelp fra naboen, som nettopp hadde solgt og skulle flytte, og derfor hadde henger til flyttelass. Dette måtte skje frem i tid. Dette er samme naboen som er forberedt på å avgivitneerklæring.
Det er korrekt at selgerne ikke var til stede på samme kontraktsmøtet som klagerne, dette skyldes jobbsituasjon. Det var umulig å få alle parter inn til kontraktsmøte samtidig. Innklagede tilbød da at selgerne kunne signere først slik at kjøperne kunne signere i etterkant. Klagerne (kjøperne) hadde med sin datter på kontraktsmøtet og det ble aldri gitt uttrykk for at klagerne ikke forsto betydningen av signeringen. Tvert i mot ga klagerne uttrykk for at de gledet seg til å få leiligheten og det var en god tone rundt dette. Videre bemerket klagernes datter at dersom klagerne ikke ville ha hvitevarene som fulgte med var hun villig til å overta disse selv.
Klagerne og innklagedes forutsetninger
Innklagede har ikke hatt inntrykk av at klagerne er resurssvake mennesker og har oppfattet dem som helt normalt oppegående mennesker. Det er korrekt at da innklagede var på befaring hjemme hos klagerne hadde de satt frem kaffe og kaker, noe som er en helt normal handling. De hadde en hyggelig boligprat og snakket en del om salget av nåværende bolig og videre fremdrift av dette.
Budjournal
Her er det dessverre enkelte mangler. Innklagede hadde ikke tilgang til pc på grunn av tekniske problemer. Forholdet er registrert hos innklagedes IT-avdeling/brukerstøtte. Det tok over en uke før feilen var lokalisert og utbedre. I denne tiden ble dessverre ikke alle bud registrert slik de burde. På kontraktsmøtet, som en kollega påbegynte og saksbehandleren avsluttet, ble et mye frem og tilbake mellom forskjellige møterom. Alle papirene var klare, men ikke alt ble med klagerne hjem. Klagerne kom innom dagen etter for å hente det som manglet og innklagede skrev dette ut igjen. Dato er da fra samme dag brevene skrives ut.
Da innklagede fikk inn skriftlig bud fra klagerne på kr 1 800 000, ble dette ikke registrert som nevnt i tidligere tilsvar å grunn av pc-problemer. Da innklagede senere skulle registrere motbud fra selgeren, glemte han å først registrere det første budet fra klagerne og hadde problemer med å registrere et eldre bud med lavere verdi. Derfor skrev innklagede kommentar vedrørende dette i budjournalen. Videre er det korrekt at det ikke forligger noen form for forbehold i budet, men det er oppført ønsket overtakelsestidspunkt mars 2010.
Akseptbrev
Ordlyden i akseptbrevet er standard brevmal og teksten er ikke endret i forhold til at det her var et motbud som ble akseptert.
Eiendommens verdi
Leiligheten er ikke sammenlignbar med andre leiligheter i nabolaget som det her refereres til, dette på grunn av langt høyerestandard, noe taksten også gjenspeiler. Dette var i tillegg det viktigste for klagerne da de la inn bud og senere aksepterte selgerens motbud; leiligheten passet for de som ønske rå flytte rett inn i boligen da den ikke krevde oppussing eller oppgradering. Klagerne hadde sett på en billigiere leilighet, men den krevde så mye oppussing at de steet valgte denne som de kunne flytte rett inn i.
Lokkepris
Selgerne ønsket helt korrekt å se om de kunne få en god pris for sin leilighet fordi den var så påkostet og gjennomført. Innklagede hadde i august solgt en leilighet ikke langt unna for kr 2 450 000 med prisantydning og takst på
kr 2 200 000 (kr 2 686 346 inkl fellesgjeld) og 95 m2 P-rom. Innklagede ga uttrykk for at han kunne teste markedet og se om de kunne få en pris selgerne var villige til å akseptere. Etter mottatt bud på kr 1 650 000 som ble avvist av selgerne, ønsket de å fortsette med visningene. Da de fikk inn bud på kr 1 800 000 med ønsket overtakelse i mars 2010, kom selgerne med et motbud på kr 1 950 000 med overtakelse 2. april 2010. Dette var det som skulle til for at klagerne skulle få kjøpe leiligheten, med lang overtakelsestid og ikke minst forsøke å unngå at en forkjøpsberettiget skulle ta leiligheten. Forkjøpsretten var allerede avklart parallelt med salget.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Avtaleinngåelsen
Det stemmer ikke at klagerne hadde hastverk i forbindelse med budgivning og avklaring av forkjøpsretten på grunn av båttur. Båtturen klagerne eventuelt kan ha referert til, skulle skje i nyttårshelgen. Det bemerkes videre at kontraktsmøtet kun varte i noen få minutter. Kjøpekontrakten ble ikke gjennomgått og innklagede presset veldig på og maste om at klagerne måtte signere. Når det gjelder selgernes manglende tilstedeværelse på kontraktsmøtet, var klagerne ikke informert om dette før de møtte i innklagedes lokaler den aktuelle dagen. Klagerne er pensjonister og bor like ved innklagedes lokaler, de kunne således enkelt ha møtt til kontraktsmøtet på annet tidspunkt for å etterkomme selgernes behov. Det fremstår således som mistenkelig at innklagede verken hadde varslet klagerne om at selgerne ikke kunne møte eller har foreslått et annet tidspunkt hvor alle kunne delta.
Budjournal
Klagerne registrerer innklagedes udokumenterte anførsler om pc-problemer knyttet til registreringen av bud i over en uke. Det fremstår som uklart om dette var problemer knyttet til saksbehandlerens pc, eller om hele avdelingens tilgang til budjournalen helt eller delvis var avskåret i perioden. Av eiendomsmeglingsforskriften § 3-5 fremgår at bud skal registreres så raskt som mulig i budjournal, det samme må gjelde eventuell aksept etc.
Det foreligger ingen dokumentasjon som underbygger at budjournalen var ferdigstilt til kontraktsmøtet, over en uke etter at innklagede mener salget var avtalt. Det må således legges til grunn at budjournalen førstvar klar dagen etter kontraktsmøtet. Slik klagerne ser det, er det dermed grunn til å anta at budjournalen kan ha blitt redigert helt frem til dette tidspunktet. Dersom saksbehandleren i over en uke var forhindret fra å registrere bud i journalen på riktig måte i aktuelt dataprogram, var innklagede forpliktet til å finne annen måte å registrere dette på for å overholde forskriftsbestemmelsen. Slik budjournalen er ført i denne saken, står det i motstrid til hovedhensynene bak bestemmelsene i forskriften, at budjournalen skal fremstå med høy notoritet og ikke skal kunne redigeres i etterkant.
Omkostninger knyttet til utlysing av forkjøpsrett
Det fremgår av innklagedes oppstilling i akseptbrevet at klagerne som kjøper belastes for gebyr knyttet til utlysing av forkjøpsrett.
Det er det klare utgangspunkt at dette er kostnader selgeren skal bære. For at disse kostnaden skal kunne legges på kjøperen, må dette uttrykkelig avtales før en eventuell handel er kommet i stand ved aksept av bud. Det fremgår på ingen måte av den fremlagte dokumentasjon at en slik forutsetning lå til grunn for en eventuell avtale. Klagerne mener at disse kostnadene ikke kan belastes dem som kjøpere.
Innklagedes atter ytterligere anførsler:
Avtaleinngåelsen
Når klagerne skulle på båttur er ikke relevant i forhold til når motbudet fra selgerne ble akseptert. Det var klagerne som ønsket å akseptere der og da. At kontraktsmøtet kun skal ha vart i noen få minutter er en direkte feilaktig fremstilling. På kontraktsmøtet ble kontrakten gjennomgått, og en del punkter ble forklart grundig på oppfordring av klagernes datter som også var til stede. Innklagede har aldri presset på for å få kontrakten signert. Det er ikke uvanlig at man kan ha flere møter for å få en kontrakt signert av alle parter. Innklagede anfører at han strekker seg langt for å kunne tilpasse partene ønsker for å få det til på best mulig måte. I denne saken var det vanskelig å få selgerne inn på dagtid grunnet jobbsituasjonen.
Budjournal
Det er på det rene at klagerne leverte sitt første bud til innklagede skriftlig. Budet var på kr 1 800 000. Det er dette budet som ikke ble lagt inn umiddelbart og da motbud fra selgerne ble akseptert og skulle registreres ble dette gjort uten at det opprinnelige budet var registrert.
Omkostninger knyttet til utlysing av forkjøpsrett
Omkostninger knyttet til forhåndsavklaring av forkjøpsretten på kr 3 440 sto oppført i annonse, salgsoppgave, akseptbrev og kjøpekontrakt.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder misnøye med innklagedes saksbehandling, herunder budgivning, og krav om erstatning. Klagerne ønsker i denne forbindelse prisavslag eller erstatning på kr 150 000.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.
Reklamasjonsnemnda baserer seg på hva som kan dokumenteres skriftlig. Der hvor partene forklarer seg ulikt og forholdet for øvrig ikke er dokumentert, kan Nemnda ikke tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres.
Reklamasjonsnemnda har ikke forutsetning til å vurdere hvorvidt klagerne er resurssvake mennesker, som anført av klagernes advokat. Dette fordrer en annen bevisføring enn det som kreves/finnes ved en nemndsbehandling.
Klagerne hevder at de først fikk akseptbrevet fra innklagede 26. oktober 2009. Det er i brevet vist til at klagernes bud er akseptert, mens det i realiteten var et motbud fra selgeren som påstås akseptert. Dette burde vært rettet av innklagede, men det har ingen betydning for Reklamasjonsnemndas avgjørelse.
Reklamasjonsnemnda har ikke forutsetning til å vurdere leilighetens standard opp mot andre leiligheter i området som er solgt på samme tid, og kan derfor ikke ta stilling til hvorvidt eiendommens verdi er korrekt ut fra markedet for øvrig.
Bransjenorm for markedsføring av bolig sier i punkt 3.2.4. Prisantydning:
Prisantydning må ikke bevisst være satt lavere enn det selger på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere. Den må heller ikke settes lavere enn meglers objektive vurdering skulle tilsi.»
Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at det foreligger lokkepris i dette tilfellet.
Salgsoppgave er ikke fremlagt av partene og er lastet ned av sekretariatet via Finn.no. Innklagede sier i sitt tilsvar at omkostninger til utlysing av forkjøpsretten er oppført i annonse, salgsoppgave, akseptbrev samt kjøpekontrakt. Av salgsoppgaven s. 4 fremgår det: Prisantydning kr 1 790 000, omkostninger kr 1 032, til sammen kr 1 791 032, andel fellesgjeld kr 196 452 og totalkostnad kr 1 987 484. Gebyr for utlysing av forkjøpsrett er ikke nevnt. Under Eiendommen fra A til Å på s. 31 står bl.a. borettslaget beskrevet under punktet «Bebyggelsen». Gebyr for utlysing av forkjøpsrett er heller ikke nevnt. Under Omkostninger er notert følgende:
«Notering av hjemmelsdokument: kr. 430,-
Registrering av pantedokument: kr. 430,-
Pantattest: kr. 173,-
Totale omkostninger: kr. 1.032,-
Ved kjøp av fast eiendom innbetales 10 % av kjøpesummen ved kontrakts underskrift dersom ikke annet er avtalt. Den resterende del avkjøpesummen innbetales ved overtagelse.»
Heller ikke her er kostnader til utlysing av forkjøpsrett nevnt. Det fremgår av akseptbrevet at gebyr forhåndsvarsling forkjøpsrett kr 3 440 kommer i tillegg til kjøpesummen med omkostninger.
Kostnader som skal betales av kjøperen, skal fremgå tydelig før avtalen inngås både i annonseringen/markedsføringen og også av salgsoppgaven, jf bransjenorm for markedsføring av bolig punkt 3.2.1, 3.2.2 og 3.2.3. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det i dette tilfellet er gitt opplysninger om gebyr for forhåndsavklaring av forkjøpsrett før avtalen ble inngått. Dette er i strid med god meglerskikk.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved mangelfull føring av budjournal.
Innklagede må tilbakeføre gebyret for forhåndsavklaring av forkjøpsrett.