Klage nr:
160/09
Avgjort:
25.01.2010
Saken gjelder:
Budgivning. krav om erstatning for urettmessig budøkning
Foretakets navn:
EiendomsMegler 1 Bodø
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. januar 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en eiendom gjennom innklagede som megler. Aksept ble gitt 25. august 2008. Klagerne hevder at de ikke var orientert om noe motbud fra selgeren, men et konkurrerende bud.
Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis «klagerne» og «innklagede».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Saken gjelder spørsmål om innklagede har gitt uriktige opplysninger i budprosessen og derved forledet klagerne til å øke sitt bud urettmessig med tilhørende økonomisk utlegg på totalt kr 250 000. Det er fremsatt krav overfor innklagede om betaling av kr 250 000, men kravet er avslått.
Innklagede hadde sommeren 2008 salgsoppdrag på eiendommen. Eiendomsmarkedet var på denne tiden dårlig og eiendommen lå ute for salg som et dekningssalg, ettersom tidligere kjøper ikke hadde klart å finansiere kjøpet. Selgeren hadde kjøpt ny eiendom og var i en posisjon hvor salg måtte skje. Klagerne var interessert i eiendommen og var klar over markedssituasjonen. Situasjonen var fordelaktig for kjøper og klagerne ga bud 20. august 2008 pålydende kr 1 500 000. Etter at budet ble sendt, sendte klagerne en tekstmelding til innklagede og informerte om at han hadde sendt budet per telefaks. Budet ble muntlig avslått per telefon.
Den 24. august 2008 valgte klagerne å øke sitt bud til kr 1 800 000. Det ble sendt tekstmelding kl 1856 til innklagede med følgende innhold:
«[ veien 40]. Vi byr 1 800 000 – gjelder til klokka 1200 i morra. Bekreft mottak av bud.»
Innklagede bekreftet mottakelsen per SMS. Klagerne fikk telefon fra innklagede 25. august 2008 med informasjon om at budet var avslått. I samme telefonsamtale opplyste innklagede ifølge klagerne at en annen interessent hadde signalisert at bud ville bli lagt inn samme dag. Den muntlige orienteringen om andre interessenter medførte at klagerne valgte å øke sitt bud til kr 2 000 000 inkl. dokumentavgift. Mottakelsen ble bekreftet av innklagede. Kl 1307 kom ny tekstmelding fra innklagede til klagernes mobiltelefon med følgende ordlyd:
«Nytt bud på [ veien 40.] kr. 2 000 000. med frist til kl. 14»
Klagerne kontaktet innklagede per telefon og fikk opplyst at selgeren var villig til å selge til dem for kr 2 000 000. Deretter sendte klagerne 25. august kl 1345 ny SMS med følgende ordlyd:
Vi viser til muntlig tilbud fra selger om å kjøpe eiendommen til 2.0 millioner – vi aksepterer denne prisen.»
Klagerne fikk tilslaget på kjøp av eiendommen og kontrollerte etter kjøpet om det hadde vært andre budgivere til eiendommen. Det fremkom opplysninger om at klagerne var eneste budgivere hvoretter innholdet i ovennevnte SMS fremsto som uriktig. I denne tekstmeldingen opplyste innklagede om nytt bud på kr 2 000 000. Dette budet var ikke en gjengivelse av budet til klagerne som hadde gitt bud på kr
2 000 000 inkl. dokumentavgift. Klagerne oppfattet budet som et helt nytt bud som de valgte å utligne ved å betale dokumentavgift i tillegg.
Klagerne skrev til innklagede 12. mai 2009 og ga sin fremstilling av saken. Innklagede anførte at det ikke var konkurrerende budgivere. Innklagede anførte imidlertid at budet på kr 2 000 000 var et motbud fra selgeren. Klagerne var ikke orientert om noe motbud fra selgeren, men oppfattet henvendelsen som et rent konkurrerende bud som de valgte å utligne.
Klagernetilskrev innklagede ved brev av 14. august 2009 hvor det ble fremsatt krav om erstatning på kr 250 000. Kravet var begrunnet i at klagerne urettmessig hadde økt sitt bud fra kr 1 800 000 til kr 2 000 000 på grunn av uriktige opplysninger fra innklagede om konkurrerende interessenter. Ytterligere ble det fremsatt krav om erstatning kr 50 000 i form av utgiftene til dokumentavgift. Dette beløpet utgjør forskjellen på det budet klagerne fremsatte inkl. dokumentavgift og det motbudet som ble fremsatt.
I svarbrev fra innklagede 21. august 2009 ble det anført at det aktuelle budet på kr 2 000 000 ikke var noe motbud fra selgeren, men en gjengivelse av budet fra klagerne til øvrige interessenter.
Det bestrides av klagerne at innholdet i tekstmeldingen er en gjengivelse av budet fra klagerne. Budet var kr 2 000 000 inkl. dokumentavgift, mens det nye budet som ble formidlet fra innklagede er på kr 2 000 000 eks. dokumentavgift, altså kr 50 000 høyere. Således er det utelukket at innholdet i tekstmeldingen er sammenfallende med klagernes bud. Under enhver omstendighet endret innklagede nå forklaring ettersom han tidligere har erkjent at budet på kr 2 000 000 var et motbud fra selgeren. Klagerne anfører at innklagede har gitt uriktige opplysninger om mulige konkurrerende interessenter og budgivere. Dette har medført at klagerne har økt sitt bud i to omganger.
Først økte klagerne budet fra kr 1 800 000 til kr 2 000 000 inkl. dokumentavgift. Forutsetningen for dette var opplysninger fra innklagede om øvrige interessenter som ville legge inn bud. Klagerne var klar over sin markedsposisjon og ville ikke øke budet før det kom konkrete budgivere på banen. Opplysningen fra innklagede gikk ut på at annen interessent kom til å legge inn bud. Ytterligere økte klagerne budet til
kr 2 000 000 ekskl. dokumentavgift for å utligne det budet som ble formidlet av innklagede. Klagerne oppfattet dette som et konkurrerende bud. Det ble heller ikke gitt opplysninger om at budet var et motbud fra selgeren.
Ettersom innklagede ga uriktige opplysninger om øvrige konkurrenter og motbud fra selgeren, ble klagerne forledet til å øke sitt bud to ganger. Klagerne krever erstatning fra innklagede tilsvarende den urettmessige økningen av budene som ble gjennomført med inntil kr 250 000.
Innledningsvis reiser innklagede spørsmål ved at saken er brakt inn for Reklamasjonsnemnda. Dette fordi begge parter er bistått av advokat, hvorpå man synes uenige om sakens rettslige side. I det tilfellet man med fullt alvor mener å kunne bygge et ansvarsrettslig syn i saken ville det naturlige være at saken ble brakt inn for tingretten. Det er nærliggende å tro at ved en fullstendig bevisførsel for tingretten vil prosessrisikoen for klagerne være svært høy og at man dermed har valgt å se hvor en eventuell klage bringer saken.
Det er anført av klagerne at de er påført et tap stort kr 250 000. Dette fordi klagerne angivelig er blitt forledet til å høyne opprinnelig bud fra kr 1 800 000 til kr 2 000 000. Denne forledelsen skal igjen ha sitt grunnlag i at klagerne har mottatt en SMS fra innklagede angående bud stort kr 2 000 000.
Budet stort kr 1 800 000 ble avgitt av klagerne om kvelden den 24. august 2008. Budet ble formidlet til interessenter påfølgende dag den 25. august kl 1033. Klagerne ble videre informert av innklagede om at selgeren hadde avslått budet, ettersom selgeren mente dette var for lavt og at han ville vurdere salg for kr 2 000 000.
I lys av denne informasjonen ga klagerne et bud stort kr 2 000 000 inkl. dokumentavgift. Informasjon om budet ble, i henhold til innklagedes rutiner, sendt til de interessentene som ønsket informasjon via SMS den 25. august 2008 kl 1309. Derav ble også infoen gitt til klagerne. Forbeholdet til klagerne er ikke inntatt i tekstmeldingen, dog ble samtlige interessenter som var i kontakt med innklagede informert om budets forbehold angående dokumentavgiften. Videre ble det gitt et motbud fra selgeren som gikk ut på at den som ga kr 2 000 000 ville få eiendommen. Klagerne ble også informert om selgerens motbud. Dette fordi klagerne ikke hadde budt kr 2 000 000, men kr 2 000 000 inkl. dokumentavgift. På denne bakgrunn høynet klagerne sitt bud til kr 2 000 000 eks. dokumentavgift.
Innklagede har ikke på noe tidspunkt gitt uttrykk for at det forelå et konkurrerende bud på eiendommen, men det er helt korrekt at han opplyste om interessent for eiendommen da det var flere interessenter, også det faktum at selgeren ville selge for kr 2 000 000.
Innklagede har til dels store problemer med å se hvordan klagerne skal ha blitt forledet av sitt eget bud på kr
2 000 000 til å høyne fra kr 1 800 000 all den tid de allerede hadde høynet budet til kr 2 000 000 da de mottok informasjon om sitt eget bud på kr 2 000 000. Klagerne synes å mene at deres bud på kr 2 000 000 har forledet dem til å høyne fra kr 1 800 000 til kr 2 000 000. Klagernes anførsler mangler logisk forankring. Klagerne har på ingen måte blitt forledet til å høyne sitt bud fra kr 1 800 000. Selgeren avslo til alt overmål bud under kr 2 000 000. Et påstått krav/tap stort kr 250 000 kan således ikke underbygges rettslig. I det hele synes denne saken å være egnet for en tingrettsbehandling dersom det er slik at klagerne med fullt alvor mener de er forledet i saken. Innklagede
Klagerens ytterligere anførsler:
Det fremkommer av tilsvaret at innklagede fremdeles legger uriktig faktum til grunn. Det fremgår av dette at klageren mottok informasjon om sitt eget bud på kr 2 millioner. Anførselen må forstås å gjelde innholdet i tekstmeldingen fra innklagede.
Det bestrides at tekstmeldingen fra innklagede 25. august 2008 kl 1307 er en gjengivelse av budet fra klagerne. Det er åpenbart at dette ikke er tilfellet, ettersom klagerne ga et bud på kr 2 millioner inkl. dokumentavgift. Det budet som ble formidlet fra innklagede, inneholdt ikke denne reservasjonen og fremsto således som et nytt konkurrerende bud.
Innklagede erkjenner for så vidt at budet som ble formidlet fra innklagede via tekstmelding 25. august 2008 kl 1307 ikke inneholdt reservasjonen. Imidlertid bestrides at klagerne på noen som helst måte ble gjort kjent med at innklagedes formidling av nytt bud var det samme budet som klagerne hadde avgitt.
Det fremgår av klagens bilag 14 at innklagede opprinnelig anførte at innklagedes tekstmelding 25. august kl 1307 var et motbud fra selgerne. Dette står i sterk kontrast til det tilsvaret innklagede nå leverte, hvor det anføres at budet i realiteten er klagernes bud. Innklagede tilpasser sin forklaring etter hvert som saken utvikler seg.
Med bakgrunn i ovennevnte fastholdes klagen og anførselen om at innklagede uriktig har opplyst et bud som klagerne oppfattet som et konkurrerende bud. Det var dette som dannet grunnlaget for at de økte sitt bud ytterligere tilsvarende dokumentavgiften med kr 50 000.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder påstand om feilinformasjon om konkurrerende bud.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.
Klagerne sendte et forhøyet bud den 25. august 2008. Budet lød på kr 2 000 000 inkl. dokumentavgift. Innklagede har anført i sitt brev av 28. mai 2009 til klagerne at «Budet som kom inn på kr 2.000.000,- var et motbud fra selger. Det var dette budet dere aksepterte». I sitt tilsvar til Reklamasjonsnemnda 2. desember 2009 sier innklagede bl.a.
«I lys av denne informasjonen avgir klager et bud stort kr 2 000 000,- inkludert dok. avgift. Informasjon om budet ble, iht. meglers rutiner, sendt til de interessenter som ønsketinformasjon via sms den 25.08.08 kl 13.09. Derav ble også infoen gitt til byder/klager, se bilag 1. Forbeholdet til klager er ikke inntatt i sms dog ble samtidlige interessenter som var i kontakt med megler informert om budets forbehold ang. dokavgift.»
Disse to opplysningene fra innklagede står i motstrid til hverandre. Det er ikke tilstrekkelig tydeliggjort fra innklagedes side hvorvidt den tekstmeldingen som ble sendt var en feilinformasjon om klagernes bud på kr 2 000 000 inkl. dokumentavgift eller om det var et motbud fra selgeren. Det er et strengt profesjonsansvar for eiendomsmeglere. Det må kunne forventes at en eiendomsmegler er i stand til å skrive en melding som ikke etterlater en slik tvil som her. Enten var dette et motbud fra selgeren på kr 2 000 000 (+ dokumentavgift), eller så var det en informasjon til øvrige interessenter som medførte at det ble gitt en feilopplysning om budets størrelse. Det er ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda at selgeren har gitt et motbud. E-post fra selgeren av 15. januar 2010 sier bare at det ikke var aktuelt å gå under 2,5 millioner kroner og at budet på 2 millioner kroner i ettertid ble ansett som et skambud, og at selgeren mener å ha fått en pris langt under forventet markedspris for eiendommen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har innklagede opptrådt i strid med god meglerskikk.
Når det gjelder klagernes krav på dekning av kr 250 000, kan ikke Reklamasjonsnemnda se at det er grunnlag for et slikt krav. Ifølge innklagede avslo selgeren bud under kr 2 000000.
Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om klageren har lidt et økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda har ikke som praksis å tilkjenne saksomkostninger for advokatbistand.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved informasjon i SMS om bud. Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til klagerens krav på erstatning.