Klage nr:
161/09

Avgjort:
25.01.2010

Saken gjelder:
Erstatning grunnet manglende opplysning om biopeis i leiligheten

Foretakets navn:
Proaktiv Næringsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. januar 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av advokatforeningen og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne innga bud på leilighet som ble akseptert den 8. januar 2009. Kjøpekontrakt ble signert den 18. juni 2009. I etterkant av kontraktsinngåelsen oppdaget klagerne at leiligheten ikke kommer til å inneha gasspeis, men biopeis. Klagerne mener at dette er et forhold innklagede burde opplyst om før handel ble inngått.

Overtagelse av boligen er satt til 21. desember 2009.

Begge klagerne og innklagede blir i det følgende betegnet som «klagerne» og «innklagede».

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klagerne anfører:

Klagerne ønsker å få installert gasspeis i henhold til prospekt, eller fradrag i pris slik at klagerne selv kan installere gasspeis. Klagerne ønsker også at bad skulle leveres med riktig fugemasse i grått.

Prospekt som ble lagt ut i desember, og som fremdeles ligger på nett, inneholder som

standard gasspeis i alle leiligheter samt gassuttak på terrasse og kjøkken. Klagerne spurte før bud ble lagt inn om dette nå var et «billig» prosjekt, men innklagede forsikret klagerne om at dette var et kvalitetsprosjekt, og at det eneste av betydning som var redusert i henhold til opprinnelig prosjekt med gjeldende prospekt var utvendig teglstein. Det ble aldri informert om at gasspeis oggassuttak utgikk.

Klagerne spurte per e-post av 28. desember 2008 hvor peis skulle bli plassert. Dette var samme e-post som klagerne ønsket å gi bud på leilighet.

Den 29. desember besvarer utbygger at kunden selv kan markere ønsket plassering av peis, men at det ikke hastet.

Den 10. juli, etter at klagerne hadde vært på en befaring på Geilo, etterlyste de igjen per e-post hvor peis skulle plasseres, og om utforing til peisen var tenkt helt til taket. Det ble purret på svar den 14. juli.

Klagerne fikk svar fra innklagede den 17. juli med opplysning om at peisen kunne plasseres der hvor klagerne ønsket det, fordi det er en Biopeis. Klagerne svarte tilbake at de ikke ville ha Biopeis, men at de ønsket gasspeis i henhold til prospekt.

I ny e-post fra innklagede den 19. juli henvises det til at klagerne fikk info om at gasspeis utgikk i infoskriv. Det står ingenting i dette infoskrivet om at gasspeis utgikk, og heller ikke at gassuttak til kjøkken og balkong utgikk. Det sto kun at det ble en mulighet for Biopeis. Dette forsto klagerne bare som at det kunne fås som et alternativ til Gasspeis.

Flere videre forsøk på å diskutere manglende info fra innklagede har vært nytteløst.

Innklagede anfører:

Klagerne anfører at innklagede har gitt feilaktige opplysninger vedrørende levering av gasspeis. De anfører at de ikke ble fortalt, verken skriftlig eller muntlig, at det ikke ville bli levert gasspeis før de la inn bud på leiligheten.

Dokumentet «Informasjonsskriv for [prosjektet]» er datert 18. desember 2008. Klagerne ble i likhet med alle andre interessenter forelagt dette skrivet før de la inn bud på leiligheten. Skrivet er også inntatt som vedlegg til kjøpekontrakten, jf kontraktens § 21. I informasjonsskrivet er det opplyst om at prosjektet har fått nye byggherrer og at det i denne forbindelse er «gjort noen mindre endringer». Deretter redegjøres det for de aktuelle endringene. Under punktet «oppvarming» heter det: «Oppvarming med panelovner. Det vil være mulighet for Biopeis». Det ble besluttet at man skulle levere Biopeis i stedet for gasspeis uten at dette medførte endringer i de annonserte prisene. Her informeres interessentene om at det vil bli levert Biopeis i stedet for gasspeis.

Klagerne fikk som nevnt utlevert dette skrivet før de la inn bud på leiligheten. Dette fremgår også av klagen der det heter at «[klagerne] spurte før bud ble lagt inn om dette nå var et «billig» prosjekt, men megler forsikret klagerne om at det var et kvalitetsprosjekt og at det eneste av betydning som var redusert i henhold til opprinnelig prosjekt med gjeldende prospekt var utvendig teglstein».

At utvendig stein ikke ville bli levert er ikke opplyst andre steder enn i dette tilleggsskrivet. Dette viser at klagerne har sett dette før de la inn bud på leiligheten. Det er altså uomtvistet at klagerne mottok tilleggsskrivet forut for budgivning og klagerne har oppfattet at det ikke ville bli levert teglstein på fasadene.

Innklagede opplyser om at klagerne i tillegg til skrivet også fikk muntlig informasjon om at det ville bli levert Biopeis i stedet for gasspeis før de la inn bud på leiligheten. Innklagede viser til at det er solgt 39 leiligheter i prosjektet. Alle de øvrige 38 kjøperne har fått med seg at det ikke ville bli levert gasspeiser. Klagerne er de eneste som har klaget på dette, og de eneste kjøperne som hevder at de ikke er informert om denne endringen. Dersom det ikke var gitt slik informasjon, er det – selv om endringen ikke vil forringe standarden på leveransen – grunn til å tro at man ville mottatt flere henvendelser vedrørende dette forholdet.

Klagerne viser til en del korrespondanse som de mener underbygger at det ikke ble informert om at det ikke ville bli levert gasspeis. I korrespondansen svarer imidlertid utbygger og megler på plassering og levering av biopeis, som altså er tilbudt i stedet for gasspeis. Den fremlagte korrespondansen kan således ikke tas til inntekt for at det ikke er gitt opplysninger om at gasspeis utgår fra leveransen.

Under punkt 14 i prospekt, ved punkt «utbyggers prosjektbeskrivelse», heter det:

«Forbehold. Selger tar forbehold om rett til endringer av form og utførelse i denne beskrivelsen forutsatt at den generelle standarden ikke forringes.»

Fra dennes side anføres det at en endring fra gasspeis til biopeis er en endring det er tatt høyde for i dette forbeholdet. En biopeis vil avgi like mye varme og være like dekorativ som en biopeis. På biopeis.no fremkommer det at en typisk biopeis har en varmeeffekt på rundt to til tre kWh, mens de største modellene gir opptil fem kWh. Dette er helt på nivå med gasspeiser og skulle være rikelig i en leilighet på 67 kvadratmeter.

Dersom Reklamasjonsnemnda skulle komme til at informasjonen ikke er gitt, anføres det at denneendringen er innenfor de endringene utbygger har anledning til å gjøre i henhold til forbeholdet i prospektet.

Klagernes ytterligere anførsler:

Innklagede hevder at det kun er klagerne som klager på dette forholdet. Dette er helt feil. Klagerne har snakket med andre som heller ikke skjønte at gasspeis utgikk, men fikk vite det via telefon og i salgsmøter. Det har vært problemer med stort sett alle de første overtagelsene og mye misnøye med informasjon fra innklagede.

Informasjonsskriv datert 18. desember 2008 ble ikke sendt sammen med kontrakt som vedlegg, og er ikke signert vedlegg til kontrakt.

I informasjonsskrivet, under punkt «oppvarming ved panelovner» (som for øvrig er helt normalt å ha i alle rom selv om man har gasspeis), står det ikke tydelig at det betød at gasspeis utgikk og at tilbud om biopeis betød at gasspeis utgikk.

Det står heller ingenting om at gassuttak på terrasse eller kjøkken utgår, noe som også er beskrevet i prospektet.

At innklagede informerte klagerne muntlig om at den eneste vesentlige endring var at teglstein utgikk og at dette og fremgår av infoskrivet er ikke bevis på at klagerne da også fikk informasjon om at gasspeis utgikk. Det hevdes at innklagede ga muntlig informasjon om at gasspeis utgikk før bud ble inngitt. Det er ikke riktig. Klagerne fikk aldri slik informasjon, og heller ingen skriftlig informasjon. Informasjon ble heller ikke gitt da klagerne spurte om plassering av peis i henhold til prospekt som refererte til gasspeis.

Klagerne kan ikke huske når de fikk informasjonsskrivet tilsendt, og om de mottokk dette FØR bud ble inngitt. Dette fordi det var på bakgrunn av prospekt og e-post med innklagede klagerne la inn bud. Innklagede skriver selv i en e-post av 12. januar at han ville først sende ut akseptbrev til de første kjøperne og så komme tilbake til kontrakt når et tilstrekkelig antall (20) leiligheter var solgt, og det var aldri med som vedlegg da kontraktene kom som en del av signeringspakken.

Det henvises til selgerenss forbehold om rett til å foreta endring av form og utføring i denne beskrivelsen forutsatt at den generelle standarden ikke ville forringes i forhold til gasspeis. Dette vil klagerne påstå er feil med følgende begrunnelse:

Det hevdes at biopeis KAN avgi samme varme som gasspeis, noe som enhver leverandør av ulike peiser vil avkrefte er tilfellet. Gasspeis er enhelt annen type varmekilde og gir en helt annen varmeeffekt, i tillegg til å gi en helt annen dekorativ flamme. Gasspeis er et tett system inn mot oppholdsrom der avgasser trekkes ut i friluft.

Biopeis derimot er en åpen løsning. Den er brannfarlig, og kan være livsfarlig i bruk. Her vises til uttalelse fra brann- og redningsetaten der det har vært flere tilfeller i Norge og utland der peis har eksplodert, falt ned, og forårsaket brann. Samme etat vurderer sammen med tilsvarende etater i EU om disse peisene skal forbys, eller om strengere krav skal innføres for installering og bruk. I tillegg forurenser biopeis inneklima og de frarådes blant annet installert i mindre rom.

Klagerne hadde før bud på leilighet erfaring med gasspeis og biopeis, og visste at biopeis vil lukte ubehagelig og avgi farlige gasser. Den ene av klagerne er astmatisk og derfor opptatt av å unngå dårlig inneklima.

Innklagede mener uansett at dersom de ikke ga informasjon om at gasspeis utgikk, så vil dette uansett ligge innefor rammene for hva utbyggeren har anledning til å endre i henhold til prospektet. Dette er feil. Klagerne har innhentet pristilbud fra et peisselskap på tilsvarende peis som er avbildet. Installering koster ca kr 60 000. Etter hva klagerne har forstått tilbyr utbygger biopeis for ca kr 8 000. En slik endring kan ikke sies å gå under uttrykket «mindre endringer» eller at «generell standard ikke forringes» for en leilighet med en pris på kr 2 210 000. Denne endringen utgjør 2,7 % av kjøpesummen, og dette pristilbudet inkluderer ikke tillegg for uttak til kjøkken eller terrasse.

Selv om andre tilfeller av feilinformasjon ikke vedrører denne saken, vil klagerne poengtere at innklagede har feilinformert i utrolig mange saker. Det har vært feilinformasjon om tidspunkt for kjøkkenleveranser, tilvalg, baderomsløsninger, feil informasjon om overtagelsesdato, ferdigstillelse, og hva som skulle vært ferdig sjekket ved overtagelse.

Det henvises hele tiden til at klagerne er de eneste som har klaget. Her henvises til samtaler klagerne har gjort med andre kjøpere. Når andre kjøpere har spurt innklagede om hvorfor gasspeis utgikk ble de blant annet informert om at det i visse leiligheter ville bli vanskelig å installere gasspeis da utlufting via yttervegg ville gi stygge inkassinger innvendig i boligen. De andre kjøperne slo seg til ro med dette.

Dette er derimot ikke en problemstilling i klagerne leilighet, da denne er nesten eksakt lik prospektet, som viser gasspeisplassering mot yttervegg.

Selv om dette for så vidt bare gjelder generell behandling fra innklagede, så har hele prosessen inneholdt kommentarer om atklagerne er de eneste som klager. Men det viser seg at ca halvparten av de 16 som sier at de har overtatt i julen også har klaget på samme feil. Disse har også blitt møtt med at det «bare er de som klager». Så når innklagede bruker argumentet om at klagerne er de eneste som har klaget så kan dette likegodt tolkes som at stort sett alle andre har reagert på det.

Klagerne var antagelig blant de 10-15 første som reserverte og la inn bud etter at prosjektet ble annonsert rett før jul 2008. Mesteparten av kommunikasjonen foregikk per e-post siden klagerne var utenlands mellom 25. desember og 6. januar. Før bud hadde klagerne trolig kun to samtaler med innklagede per telefon. En telefon om dette var et «billig» prosjekt, og en som gikk på hvordan klagerne eventuelt var sikret for at prosjektet ble ferdigstilt, utbyggers seriøsitet og så videre. Resten av spørsmålene foregikk per e-post. Ingen steder i denne korrespondansen ble det nevnt at gasspeis var utgått, til tross for også spørsmål vedrørende plassering av peis,.

For klagerne var element som gasspeis, badstue og nærhet til skitrekk og tog vesentlig. Klagerne fikk med som endring i kjøpet bygging av badstue. Hvis klagerne hadde fått informasjon om at gasspeis utgikk i forkant av bud, hvorfor skulle ikke klagerne da tatt med i vår skriftlige korrespondanse og bud at de ville ha gasspeis inkludert når badstue ble satt som krav?

Og hvorfor selger innklagede prosjektet enda med et prosjekt som sier at standard inkluderer gasspeis, ett år senere? Er ikke dette bevisst feilinformasjon for å tiltrekke interesse?

Innklagedes ytterligere anførsler:

Som nevnt i tilsvaret er det solgt 39 leiligheter i dette prosjektet. Innklagede har ikke mottatt klager fra andre kjøpere. Klagerne er det eneste som har klaget på dette. Interessentene og kjøperne ble orientert muntlig om endringen i tillegg til den skriftlige informasjonen.

Klagerne tar opp flere forhold som omhandler øvrige kjøpere og øvrige leiligheter. Dette vedrører ikke denne saken. Innklagede presiserer at innklagede ikke er ansvarlig for eventuelle mangler eller forsinkelser ved leilighetene. Dette er et forhold mellom den enkelte kjøper og selgerne.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder erstatning grunnet manglende opplysning om biopeis i leiligheten.

Nemnda behandler kun tvister mellom privatpersoner og eiendomsmeglere. Forhold mellom kjøper og selger behandles ikke. Klagens punkt om fugemasse er ikke knyttet til innklagedes opplysningsplikt, og behandles derfor ikke.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Opplysningen om endringen er omfattet av opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Det må avklares om innklagede faktisk ga slike opplysninger.

Innklagede viser til informasjonsskrivet av 18. desember 2008. Innklagede hevder at informasjonsskrivet ble sendt før bud ble akseptert den 8. januar 2009. Klagerne har ikke bestridt dette. Det må derfor legges til grunn at informasjonsskrivet datert 18. desember 2008 ble mottatt før handel kom i stand.

Spørsmålet for Reklamasjonsnemnda er så om skrivet av 18. desember 2008 gir tilstrekkelig informasjon om endringen. I skrivet informeres om «noen mindre endringer i forhold til tidligere prospekt». Videre står det lenger ned på siden: «[o]ppvarming med panelovner. Det vil være muligheter for biopeis».

Reklamasjonsnemnda tolker dette informasjonsskrivet slik at en av endringene i byggeprosjektet var at oppvarming kun skal skje ved bruk av panelovner, men at utbygger kan tilby biopeis i tillegg. Denne formuleringen er ikke nevneverdig vag eller flertydig. Innklagede må derfor sies å ha opplyst tilstrekkelig om endringen fra gasspeis til biopeis.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.