RFE-2025-302

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
DNB Eiendom AS avd. Ski

Saken gjelder:
Oppgjør etter oppsigelse av oppdrag – krav om vederlagsnedsettelse.

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 13. februar 2025 inngikk selger oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av en eierseksjonsleilighet. Leiligheten ble ikke solgt og klager sa opp oppdraget i august 2025. Klager mottok etter oppsigelsen en faktura fra meglerforetaket på 120 638 kroner, hvorav 25 000 kroner i bruddgebyr. Klager har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som han mener er kritikkverdige, og at betalingskravet er uforholdsmessig høyt i forhold til den tjenesten som er blitt levert. Sakens spørsmål er om megler har opptrådt i tråd med god meglerskikk, samt om det foreligger grunnlag for vederlagsnedsettelse. Videre er det spørsmål om det avkrevde vederlaget er rimelig.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klager har i hovedsak anført:
Oppdragsavtale ble inngått med meglerforetaket 13. februar 2025. Samme meglerforetak og megler hadde formidlet en annen bolig som klager kjøpte tilbake i 2024. Megler ga en prisantydning på 9 700 000 kroner, og overbeviste klager om at meglerforetaket hadde et stort antall (over 30) interessenter i sine registre som kunne være interesserte i leiligheten. På bakgrunn av disse faktorene valgte klager å engasjere den aktuelle megleren.

Klager fulgte absolutt alle råd megler ga for klargjøring og oppgradering av leiligheten. Leiligheten lå ute for salg fra mars til slutten av juni 2024 uten at det kom noen bud, til tross for at prisantydningen var redusert til 9 300 000 kroner. Megler hadde ingen ny strategi for å øke salgsinteressen, og klager kunne ikke se at det å fortsette med megleren ville lede til noe salg. Han så seg derfor nødt til å si opp oppdraget.

Urealistisk prisantydning
Meglers prisantydning på 9 700 000 var ikke forsvarlig forankret i markedet, gitt standard og kvadratmeterpris for bygget. Dette skapte urealistiske forventninger og bidro til at leiligheten ikke ble solgt.

Feilaktige opplysninger om interessenter
Megler opplyste at hun hadde godt over 30 interessenter. Dette viste seg å ikke resultere i noen bud, og opplysningene fremstår som misvisende og villedende.

Manglende salgsstrategi
Megler foretok ingen vesentlige endringer i markedsføring eller strategi da boligen ble liggende usolgt i flere måneder. Boligen lå ute for salg i over fire måneder uten fremdrift.

Det var først da et annet meglerforetak tok over salgsoppdraget, at nødvendige tiltak ble iverksatt, noe som førte til et raskt salg. Den nye megler tok en rekke konkrete grep som umiddelbart ga resultater. Blant annet ble garasjene og boden tatt ut av hovedannonsen, fjernet fra totalprisen og lagt som tillegg, noe som ga en langt bedre helhet og en mer attraktiv presentasjon. Dette resulterte raskt i en økende interesse i markedet – noe som tydelig viser hvor svakt det opprinnelige salgsarbeidet var. Resultatet var at leiligheten ble solgt etter to uker for 8 980 000 kroner.

Krav
Megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Prisvurderingen og informasjonen som ble gitt ved oppdragsinngåelse var ikke forsvarlig, og salgsarbeidet var mangelfullt. Dette har ført til både tidstap og merkostnader for klager som oppdragsgiver.

Det er uakseptabelt av meglerforetaket å fakturere 120 638 kroner for et oppdrag som verken ga resultater eller ble gjennomført på en profesjonell måte. Klager kan akseptere å dekke faktiske, dokumenterte utlegg som foto, innhentet informasjon fra kommunen og forretningsfører, i tillegg til tilretteleggingsgebyr eller andre interne kostnadsposter, men ikke oppsigelsesgebyret på 25 000 kroner. Dette da det ikke er rimelig å betale fullt vederlag for et arbeid som ikke har holdt faglig standard og ikke vært iht. klagers forventninger på bakgrunn av innsalget til megler. Klager krever at meglerforetakets vederlag settes ned med 25 000 kroner, tilsvarende størrelsen på oppsigelsesgebyret.

Innklagede har i hovedsak anført:
Meglerforetaket kjenner seg ikke igjen i klagers beskrivelse av håndteringen av salgsoppdraget. Oppdraget var aktivt i over fire måneder, og i denne perioden ble det lagt ned betydelig arbeid, herunder rådgivning om klargjøring av bolig, styling, fotografering, prisstrategi, samt gjennomføring av flere visninger og tett oppfølging både muntlig og skriftlig. Det ble også gjennomført et fysisk møte hjemme hos klager midtveis i salgsprosessen for videre planlegging av fremdrift og strategi. Gjennom prosessen har meglerforetaket opplevd at klager har vært fornøyd med megler, og klager har ved flere anledninger takket for gode råd og god oppfølging.

Da klager uttrykte ønske om å si opp oppdraget 27. juni 2025, ble annonsen etter avtale stoppet, og klager mottok en oversikt over påløpte kostnader 30. juni. Megler hadde troen på at det var mulig å få til et godt salg i august/september, noe det også hadde blitt lagt en konkret plan for i møtet hjemme hos klager midtveis i prosessen. Klager bestred ikke oversikten over de påløpte kostnadene, og bekreftet oppsigelsen på nytt 14. august. Faktura ble deretter sendt.

Grunnlaget for verdifastsettelsen ligger godt forankret i tidligere salg i sameiet. Den 10. mars 2023 ble det solgt en leilighet i sameiet til 8 700 000 kroner. Denne leiligheten var 123 kvm, dvs. 10 kvm mindre enn klagers leilighet. Denne leiligheten er meget sammenlignbar, da den også lå i toppetasje, hadde tre soverom, to bad og to garasjeplasser. Salget av denne leiligheten tilsvarer en kvadratmeterpris på 73 729 kroner uten å ta hensyn til prisstigning i markedet fra 2023-2025. En annen tilsvarende leilighet i sameiet ble solgt for 9 700 000 kroner 26. november 2024. Ut ifra disse to salgene i sameiet, og sammenligning av kvadratmeterpris fra 2023 som ville tilsvart ca. 9 800 000 kroner i prisvurdering for klagers leilighet, var meglers prisvurdering av klagers leilighet ikke urealistisk høy på tidspunktet vurderingen ble foretatt. Megler har også vurdert verdifastsettelsen opp mot nyere boligprosjekter i området, som er 2-3 millioner høyere.

Ved første møte med klager hadde meglerforetaket 30 interessenter i sitt boligkjøperregister som ble varslet om boligen før visning. Det ble også kartlagt statistikk for gjennomsnittlig omsetningshastighet, som i perioden for leiligheter over 9 millioner lå på 105 dager. Ved oppdragsinngåelse var megler tydelig på at antall interessenter i boligkjøperregisteret ikke var en garanti for oppmøte på visning eller budgivere, men at dette var interessenter som hadde søk som klagers bolig innfridde og at disse ville bli kontaktet av meglerforetaket. Det ble også opplyst at salgsprosessen kunne ta tid. På første visning møtte sju interessenter, noe som er over gjennomsnittet for oppmøte på førstegangsvisning på en slik type leilighet. Det har i perioden totalt vært annonsert ni visninger, hvor det har vært oppmøte på fem visninger.

Innledningsvis ble det gitt svært konkrete råd, helt ned på detaljer for fargekoder på vegger, samt maling av innvendige dører, hvilke typer fotopakker som burde brukes, samt salgsargumenter i annonse. Underveis i prosessen har det vært en løpende dialog, både muntlig og skriftlig om videre plan for salget, samt et fysisk møte hjemme hos klager hvor det ble kartlagt kort- og langsiktig plan og tiltak. Dette var alt fra hevinger av annonser på Finn.no, ekstra digital markedsføring, prisjustering og oversikt over planlagte visninger.

Ifølge sameiets vedtekter følger det én plass med hver seksjon, og eventuelle tilleggsplasser kan selges til enten kjøper eller andre i sameiet. Det betyr at kun én garasjeplass kunne utelates i markedsføringen, ikke begge. Dette er årsaken til at megler ikke kunne anbefale å ta ut begge garasjeplasser i markedsføringen. I begynnelsen av prosessen anså megleren det som et godt råd å inkludere begge garasjeplasser og begge boder for å gjøre eiendommen mer attraktiv for riktig kjøpegruppe. Meglers erfaring tilsa nemlig at kjøpegruppen i denne prisklassen forventet at det fulgte med to garasjeplasser, noe som også gjenspeilet seg i tidligere salg av tilsvarende leiligheter i området og sameiet. Etter det meglerforetaket kan se av kjøpekontrakten som klager har lagt frem for nemnda, har klager solgt leiligheten med to tilhørende garasjeplasser.

Klager har blitt fakturert i tråd med det som er avtalt i oppdragsavtalen. Megler har etter eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd krav på et rimelig vederlag for utført arbeid dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren. Meglers arbeid har vært omfattende. Hun har brukt totalt cirka 37,5 timer på oppdraget, uten å medregne visninger, som utgjør en timebruk på totalt 15,5 timer. Meglers arbeid inkluderer blant annet rådgivning til selger om klargjøring av bolig, styling, fotografering og prisstrategi, samt tett oppfølging av flere interessenter både muntlig og skriftlig. Videre har megler naturligvis utført alminnelige oppgaver som befaring av eiendommen, kundetiltak, gjennomføring av elektronisk verdivurdering, innhenting av opplysninger, utarbeidelse av salgsoppgave og annonser.

Megler har verken opptrådt i strid med god meglerskikk, eller på annen måte utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Følgelig avvises klagers krav.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om meglerens håndtering av salgsoppdraget er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Videre er det spørsmål om det avkrevde vederlaget er å anse som rimelig, jf. § 6‑5 tredje ledd.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Meglers håndtering av oppdraget
Nemnda bemerker at klager har rettet en rekke kritikkpunkter mot megler, som partene har ulik fremstilling av. Det er klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven, herunder § 6-3 om god meglerskikk.

Nemnda finner ikke grunn til å kommentere alle klagers anførsler i detalj, men påpeker at klagers misnøye med megler i stor grad synes å bero på hvilke forventninger klager har hatt til salget. Nemnda bemerker at det er markedet som endelig bestemmer hva en bolig er verdt på et gitt tidspunkt, og som er styrende for varigheten av salgsprosessen. Nemnda kan ikke se at megler kan lastes for at det ikke kom i stand noe salg. Anførslene om villedende opplysninger om boligkjøperregister og manglende salgstiltak fra meglers side, fremstår uten hold.

Når det gjelder meglers prisantydning, er dette kun et estimat over hva megleren mener en eiendom kan bli solgt for på et gitt tidspunkt. Det er ingen salgsgaranti. Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og det er flere faktorer som her kan virke inn. Slik saken er opplyst, har nemnda ikke tilstrekkelige holdepunkter for at megler ikke har anvendt et forsvarlig meglerskjønn ved fastsettelsen av prisantydningen.

Den opprinnelige prisantydningen var på 9 700 000 kroner, mens leiligheten endte med å bli solgt for 8 980 000 kroner. Slik nemnda ser det, tilsier ikke differansen mellom prisantydningen og salgsprisen i dette tilfellet at meglers prisantydning var uforsvarlig.

Etter det nemnda har kommet til over, fører kritikkpunktene som klager har fremsatt ikke frem.

Oppdragsavtalen – meglerforetakets krav på vederlag
Når det gjelder klagerens innsigelse til fakturaens størrelse, bemerker nemnda at meglerforetaket som utgangspunkt har krav på dekning av utlegg i samsvar med inngått oppdragsavtale, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-5. Videre har megler krav på rimelig vederlag for utført arbeid dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren, jf. eiendomsmeglingsloven § 6‑5 tredje ledd.

I saken her har meglerforetaket krevd et vederlag på totalt 107 300 kroner.

Spørsmålet blir så om dette vederlaget er å anse som «rimelig» jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd.

Hva som er et rimelig vederlag, beror på en konkret skjønnsmessig vurdering hvor flere momenter kan tas i betraktning, herunder hvor langt salgsprosessen har kommet.

I denne sammenheng må også vederlagspostene, herunder de enkelte pakkene som fremgår av fakturaen, holdes opp mot hva som er levert, jf. RFE-2025-238 og RFE-2025-297.

I henhold til oppdragsavtalen er det inngått provisjonsbasert avtale. Etter oppdragsavtalen punkt 6 har meglerforetaket ved oppsigelse av oppdraget krav på vederlag for tilrettelegging, visninger, markedsføring, samt dekning av utlegg. I tillegg skal det betales et honorar (oppsigelsesgebyr) på 25 000 kroner.

Det er opplyst at megler har brukt totalt 37,5 timer på oppdraget, uten å medregne visninger som utgjør en timebruk på totalt 15,5 timer. Nemnda legger til grunn at megler har arbeidet totalt 53 timer med oppdraget. Timelisten som meglerforetaket har fremlagt, redegjør i tilstrekkelig grad for de utførte gjøremålene, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 7-2.

Ut fra en totalvurdering basert på at oppdragets varighet, de beskrevne gjøremålene i timelisten og den nedlagte innsatsen fra meglers side, kan ikke nemnda se at vederlaget, ikke er rimelig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd.

Nemnda bemerker at det ikke er anledning til å forhåndsfastsette hva et rimelig vederlag er («bruddgebyr»/«oppsigelsesgebyr»), uavhengig av meglers tidsbruk og hvor langt oppdraget er kommet, slik meglerforetaket har gjort her, jf. oppdragsavtalen punkt 6. Dette er omtalt i en rekke nemndsavgjørelser, blant annet RFE-2025-238 og RFE-2025-297. En standardisert fastsettelse – gjerne omtalt som «bruddgebyr» – er ikke er i tråd med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Megler har dermed opptrådt i strid med god meglerskikk ved å benytte seg av en oppdragsavtale med et slikt punkt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Nemnda mener at dette også utgjør en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», som bør føre til nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, jf. RFE-2025-238. Nemnda reduserer vederlaget skjønnsmessig med 10 000 kroner, som krediteres klager.

Nemnda tilføyer avslutningsvis at meglerforetaket må redegjøre for utførte gjøremål i tråd med eiendomsmeglingsforskriften § 7-2 første ledd i forbindelse med at faktura sendes til oppdragsgiver, jf. RFE-2025-238, noe som ikke synes å ha blitt gjort her.

Etter dette nedsettes vederlaget med 10 000 kroner, men klagen fører for øvrig ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved DNB Eiendom AS avd. Ski har opptrådt i strid med god meglerskikk, og vederlaget settes ned med 10 000 kroner, som krediteres klager.