RFE-2025-303

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: 
EiendomsMegler 1 Østlandet AS avd Lørenskog
v/ advokat Truls Holm
Tryg Forsikring

Saken gjelder:
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 2. mai 2025 kjøpte klagerne en hel tomannsbolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Prisantydningen var på 4 990 000 kroner, og klagerne fikk tilslaget på 6 200 000 gjennom direkte bud til selgeren. Forut for budgivningen spurte klagerne megleren om bekken ved tomten reduserte den potensielle utnyttelsesgraden. Megleren opplyste da at bekken ikke påvirket utnyttelsesgraden. Etter overtakelsen engasjerte klagerne en arkitekt for å utvikle planer for en omfattende ombygging av eiendommen. I denne forbindelse ble det avdekket at reell utnyttelsesgrad var begrenset til 423 m², og ikke 668,8 m², som følge av reguleringsmessige forhold knyttet til bekken. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi uriktige opplysninger om tomtens utnyttelsespotensial. Klagerne krever erstattet totalt 1 400 000 kroner, som omfatter differansen mellom prisantydning og kjøpesum samt påløpte kostnader til arkitekt, geotekniker og rivningsarbeider.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Den 30. april 2025 sendte klagerne en SMS til megleren der de spurte om bekken på nedsiden av eiendommen reduserte den potensielle utnyttelsesgraden, ettersom tomten strakte seg helt ned til bekken. Megleren svarte da at bekken ikke skulle påvirke tomtens utnyttelsesgrad. Basert på denne informasjonen valgte klagerne å legge inn et bud på 6 200 000 kroner, som var 1 200 000 kroner over prisantydning. Klagerne gjorde dette fordi de la til grunn at de ville kunne bygge et tilbygg med dobbelgarasje og en etasje over med takterrasse.

Etter budgivningen tok klagerne kontakt med en arkitekt for å få tegnet drømmehuset sitt. Tegningene ble utarbeidet med utgangspunkt i en utnyttelsesgrad på 20 prosent av tomtens areal på 669 kvadratmeter, i tråd med opplysningene de hadde fått fra megleren. I tillit til at disse opplysningene var korrekte, startet klagerne også enkelte innvendige arbeider og forberedelser før byggesøknaden ble sendt inn. Dette ble gjort for å spare tid, ettersom arbeidene ikke var søknadspliktige.

Arkitekten som bistod klagerne, var noe usikker på utnyttelsesgraden og ba dem derfor avklare dette med kommunen. Klagerne fikk da opplyst av kommunen at tillatt utnyttelsesgrad er begrenset til 423 kvadratmeter. Dette innebærer at den faktiske bebyggelsen allerede overstiger rammene, og at det ikke er adgang til ytterligere utbygging på eiendommen. Klagerne hadde deretter et møte med kommunen 21. august 2025, hvor det ble bekreftet at tomten ikke kan bebygges ytterligere. Tomten er svært liten, og den eksisterende bebyggelsen fremstår som for stor i forhold til tilgjengelig areal. De resterende 245 kvadratmeterne utgjør grønnstruktur, ettersom bekken legger begrensninger på det bebyggbare arealet.

Klagerne var fullt klar over at boligen ble solgt som et oppussingsobjekt. Sammen med tomtens størrelse og utviklingspotensial var dette den avgjørende årsaken til at de fattet interesse for eiendommen, da de hadde som mål å bygge sin drømmebolig. Etter å ha lest salgsoppgaven ble de usikre på hvor stor del av eiendommen som kunne bebygges, og tok derfor kontakt med megleren. Som privatpersoner hadde de grunn til å stole på opplysningene de fikk fra megleren, som opptrådte som profesjonell mellommann. Dersom megleren hadde opplyst at han var usikker og anbefalt dem å undersøke forholdet nærmere med kommunen, ville situasjonen vært en annen.

Klagerne kjenner seg ikke igjen i meglerforetakets fremstilling av saken. Boligen ble markedsført med en prisantydning på 4 990 000 kroner, og klagerne forsøkte å kuppe boligen før visning. Klagerne mottok ingen informasjon om at megleren ikke kunne formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12 dagen etter visningen. Det bemerkes at megleren selv var med i dialogen med selgeren.

Det bemerkes at klagerne har tatt kontakt med meglerforetaket. Meglerforetaket svarte at de kan bistå dersom klagerne ønsker å selge huset. De har derimot ikke svart noe konkret eller forsøkt å finne en løsning.

Den 2. september 2025 opplyste megleren pr. e-post:

Hei [klagers navn)

Vi viser til din mail av 21.08.2025. Ut ifra det du skriver er det vanskelig å se hvordan dette skal løses. Etter det vi forstår er det ikke mulig å få reparert forholdet som gjelder utnyttelsesgraden og reguleringen av eiendommen, den følger jo av kommuneplanen.

Ønsker dere bistand til salg av eiendommen? I så fall kan vi bistå dere med dette.

Da klagerne mottok denne e-posten ble de frustrerte, da de forventet et mer profesjonelt svar. Det ble ikke tilbudt noe annet enn å selge eiendommen på nytt. Klagerne forsøkte å finne en minnelig løsning, men opplevde meglerforetaket som lite profesjonelt.

Hva gjelder rivningsarbeidet i kjelleren, ble dette igangsatt for å komme raskest mulig i gang med prosjektet. Samtidig har den planløsningen klagerne opprinnelig så for seg, måttet endres som følge av den oppdaterte utnyttelsesgraden for eiendommen. Dette har ikke bare påvirket utformingen av prosjektet, men også påført klagerne ekstra kostnader.

Klagerne har etter beste evne forsøkt å begrense konsekvensene og løse situasjonen gjennom omprosjektering og oppussing. Dette har imidlertid medført betydelige kostnader. En vesentlig del av disse kostnadene ville vært unngått dersom klagerne hadde mottatt korrekte opplysninger fra starten av.

Alle vilkårene for erstatning er til stede, og klagerne føler seg villedet. Megleren opplyste at eiendommens utnyttelsesgrad var større enn det som senere viste seg å være riktig. Dette innebærer at klagerne ikke kan bygge den boligen de hadde sett for seg. De opplever derfor at eiendommen ikke har den verdien de betalte for. Dersom de hadde fått korrekte opplysninger om utnyttelsesgraden fra megleren, ville de ikke ha bydd så mye som de gjorde. Arkitekten startet arbeidet fortløpende, og kostnadene begynte å påløpe fra første stund. De første skissene ble utarbeidet med utgangspunkt i den størrelsen klagerne trodde de kunne bygge. Da det senere viste seg at den faktiske utnyttelsesgraden var lavere, måtte prosjektet omprosjekteres. Dette medførte vesentlig høyere kostnader.

Megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Klagerne krever erstatning på 1 400 000 kroner, hvorav 1 200 000 kroner knytter seg til differansen over prisantydning, og 200 000 kroner gjelder øvrige kostnader.

Innklagede har i hovedsak anført:
Boligen ble markedsført med en prisantydning på 4 990 000 kroner. Klagerne forsøkte å kuppe boligen før visning ved å inngi bud på 5 700 000 kroner, noe som ble avvist av selgeren. Megleren mottok dette budet og informerte klageren om at han ikke kunne formidle bud med kortere frist enn kl. 12 dagen etter visning. Klageren henvendte seg deretter direkte til selgeren og økte budet til 6 200 000 kroner. Dette budet ble akseptert av selgeren 2. mai 2025.

Boligen ble solgt for et dødsbo og markedsført som en innholdsrik tomannsbolig/oppussingsobjekt. Tomtearealet var korrekt oppgitt til 668,8 m² på side 7 i salgsoppgaven. Det relevante reguleringskartet var vedlagt på side 93 og viste hvilke deler av tomten som var regulert til boligbebyggelse og hvilke som var avsatt til grønnstruktur. Videre fremgår det av den vedlagte takstrapportens side 18 at interessenter anbefales å sette seg inn i reguleringsbestemmelser og planer, da disse gir nærmere opplysninger om eventuelle begrensninger som kan påvirke eiendommen. Meglerforetaket forstår saken slik at klagerne kjøpte eiendommen med sikte på å bruke den som egen bolig, og at planen var å pusse opp og bygge ut boligen med én ekstra etasje, et tilbygg og en dobbelgarasje.

I slutten av august 2025 mottok meglerforetaket en reklamasjon fra klagerne, begrunnet med at megleren hadde gitt uriktige opplysninger om eiendommens utbyggingspotensial. Meglerforetaket oppfattet at klagerne mente eiendommen ikke kunne brukes til det tiltenkte formålet, og tilbød derfor å selge eiendommen vederlagsfritt. Det kom ingen konkret tilbakemelding på tilbudet, og partene hadde ingen videre kontakt før klagen til nemnda ble mottatt. Meglerforetaket vurderte at et videresalg ville kunne begrense eller eliminere et eventuelt tap. Etter nemndas vedtekter punkt 5.1 kan en sak avvises dersom den ikke er forsøkt løst mellom partene. Meglerforetaket mener saken ikke er forsøkt løst, og at den dessuten er utilstrekkelig opplyst. Saken bør derfor avvises etter vedtektenes punkt 5.1 bokstav a og e.

Ordlyden i tekstmeldingen der klagerne spør om bekken påvirker utnyttelsesgraden, gir inntrykk av at dette ikke var et sentralt spørsmål for dem, men at det var reist på bakgrunn av at de hadde observert at eiendommen strekker seg ned til bekken, som er markert med en annen farge i det vedlagte kartet. Senere samme dag la klagerne inn et bud på 5 700 000 kroner, uten at det fremgår at det ble foretatt ytterligere undersøkelser. Budet ble deretter økt til 6 200 000 kroner og akseptert.

Meglerforetaket bestrider ikke at meglerens svar om at bekken ikke påvirker utnyttelsesgraden var feil, og at dette kan kritiseres. Betydningen av grønnmarkeringen burde vært undersøkt nærmere før svaret ble gitt. Samtidig viser dialogen at klagerne var kjent med at dette kunne være en problemstilling, uten at det fremgår at de foretok ytterligere undersøkelser før budgivningen, til tross for planen om en betydelig utvidelse av boligen.

Selv om det kan rettes kritikk mot meglerens håndtering, foreligger det ikke dokumentasjon for at vilkårene for erstatningsansvar er oppfylt. Klagerne var selv kjent med at utnyttelsesgraden kunne bli begrenset som følge av området ved bekken, uten at det ble foretatt nærmere undersøkelser før budgivningen. Henvendelsen til megler burde også vært fulgt opp på en annen måte enn en kort SMS, og uten at megleren samtidig ble orientert om de omfattende utbyggingsplanene for eiendommen. Det klare utgangspunktet i norsk rett er at hver part bærer risikoen for egne forutsetninger og forventninger, med mindre disse klart er inntatt i avtalen eller meddelt motparten.

Megleren opplyste også pr. SMS at det forelå en begrensning i reguleringsplanen knyttet til mønehøyde ved utnyttelse av maksimal utnyttelsesgrad. En mønehøyde på maks seks meter tilsier normalt én etasje pluss loft, eventuelt to etasjer med lav takhøyde dersom reguleringsplanen åpner for dette. Det er uavklart om klagerne foretok nærmere undersøkelser av dette. Den oversendte skissen fra arkitekten viser imidlertid en løsning med garasje i kjellerplan og tre etasjer over dette.

Det bemerkes at det kun gikk om lag to uker fra overtakelse til klagernes arkitekt for første gang kontaktet kommunen for avklaring av utbyggingspotensialet. På dette tidspunktet var det allerede påløpt 50 000 kroner i arkitektkostnader. Etter meglerforetakets oppfatning fremstår det som vanskelig å forstå at det var grunnlag for å pådra seg slike kostnader når arkitekten tidlig tok opp de sentrale spørsmålene knyttet til reguleringsforholdene, og det relevante reguleringskartet var tilgjengelig i salgsoppgaven. Klagerne var også kjent med problemstillinger knyttet til både bekken og mønehøyde, og burde, ut fra et tapsbegrensningsperspektiv, ha hatt gode forutsetninger for å innhente avklaring fra kommunen før videre prosjektering.

Hva gjelder det økonomiske tapet vil en vurdering av betydningen av et lavere utbyggingspotensialet være en omfattende og krevende vurdering. I LB-2014-32177 kom lagmannsretten til at det ikke var dokumentasjon for at en endret utbyggingsmulighet førte til noen redusert verdi på eiendommen. I denne saken var det omfattende bevis- og vitneførsel om dette.

Klagerne har i begrenset grad redegjort for sitt erstatningskrav. Det opplyses at det er pådratt kostnader på totalt 200 000 kroner til arkitekt, geotekniker og rivningsarbeider i kjelleren. Kostnader til arkitekt er delvis pådratt etter at det ble avklart at det forelå begrensninger i utnyttelsesgraden for eiendommen, og som nevnt ovenfor burde prosjektets forutsetninger vært avklart før slike kostnader ble pådratt. Det er heller ikke gitt nærmere begrunnelse for hvorfor rivningsarbeidene i kjelleren ikke har tilført planlagt verdi, eller hvorfor disse kostnadene eventuelt står i årsakssammenheng med den påståtte feilen.

Saken bør avvises, da tvisten ikke er forsøkt løst mellom partene. Selv om megleren kan kritiseres for uttalelsen om utnyttelsesgrad, foreligger det ikke dokumentasjon for at de tre kumulative vilkårene for erstatningsansvar er oppfylt.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda legger til grunn at megleren, etter å ha mottatt klagernes forespørsel før budgivning, opplyste at bekken på eiendommen ikke ville påvirke tomtens utnyttelsesgrad. Det er ikke bestridt at denne opplysningen var uriktig.

Nemnda finner at spørsmålet gjaldt et sentralt forhold ved eiendommen, knyttet til dens utbyggingspotensial. Når megler i en slik situasjon velger å gi et konkret og uforbeholdent svar, må opplysningen være korrekt. Dersom megler er usikker, må dette formidles, eventuelt med en klar oppfordring til interessenten om å undersøke forholdet nærmere med kommunen.

Ved å gi en uriktig opplysning uten forbehold, uten å foreta nærmere undersøkelser, har megler etter nemndas syn opptrådt i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 og strid med god meglerskikk, jf. § 6-3 første ledd.

Spørsmålet er deretter om vilkårene for erstatning er oppfylt. Nemnda legger til grunn at det må foreligge et økonomisk tap, og at det må være årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og det påståtte tapet.

Når det gjelder det anførte tapet knyttet til at eiendommen ble kjøpt til en pris over prisantydning, bemerker nemnda at en slik vurdering beror på hva eiendommen ville blitt solgt for dersom korrekte opplysninger var gitt. Dette er en hypotetisk vurdering, der en må se for seg om, og eventuelt hva, kjøperne ville ha lagt inn bud på, og hva selger ville ha akseptert. Det er skadelidte, det vil si klager, som har bevisbyrden for at samtlige vilkår for erstatning er oppfylt. Nemnda ser ikke bort fra at den uriktige opplysninger fra megler har påvirket budviljen, og dermed salget, men har ikke bevismessig grunnlag for å ta klagers krav til følge under nemndas skriftlige behandling.

Når det gjelder de øvrige kostnadene til arkitekt, prosjektering og rivningsarbeider, legger nemnda vekt på at klagerne var kjent med at det kunne foreligge begrensninger knyttet til eiendommen, blant annet som følge av forholdene ved bekken og opplysninger i reguleringsmaterialet som fulgte salgsoppgaven. Selv om meglers uttalelse i SMSen var svært uheldig, var den ikke tilstrekkelig «fast» til at klagerne bare kunne lene seg på denne. Klagerne hadde også planer om en relativt omfattende utbygging. Etter nemndas syn burde det i en slik situasjon vært innhentet nærmere avklaringer fra kommunen før det ble pådratt vesentlige prosjekteringskostnader og igangsatt arbeider.

Nemnda kan etter dette ikke se at de pådratte kostnadene står i tilstrekkelig nær og påregnelig sammenheng med meglers forsømmelse.

Selv om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, finner nemnda at vilkårene for erstatning ikke er oppfylt.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved EiendomsMegler 1 Østlandet AS avd. Lørenskog har brutt sin undersøkelse- og opplysningsplikt, samt handlet i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.