Klage nr:
162/09
Avgjort:
18.02.2010
Saken gjelder:
Krav om nedsettelse av meglers vederlag
Foretakets navn:
Din Boligmegler AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 18. februar 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Cathrine Wæraas, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klagerne har solgt sin andelsleilighet i borettslag gjennom innklagede. Først ble leiligheten solgt til en kjøper som allerede var eier av en leilighet i borettslaget. Styret nektet å godkjenne salget med begrunnelse at den enkelte eier ikke kunne eie mer enn en leilighet i borettslaget. En bekjent av kjøperen ønsket da å kjøpe leiligheten og inngikk kjøpsavtale på samme vilkår. Den nye kjøperen fikk problemer med oppgjøret, og overtakelsen ble utsatt. Klagerne mener at innklagede har vært fraværende etter at overtakelsen ble utsatt, og krever at innklagedes krav på vederlag bortfaller.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Den 1. august 2008 signerte klagerne oppdragsavtale med innklagede om salg av andelsleilighet i et borettslag. Den 17. september 2008 signerte klagerne kjøpekontrakt med kjøper 1, med avtalt overtakelse 1. desember 2008. Samlet kjøpesum var kr. 515.000.
Kort tid etter at kjøpekontrakten med kjøper 1 ble undertegnet, kom det frem at kjøper 1 fra før eide en leilighet i borettslaget. Borettslagsstyret fortalte klagerne at en person ikke kunne eie mer enn en leilighet i samme borettslag. Klagerne kontaktet da innklagede og sa at styret ikke ville godkjenne salg til kjøper 1. Senere ble det klart at en venninne av kjøper 1 ønsket å gå inn som kjøper i stedet. Venninnen er heretter kalt kjøper 2.
Den 9. oktober 2008 signerte klagerne kjøpekontrakt med kjøper 2. Den samlete kjøpesummen og avtalt overtakelse var den samme som ved den første kjøpekontrakten.
Et par uker før avtalt overtakelse ble klagerne kontaktet av innklagede som orienterte klagerne om at kjøper 2 hadde fått betalingsproblemer, og at hun ikke hadde mulighet til å innfri på den kontraktsfestede overtakelsen 1. desember 2008. Klagerne spurte innklagede om han hadde fått noen garantier om betalingsdyktighet fra bank eller lignende, og fikk som svar at kjøperen hadde oppgitt «kontant betaling». Da klagerne mottok denne beskjeden, hadde de kjøpt ny leilighet med overtakelse 31. november 2008.
Klagerne fikk beskjed av innklagede om at deres valg besto i:
1. å starte en ny salgsprosess (dekningssalg), eller
2. å avtale ny overtakelsesdato med kjøper 2 mot at kjøperen dekket ekstrautgifter.
Etter nøye vurdering valgte klagerne det siste ut fra den vurdering at boligmarkedet hadde forverret seg siden salget, og kjøper 2 påsto at hun bare trengte noen måneder på å skaffe pengene. Klagerne forsto på innklagede at dette var det riktige valget.
Ny overtakelsesfrist ble satt til 1. mars 2009, men også denne overtakelsen måtte utsettes fordi hele kjøpesummen ikke var innbetalt til klientkonto. Først på forsommeren ble klagerne kontaktet av innklagede som kunne bekrefte at hele kjøpesum var innbetalt og at man kunne gjennomføre overtakelse. På grunn av ferie/jobbsituasjon for kjøper og selger var det umulig å foreta overtakelse før 7. oktober 2009.
Siden overtakelsestidsfristen 1. mars 2009 ble brutt har innklagede vært så godt som helt ute av salgsprosessen, og all kontakt har skjedd direkte mellom kjøper og selger. Også overtakelsen skjedde uten innklagedes tilstedeværelse.
Klagerne hevder at salgsprosessen har vært en tung belastning for dem, så vel psykisk som økonomisk, og klagerne mener at innklagede har et stort ansvar for det som har skjedd.
For det første mener klagerne at innklagede, når kjøpet først viste seg ikke å gå som kontraktsfestet, burde ha stilt opp for dem i langt større grad enn det som var tilfellet. Belastningen over at kjøpet ikke kom i boks ble større ved at innklagede ikke tok ansvar for prosessen, men overlot all ekstraarbeidet til klagerne.
For det andre mener klagerne at innklagede burde visst at en kjøper ikke kan eie mer enn en leilighet i samme borettslag. Hadde innklagede visst det, ville klagerne selvsagt ikke ha solgt leiligheten sin til kjøper 1 til å begynne med. Dersom dette ikke var klagernes problem – men kjøper 1s – burde innklagede etter klagernes mening orientert om dette.
For det tredje mener klagerne at innklagede burde ha stilt krav om bevis for betalingsdyktighet av kjøper 2, slik at klagerne ikke kom i den situasjonen at kjøperen likevel ikke hadde penger. Det er, etter klagernes mening, ikke godt nok å si at kjøperen oppga «kontanter» som betalingsmiddel.
Klagerne finner det ikke rimelig at det er de som selgere som må ta alle økonomiske belastninger og utgifter. Klagerne vil selvsagt betale avtalte utgifter til innklagede, men meglerprovisjonen synes klagerne ikke det er moralsk riktig å betale etter denne turbulente salgsprosessen. Etter oppdragsbrevet utgjør dette rett i underkant av 50.000 kroner.
Innklagede anfører:
Budaksept var 9. september 2008 og overtakelsen fant sted 7. oktober 2009.
Når det gjelder kjøper 2s betalingsdyktighet, anfører innklagede at hun opplyste at hun skulle bruke egenkapital. Dette ble ikke dokumentert nærmere, noe som også ble formidlet til klagerne. Forskuddsbeløpet på kr. 25.000 var allerede innbetalt ved kontraktsigneringen.
Når budgiveren oppgir at kjøpet skal finansieres ved lån, har innklagede rutine for å sjekke finansieringen med oppgitt långiver. I dette tilfelle gikk kjøper 2 selv god for at hun hadde oversikt over finansieringen, noe som også ble formidlet til klagerne. Det er kjøperens ansvar å sørge for oppfyllelse av de økonomiske forpliktelser. Megleren bidrar så langt det lar seg gjøre, men har ingen mulighet til å inndrive pengene rettslig. Som megler kan ikke innklagede være garantist for kjøperens finansiering.
Søknad om styregodkjennelse ble sendt dagen etter budaksept, den 10. september 2008. Først den 7. oktober 2008, altså nesten en måned senere, sendte styrelederen melding om at styregodkjennelse ikke var gitt. I kontraktens § 12 er det opplyst at partene er fri fra kontrakten etc. dersom kjøperen ikke blir godkjent som ny andelseier.
I dette tilfellet hadde kjøper 1 ved budgivning oppført en annen adresse enn andelsleiligheten han eide i samme borettslag. Det var derfor ingen grunn til mistanke om at kjøper 1 ikke kunne oppfylle kravene til styregodkjenning.
Innklagede har hatt mange timers ekstra arbeid etter at den endelige kjøper ikke klarte å overholde sine betalingsforpliktelser i henhold til kjøpekontrakten. Etter at det ble klart at kjøper 2 ikke klarte å betale hele kjøpesummen innen avtalt overtakelse 1. desember 2008, valgte klagerne selv å godta utsettelse med overtakelse til 1. mars 2009 uten ytterligere dokumentasjon på kjøperens betalingsdyktighet. Innklagede hjalp da klagerne med utformingen av «avtale om endring av overtakelsestidspunkt», som også omfattet oversikt over selgerens ekstrautgifter samt ekstrainntekter for utleie av leilighet og hybel, samt kjøperens ansvar i denne sammenheng.
Ettersom det fremdeles manglet oppgjør da det nærmet seg den nye overtakelsesdatoen, snakket innklagede først med kjøperen i et forsøk på å få klarhet i hennes betalingsmuligheter. Deretter kontaktet han selgeren. Innklagede gjorde det da klart at klagerne hadde anledning til å iverksette dekningssalg. På dette tidspunktet hadde kjøperen innbetalt totalt kr 350 000 og dette burde være tilstrekkelig sikkerhet for klagerens krav etter et dekningssalg. Klagerne valgte likevel å avvente videre innbetalinger fra kjøperen.
Innklagede har også etter 1. mars 2009 kontaktet kjøperen og purret på betalingen, men det er etter innklagedes mening begrenset hvor mye en megler kan få gjort, da det er selgeren som må iverksette tiltaket som følge av mislighold.
Sluttbeløpet av kjøpesummen med omkostninger ble registrert inn til innklagedes klientkonto den 26. juni 2009, og innklagede tok da kontakt med klagerne for å informere om dette. Beskjed ble lagt igjen på klagernes mobilsvar. Videre kontaktet innklagede klagerne uken etter for å forsikre seg om at de hadde mottatt beskjeden. Innklagede tilbød seg å få satt en dato for overtakelse, men klagerne ønsket selv å ta kontakt med kjøper 2 for å avtale dette. Da innklagede på nytt kontakten klagerne høsten 2009 og etterlyste overtakelsen, fortalte klagerne at de i samråd med kjøperen ville utsette overtakelsen grunnet påkrevde reparasjoner etter at politiet ved en feil hadde stormet leiligheten.
Klagerne tok kontakt med innklagede 6. oktober 2009 for å få tilsendt overtakelsesdokumenter på nytt, og det fremkom da at klagerne hadde avtalt overtakelse den 7. oktober 2009. Innklagede fikk forståelse av at det ikke var noe problem å holde overtakelsesforretningen uten innklagede til stede.
På bakgrunn av den ovennevnte kan ikke innklagede se at han har forsømt sine «plikter» ovenfor klagerne og kan derfor ikke imøtekomme klagernes krav om tilbakebetaling av meglerhonoraret.
Klagernes ytterligere kommentarer:
Da den «nye» betalingsfristen 1. mars 2009 ikke ble overholdt, gjorde innklagede det klart at det enkleste for klagerne var å «vente litt til» på at hele kjøpesummen ble innbetalt, fremfor å starte en prosess med dekningssalg. Likevel tok ikke innklagede noe initiativ til å skrive en ny skriftlig avtale, eller få til et møte mellom klagerne og kjøper 2, selv om innklagede var veldig opptatt av dette da denførste betalingsfristen ikke ble overholdt.
Det kom ingen initiativ fra innklagede etter 1. mars 2009, selv om klagerne hadde mange ubesvarte spørsmål. Klagerne fant det derfor nødvendig å opprette kontakt direkte med kjøper 2, noe klagerne fant svært ubehagelig.
Da innklagede ringte for å informere om at kjøpesummen var innbetalt til klientkontoen, hadde det gått mer enn tre måneder siden andre betalingsfristen var misligholdt, og klagerne hadde jevnlig mobil/sms kontakt med kjøper 2. På grunn av denne kontakten visste klagerne at kjøper 2 var på ferie i Pakistan hele sommeren og at overtakelse ikke kunne finne sted før kjøperen var tilbake i Norge.
Politirazziaen som innklagede viser til, fant sted natt til 11. september 2009.
Innklagede tilbød ikke å være med på overtakelsen 7. oktober 2009, noe innklagede gir inntrykk av i sitt tilsvar.
«Avtale om endring av overtakelsestidspunkt», som innklagede viste til i sitt tilsvar, har ifølge klagerne ikke vært til hjelp under overtakelsen den 7. oktober 2009. Klagerne viser derfor til egen oversikt over sine ekstrautgifter og ekstrainntekter. Det er dette dokumentet som ble brukt under overtakelsen for å komme frem til hva kjøperen måtte betale ekstra til klagerne. Innklagede hjalp ikke til med noe av dette. Klagerne har av denne grunn heller ikke klart å regne ut hva det vil koste dem i ekstra skattebyrde, ettersom leieinntektene må skattes for.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder om meglerens krav på vederlag bortfaller.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.
Utgangspunktet for å kreve at vederlaget til megleren faller bort er eiendomsmeglingsloven § 7-7:
«Dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side, kan oppdragsgiveren kreve at vederlaget settes ned eller faller bort.«
For det første må det altså foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Deretter blir det en skjønnsmessig vurdering om hvor mye vederlaget skal justeres ned, eventuelt om det faller helt bort.
Klagerne anfører tre forhold som bakgrunn for kravet om vederlagsreduksjon:
- At innklagede burde fulgt opp klagerne tettere da det viste seg at kjøperen ikke kunne betale kjøpesummen til avtalt tid.
At innklagede burde ha oppdaget tidligere at kjøper 1 ikke ville bli godkjent av styret fordi han eide en annen andelsleilighet i samme borettslag,
At innklagede burde ha undersøkt kjøper 2s finansieringsevne nærmere,
Vedrørende påstanden om at innklagede burde oppdaget at kjøper 1 ikke ville bli godkjent av styret, har innklagede forklart at kjøper 1 i forbindelse med budgivningen oppga at han hadde en annen adresse, slik at innklagede ikke fattet mistanke om at han eide en annen andelsleilighet i samme borettslag. Dette er ikke bestridt av klagerne. Forholdet er for øvrig ikke dokumentert. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt kritikkverdig på dette punktet.
Klagerne mener innklagede burde stilt krav om bevis for at kjøper 2 var betalingsdyktig. Innklagede har imidlertid forklart at kjøper 2 oppga egenkapital som betalingsmiddel. Dette ble formidlet til klagerne. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt kritikkverdig på dette punkt. En eiendomsmegler har ingen alminnelig plikt til å sjekke en kjøpers betalingsdyktighet, og en opplysning om at kjøpet vil bli finansiert ved egenkapital er under enhver omstendighet vanskelig å få dokumentert før betalingen skjer. Partene er i utgangspunktet selv ansvarlig for deplikter de har påtatt seg etter kontrakten.
Klagerne mener innklagede burde ha foretatt en tettere oppfølging da kjøper 2 fortsatt ikke var i stand til å betale kjøpesummen etter at overtakelsen allerede var utsatt til 1. mars 2009.
Ved første betalingsmislighold bestemte klagerne å utsette overtakelsen i stedet for å heve kontrakten og utføre et dekningssalg. Deretter utformet innklagede en ny kontrakt vedrørende overtakelsen, der det fremgikk kostnadsfordeling mellom partene, og det gikk også klart frem at kjøpekontrakten for øvrig var gjeldende. Klagerne hadde alle sine misligholdsbeføyelseskrav i behold da kjøperen for andre gang ikke innbetalte kjøpesummen til avtalt tid. Klagerne valgte også nå å gjennomføre salget fremfor å heve avtalen.
Kjøper 2 har i henhold til avtalen dekket klagernes merkostnader, og klagerne har ikke lidt noe økonomisk tap. Innklagede har holdt klagerne orientert om hvilke alternativer klagerne hadde da kjøpesummen ikke ble innbetalt, og lagt til rette for en ryddig overtakelse der kjøperen ikke har overtatt eiendommen før kjøpesummen i sin helhet var innbetalt på klientkonto i henhold til prinsippet om ytelse mot ytelse. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har utført oppdraget på en kritikkverdig måte.
Etter Reklamasjonsnemndas mening foreligger det ingen pliktforsømmelse ved oppdraget, og det er derfor heller ikke grunnlag for at vederlaget skal nedsettes.
Konklusjon:
Klagerne gis ikke medhold.