RFE-2025-306

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:
v/advokat Dag Herrem
Advokatfirma Midt AS

Innklaget:
Nylander & Partners AS avd. Nybygg
v/advokat Hannah Katrin Jystad
Prétor Advokat AS

Saken gjelder:
Videresalg av kontraktsposisjon. God meglerskikk.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 23. september 2021 inngikk klageren avtale om kjøp av en prosjektert leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I det signerte kjøpetilbudet var kjøpesummen ekskludert andel fellesgjeld oppgitt til 1 556 000 kroner. I kjøpekontrakten var den derimot oppført til 1 156 000 kroner. Prosjektet ble flere år forsinket. Klageren besluttet derfor i mars 2025 å selge kontraktsposisjonen og inngikk oppdragsavtale med megleren som formidlet prosjektet. På forespørsel om hvilken kjøpesum som gjaldt for kjøpet i 2021, opplyste megleren at denne var 1 156 000 kroner. Opplysningen viste seg senere å være uriktig, og klageren hevder at den var avgjørende for at hun aksepterte et bud på 1 650 000 kroner.

Klageren har trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering av salgsoppdraget som etter hennes mening er kritikkverdige. Klageren er eiendomsmegler, men handlet som forbruker i anledning kjøpet og salget. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Den 23. september 2021 innga klageren kjøpetilbud på en prosjektert leilighet. Prisen var avtalt til 1 556 000 kroner, med tillegg av andel fellesgjeld, totalt 3 890 000 kroner. Klageren kjøpte leiligheten til sin datter.

Den 15. mars 2022 signerte klageren kjøpekontrakt med en avtalt kjøpesum på 1 156 000 kroner. Kjøpesummen var dermed 400 000 kroner lavere enn kjøpetilbudet av 23. september 2021. Verken klageren eller selgeren reagerte på dette.

Salg av kontraktsposisjonen
Prosjektet ble flere år forsinket og i mellomtiden hadde datteren flyttet til Oslo. Klageren vurderte derfor å videreselge kontraktsposisjonen og kontaktet ansvarlig megler for prosjektet. Det vises til meglerens e-post av 3. mars 2025:

Har vært bra fart på [prosjektet] i det siste og er straks utsolgt. Kun en toppleil. og en 2-roms igjen nå.
Vi har allerede videresolgt noen av den 3-romsen du har kjøpt.
De har hhv. blitt solgt for 3,775 mill i 1 etg, 3,850’ i 1 etg og 4,550 mill i 4 etg. (med parkering).
For en 3 etg. av denne nå så ville jeg ha tenkt en utgangspris i prisleiet 4,1-4,3 mill. Ikke gått ut noe høyere hvert fall.

Megleren ga et pristilbud på 63 800 kroner inkludert markedspakke digitalt, som klageren aksepterte 5. mars 2025.

Den 11. mars 2025 utarbeidet megleren utkast til salgsoppgave basert på prisen i kjøpekontrakten, 3 490 000 kroner. Kjøpekontrakten fulgte også som vedlegg til salgsoppgaven. Prisantydningen ble satt til 4 190 000 kroner og kontrakten ble annonsert samme dag.

Det gikk smått med budgivningen, og 13. mars 2025 var høyeste bud på 1 500 000 kroner. Forventet gevinst var dermed mindre enn halvparten av det megleren hadde forespeilet.

Da det var lenge siden kjøpekontrakten ble signert, hadde klageren i mellomtiden byttet jobb og e-postadresse. Hun manglet derfor kopi av kjøpetilbudet og kjøpekontrakten, og kontaktet megleren 17. mars 2025 for å få verifisert kjøpesummen og marginen. Megleren bekreftet da pr. SMS at klageren hadde kjøpt kontraktsposisjonen for omkring 1 150 000 kroner, med en forespeilet gevinst på 350 000 kroner. Dette tilsvarer en verdiøkning på så vidt 10 % over fire og et halvt år, og var motiverende for at klageren til slutt aksepterte et bud på 1 650 000 kroner.

Opplysningen om 350 000 kroner i merverdi var åpenbart uriktig. Dersom klageren hadde akseptert budet på 1 500 000 kroner, ville hun blitt påført et tap på 50 000 kroner. Dette i tillegg til omkostninger for en kontraktsposisjon hun ikke hadde behov for å selge.

Meglerens håndtering av oppdraget var klart uaktsom. Klageren ville ikke solgt kontraktsposisjonen dersom hun visste at den reelle kjøpesummen var 400 000 kroner mer enn det hun ble opplyst om. Hun ville da vært bedre tjent med å overta boligen.

Megleren opptrådte i strid med god meglerskikk ved utarbeidelse av salgsoppgaven og etterfølgende rådgivning. Feil opplysninger ble formidlet før og under budrunden, slik at denne ble gjennomført på feil premisser. I tillegg har meglerforetaket gjort tre graverende feil som er klart i strid med god meglerskikk. For det første ble kjøpekontrakten utarbeidet med en skrivefeil, som meglerforetaket unnlot å rette i tide. For det andre ble det inngått ny oppdragsavtale og utarbeidet nytt salgsprospekt basert på den samme feilen. For det tredje ble klageren aktivt forledet til å akseptere et bud på uriktige forutsetninger.

Den gjennomgående uaktsomme opptreden reiser tvil om meglerforetaket har et fungerende kvalitetssikringssystem.

Oppfølging av feil
Etter budaksept utarbeidet megleren kjøpekontrakt mellom klageren og kjøperen av kontraktsposisjonen, som ble sendt for signering 19. mars 2025. Ved gjennomgang av kontrakten oppdaget klageren at meglerforetakets oppgjørsavdeling hadde endret kjøpesummen i 2022 fra 1 156 000 til 1 556 000 kroner. Dette er klart i strid med god meglerskikk og ikke noe hun ble informert om i forkant.

Klageren tok dette opp med meglerforetaket straks hun ble klar over det, hvorpå megleren 20. mars 2025 svarte at meglerforetaket hadde gjort en tastefeil tilbake i 2021 som hadde medført en følgefeil. Meglerforetaket hadde imidlertid korrigert feilen i kjøpekontrakten. Klageren nektet å akseptere at hun skulle bære ansvaret for meglerforetakets feil, og en annen megler i foretaket svarte 31. mars 2025 følgende:

Vi oppfatter det som både utidig og ukollegialt å opptre slik mot bedre vitende.
Du får en mulighet til for å bekrefte at du innretter deg etter den kjøpesummen som gjelder.
Såfremt du fortsatt ikke forstår dette, vil vi overlate saken til vår advokat. Du vil i så fall bli avkrevd våre kostnader herom.
Skulle saken ende opp med søksmål og dom, vil dette selvsagt også bringes inn for Finanstilsynet.

Klageren aksepterte ikke kontraktsforslaget og på vegne av meglerforetaket tok den andre megleren igjen opp saken 3. april 2025:

Så lenge vi ikke hører noe fra deg, eller du har en annen oppfatning rundt kjøpesum enn oss – vil saken overlates til Pretor Advokat for videre oppfølging.
Du vil i slikt tilfelle bli avkrevd våre kostnader til advokat.

Den andre meglerens opptreden er klart i strid med god meglerskikk. I anledning salget opptrådte klageren som forbruker og ikke eiendomsmegler. Det er derfor ikke grunnlag for å hevde at hun opptrer utidig, ukollegialt og mot bedre vitende. Megleren kan heller ikke true med å overlate saken til sin advokat, ettersom han skal opptre uavhengig og ikke ta standpunkt i en tvist mellom kjøper og selger. Trusselen om å klage inn klagerens opptreden som forbruker til Finanstilsynet er åpenbart grunnløs. Megleren kan dessuten ikke kreve dekket sine kostnader til advokat i tvister mellom kontraktspartene.

Engasjering av advokat
Meglerforetaket oversendte overraskende nok å saken til advokatforetaket, som i brev av 7. april 2025 krevde at klageren aksepterte kontraktsinngåelse på ny pris:

Dersom Kjøper velger å fastholde sitt tidligere standpunkt, vil vi måtte anbefale Selger å gjøre gjeldende at avtalen må settes til side som ugyldig jf. avtaleloven §§ 32 og 33. Dette vil innebære at kjøpsavtalen bortfaller i sin helhet. Konsekvensen av dette er at eierskapet til leiligheten skal tilbakeføres til Selger.

Dersom vi ikke mottar bekreftelse innen fristen, eller dersom den avtalte kjøpesummen bestrides, gjøres det derfor oppmerksom på at Selger vil vurdere å kreve avtalen satt til side som ugyldig, samt iverksette rettslige skritt sitt krav. Kostnadene ved videre prosess vil bli avkrevd i sin helhet.

Klageren avga ikke aksept innen fristen. Den 29. april 2025 sendte derfor advokatforetaket søksmålsvarsel etter tvisteloven § 5-2, hvor det ble gjort gjeldende at kontraktspartenes avtale ville kunne settes til side som ugyldig etter avtaleloven §§ 32 og 33. Klageren ble gitt en siste frist til å rydde opp i situasjonen ved å bekrefte avtalt kjøpesum på 3 890 000 kroner:

Dersom Kjøper ikke inngir slik bekreftelse, innen 13.05.2025, gjøres det oppmerksom på at Selger vil kreve avtalen satt til side som ugyldig, samt iverksette rettslige skritt i saken uten ytterligere varsel. Ved videre prosess vil Selger i tillegg kreve erstattet sine sakskostnader, samt ev. øvrig tap. Brevet er følgelig å anse som et prosessvarsel i henhold til tvisteloven § 5-2.

Meglerforetakets opptreden er klart i strid med god meglerskikk. Det var meglerforetaket som engasjerte advokatfirmaet, ikke selgeren. Meglerforetaket er ikke i en kontraktsmessig posisjon hvor de kan varsle eller reise søksmål på vegne av selgeren. Det har heller ikke rettslig interesse i tvisten. Meglerforetaket opptrådte ensidig på vegne av seg selv og selgeren, klart i strid med kravet til uavhengighet. Søksmålsvarselet var ikke avklart med selgeren og meglerforetaket drev i beste fall uanmodet forretningsførsel på vegne av selgeren.

Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren var ansvarlig megler for prosjektet, hvor klagerens leilighet ble annonsert med en pris på 1 556 000 kroner, med tillegg av fellesgjeld, totalt 3 890 000 kroner. Det vises til fremlagt prisliste.

Den 23. september 2021 innga klageren bindende kjøpetilbud i samsvar med den annonserte totalprisen, som ble akseptert samme dag.

Den 15. mars 2022 ble kjøpekontrakten sendt ut for signering. Denne inneholdt beklageligvis en skrivefeil ved at kjøpesummen var 400 000 kroner lavere enn det som fremgikk ved annonsering og av det aksepterte kjøpetilbudet. Prisen var oppgitt til 1 156 000 kroner, med en totalpris inkludert fellesgjeld på 3 490 000 kroner. Feilen ble ikke avdekket ved utsendelse, men påvirket ikke partenes rettigheter frem til overtakelse.

I mars 2025 tok klageren kontakt med megleren for videresalg av kontraktsposisjonen. Etter avtale med klageren ble salgsoppgaven utarbeidet med en prisantydning på 4 190 000 kroner, basert på den signerte kjøpekontrakten. Tastefeilen i kjøpekontrakten medførte dermed en følgefeil i korrespondansen mellom oppdragspartene.

Den 17. mars 2025 etterspurte klageren den tidligere kjøpesummen. Megleren besvarte henvendelsen ved å slå opp i den signerte kjøpekontrakten og oppga beløpet som fremgikk der. Det var tale om en ren videreformidling av opplysningene i kjøpekontrakten, og ikke rådgivning.

Ved salg av kontraktsposisjonen oversendte oppgjørsavdelingen 19. mars 2025 endret kjøpekontrakt med korrekt kjøpesum på 1 556 000 kroner, totalt 3 890 000 kroner. Megleren varslet klageren umiddelbart om feilen som var oppdaget, og forklarte at det forelå en skrivefeil fra 2021 som måtte rettes. Videre at beløpet ikke stemte med det bindende kjøpetilbudet fra 2021. Det vises til e-postkorrespondanse av 3. mars til 4. april 2025

Klageren motsatte seg endringen. Selgeren ønsket dermed ikke å samtykke til videresalg av kontraktsposisjonen, noe som var en forutsetning for salget. Dette ville skape problemer for alle involverte parter knyttet til den nærstående overtakelsen. Det vises til meglerforetakets brev av 18. juni 2025.

Etter avklaringer ble det 20. juni 2025 inngått ny kontrakt med korrekt kjøpesum. Selgeren samtykket til overdragelsen av kontraktsposisjonen og leiligheten ble overtatt av ny kjøper. Meglerforetaket anså etter dette at saken i realiteten var løst.

Salg av kontraktsposisjon
Det at megleren ikke oppdaget skrivefeilen var verken uaktsomt eller er i strid med god meglerskikk. Det var heller ikke uaktsomt å videreformidle informasjonen i den signerte kjøpekontrakten fra 2022. Feilen oppsto ikke i forbindelse med videresalget og var ikke en del av meglerens arbeid med oppdraget i 2025. Verken klageren eller selgeren hadde da tidligere påpekt feilen.

Det bestrides at meglerens SMS av 17. mars 2025 var avgjørende for tilslaget. Påstanden om at budaksepten på 1 650 000 kroner var motivert av meglerens opplysning om marginen, stemmer dårlig med den faktiske situasjonen. Klageren hadde selv fastsatt prisantydningen i samråd med megleren og det aksepterte budet var på nivået megleren hadde forespeilet.

Det foreligger ikke årsakssammenheng mellom opplysningen og beslutningen om å akseptere budet. Klageren er heller ikke påført noe økonomisk tap, ettersom feilskriften ikke ville kunne vært fastholdt overfor utbyggeren, jf. avtaleloven §§ 32 og 33.

Selv om klageren opptrådte som forbruker i anledning kjøpet og salget, er det et relevant moment at hun har arbeidet som megler i det aktuelle området siden 2009. Det må derfor legges til grunn at hun var kjent med at denne typen leilighet, med et bruksareal på 49,7 kvadratmeter, ikke ble solgt for 3 490 000 kroner i 2021. Klageren måtte derfor ha forstått at hun fikk uriktige opplysninger. Det fremstår usannsynlig at klageren hadde glemt hva hun kjøpte leiligheten for, eller trodde at prisen var 400 000 kroner lavere.

I lys av klagerens profesjon, markedskunnskap og at hun hadde inngitt et skriftlig bud på korrekt kjøpesum, fremstår forespørselen om å få bekreftet kjøpesummen pr. SMS, mer som et forsøk på å sikre sin posisjon. Det fremstår ukollegialt å spekulere i en åpenbar skrivefeil for å oppnå en økonomisk fordel. Megleren innhentet tallene direkte fra tilgjengelige interne dokumenter og besvarte spørsmålet på dette grunnlaget. Dette var ikke ment som, og kunne heller ikke forstås som, en fastsettelse av den bindende kjøpesummen mellom klageren og utbyggeren.

Meglerforetaket er enig i at denne typen tastefeil og følgefeil burde bli oppdaget så tidlig som mulig. Det har derfor forbedret sine rutiner for kvalitetssikring av tallgrunnlag ved å etablere prosjektoversikter der tallene gjennomgås jevnlig.

Oppfølging av feil
Skrivefeilen ble avdekket ved mottak av en bygge- og finansieringsplan fra utbyggerens økonomisjef, som hadde oppdaget avvik i tallgrunnlaget for prosjektenheten. Det ble deretter utarbeidet en allonge til den opprinnelige signerte kjøpekontrakten med korrekte beløp, som ble oversendt kontraktspartene for elektronisk signering.

Straks skrivefeilen ble avdekket hadde megleren en klar plikt til å sørge for at opplysningene i transaksjonen var korrekte og i samsvar med partenes opprinnelige avtale. Han kunne ikke legge til grunn en kjøpekontrakt som åpenbart avvek fra det bindende kjøpetilbudet.

Det følger av avtaleloven §§ 32 og 33 at en avtale som bygger på en åpenbar feilskrift ikke kan gjøres gjeldende. Skrivefeilen i kjøpekontrakten fra 2022 var av en slik karakter at den etter sin art måtte anses som en klar og synbar feil. Klageren måtte forstå at en totalpris på 3 490 000 kroner ikke kunne være riktig, sett i lys av markedsnivået og det tidligere signerte kjøpetilbudet.

Fastholdelse av feilskriften ville uansett ikke gitt klageren noen rett til å kreve gjennomføring overfor utbyggeren. En avtale som bygger på en slik åpenbar feil, ville etter en objektiv vurdering bli satt til side som ugyldig. Det foreligger dermed ikke noe økonomisk tap.

Det foreligger heller ikke årsakssammenheng mellom meglerens opplysninger og et eventuelt økonomisk tap.

Det understrekes at meglerforetaket verken forsøkte å skjule eller bagatellisere feilen. Tvert imot ble feilen varslet kontraktspartene umiddelbart, og det ble redegjort for grunnlaget for korreksjon.

Engasjering av advokat
Meglerforetaket var av den oppfatning at klageren forholdt seg til den uriktige kjøpesummen. Samtidig var det klart at utbyggeren ikke ville akseptere videresalget under en slik forutsetning. Videresalget, overtakelsen og oppgjøret ville da ikke kunne gjennomføres som forutsatt. Det var dermed nødvendig å få avklart enighet om partenes forpliktelser, slik at leiligheten kunne overføres til ny kjøper. Det ble ansett for å være i alle parters interesse.

Engasjementet av advokatforetaket skyldtes behov for juridisk avklaring av den avtalerettslige situasjonen mellom klageren og utbyggeren. Informasjonen som ble gitt klageren om mulige rettslige konsekvenser, var en beskrivelse av rettsvirkningene ved å fastholde en feilaktig kjøpesum. Formålet var å sikre fremdrift i en sak som ellers risikerte å stoppe opp.

Meglerforetaket erkjenner at kommunikasjonen i perioden etter at feilen ble oppdaget kunne vært tydeligere. Dette endrer likevel ikke det avgjørende: Megleren hadde plikt til å sørge for at handelen ble gjennomført på korrekt grunnlag.

På bakgrunn av det ovennevnte, foreligger det ikke brudd på god meglerskikk. Nemnda bes om å ikke ta klagen til følge.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken reiser spørsmål om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, ved håndteringen av feil i opprinnelig kjøpekontrakt, opplysninger gitt i forbindelse med videresalget av kontraktsposisjonen, samt ved oppfølgingen av den oppståtte tvisten.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Feil i kjøpekontrakten fra 2022 og videre bruk av denne
Det er på det rene at det i kjøpekontrakten fra 2022 forelå en skrivefeil ved angivelsen av kjøpesummen (1 156 000 kroner i stedet for 1 556 000 kroner). Nemnda legger til grunn at dette var en åpenbar feil sett i lys av det aksepterte kjøpetilbudet og øvrige opplysninger i saken.

Det forhold at feilen ikke ble avdekket ved utsendelse av kontrakten, og heller ikke i ettertid frem til videresalget, er meget uheldig og potensielt tapsbringende. Det er derfor generelt viktig at slike feil fanges opp og rettes umiddelbart. Nemnda oppfatter at det er samme megler som formidlet salget i 2021, som også påtok seg oppdraget med videresalg av kontraktsposisjon i 2025. Nemnda legger videre til grunn at salgsoppgaven i 2025 bygget på den signerte kjøpekontrakten, som hadde en uriktig angivelse av kjøpesum. Nemnda mener at dette innebar en forlengelse av meglers tidligere forsømmelse, som både utgjør brudd på god meglerskikk og en erstatningsbetingende uaktsomhet.

Dermed er det også kritikkverdig at megleren, ved henvendelsen 17. mars 2025, ga klageren opplysning om tidligere kjøpesum basert på den feilaktige kontrakten uten å foreta nærmere kontroll. På dette tidspunktet hadde megleren en aktiv rolle i et salgsoppdrag og måtte være forberedt på at opplysninger om kostpris og gevinstpotensial kunne være av stor betydning for oppdragsgivers beslutninger.

Selv om opplysningen tok utgangspunkt i kontrakten, mener nemnda at megleren skulle ha foretatt kontroll opp mot øvrig dokumentasjon, herunder opprinnelig kjøpetilbud eller prosjektets prisliste. Dette gjelder særlig i en situasjon hvor differansen var betydelig.

Nemnda finner imidlertid ikke at vilkårene for erstatningsansvar er oppfylt. Ved vurderingen av om meglers forsømmelse har forårsaket et økonomisk tap hos klager, er det avgjørende hvordan hun økonomisk ville ha vært stilt dersom forsømmelsen tenkes borte. Det kan i utgangspunktet fremstå som nærliggende at klager ikke ville ha solgt videre til en såpass «lav» pris dersom hun var gitt korrekte opplysninger. Samtidig fremstår det underlig at klager – som selv er megler – ikke selv husket hva kjøpesummen var for leiligheten i 2021. Det er klagers ansvar å ha kunnskap om egne økonomiske disposisjoner. Det kan dermed ikke være avgjørende at det var «lenge side» kjøpekontrakt ble signert og at klageren i mellomtiden hadde byttet jobb og e-postadresse. Samlet sett fremstår ikke meglers forsømmelse som den primære årsaken til at klager ikke oppnådde den gevinsten hun så for seg ved videresalget. Det er dermed ikke grunnlag for å tilkjenne erstatning.

Håndteringen av feilen og kommunikasjonen med klageren
Når det gjelder oppfølgingen etter at feilen ble avdekket, legger nemnda til grunn at megleren hadde plikt til å bidra til at handelen ble gjennomført på korrekt grunnlag og i tråd med det opprinnelige – og rettsstiftende – avtaleforholdet.

Nemnda finner likevel grunn til å bemerke at deler av kommunikasjonen fra innklagede – herunder karakteristikker av klagerens opptreden og formuleringer om videre håndtering – fremstår lite heldig og ikke i samsvar med den opptreden som forventes av en eiendomsmegler. Megleren skal opptre saklig, nøytralt og tillitsvekkende i møte med forbrukere, også i konfliktsituasjoner.

Når det gjelder engasjement av advokat, finner nemnda at dette i utgangspunktet kunne være begrunnet i et behov for å avklare en fastlåst situasjon. Nemnda kan ikke se at dette i seg selv innebærer et brudd på god meglerskikk, men «trusselen» om å velte kostnadene over på klager fremstår vel offensivt og lite nyansert. På det tidspunktet dette ble uttalt fra meglerforetaket, forelå det i første rekke en tvist mellom selger og klager, og meglers rolle som nøytral mellommann besto.

Nemnda finner at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk ved å gi uriktige opplysninger om kjøpesum under salgsprosessen uten tilstrekkelig kontroll, samt ved deler av sin kommunikasjon i etterkant. Det er imidlertid ikke grunnlag for å tilkjenne erstatning.

Nemnda mener videre at meglers vederlag bør settes ned etter eiendomsmeglingsloven § 7-7, ettersom ovennevnte forsømmelser innebærer en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». I medhold av vedtektene kan nemnda gjøre dette av eget tiltak. Nemnda mener at en passende nedsettelse av vederlaget er 20 000 kroner. Dette skal krediteres klager.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

 Megler ved Nylander & Partners AS avd. Nybygg har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-3. Erstatningskravet fører ikke frem, men vederlaget settes ned med 20 000 kroner, som krediteres klager.