RFE-2025-307

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd Kristiansund

Saken gjelder:
Brudd på omsorgs- og rådgivningsplikten og krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 4. juli 2025 kjøpte klageren bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak for 5 950 000 kroner. Kjøpet kom i stand gjennom avtale direkte mellom klageren og selgeren. Megleren ble først involvert da boligen var solgt, og utarbeidet kjøpekontrakt og håndterte oppgjøret. Klageren hadde et ønske om fleksibel overtakelsesdato, da han var avhengig av å selge sin egen bolig først. Overtakelsesdatoen i kjøpekontrakten ble satt til 1. oktober 2025, men ble senere utsatt til 1. november 2025. Klageren hevder at megleren ga uttrykk for at denne datoen var fleksibel og ikke bindende. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke sikre at klageren forsto at overtakelsesdatoen var bindende. Klageren krever 31 865,63 kroner i erstatning som følge av at han i en periode ble sittende med to boliger.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Forut for kontraktsinngåelsen gjorde klageren det tydelig for megleren at kjøpet måtte være avhengig av at klageren først fikk solgt sin egen bolig, og at overtakelsesdato derfor måtte være flytende. Megleren bekreftet at dette lot seg gjøre, og opplyste at overtakelsesdatoen 1. oktober 2025 kun ble satt inn av systemtekniske årsaker, uten at den ville være bindende. Til tross for dette ble datoen tatt inn som fast overtakelsesdato i kjøpekontrakten, uten at klageren ble informert om at den faktisk ville være bindende. Etter kontraktsinngåelsen ble fleksibilitet rundt overtakelsen omtalt flere ganger uten at megleren presiserte at overtakelsesdatoen i kontrakten var bindende. Tvert imot ble klagerens meldinger om avtalt fleksibilitet besvart uten innvendinger. Overtakelsesdatoen var uklar og ble fulgt opp av megleren som om den var fleksibel.

I oktober da uenigheten oppsto endret megleren forklaring og hevdet at fleksibilitet aldri var avtalt. Megleren tok ensidig selgerens side og forsøkte å fraskrive seg ansvar for den uklarheten hun selv hadde skapt. Det foreligger ingen skriftlig dokumentasjon mellom klageren og selgeren som viser at overtakelsesdatoen ble avtalt mellom partene. Megleren skrev så at datoen 1. oktober 2025 var endelig og uten rom for skjønn. Dette er i direkte motstrid med meglerens tidligere handlinger. Den 26. september sendte megleren en melding til klageren og spurte om overtakelsen skulle flyttes, uten at klageren hadde akseptert noe endelig alternativ. Megleren la selv til grunn at overtakelsen kunne flyttes til 1. november 2025 og at selgeren på dette tidspunktet var åpne for det. Megleren ba klageren ta stilling til ny dato og purret på avklaring, noe som viser at megleren selv behandlet overtakelsesdatoen som forhandlingsbar og uavklart. Megleren har ikke opptrådt nøytralt og har skadet klagerens interesser som kjøper.

Meglerforetakets fremstilling av saken gir et misvisende bilde av saksforholdet. De hevder at fleksibiliteten rundt overtakelse utelukkende var til fordel for selgeren. Dette stemmer ikke. SMS-utvekslingen mellom klageren og selgeren viser forløpet fra kontraktsinngåelsen i juli 2025 og frem til uenigheten om overtakelsesdato i oktober. Disse meldingene viser kun at selgeren ønsket fleksibilitet, ikke at fleksibiliteten skulle gjelde ensidig i selgerens favør. Det er ikke uttrykt, verken skriftlig eller muntlig, at fleksibilitet ikke skulle gjelde begge veier.

Videre gir meglerforetaket uttrykk for at megleren fulgte et ønske fra klageren, noe som ikke stemmer. Det var megleren som åpnet for alternativer og videreformidlet at endring var mulig. Det avgjørende er at megleren aldri avklarte innholdet i denne fleksibiliteten, til tross for at megleren kjente til dialogen mellom partene og inkluderte fleksibilitet som et sentralt moment i prosessen. Når megleren aktivt går inn i dialog om endring av overtakelsesdato, skapte det en berettiget forventning om at avtalen faktisk var fleksibel. Dette gir en dobbeltrolle der megleren i realiteten bidrar til misforståelsen, fremfor å oppklare den. Å unnlate å avklare et forhold som begge parter bygger forventninger på, er i seg selv et brudd på god meglerskikk. Megleren har plikt til å sørge for tydelighet og notoritet når det foreligger risiko for misforståelser.

Meglerforetaket påstår videre at klageren burde ha bedt om endringer før signering. Megleren kjente til avtalen om fleksibilitet fra starten av. Når megleren inkluderte datoen i kontrakten uten noen form for presisering burde megleren som fagperson og nøytral part sikret samsvar mellom partenes forståelse. Eiendomsmeglingsloven legger opp til at megler skal avklare forhold der det foreligger risiko for misforståelser, spesielt når partene ikke er profesjonelle. Klageren forsøker ikke å fraskrive seg sine forpliktelser, og poenget er at megleren ga uklare opplysninger, dokumenterte ikke viktige forhold, ivaretok ikke klagerens interesser ved misforståelsen og ga selgeren forventninger om fleksibilitet uten å kommunisere det til klageren.

Det bemerkes at klagen ikke gjelder kontrakten i seg selv, men meglerens håndtering av prosessen. Megleren har gitt uriktige opplysninger om betydningen av overtakelsesdatoen, gitt partene ulike forutsetninger, unnlatt å sørge for klarhet i avtalevilkårene mellom partene og å dokumentere viktige muntlige forhold, og der gjennom ikke ivaretatt klagerens interesser på en forsvarlig måte.

Megleren har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Dette har medført betydelige praktiske og økonomiske konsekvenser for klageren ettersom han senere ble møtt med krav om å overta eiendommen til fastsatt dato, noe som ikke var forutsetningen da avtalen ble inngått. Klageren krever erstattet 31 865,63 kroner, som utgjør hans økonomiske tap som følge av at han i en periode ble sittende med to boliger.

 

Innklagede har i hovedsak anført:
Selgeren og klageren tok kontakt med megleren å inngå oppgjørsoppdrag for transaksjonen.

Den avtalte kjøpesummen var 5 950 000 kroner med tillegg av omkostninger. Det ble utarbeidet kjøpekontrakt som ble signert av begge parter. I henhold til avtalen mellom partene ble overtakelsesdatoen i kjøpekontrakten satt til 1. oktober 2025. Kjøpekontrakten ble signert av begge parter den 11. juli 2025. Forut for dette hadde selgeren og kjøperen en direkte dialog om overtakelsestidspunktet. Selgeren hadde et ønske om fleksibilitet ved overlevering av boligen, og klageren opplyste om at han kunne akseptere overtakelse så sent som 1. oktober 2025. Selgeren antok at dette var tilstrekkelig med tid med tanke på kjøp av ny bolig. På denne bakgrunnen ble 1. oktober avtalt og inntatt som overtakelsesdato i kjøpekontrakten.

I ettertid oppsto en konflikt mellom selgeren og klageren om hva som var avtalt om fleksibilitet i forbindelse med overlevering. Selgeren mente at denne fleksibiliteten skulle gjelde bare for selger av boligen. Klageren var imidlertid av den oppfatning at denne fleksibiliteten skulle gjelde også for kjøpers overtakelse av boligen.

Det foreligger en signert og juridisk bindende kjøpekontrakt mellom partene, datert 11. juni 2025. Denne er bindende for klageren. Overtakelsesdatoen 1. oktober 2025 er tydelig angitt i kjøpekontrakten og det finnes ingen indikasjoner, verken i kjøpekontrakten eller annen dokumentasjon, som tilsier at denne datoen kun skulle være veiledende eller ikke gjeldende. Dersom det hadde vært usikkerhet eller uenighet om overtakelsestidspunktet, burde dette vært tatt opp før signering, eller det burde vært bedt om endringer i kjøpekontraktens ordlyd. Ingen av delene er gjort. Megleren ville i så fall ha sørget for notoritet rundt endrede avtalevilkår i kjøpekontrakten. Når kjøpekontrakten er signert uten forbehold, må begge parter forholde seg til de rettigheter og plikter som følger av denne.

I kjøpekontrakten er klagerens forpliktelser svært tydelige med formuleringer som:

Kjøper må sørge for at kjøpesummen og omkostninger er registrert innbetalt på meglers klientkonto senest 2 virkedager før overtagelsesdagen.

Et annet eksempel fra kjøpekontrakten er:

Eiendommen overtas av kjøperen 01.10.2025 kl. 12.00

Det kan således ikke være noe tvil knyttet til klagerens forpliktelser etter kjøpekontrakten. For øvrig er konsekvenser av avtalebrudd på kjøperens hånd nærmere omtalt under kjøpekontraktens avsnitt punkt 9 annet ledd. Klageren forsøker nå å fraskrive seg ansvar for dette i ettertid, noe som ikke er forenlig med kontraktens innhold eller alminnelige kontraktsrettslige prinsipper.

Det er ikke korrekt at overtakelsesdatoen 1. oktober 2025 ble satt tilfeldig eller kun av tekniske årsaker. Tvert imot ble denne datoen inntatt etter felles enighet mellom selgeren og klageren, basert på selgers behov for fleksibilitet grunnet kjøp av ny bolig. Dette bekreftes av SMS-korrespondansen mellom kjøper og selgeren 4. juli 2025.

Megleren fastsatte den 1. oktober 2025, som den seneste datoen klageren kunne akseptere som overtagelsesdato. Klageren aksepterte dette ved å signere kjøpekontrakten uten ytterligere bemerkninger. Det er derfor ikke grunnlag for å hevde at datoen ikke var avtalt mellom partene.

Klageren viser til en SMS fra megleren 26. september 2025, som klageren mener indikerer at det ikke var inngått avtale om overtakelse 1. oktober 2025. Bakgrunnen for SMS-en var at klager tok kontakt med megleren 24. september og ønsket å endre overtakelsesdatoen ettersom klagerens bolig ikke var solgt. Klageren ønsket en revidering av avtalen. I henhold til meglerens omsorgsplikt for partene, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, kontaktet megleren derfor selgeren for å høre om de kunne være villige til å endre på overtakelsestidspunktet. De var på dette tidspunktet åpne for det og åpnet for å endre overtakelsen til 1. november 2025. Klager informerte deretter megler om at de trengte litt betenkningstid på nytt overtakelsestidspunkt. Megleren fulgte opp klageren 29. september 2025 og ba om tilbakemelding på 1. november 2025 som ny overtakelsesdato. Klageren ønsket da å avvente neste visning før han kunne gi endelig svar. Samme dag bekreftet selgeren overfor megleren at overtakelse etter 1. november 2025 var uaktuelt, noe som ble videreformidlet klageren.

Megleren sin SMS 26. september 2025 beviser ikke annet enn at megleren undersøkte klagerens ønske om å revidere allerede inngått bindende kontrakt. Til tross for hennes forsøk, lyktes hun ikke å få partene til å enes om ny overtakelsesdato. Siden partene ikke ble enige om ny overtakelsesdato, er det åpenbart at 1. oktober 2025 er den avtalte og gjeldende overtakelsesdatoen.

Megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 og eiendomsmeglingslovens krav for øvrig. Det er ikke grunnlag for å hevde at megleren har formidlet uriktige opplysninger eller unnlatt å opptre nøytralt. Det foreligger ikke noe ansvarsgrunnlag for erstatningskrav.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmålet om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, ved håndteringen av overtakelsesdato og særlig om megleren har unnlatt å sikre klarhet og notoritet om hvorvidt den avtalte overtakelsesdatoen var bindende.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker innledningsvis at megleroppdraget i dette tilfellet var et rent oppgjørsoppdrag, hvor handelen allerede var kommet i stand direkte mellom kjøper og selger før megleren ble involvert. Meglerens rolle har dermed vært mer begrenset enn ved et ordinært formidlingsoppdrag. Samtidig gjelder kravene til god meglerskikk også ved oppgjørsoppdrag, herunder plikten til å sørge for klarhet i sentrale avtalevilkår som inntas i kjøpekontrakten.

Nemnda bemerker at det foreligger en signert kjøpekontrakt hvor overtakelsesdatoen er fastsatt til 1. oktober 2025 kl. 12.00. Det må legges til grunn at en signert kjøpekontrakt gir en klar presumsjon for hva som er avtalt mellom partene. Spørsmålet blir dermed om megleren likevel, gjennom sin opptreden før og etter kontraktsinngåelsen, har skapt en slik uklarhet om overtakelsesdatoens karakter at dette utgjør et brudd på god meglerskikk.

Nemnda legger til grunn at det forut for kontraktsinngåelsen var dialog mellom partene om fleksibilitet knyttet til overtakelsen. Det er imidlertid ikke dokumentert at det ble inngått noen bindende avtale om at overtakelsesdatoen i kontrakten kun skulle være veiledende eller ikke bindende. En slik forutsetning burde i tilfelle vært tydelig reflektert i kjøpekontrakten.

Videre bemerker nemnda at megleren i etterkant av kontraktsinngåelsen bisto med å undersøke muligheten for å endre overtakelsesdatoen etter ønske fra klageren. Etter nemndas syn er dette i tråd med meglerens plikt til å ivareta begge parters interesser og kan ikke i seg selv tas til inntekt for at overtakelsesdatoen ikke var bindende.

Når det gjelder klagerens anførsel om at megleren har gitt uttrykk for at datoen kun var satt av tekniske hensyn, foreligger det påstand mot påstand uten tilstrekkelig objektiv dokumentasjon som underbygger klagerens fremstilling. Nemnda kan da ikke legge dette til grunn.

Nemnda vil likevel bemerke at der det foreligger dialog om fleksibilitet knyttet til sentrale kontraktsvilkår som overtakelsestidspunkt, tilsier god meglerskikk at megleren i tydelig grad sikrer notoritet og avklarer partenes forventninger før kontraktsinngåelse. I denne saken fremstår det imidlertid ikke sannsynliggjort at megleren har gitt uriktige opplysninger eller forsømt en slik avklaringsplikt i et omfang som medfører ansvar.

Etter dette finner nemnda at det ikke er grunnlag for å konstatere erstatningsbetingende uaktsomhet fra meglerens side. Kravet om erstatning kan derfor ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.