RFE-2025-310

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Bergen Vest
v/advokat Rønnaug Ringstad
Advokatfirma Ringstad AS

Saken gjelder:
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Meglers omsorgsplikt. God meglerskikk. Brudd på markedsføringsloven.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 28. mai 2024 signerte klager oppdragsavtale om salg av enebolig med innklagede meglerforetak. Oppdragsavtalen utløp 28. november 2024 uten at eiendommen ble solgt. Avalen ble ikke fornyet. Klager fremhever flere forhold ved meglers håndtering som hun mener er kritikkverdige. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre er det spørsmål om det foreligger brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, markedsføringsloven og personvernlovgivningen, samt om klager kan gis medhold i sitt erstatningskrav. Totalt krever klager 933 607 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klager har i hovedsak anført:
Klagers plan var å selge sin enebolig, kjøpe en mindre leilighet og deretter en rimelig fritidsbolig med overskytende kapital og banklån på 1 200 000 kroner. Da klager kjøpte eneboligen, var den annonsert med tre godkjente soverom slik de godkjente byggetegningene viser. Boligen var tegnet av en anerkjent arkitekt, med særpreg og tomtefordeler som gjorde at den ikke var sammenlignbar med standardboliger. Eneboligen ligger i enden av en rolig blindvei med nærhet til skole, buss og turområder, i et område med en svært lav omsetningsfrekvens. En takstmann som kjente boligen fra tidligere, satte verdien til 7 200 000 kroner.

Villedende rekruttering i sårbar situasjon og urettmessig finansieringskommunikasjon
Da klagers far døde i slutten av april 2024, ble prosessen med salg av eneboligen satt på vent til etter begravelsen. På dette tidspunktet hadde klager allerede inngått et salgsoppdrag med et annet meglerforetak. Det var kun signert oppdragsavtale, og megler hadde ikke påbegynt annet enn å planlegge bestilling av dokumenter hos kommunen.

På samme tidspunkt hadde klager kontakt med en meglerfullmektig i innklagede foretak i forbindelse med at klager hadde vist interesse for ei hytte formidlet gjennom foretaket. Da meglerfullmektigen fikk vite at klager og øvrige arvinger måtte selge leiligheten til klagers far, tilbød han å selge dødsboets leilighet til redusert pris – men kun dersom klager samtidig overførte salget av sin enebolig til innklagede meglerforetaket. Meglerfullmektigen informerte klager om at hun «fritt kunne bytte megler» og at dette kunne gjøres ved å sende en enkel e-post til det andre meglerforetaket. Han opplyste uttrykkelig at bruddgebyret til det andre meglerforetaket ville bli dekket av innklagede foretak. Redusert pris og dekning av bruddgebyret ble fremstilt som et samlet tilbud.

Meglerfullmektigen hevdet at meglerforetaket kunne selge eneboligen for 7-8 mill. kroner. Han opplyste at meglerforetaket hadde «over 300 interessenter» i området. Han tilbød rabatt dersom meglerforetaket også fikk salgsoppdraget av dødsboets leilighet.

De ovennevnte lovnadene var avgjørende for klagers beslutning om å bytte megler.

Klager viser til en e-post fra meglerfullmektigen datert 9. april 2024 som etter klagers syn dokumenterer at det var meglerfullmektigen som tok initiativ til oppdraget og oversendte oppdragsavtale. Klager bestrider derfor innklagedes fremstilling om at hun selv tok kontakt med megleren.

Oppdraget for klagers enebolig ble signert med meglerforetaket 28. mai 2024. Det ble også inngått salgsoppdrag om dødsboets leilighet med meglerforetaket.

Etter at klagers første skriftlige bud på hytta på 1,4 mill. med finansieringsforbehold ble avslått, opplyste klager tydelig meglerfullmektigen om at hun ikke kunne kjøpe hytte før eneboligen ble solgt. Klager ba meglerfullmektigen informere selger av hytta at hun måtte selge hus for å kunne kjøpe hytta. Klager var lovet finansieringsbevis til fritidsbolig av banken, men først måtte eneboligen selges. Klagers bank satt med en verdivurdering av eneboligen i nettbanken på 7 330 000 kroner.

Til tross for dette sendte meglerfullmektigen den 8. mai 2024 finansieringsforespørsel til en annen bank uten klagers samtykke. Klager fikk først innsyn etter å ha kontaktet banken selv. I forespørselen hadde meglerfullmektigen opplyst at klager «ventet arveoppgjør». Videre hadde han opplyst at eneboligens verdi var «7–8 mill.» uten å ha noe grunnlag for det, og presentert det som om finansiering kunne gis før boligsalg. Meglerfullmektigen formidlet økonomiske opplysninger uten samtykke fra klager. Klager fikk avslag fra denne banken da det ville bli for høye utgifter i husholdningen. Dette skjedde kort tid etter begravelsen til klagers far (4. mai 2024) og før klager og de øvrige arvingene hadde oversikt over dødsboets økonomi.

Klager mener at dette er brudd på omsorgs- og lojalitetsplikten, undersøkelsesplikten og GDPR (personvernforordning) art. 6.

Ansvarlig meglers fravær og manglende tilsyn med meglerfullmektigen
Klager ble lovet av meglerfullmektigen at han ville ha med en megler siden han var fortsatt i lære. Til tross for løfter om «full megleroppfølging» skjedde ikke dette. Ansvarlig megler deltok verken på befaring, visninger eller i kontrollen av oppdraget før annonsering. Dette er mangelfull oppfølging og kvalitetssikring av en fullmektig under utdanning.

Oppdraget ble startet med det totale fraværet av ansvarlig megler, selv om klager krevde to meglere under visning på grunn av store verdier i boligen over to etasjer. Videre ble oppdraget igangsatt uten befaring, uten forståelse av byggesaksdokumentene og uten finansieringskontroll. Klager anfører at dette er brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Det kan også stilles spørsmål ved om fullmektigen hadde tilstrekkelig kompetanse og oppfølging til å håndtere et dødsbooppdrag og til å vurdere dokumentasjonen knyttet til eiendommen. Manglende kontroll av byggetegninger og fysisk gjennomgang av eiendommen førte til uriktige opplysninger i markedsføringen, blant annet om godkjente rom i underetasjen.

Feilklassifisering av underetasjen – direkte verdireduserende
Klager opplevde at meglerforetaket ga en feilaktig fremstilling av eneboligen som var direkte verdireduserende, blant annet ved å endre antallet soverom fra tre til to, å formidle overfor interessenter at underetasjen var ulovlig og ikke inneholdt soverom, og å skrive i salgsoppgaven at boligen kun hadde én etasje.

Eneboligen ble først markedsført med tre soverom. Deretter endret meglerforetaket antallet soverom til to, uten at klager ble informert. Endring fra tre til to soverom skjedde før visning og på et tidspunkt det var veldig viktig å få inn bud for å unngå mellomfinansiering ved kjøp av leilighet. Dette var meglerfullmektigen kjent med fra tidlig i april 2024. Salgsoppgaven ga inntrykk av at underetasjen ikke var godkjent, da det fremgikk på forsiden «Etasje: 0». Meglerfullmektigen forsto ikke at klagers bolig hadde ett godkjent soverom i kjeller som ble brukt som kjellerstue/gamingrom på befaringsdagen. Det vises til beskrivelsen i tilstandsrapporten under tekstboksen «Rom for varig opphold». Tilstandsrapporten var utarbeidet iht. ny forskrift fra 01. januar 2024 som sier at det må stå i rapporten hva rommene brukes til på befaringsdagen. Meglerfullmektigen forsto ikke takstrapporten og ba klager om å kontakte takstmannen selv.

Klager bestrider innklagedes fremstilling av sakens faktum når det gjelder tilstandsrapporten. Etter klagers oppfatning forelå nødvendig takstdokumentasjon tidligere enn det innklagede har lagt til grunn, og megleren hadde mottatt relevant informasjon om eiendommen før markedsføringen ble igangsatt.

Klager måtte selv kontakte også Plan- og bygningsetaten for å få bekreftet at eneboligen hadde to soverom i første etasje pluss én godkjent gjesterom (lovlig oppholdsrom) i kjelleretasjen fra byggeåret (1962). Soverommet i kjelleretasjen kalles «gjesteværelse» på den fremlagte byggetegningen. Som en kan se på tegningen, har klager kun tatt bort en ikke-bærende liten bodvegg, men rømningsvei, lysflate og funksjon er uendret.

Meglerfullmektigen var fysisk på befaring og så gjennom huset i begge etasjer. Om ansvarlig megler hadde ført tilsyn og befart eiendommen sammen med sin lærling/fullmektig, så hadde dette ikke blitt et problem. Meglerfullmektigen skjønte ikke at et rom godkjent for varig opphold og godkjent som gjesteværelse også er et soverom.

Det å endre antall soverom, var en alvorlig inngripende endring. Feilen førte til manglende synlighet i søkeresultatene på Finn.no og dermed manglende eksponering for mulige interessenter som søkte etter bolig med tre soverom.

Det har vært flere andre opplysninger i salgsoppgaven som ikke stemmer med virkeligheten. Megler kan ikke bare skylde på takstmann. Om megler tukler med oppdraget uten at selger får vite om slike endringer, mener klager er en alvorlig mangel hos meglerforetaket.

Da klager oppdaget endringen av antall soverom, ga klager beskjed umiddelbart til meglerfullmektigen. Han endret tilbake til tre soverom. Etter dette ble klager ekstra oppmerksom og var redd for nye feil. Hun ville derfor være til stede under visninger. På den ene visningen sto klager, megler og en potensiell kjøper i kjelleretasjen, og megler sa at «rommet ikke er et godkjent soverom». Megler har utrykket allikevel at boligen er godkjent med tre soverom. Det var endeløse diskusjoner om boligen har tre eller to soverom. Klager synes dette er alvorlig, og mener at meglerforetaket må ta ansvar for de feil og mangler de har utsatt henne for, og som kan knyttes direkte til å ha mistet en potensiell kjøper som ser etter en bolig med tre soverom. Klagers enebolig ligger i et unikt område, og ifølge takstmann kan den derfor vanskelig sammenlignes med andre objekt.

Bruddgebyr lovet dekket – belastet dødsboet
Til tross for meglerfullmektigens lovnad om at bruddgebyret til det andre foretaket ville bli dekket av meglerforetaket, ble det i stedet trukket fra dødsboets oppgjør, uten samtykke og uten at klager og de øvrige arvingene ble informert om det. I møte 16. desember 2024 avviste meglerforetaket ansvar. Meglerforetaket tilbød 6 000 kroner mot frafall av alle krav. Dette er ikke avhjelp, men ansvarsfraskrivelse.

Oppfølgingen falt bort etter at meglerfullmektigen sluttet i meglerforetaket
Klager måtte selv drive oppfølging og kreve annonsen midlertidig fjernet fra Finn.no for å begrense skade. Selv om avtalen med meglerfullmektigen var å fjerne annonsen kun fra Finn.no, ble den også fjernet fra Hjem.no og Krogsveen.no. Dette har klager bevis på i kommunikasjon med ham.

Da klager krevde innsyn i dokumentasjon så sluttet meglerfullmektigen i meglerforetaket i slutten av september 2024.  Det var fagansvarlig som informerte klager om dette i epost uten å oppgi hvem som skulle overta. Ingen ansvarlig megler overtok salgsoppfølgingen. Det var tross alt tre måneder igjen av salgsoppdraget, og klager måtte ta mellomfinansiering for å klare å overta leiligheten hun hadde kjøpt til seg selv og sine barn. Overtagelse av leiligheten var 15. august 2024. På grunn av at meglerforetaket ikke hadde klart å selge eneboligen fra 28. mai til 15. august 2024, ble klager tvunget til å ta opp et mellomfinansieringslån, og i tillegg måtte klagers sønn på 20 år gå inn som skyldner.

Den manglende faglige ledelse og oppfølging utgjør brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Oppsummering og erstatningskrav
Meglerfullmektigen holdt visning alene til tross for lovnad om dobbel bemanning. Ansvarlig megler befarte aldri boligen. Det ble delt økonomiske opplysninger uten klagers samtykke. Riktig visningsmateriell ble ikke produsert. På visning ble eneboligen presentert som en bolig med to soverom. Konsekvensen var redusert interesse, manglende press om å inngi bud og direkte lavere salgssum. Meglerforetakets håndtering førte til direkte økonomisk tap, svekket markedsposisjon, og unødvendig mellomfinansiering. Det foreligger brudd på god meglerskikk, meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, markedsføringsloven §§ 7 og 8 og personvernforordningen (GDPR) art. 6.

Klager krever at meglerforetaket betaler henne erstatning med 933 607 kroner. Beløpet fordeler seg på følgende tapsposter:

1. direkte verdifall (differansen mellom taksten på 7 200 000 kroner og salgssummen på 6 550 000 kroner) – 650 000 kroner;
2. rentekostnader mellomfinansieringslån og boliglån knyttet til eneboligen (16.08.24 – 28.11.24) – 126 507 kroner;
3. utgifter til et nytt salgsoppdrag med et annet meglerforetak i januar 2025 – 157 100 kroner.

Samlet utgjør det økonomiske kravet 933 607 kroner.

Innklagede har i hovedsak anført:
Krav om avvisning
Prinsipalt anfører meglerforetaket at klagen skal avvises i sin helhet som både grunnløs og som uegnet for skriftlig nemndsbehandling, jf. nemndas vedtekter punkt 5.1. bokstav b og e. Påstandene i klagen er grunnløse og mangler ethvert saklig belegg. Saken er ut fra et klart behov for umiddelbar og muntlig bevisførsel der ord står mot ord, heller ikke egnet for skriftlig nemndsbehandling, og bør avvises også av den grunn.

Sakens realitet
Meglerforetakets første befatning med klager fant sted i mars 2024 da meglerfullmektigen var på befaring av klagers enebolig i forbindelse med at klager ønsket å selge den. Meglerfullmektigen utarbeidet en verdirapport for eiendommen den 11. mars 2024 som viser et prisintervall for eiendommen på mellom 6 450 000 og 7 150 000 kroner. Klager valgte imidlertid et annet meglerforetak som oppdragstaker for salgsoppdraget.

Meglerforetaket hadde på dette tidspunktet et salgsoppdrag på ei hytte. Den 18. april 2024 tok klager kontakt med megler fordi hun ønsket å legge inn bud på denne eiendommen. Budet som ble lagt inn, hadde forbehold om finansiering og ble avslått av selgerne av eiendommen. Klager tok deretter kontakt med meglerfullmektigen den 15. mai med informasjon om at hun var svært interessert i hytta, og senere den 20. mai med mer konkrete innspill for å forsøke å få til en avtale om kjøp av hytta. Klager aksepterte den 26. mai et motbud fra selgerne om å kjøpe hytta for prisantydning (1 990 000 kroner). Budet ble akseptert uten noe forbehold om finansiering eller salg av klagers enebolig.

På dette tidspunktet var klagers enebolig ikke lagt ut for salg av det andre meglerforetaket. Meglerforetaket er gjennom samtaler med ansvarlig megler i det andre meglerforetaket kjent med at det per 26. mai 2024 verken var satt prisantydning for eiendommen eller var innhentet tilstandsrapport. På dette tidspunktet hadde klager også inngått kjøpsavtale for ny bolig formidlet av et tredje meglerforetak. Avtalt overtakelse av ny bolig var 15. august 2024. I SMS av 27. mai, dagen etter budaksept for hytta, meddelte klager at hun ønsket at meglerfullmektigen skulle håndtere salgsoppdraget for hennes enebolig.

Salgsoppdraget for dødsboets leilighet ble også utført av meglerforetaket, men oppfattes ikke å være en del av klagesaken.

Klagers oppsigelse av oppdragsavtalen med det andre meglerforetaket resulterte i at hun ble belastet med et bruddgebyr på 14 472 kroner. Etter at klager ga meglerforetaket oppdraget om salg av eneboligen, ble det inngått formell oppdragsavtale den 28. mai 2024, og salgsforberedelser ble igangsatt.

Tilretteleggingen av salget viste seg å bli krevende, da meglerfullmektigen opplevde klager som svært pågående, instruerende og lite villig til å lytte til råd om salgsprosessen. Tekster i annonser og valg av bilder ble detaljstyrt fra klagers side, og klager hadde selv bestemte meninger om prisantydning.

Den 20. juni 2024 forelå tilstandsrapport for eiendommen som klager selv hadde bestilt. Det tok deretter seks dager før eiendommen ble markedsført. Tilstandsrapporten la til grunn at eiendommen hadde to soverom. Verdien var satt til kr 7,2 mill. med kr 1,2 mill. i nødvendig påkostninger. På bakgrunn av at en eiendomsmegler har ansvar for å legge til rette for en god salgsprosess, kan prisantydning aldri settes lavere enn meglers objektive vurdering eller lavere enn det selger er villig til å akseptere. Ut fra dette gikk megler med på å sette prisantydning til kr 7,5 mill. for å teste markedet.

Første visning ble avholdt 30. juni. Boligen ble matchet med alle boligsøkerne meglerforetaket hadde i sin base, og ble markedsført på Finn.no, Hjem.no og Krogsveen.no. De som kom på visning, ga tilbakemelding om at det var for mye å gjøre i boligen til den prisantydning som var satt. Det kom ingen bud.

Etter sommerferien ble det avtalt nye visninger, og annonsen på Finn.no ble løftet etter at prisen ble justert ned til 6 990 000 kroner. På dette tidspunktet oppsto det en diskusjon rundt antall soverom i eiendommen, da fagansvarlig oppdaget at det manglet godkjennelse av soverom i kjeller. De godkjente tegningene viste at rommet som var godkjent til kjellerstue, tidligere var blitt slått sammen med et bodareal. Meglerforetaket vurderte at det i en slik situasjon var korrekt å ta bort soverommet i kjelleren fra salgsoppgaven og Finn.no, selv om en motsatt holdning også kan forsvares med korrekte tekster inne i salgsoppgaven.

Klager aksepterte ikke denne endringen, og krevde den fjernet. Teksten i annonse og salgsoppgave ble etter dette endret til tre soverom igjen, og tekstmessig tilpasset til situasjonen rundt manglende godkjenning for et av rommene. Situasjonen var etter dette at eiendommen innledningsvis ble matchet mot markedet med tre soverom, før den lå markedsført med to soverom kun i seks dager, og deretter var tilbake til tre soverom.

Ved visning 11. august 2024 var tilbakemeldingen fra interessentene som møtte fortsatt at det var for mye å gjøre i boligen sett opp mot prisantydningen. Det kom ingen bud. Ytterligere en visning den 25. august, der prisantydning var satt ned til 6 990 000 kroner, ga heller ikke noen respons i markedet.

På grunn av manglende respons fra markedet for klagers enebolig, tok meglerforetaket initiativ til et møte med selger av hytta der avtalt overtakelse og oppgjør 15. september 2024 nærmet seg. Møtet fant sted den 3. september, og formålet var å avklare status, og om selger kunne akseptere å utsette avtalt overtakelse. I møtet ble konsekvensen av forsinket oppgjør tatt opp, og klager anklaget meglerfullmektigen for å ha ødelagt salgsprosessen for eneboligen slik at det var hans skyld at eiendommen ikke ble solgt.

Dagen etter møtet, den 4. september 2024, mottok meglerforetaket e-post fra klager med instruks om å ta boligen vekk fra markedet. Ut fra beskyldningene om dårlig utført oppdrag, og klagers klare instruks om at eneboligen ikke lenger skulle markedsføres, ble oppdraget stilt i bero i påvente av ytterligere instruks eller tilbakemelding fra klager om status for oppdraget. Meglerfullmektigen sluttet i meglerforetaket i oktober 2024.

Ansvarlig eiendomsmegler på oppdraget tilbød klager ny megler fra en annen avdeling, men etter hennes instruks om å la oppdraget ligge i bero var hun ikke mottakelig for det. Klager opplyste overfor meglerforetaket at hun tok sikte på å pusse opp og male.

Oppdragsavtalen utløp 28. november 2024. Meglerforetakets krav på utlegg og vederlag i henhold til oppdragsavtale beløper seg til 91 655,33 kroner inkl. tilstandsrapporten og bruddgebyret fra meglerforetaket som først hadde salgsoppdraget.

Det bestrides at meglerforetaket samtykket til å dekke bruddgebyret fra meglerforetaket som først hadde salgsoppdraget, men det ble avtalt at meglerforetaket skulle legge ut for det og trekke det i oppgjøret etter salg.

Meglerfullmektigen var i meglerforetaket fra 24. mai 2022 og fulgte på vanlig måte meglerforetakets opplæringsprogram. Tilsynsrollen har vært tilpasset fullmektigens kompetansenivå. Ansvarlig meglers tilsyn av meglerfullmektig har vært i tråd med eiendomsmeglingsloven og selskapets rutiner. Meglerforetaket bestrider at fullmektigen i tilknytning til salgsoppdraget han fikk den 27. mai 2024, ga uttrykk for at eiendommen ville være lett omsettelig og oppnå en pris på kr 7-8 millioner. Klagers påstand knyttet til dette er hentet fra en løsrevet og oppdragsuavhengig samtale og påfølgende e-post fra meglerfullmektigen den 9. april 2024, der temaet var om han trodde eiendommen kunne selges for 8 mill. kroner.

Klagers anførsler og påstander om oppdragsutførelsen har vært gjenstand for behørig gjennomgang og imøtegåelse overfor klager, både direkte overfor klager og advokaten klager fikk bistand fra en kort periode.

Klager baserer sitt erstatningskrav på påståtte forhold hos meglerforetaket og megler som ikke er riktige. Det er ingen saklige, tidsnære eller dokumenterbare holdepunkter i saken for klagers anklager om mangelfullt utført salgsoppdrag. Det er tvert imot tydelig i all tidsnær skriftlig dialog og annet bevismateriale at klager har hatt et bevisst forhold til de valg hun har tatt om både salg og kjøp av eiendom, og herunder om valg av eiendomsmeglerforetak for salgsoppdragene.

Meglerforetaket bestrider klagers påstand om at meglerfullmektigen tilbød å selge dødsboets leilighet til redusert pris dersom klager samtidig overførte salget av eneboligen. Det var utelukkende klager selv som valgte meglerforetaket og meglerfullmektigen som oppdragsgivere.

Meglerforetaket bestrider klagers påstand om at meglerfullmektigen uttrykkelig opplyste at meglerforetaket ville dekke bruddgebyret til det andre meglerforetaket. Meglerforetaket har aldri påtatt seg å betale bruddgebyret.

Når det gjelder klagers anførsel om det er klanderverdig at salgsoppdraget etter instruksen fra klager i e-post av 4. september 2023 ikke ble videreført fra meglerforetakets side, bestrider meglerforetaket dette. Klager hadde anledning og full mulighet til å si opp oppdraget og engasjere ny megler. Dette hadde klager erfaring med fra mai 2024 hvor første meglerforetak på oppdraget ble sagt opp.

Hva gjelder klagers påstander om lidt økonomisk tap, bestrides samtlige tapsposter da vilkåret om ansvarsgrunnlag ikke er oppfylt. Klager har heller ikke sannsynliggjort at det som opplyses å være tapsposter, er forårsaket av meglerforetakets forhold. Det vises til at nytt salgsoppdrag ble inngått i januar 2025, hvoretter eiendommen ble solgt først den 30. mai 2025 for 6 500 000 kroner etter å ha vært priset ned fra 7 390 000 til 6 500 000 kroner.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, markedsføringsloven §§ 7 og 8 og personvernforordningen (GDPR) art. 6, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Forventet salgssum, redusert vederlag, bruddgebyr, personopplysninger mm.
Klager har gjort gjeldende at meglerfullmektigen for å få salgsoppdraget uttalte at meglerforetaket ville oppnå en høy salgssum, og lovet redusert pris og dekning av bruddgebyr hos annet meglerforetak.

Nemnda bemerker at det er markedet som bestemmer prisen på en bolig, og eventuelle antydninger eller forventninger fra meglers side om hva man kan oppnå i pris, er ikke det samme som å avgi en garanti. Prisantydning er heller ikke noen «garanti» for hva salgssummen vil bli. Nemnda finner ikke bevismessig dekning for at meglerfullmektigen er å bebreide på dette punktet.

Nemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. Det er klager som har bevisbyrden for at det har forekommet brudd på eiendomsmeglingsloven mv. Det er ulike fremstillinger av hva som ble avtalt om bruddgebyr og redusert pris. Nemnda legger avgjørende vekt på det som er skriftlig avtalt, og finner ikke at det er sannsynliggjort brudd på eiendomsmeglingsloven eller markedsføringsloven.

Når det gjelder klagers påstand om at meglerfullmektigen formidlet økonomiske opplysninger uten samtykke fra klager, er denne ikke dokumentert. Nemnda bemerker at meglerforetaket har unnlatt å svare ut klagerens anførsel om dette ved sakens opplysning for nemnda. Dette er uheldig. Nemnda finner etter omstendighetene likevel ikke grunn til å konkludere med at det foreligger brudd på personvernlovgivningen.

Underetasje og antall soverom
Nemnda legger til grunn at eneboligen lå markedsført med to soverom i seks dager.

I salgsoppgaven var det opplyst følgende om kjelleretasjen og antall soverom:

Under nøkkelinformasjon på s. 2 var det angitt: «Etasje: 0» og «Soverom: 3».

I objektbeskrivelsen for kjelleretasjen på s. 18 sto det:

Kjeller: 45 kvm: Gang m/trapp, kjellerstue, sovealkove og boder.

Samme sted i salgsoppgaven ble det videre opplyst:

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 01.06.2024 utført av [navn på bygningssakkyndig]. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

På side 19 i salgsoppgaven under feltet «Ferdigattest» sto det:

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1961.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger godkjente byggetegninger fra 12.12.1961 og bygningstillatelse er gitt.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger og dagens faktiske bruk. Dette gjelder kjelleretasjen, hvor sovealkove opprinnelig er meldt som gjesterom og bod. Vegg til bod er revet ned slik at dette rommet er blitt større.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan‑ og bygningsloven § 21‑10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan‑ og bygningsloven. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Nemnda kan ikke se at de «godkjente byggetegninger fra 12.12.1961» er vedlagt salgsoppgaven.

En helt sentral plikt for eiendomsmeglere er å overholde eiendomsmeglingsloven § 6-7 i markedsføringen overfor potensielle kjøpere. Uriktig markedsføring av ikke-godkjente rom kan ha store konsekvenser for selger og for så vidt også for megler som kan pådra seg ansvar. I dette tilfellet fremstår det aktuelle rommets status å ha vært noe uavklart, og megler synes å ha justert markedsføringen kort tid etter at klager la frem byggetegninger som kunne tyde på at godkjennelse likevel forelå. For rom som ikke har vært godkjente, men der det kunne ligge an til en godkjennelse, er ikke dette noe megler kan reflektere i markedsføringen. Megler skal forholde seg til rommenes faktiske offentligrettslige status på markedsføringstidspunktet. Det vises til Forbrukertilsynets veileder for markedsføring av bolig. Nemnda kan ikke se at forholdet utgjør brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Ansvarlig megler
I dette tilfellet benyttet ansvarlig megler en meglerfullmektig til å gjennomføre oppdraget.

Det er i prinsippet ingen begrensninger i hvilke elementer i et eiendomsmeglingsoppdrag en meglerfullmektig kan utføre bortsett fra at oppdragsavtalen må undertegnes av ansvarlig megler for oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 tredje ledd. Forutsetningen for at en meglerfullmektig kan utføre vesentlige deler av meglingen er at dette er avtalt med oppdragsgiver i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 11. Dessuten må meglerfullmektigen utføre sine oppgaver under tilsyn av ansvarlig megler, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-2 tredje ledd.

Nemnda nevner i den forbindelse at det er en klar forskjell på hva en meglerfullmektig kan utføre av et eiendomsmeglingsoppdrag, og hva en medhjelper kan foreta. I dette tilfellet var det som nevnt en meglerfullmektig som gjennomførte oppdraget og ikke en medhjelper. Det er ikke sannsynliggjort fra klagers side at meglerfullmektigen har gjort noen feil eller opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er ikke noe som tilsier at eneboligen ikke ble solgt fordi ansvarlig megler benyttet en fullmektig. Det fremgikk også av oppdragsavtalen at fullmektigen kunne arbeide med oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 11. Det er ikke dokumentert at det ble avtalt at meglerfullmektigen under befaring og visning skulle ha med seg ansvarlig megler (eller en annen megler).

Oppfølging etter at meglerfullmektigen sluttet i meglerforetaket
Klager har gjort gjeldende at oppdraget ikke ble fulgt av ansvarlig megler etter at meglerfullmektigen sluttet i meglerforetaket. Partene har ulike fremstillinger av dette. Det er klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med sine plikter etter eiendomsmeglingsloven. Nemnda kan ikke se at klager har dokumentert sin påstand på dette klagepunktet.

Erstatningskrav
Det foreligger ingen forsømmelse fra meglers side som danner ansvarsgrunnlag for erstatningsansvar for meglerforetaket. Det bemerkes at det heller ikke er sannsynliggjort at klager har lidt et økonomisk tap som følge av meglers håndtering av oppdraget.

Etter dette fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.