Klage nr:
163/09

Avgjort:
25.01.2010

Saken gjelder:
Misnøye med meglers innsats ved kontraktsslutning

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS avdeling Fredrikstad
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. januar 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne har solgt sin leilighet gjennom innklagede. Klagerne mener innklagede har brutt god meglerskikk da kontraktsmøtet ble gjennomført og kjøpskontrakten undertegnet uten at kjøperens forskudd var innbetalt. Kjøperen har heller ikke siden gjort opp for seg, og overtagelse ble ikke gjennomført.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klagerne anfører:

Av klage datert 8. november 2009 fremgår det at:

Klagerne kan ikke akseptere den situasjonen de er kommet opp i med usolgt leilighet. Klagerne hevder at innklagede ikke har gjort en tilstrekkelig jobb med å undersøke kjøperens økonomiske soliditet og innbetaling av 10 % av kjøpesum før kontraktsmøtet.

Etter aksept av bud 6. oktober ble det avtalt kontraktsmøte 9. oktober mellom partene og innklagede. Det viste seg da i ettertid at innklagede ikke kunne dokumentere kjøperens likviditet og det var ikke forelagt noen finansieringsplan. Dette skulle ha vært gjort før kontraktsmøtet startet eller møtet skulle ha blitt utsatt til dette var i orden. Ingen av delene ble gjort. I stedet innledet innklagede kontraktsmøtet for signeringer. Da dette var ferdig, ble klagerne gjort kjent med den økonomiske situasjonen. Fordi banken var stengt, hadde innklagede og kjøperen gjort avtale seg imellom om at hele kjøpesummen skulle innbetales personlig av kjøperen mandag 12. oktober. Dette har ikke skjedd.

Klagerne står nå med dobbel finansiering og usolgt leilighet. Klagerne krever at leiligheten blir overtatt av innklagede som må stå for videre salg og kostnader, til den pris kontrakten lyder på.

Klagerne mener at dette normalt er en sak mellom selgeren og kjøperen, men på grunn av situasjonen innklagede har ført klagerne opp i, anser klagerne dette som innklagedes ansvar.

I formell klage av 13. november fremgår det at:

Klagerne ønsker å oppnå med klaget at de blir tilkjent 10 % av kontraktssum til dekning av forestående nye juridiske utgifter på grunn av ufullstendig salgsprosedyre.

Klagernes anførsler i e-post av 29. november 2009:

Klagerne har flere tilleggsopplysninger vedrørende saken. Klagerne har måttet skaffe advokat for å komme videre i saken. Situasjonen er låst hvor innklagede ikke innrømmer noen feil. For å komme videre, har klagerne funnet det riktig å ta et resalg, da med en annen megler men innefor samme foretak.

Klagerne har hevet kjøpet. Innklagede påberoper seg da at salget er avsluttet og at det skal skrives en ny avtale for nytt salg. På spørsmål til ny megler, oppfattet han også det slik at det innebærer ny 2 % provisjon.

Med andre ord skal klagerne belastes for dobbel provisjon for en feil innklagede gjorde ved dårlig meglerskikk i salg 1. Hadde innklagede undersøkt dokumentasjon på innbetaling av

10 % av kontrakten, som ikke finnes, ville prosedyren blitt stoppet der og da av klagerne.

Klagerne kan ikke akseptere å bli behandlet på en slik måte av innklagede. Klagerne blir sittende igjen som den tapende part og har ikke gjort noe galt i selve salgsprosessen. Gjør man en feil, må man etter klagernes mening stå for dette og løse saken deretter. Det har ikke fremkommet noen forståelse for klagernes argumenter eller forklaring på hva som er blitt gjort.

Innklagede anfører:

Av oppdragsavtalen fremkommer det at klagerne ønsket vanlig markedspakke. Verdi- og lånetakst ble rekvirert av klagerne, og den 12. august 2009 sendte innklagede et utkast til salgsoppgave til klagerne på e-post.

Leiligheten ble annonsert og det ble avholdt fellesvisning med innklagede til stede, og ytterligere tre annonserte fellesvisninger ble avholdt av klagerne. En interessent kontaktet innklagede før første annonserte visning, og tre interessenter møtte på første annonserte fellesvisning. Ingen av interessentene ønsket å legge inn bud.

Mandag 5. oktober kontaktet en interessent innklagedes kontor for å avtale visning i leiligheten. Innklagede kontaktet klagerne, og det ble avtalt visning samme dag. Interessenten innleverte bud stort kr 2 200 200 i konvolutt i innklagedes postkasse på kveldstid, mandag 5. oktober, og budet ble registrert på innklagedes kontor tirsdag 6. oktober. Samme dag ringte klagerne til innklagede og ga uttrykk for at budet var for lavt, men at de ønsket å forhandle med budgiveren. Innklagede orienterte om 24-timers fristen, da det var avtalt visning søndag 11. oktober. Klagerne insisterte imidlertid på å ta kontakt med budgiver for å gjøre avtale direkte med ham. Torsdag 8. oktober kom budgiver uanmeldt til innklagedes kontor. Han var villig til å heve budet til kr 2 250 000 og innklagede tok kontakt med klagerne.

Akseptfristen ble satt av kjøper til 24 timer etter annonserte visning, men klagerne valgte å akseptere budet direkte, mens budgiveren fortsatt var på kontoret. Det ble avtalt å holde kontraktsmøte neste dag, fredag 9. oktober kl. 15.00. Kjøperen forklarte innklagede at han har solgt boligen sin, og ville finansiere kjøpet med egenkapital. Innklagede ba kjøperen innbetale forskuddsbeløpet i forkant av kontraktsmøtet, og kjøperen aksepterte dette.

Samme dag sendte innklagede akseptbrev, budjournal og utkast til kjøpekontrakt på e-post til kjøperen. Både i e-posten og akseptbrevet har innklagede instruert kjøperen om å betale inn forskuddsbeløpet før kontraktsmøtet. Klagerne ønsket ikke å få tilsendt dokumentene på e-post, da de ikke hadde tilgang til PC før kontraktsmøtet.

Det ble avholdtkontraktsmøte på innklagedes kontor i henhold til avtalen. På innklagedes forespørsel til kjøperen om han hadde innbetalt forskuddsbeløpet svarte kjøperen at han ikke hadde foretatt innbetaling. Han meddelte imidlertid at han ville betale inn hele kjøpesummen inkludert omkostninger mandag 12. oktober. Innklagede avsluttet kontraktsmøtet sammen med klagerne, og kjøperens manglende innbetaling ble diskutert før kontraktsmøtet ble avsluttet.

Etter kontraktsmøtet har ikke innklagede fått kontakt med kjøperen, og innklagede har tilskrevet ham både 15. oktober og 21. oktober uten å oppnå kontakt. I mellomtiden har innklagede tilfeldig blitt kontaktet av en lokal forretningsmann som driver hotellvirksomhet. Han fortalte at kjøperen og hans ektefelle hadde leid hotellrom uten å betale leie, og flyttet ut av hotellrommet uten å gi beskjed. Denne informasjonen ble videreformidlet til klagerne av innklagede.

Kjøperen møtte opp i leiligheten på overtagelsestidspunktet sammen med innklagede og klagerne, men han hadde fortsatt ikke innbetalt oppgjøret. Kjøperen uttrykte at han var forundret over at overførselen ikke var i orden, men skulle sørge for at oppgjøret var innbetalt innen torsdag 8. november. Innklagede har ikke fått kontakt med kjøperen etter overtakelsesbefaringen. Overtakelsen har derfor ikke funnet sted, og kjøperen har ikke fått overlevert nøkkel.

Innklagede tok kontakt med klagerne torsdag 5. november og meddelte at oppgjøret ikke var mottatt og at det ikke er var mulig å få kontakt med kjøperen. Klagerne bekreftet at de nå ville reselge leiligheten, og ville instruere innklagede om å sende et rekommandert brev til kjøperen. Innklagede anbefalte klagerne å ta kontakt med en advokat før han hevet avtalen med kjøperen.

Klagernes ytterligere anførsler:

Klagerne ønsker å presisere det de mener er sakens kjerne. Kontraktsmøtet ble holdt som avtalt den aktuelle datoen. Kontrakten for signering ble gjennomført umiddelbart. Etter signeringen kom det frem at kjøperen ikke hadde innbetalt det aktuelle beløp, med andre ord var det ingen diskusjon under møtet. Banken var stengt så kjøperen bekreftet at han skulle innbetale hele beløpet på mandag 12. oktober.

Hadde innklagede her undersøkt finansieringen på klientkontoen før møtet, ville han ha sett kjøperen ikke hadde innbetalt foreskrevet beløp. Finansieringsplanen sier heller intet om hvordan kjøperen ønsket å betale.

Klagerne anfører at det i enhver meglers hverdag er det helt essensielt å sjekke opp de pålagte krav en kjøper har på seg vedr. kjøp av bolig. Dette hevder klagerne står med uthevet skrift hos de fleste meglere, at kjøperen skal dokumentere sin delbetaling eller komme med dokumentasjon til kontraktsmøtet. Dette ble ikke gjort, noe som nå har resultert i at boligen ikke er solgt. Videre har dette ført til at klagerne har store økonomiske løft på grunn advokatbistand og dobbel finansiering da ny bolig er kjøpt. Innklagede påberoper seg ny provisjon for nytt oppdrag.

Klagerne sitter igjen med usolgt leilighet og dobbelt provisjonskrav. Klagerne mener at det er helt utrolig at innklagede kan trekke økonomiske fordeler av at en klient ikke er kjøpegod. Etter klagernes mening gjelder dette spesielt når scenarioet kunne ha vært inngått om innklagede hadde brukt god meglerskikk og sjekket opp klienten før underskrift av kontrakten.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmålet om megler burde frarådet selger å skrive under kjøpekontrakten fordi kjøperen ikke hadde innbetalt forskudd.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Forholdet mellom kjøper og selger vil ikke bli behandlet.

I utgangspunktet er bindende avtale om eiendomssalg inngått når det foreligger tilbud og aksept. I salgsoppgaven fremgår det at: «10 % av kjøpesummen forutsettes innbetalt som forskudd ved underskrift av kjøpekontrakt» og at dette er et avvik fra normalordningen som er ytelse mot ytelse. I akseptbrevet til kjøperen fremgår det at innklagede instruerer om at forskuddet skal betales innen kontraktsmøtet.

Forskudd etter salgsoppgaven vil si at kjøperen yter kreditt til selgeren, og dette gir selgeren en ekstra sikkerhet. Dette var tatt inn som et salgsvilkår i salgsoppgaven, og ettersom det ikke er avtalt annet må det anses som en del av avtalen mellom kjøperen og selgerne (klagerne). Mangel på innbetaling av avtalt forskudd vil i prinsippet være mislighold av avtalen. Det ville likevel være slik at en bindende avtale var inngått mellom partene, og innklagede ville hatt krav på vederlag selv omkjøpskontrakten ikke ble underskrevet.

Det er uenighet mellom partene hvorvidt det ble opplyst før eller etter undertegningen av kjøpskontrakten at forskuddet ikke var innbetalt. Der hvor partene forklarer seg ulikt, og forholdet ikke er tilstrekkelig dokumentert, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at klagerne er satt i noen dårligere stilling fordi de underskrev kjøpekontrakten. Bevismessig vil de stille sterkere dersom de ønsker å kreve erstatning av kjøperen.

Partene i en kjøpskontrakt er selv ansvarlige for å overholde sine forpliktelser. Det er ingen generell plikt for en eiendomsmegler til å undersøke en budgivers finansieringsevne eller -vilje. Dersom det foreligger omstendigheter som gir megleren grunn til å tvile på budgiverens finansieringsevne eller -vilje, kan han likevel ha en plikt til å formidle dette til sin oppdragsgiver.

Innklagede opplyser at han tok kontakt med klagerne da han mottok opplysninger om at kjøperen hadde stukket fra et hotellrom uten å gjøre opp. Innklagede har også ved flere anledninger purret på kjøperen.

Kjøpesummen var ikke innbetalt ved overtagelsen, og overtagelsen ble derfor ikke gjennomført. Dette er i samsvar med prinsippet ytelse mot ytelse. Innklagede har gitt klagerne råd om å skaffe juridisk bistand for å ordne opp i forholdet til kjøperen.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt kritikkverdig eller i strid med god meglerskikk.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.