RFE-2025-311

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Kolbotn

Saken gjelder:
Markedsføring. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 4. mars 2025 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av sin andelsleilighet med innklagede meglerforetak. Boligen ble for første gang annonsert 28. juli 2025 med en prisantydning på 5 750 000 kroner. Etter tre visningsrunder ble boligen solgt for 5 400 000 kroner. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av salgsprosessen som etter hans mening er kritikkverdige. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Videre er det spørsmål om det foreligger grunnlag for erstatning. Klageren krever 40 480 kroner i erstatning, samt at meglerforetakets vederlag settes ned med 27 400 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Mangelfull og forsinket markedsføring
Meglerforetaket har erkjent at «SmartAnnonsering», et sentralt tiltak i markedsføringspakken, ikke ble aktivert ved annonsering. Det vises til e-postkorrespondanse av 10. til 22. september 2025. Tjenesten ble først aktivert etter at første visning og budrunde var avholdt. Dette svekket lanseringseffekten og reduserte synligheten i markedet.

Meglerforetakets hjemmeside beskriver «SmartAnnonsering» som et kjerneprodukt, som gir «flere […] potensielle kjøpere» og «beviselig høyere salgspris». Videre at tjenesten har en anslått effekt på 600 kroner pr. kvadratmeter. Når tiltaket uteble i startfasen er det sannsynlig at dette påvirket salgsresultatet negativt.

Det var klageren selv som oppdaget at tjenesten manglet. Megleren opplyste ikke om dette, noe som utgjør brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-3 om god meglerskikk og § 6-7 om meglers opplysningsplikt.

I e-postkorrespondansen av 10. til 22. september omtales markedsføringstiltaket med ulike betegnelser, herunder «Marketer» og «annonsering i sosiale medier». Den varierende ordbruken gjør det uklart hvilke tiltak som faktisk ble iverksatt og fremstår som et forsøk på å bagatellisere at tjenesten ikke ble levert som avtalt. Dette underbygger inntrykket av manglende åpenhet og presisjon i oppfølgingen.

Levering av «SmartAnnonsering» kan ikke anses oppfylt ved at boligen ble publisert på Hjem.no, slik meglerforetaket hevder. «SmartAnnonsering» er i oppdragsavtalen angitt som et særskilt markedsføringstiltak, i tillegg til annonsering på andre plattformer. Tjenesten kan dermed ikke anses levert ved at øvrige avtalte tiltak ga noe av den samme eksponeringen.

Markedsføringstjenesten leveres gjennom en ekstern leverandør, Marketer. Dette er bekreftet av meglerforetakets daglige leder i e-postkorrespondansen av 10. til 22. september 2025. Spørsmålet om levering må derfor vurderes ut fra om tjenesten ble aktivert, og eventuelt tidspunktet for dette. E-postkorrespondansen med Marketer av 17. desember 2025 viser at tiltaket først ble aktivert 6. august 2025. Det samme fremgår av meglerens e-post av 6. august 2025.

I tilsvaret anfører meglerforetaket at «SmartAnnonsering» ble delvis levert ettersom annonsering i sosiale medier følger av publisering på Hjem.no, og at det i praksis kun var annonsering i nettaviser som manglet. Meglerforetaket forsøker dermed å redefinere tjenesten som en kombinasjon av flere elementer i markedsføringspakken. Dette stemmer dårlig med at «SmartAnnonsering» er angitt som et eget tiltak. Det bestrides ikke at boligen var synlig i andre kanaler.

Det bemerkes for øvrig at meglerforetaket har endret sin fremstilling underveis. «SmartAnnonsering» ble først omtalt som et særskilt tiltak som krevde igangsettelse, men ble senere omtalt som et tiltak som delvis følger av andre kanaler. Dette er ikke i samsvar med sakens dokumenter.

Klageren kjenner seg ikke igjen i meglerforetakets påstand om at det er bevist at manglende «SmartAnnonsering» ved lansering var uten betydning. Det samme gjelder at han skal ha hevdet at boligen ville blitt solgt tidligere dersom alt var korrekt fra start. Utfallet av et hypotetisk scenario der tjenesten ble aktivert ved lansering, lar seg ikke bevise.

Manglende åpenhet om prisgrunnlag
Klageren har flere ganger etterspurt en spesifikasjon av markedsføringspakken. Daglig leder har imidlertid avslått dette med henvisning til konkurransesensitive priser. Dette er i strid med eiendomsmeglingsloven § 7-1, som pålegger meglerforetaket å kunne dokumentere utlegg, samt gi oppdragsgiveren en fullstendig kostnadsoversikt. Konkurransehensyn fritar ikke meglerforetaket fra opplysningsplikten. Unnlatt fremleggelse svekker etterprøvbarheten av faktureringen, samt tilliten til meglerforetakets rutiner og etterlevelse av regelverket.

Avvik mellom oppdragsavtale og oppgjør
I oppdragsavtalen er kostnaden for foto oppgitt til 4 000 kroner, mens den i oppgjørsoppstillingen er på 7 300 kroner. Det beløpsmessige avviket har underveis i saksbehandlingsprosessen blitt refundert klageren.

Det bemerkes at meglerforetaket i sitt tilsvar hevder at det forelå en muntlig avtale om at klageren skulle dekke deler av kostnaden for kveldsfoto. Dette ble ikke opplyst i e-postkorrespondansen av 5. til 7. oktober 2025, da avviket var et tema. Når forklaringen først fremsettes nå, svekker det troverdigheten til meglerforetakets fremstilling av hva som var avtalt.

Mangelfull oppfølging og kommunikasjon
Klageren har flere ganger forsøkt å få konkrete svar knyttet til markedsføringsfeilen, prissammensetningen og avviket i oppgjøret. Svarene fra meglerforetaket har imidlertid vært generelle og uten konkret avklaring. Dette tyder på manglende profesjonalitet og oppfølging i tråd med kravene til god meglerskikk.

Krav om vederlagsnedsettelse
Nemnda bes om å vurdere hvorvidt meglerens opptreden samlet utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klageren krever at meglerforetakets vederlag settes ned med 27 400 kroner, tilsvarende kostnaden for markedsføringspakken.

Det må legges vekt på at meglerforetaket har erkjent ansvar, og at det gjelder et sentralt og avtalt markedsføringstiltak som ikke ble gjennomført i lanseringsfasen, hvor timing normalt har stor betydning. Videre må det vektlegges at dette ikke skyldes en teknisk glipp, og at senere aktivering ikke fullt ut kan kompensere for tapet av lanseringseffekt.

Eiendomsmeglingsloven § 7-7 stiller ikke krav om at det må dokumenteres et økonomisk tap.

Krav om erstatning
Den forsinkede markedsføringen førte til merkostnader i form av forlenget styling, ekstra visninger og fornyet annonse på Finn.no. Disse kostnadene kreves erstattet med totalt 13 480 kroner. I tillegg kreves 27 000 kroner i verditap for mangelfull tjeneste, tilsvarende tiltakets anslåtte effekt på 600 kroner pr. kvadratmeter.

Innklagede har i korte trekk anført:
I oppdragsavtalen under avsnitt «[k]ostnader forbundet med oppdraget» er prisen for markedsføringspakken oppgitt til 27 400 kroner. Videre er det under avsnitt «[i]nkludert i [m]arkedsføringspakkens innhold» nærmere beskrevet hva som inngår i markedspakken, herunder «SmartAnnonsering» og «Boligmatch», samt annonse på Finn.no, Hjem.no og meglerforetakets hjemmeside.

«SmartAnnonsering» er i oppdragsavtalen beskrevet som «målrettet digital annonsering i nettaviser og sosiale medier», og består av to ulike markedsføringstiltak. Megleren må selv aktivere annonsering i nettaviser, mens annonsering i sosiale medier følger direkte av publisering på Hjem.no.

Ved første gangs annonsering glemte megleren å aktivere digital annonsering i nettaviser. Leiligheten ble likevel annonsert i sosiale medier, i og med publisering på Hjem.no. Visning ble avholdt 3. august 2025 uten at det ble inngitt noen bud. I etterkant ble det oppdaget at leiligheten ikke hadde blitt annonsert i nettaviser.

Det ble deretter satt opp ny visning med samme prisantydning i starten av august. Leiligheten ble da annonsert i nettaviser, i tillegg til ekstra markedsføring på nett og i sosiale medier. Markedsføring «boost» til en verdi av 3 500 kroner ble gitt kunden som delerstatning for manglende markedsføring i første runde. Ny visning ble avholdt 14. august 2025, men heller ikke da ble det mottatt noen bud.

Den 31. august 2025 ble boligen relansert med en prisantydning på 5 400 000 kroner med påfølgende annonsering i nettaviser. I denne salgsrunden ble boligen også markedsført med et ekstra soverom, ettersom man hadde fått bekreftet at soverommet oppfylte tekniske krav. Leiligheten ble da solgt for 5 400 000 kroner.

Avvik mellom oppdragsavtale og oppgjør
Kunderabatten var ment å dekke flere punkter, henholdsvis 11 700 kroner av provisjonen og 3 300 kroner av kveldsfoto. Kveldsfoto hadde en totalkostnad på 6 600 kroner, og det var således meningen at klageren skulle betale halve beløpet. Dette ble formidlet muntlig av megleren ved oppdragsinngåelse, men er ikke uttrykkelig gjengitt i oppdragsavtalen. Meglerforetaket har dermed frafalt kostnaden og refundert klageren beløpet.

Manglende markedsføring i nettaviser
Det erkjennes at eiendommen ikke ble markedsført i nettaviser forut for første visning. Dette er selvfølgelig beklagelig, og noe meglerforetaket tar ansvar for. Meglerforetaket kjenner seg likevel ikke igjen i det fremsatte kravet eller grunnlaget for dette.

Det kreves 13 480 kroner for merkostnader knyttet til styling, visninger og fornyet annonse. Kravet er ikke nærmere beskrevet, men det antas at klageren mener at eiendommen ville ha blitt solgt tidligere dersom boligen hadde blitt annonsert i nettaviser fra start. Påstanden er udokumentert og kan ikke vektlegges.

Forut for andre visningsrunde ble eiendommen markedsført i tråd med oppdragsavtalen, samt med ekstra markedsføring utover det avtalte. Til tross for dette, ble leiligheten ikke solgt til prisantydning. Det er derfor ikke grunnlag for å hevde at eiendommen ville blitt solgt tidligere dersom markedsføringen hadde vært korrekt.

Klageren krever også 27 000 kroner i erstatning for verditap som følge av mangelfull annonsering i nettaviser. Det er vanskelig å følge dette resonnementet. Boligen ble i to omganger markedsført helt i tråd med oppdragsavtalen og klagerens forventninger. Det foreligger ikke noe tap som kan knyttes til manglende annonsering i nettaviser i første runde.

Videre krever klageren vederlagsnedsettelse tilsvarende kostnaden for markedsføringspakken, 27 000 kroner. Meglerforetaket erkjenner både at det har blitt utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, og at deler av vederlaget skal settes ned, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Foretaket er imidlertid ikke enig i kravets størrelse.

Ved fastsettelsen må det tas hensyn til at meglerens forglemmelse ikke påvirket salget av leiligheten. Markedsføring i nettaviser utgjør en mindre del av markedsføringspakken og retter seg mot interessenter som ikke aktivt er på utkikk etter bolig. Det er ikke usannsynlig at kjøpere kan nås gjennom slik markedsføring, men de sentrale kanalene som retter seg mot aktive boligkjøpere ble benyttet gjennom hele prosessen. Dette gjelder markedsføring på meglerforetakets hjemmeside, Hjem.no og Finn.no. Det må også tas hensyn til at klageren fikk vederlagsfri markedsføring til en verdi av 3 500 kroner.

Klageren har tidligere avslått meglerforetakets tilbud om vederlagsnedsettelse på 13 400 kroner. Tilbudet står ved lag, og anses tilstrekkelig i forhold til feilens art og omfang.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Mangelfull og forsinket markedsføring
Det er ubestridt at «SmartAnnonsering», slik klager har betalt for, ved en feil ikke ble fullt levert i forbindelse med første visning. Eiendommen ble markedsført i sosiale medier, men ikke på nettaviser. Dette er erkjent å være en feil fra meglers side, som utgjør et avtalebrudd og er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Ved neste visning var dette rettet opp, og boligen var da annonsert også i nettaviser. Da var også klager kompensert med en «markedsføringsboost» til en verdi av 3 500 kroner.

Det er klager som har bevisbyrden for at vilkårene for erstatning er oppfylt. Det er ikke sannsynliggjort at feilen fra megler har ledet til noe økonomisk tap på klagers hånd. Det kan ikke uten videre legges til grunn at eiendommen ville ha blitt solgt tidligere og til en høyere pris dersom boligen fra start hadde blitt annonsert i nettaviser. Slik annonsering fremstår heller ikke som den vesentligste delen av markedsføringen. Erstatningskravet fører ikke frem.

Nemnda mener imidlertid at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette er også innklagede enig i. Nemnda finner at vederlaget passende kan settes ned med 13 400 kroner, i tråd med meglerforetakets ikke aksepterte tilbud.

Manglende åpenhet om prisgrunnlag
I nemndas sak RFE-2025-238 er følgende uttalt om dokumentasjon på hva som inngår i «pakker» i oppdragsavtalen:

[Det er] vanlig at meglerforetak opererer med ulike «pakker» i oppdragsavtalen og i fakturaen. Pakkene inneholder gjerne et fortjenesteelement som tar høyde for kredittkostnader og kredittrisiko. Fortjenesten kan være ulik fra sak til sak, mens pakkeprisen ofte er den samme. Driftskostnader for meglerforetaket som kontorhold, lokalleie mv, er også innbakt i slike pakker.

[…]

Det er som nevnt ikke noe rettslig grunnlag for at megler plikter å «splitte opp» de enkelte pakkene, og redegjøre i detalj for hva som ligger i de enkelte pakkene. Men det må redegjøres for utførte gjøremål i tråd med eiendomsmeglingsforskriften § 7-2 første ledd.

I saken her har megler lagt frem timeliste som tilfredsstiller eiendomsmeglingsforskriften § 7-2 første ledd. Det kan ikke kreves noen ytterligere spesifikasjon av hvilke gjøremål som er utført som markedsføring utover dette og de tiltak klagerne allerede er kjent med. Det foreligger ikke brudd på eiendomsmeglingsloven § 7-1 om prisinformasjon.

Avvik mellom oppdragsavtale og oppgjør
Dette punktet i klagen er løst ved at klager er kompensert. Klager har ikke et reelt behov for å få avgjort dette kravet, som ikke omtvistet, jf. vedtektene punkt 1.4. Nemnda behandler dermed ikke dette klagepunktet.

Etter dette skal klager krediteres med 13 400 kroner, men klagen fører for øvrig ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager krediteres med 13 400 kroner. Klager gis for øvrig ikke medhold.