RFE-2025-313

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Eiendomsmegler Moss AS (PrivatMegleren Moss)

Saken gjelder:
Prisantydning. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 18. november 2024 inngikk klagerne oppdragsavtale om salg av sin selveierleilighet med innklagede meglerforetak. Boligen hadde en prisantydning på 2 600 000 kroner og ble ikke solgt i løpet av oppdragstiden. Klagerne har i ettertid mottatt en faktura på 50 700 kroner. Klagerne hevder at megleren satt en for høy prisantydning, noe som påvirket salgsprosessen negativt. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin fastsettelse av prisantydningen, samt om meglerforetakets krav på betaling er rettmessig.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
Da klagerne vurderte å selge sin felles bolig, kontaktet de i november 2024 flere meglerforetak. For å unngå tap måtte eiendommen selges for minst 2 600 000 kroner, noe klagerne fryktet var for høyt. Etter å ha befart eiendommen, var megleren derimot svært positiv og mente at det var realistisk å oppnå ønsket pris. Det ble derfor inngått oppdragsavtale med meglerforetaket.

Ved annonsering ble det raskt klart at interessen for eiendommen var lav. Det ble avholdt flere visninger, men uten resultater. Prisantydningen var dermed for høy. Etter omtrent et halvt år var boligen fortsatt ikke solgt, og klagerne måtte skaffe en ny leietaker for å unngå økonomisk tap.

Kort tid etter mottok klagerne, uten forvarsel, et krav fra meglerforetaket på 71 600 kroner. Dette kom som en stor overraskende, ettersom boligen ikke var solgt. Da klagerne henvendte seg til megleren for en avklaring, foreslo hun i stedet å fryse oppdraget og gjenoppta salgsprosessen når markedet bedret seg. Samtidig fremsto det som tydelig at megleren ikke lenger hadde tro på et vellykket salg, og at hun håpet klagerne ville trekke seg fra avtalen.

I oktober 2025 ble klagerne igjen fakturert 50 700 kroner, samtidig som meglerforetaket opplyste at de ønsket å avslutte oppdraget.

Misnøye med saksbehandlingen
Megleren satt en for høy prisantydning, til tross for at klagerne tidlig uttrykte sin bekymring. Dette vanskeliggjorde salget og førte til at boligen ble liggende lenge på markedet uten å bli solgt. Klagerne stolte på meglerens vurdering og handlet i god tro. Megleren burde ha gitt en mer realistisk prisantydning basert på markedet. Klagerne har brukt både tid og penger på tilrettelegging etter meglerens råd og samtidig tapt leieinntekter. I tillegg står de overfor et betydelig vederlagskrav uten at boligen er solgt. Klagerne opplever at megleren lokket dem inn i et oppdrag som fra starten var lite gjennomførbart, og hvor de som oppdragsgivere sitter igjen med hele risikoen og tapet.

Mottatte bud
Når det gjelder det innkomne budet i desember, ble dette mottatt før boligen offisielt ble annonsert. Megleren hadde en personlig relasjon til budgiveren, noe hun opplyste om før budet ble inngitt. Relasjonen mellom dem ga inntrykk av at målet var å sikre et raskt salg til budgiveren, fremfor å gjennomføre en grundig og markedsmessig salgsprosess.

Selv om det generelt er akseptabelt å vurdere bud under prisantydning, presiserte klagerne flere ganger at de ikke hadde mulighet til dette grunnet strenge økonomiske rammer.

Forut for annonsering var klagerne villige til å akseptere bud på 2 570 000 kroner, ettersom dette ville spare dem for markedsførings- og skattekostnader. Den aktuelle budgiveren kunne imidlertid ikke imøtekomme dette, og boligen ble derfor annonsert på vanlig måte.

Megleren begynte tidlig i salgsprosessen å oppfordre klagerne til å vurdere en lavere pris. Dette med henvisning til at markedet var tregt, noe det ikke ble opplyst om i forkant av oppdragsinngåelsen.

Selv om det kan være positivt med bud tidlig i prosessen, er ikke én interessent tilstrekkelig til å fastslå markedspris. Da boligen ble publisert, ble det klart at den opprinnelige prisantydningen ikke samsvarte med markedsforholdene. Den andre budgiveren innga bud uten å ha vært på visning og lette angivelig etter et kupp. Dette forsterker inntrykket av at prisantydningen ikke var i tråd med den reelle etterspørselen. Budene på 2 100 000 og 2 200 000 kroner var betydelig lavere enn både prisantydningen og beløpet klagerne hadde kommunisert som sin minstepris.

Statistikk
I dokumentasjonen meglerforetaket har lagt frem, fremgår det at gjennomsnittlig kvadratmeterpris i den aktuelle perioden var 54 478 kroner. Med utgangspunkt i boligens standard har klagerne kommet frem til at leiligheten, før nedjustering for alder, standard og skråtak, har en teoretisk maksimumspris på 2 233 478 kroner. Et mer realistisk prisnivå basert på faktisk innvendig areal er imidlertid 1 906 700 kroner. En prisantydning på 2 600 000 kroner var dermed urealistisk og klart høyere enn markedet tilsa i den aktuelle perioden.

Det bemerkes at klagerne som selgere aldri hadde tilgang til markedsstatistikken. To andre meglere som forut for oppdragsinngåelsen ble forelagt klagernes evaluering, bekreftet at en prisantydning på 2 600 000 kroner var urealistisk. Likevel var meglerforetaket overbevist om at de kunne oppnå dette beløpet.

Faktureringspraksis
Gjennom hele salgsprosessen har klagerne vært positive og søkt løsninger som kunne gagne begge parter. Til gjengjeld har klagerne følt seg tilsidesatt, feilinformert og manipulert av meglerforetaket. Dette har skapt unødvendig stress, økonomisk usikkerhet og redusert tillit til meglerens håndtering av oppdraget.

Det bemerkes at klagerne tilbød seg å dekke meglerforetakets utgifter mot at det ble fremlagt reelle fakturaer som dokumenterte de faktiske kostnadene. Dette ville sikre at foretaket ikke ble sittende igjen med kostnader mens klagerne ventet på et bedre marked. I stedet for fullt innsyn endret meglerforetaket sitt betalingskrav i tre omganger, først til 71 600, deretter til 52 1000 og til slutt til 50 700 kroner. De hyppige og uforklarlige endringene reiser spørsmål ved gjennomsiktigheten i meglerforetakets faktureringspraksis. Det fremstår som om beløpene er justert etter interne vurderinger, og ikke basert på faktiske kostnader. Fraværet av økonomisk klarhet har i stor grad svekket klagernes tillit.

På bakgrunn av det ovennevnte, bes nemnda om å vurdere hvorvidt megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk, samt om vederlagskravet er rettmessig. 

Innklagede har i korte trekk anført:
Ved oppdragsinngåelse ble partene enige om en prisantydning på 2 600 000 kroner, og salgsoppgaven med denne prisen ble godkjent 29. november 2024. Eiendommen ble deretter annonsert i markedet.

Den 1. desember 2024 mottok megleren to bud, følgelig på 2 500 000 og 2 550 000 kroner. Disse ble imidlertid avslått. Etter dette ble det avholdt seks visninger og 27. april 2025 ble det forgjeves inngitt to nye bud på 2 100 000 og 2 200 000 kroner.

Da oppdragsavtalen var i ferd med å løpe ut, var megleren i kontakt med klagerne for å diskutere veien videre. Megleren skisserte flere ulike løsninger, men klagerne valgte å sette salget på pause. Det ble vist til at klagerne eventuelt ønsket å annonsere boligen på nytt til en pris på 2 650 000 kroner. Det vises til partenes e-postkorrespondanse av 5. til 9. mai 2025.

Etter dette ble megleren sykemeldt og gikk deretter ut i permisjon. Det ble derfor aktuelt å bytte ansvarlig megler, og klageren ble kontaktet i den forbindelse. Det ble da klart at klagerne fortsatt forventet en pris som ikke uten videre kunne oppnås.

Ved fastsettelsen av prisantydningen i november 2024 var megleren av den oppfatning at prisnivået var realistisk. Når klagerne i ettertid hevder at prisen var for høy, vises det til at det ble inngitt bud på 2 500 000 og 2 550 000 kroner. Det er ikke uvanlig at selgeren avslår bud under prisantydning kort tid etter annonsering, og dette tilsier ikke nødvendigvis at utgangspunktet var feil. Megleren hadde dermed ikke foranledning til å advare om risikoen ved å ikke akseptere budene, utover den generelle risikoen ved å avslå bud.

Prisutviklingen det siste året har gått i negativ retning for klagernes bolig. Markedet har vært utfordrende, og fremlagt statistikk viser at solgte leiligheter i området i denne perioden i snitt ble solgt 2,4 prosent under prisantydning. Gjennomsnittlig omsetningshastighet var 69 dager.

Budet på 2 550 000 kroner var 1,92 prosent under prisantydning og dermed bedre enn gjennomsnittet i markedet, samt i samme størrelsesorden som det både megleren og klagerne mente var riktig pris på dette tidspunktet. Den konkrete boligen må også tas i betraktning. Meglerforetaket kan ikke uttale seg om hva andre meglere mener om prisantydningen.

Som følge av fortsatt nedgang i markedet ble det besluttet at meglerforetaket ikke ønsket å fornye oppdraget. Dette ble gjort etter dialog med klagerne, men meglerforetaket ser i ettertid at dette kunne vært håndtert på en annen måte. Ved mottakelsen av klagen var oppdraget ikke fornyet, og det er således naturlig å fakturere for påløpte kostnader.

Når det gjelder kravet om vederlagsnedsettelse, presiseres det at fakturaen i hovedsak gjelder utlegg og i liten grad vederlag. Klagerne ble først tilsendt en foreløpig oppgjørsoppstilling pr. e-post, men ved endelig utsendelse ble det gjort et fradrag i meglerens vederlag på 19 900 kroner. Meglerforetaket er i henhold til oppdragsavtalen berettiget til å foreta slik fakturering. Klagerne vil også kunne få tilgang til de dokumenter og bilder de eventuelt måtte ønske ved et nytt salg.

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmålet om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved fastsettelse av prisantydning, samt om meglerforetakets krav på betaling er rettmessig.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Prisantydningen
Nemnda bemerker at fastsettelse av prisantydning beror på en konkret faglig vurdering fra meglerens side, basert på blant annet sammenlignbare salg, markedssituasjonen på tidspunktet og eiendommens individuelle forhold. Det avgjørende er om vurderingen fremsto som forsvarlig på avtaletidspunktet.

I foreliggende sak la partene til grunn en prisantydning på 2 600 000 kroner, og denne ble godkjent av klagerne ved oppdragsinngåelsen. Nemnda legger videre vekt på at det kort tid etter annonsering ble inngitt bud på henholdsvis 2 500 000 og 2 550 000 kroner. Dette underbygger at prisnivået ikke fremstod som åpenbart urealistisk på dette tidspunktet.

At eiendommen senere ikke lot seg selge, og at markedet utviklet seg negativt, kan ikke i seg selv føre til at prisantydningen anses satt i strid med god meglerskikk. Nemnda kan heller ikke se at det er sannsynliggjort at megleren har gitt klart uforsvarlige råd eller tilbakeholdt vesentlig informasjon om markedet på oppdragstidspunktet.

Nemnda bemerker samtidig at det i en løpende salgsprosess påhviler megleren å gi råd om prisjustering dersom interessen i markedet tilsier det. Etter det opplyste ble slike råd gitt underveis.

På denne bakgrunn finner nemnda at megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk ved fastsettelsen av prisantydningen.

Budgivning og relasjon til budgiver
Når det gjelder anførselen om meglerens relasjon til en budgiver, legger nemnda til grunn at forholdet ble opplyst om før bud ble inngitt. Nemnda kan på dette grunnlag ikke se at det foreligger brudd på meglers plikter, så lenge opplysningen ble gitt og budprosessen for øvrig er håndtert i tråd med regelverket.

Vederlagskravet
Nemnda legger til grunn at eiendommen ikke ble solgt, og at oppdraget ble sagt opp av meglerforetaket. Av oppdragsavtalens punkt 6.4. andre avsnitt fremgår det at meglerforetaket har krav på et rimelig vederlag på 19 000 kroner, i tillegg til avtalte faste vederlag, utlegg og tillegg.

Ifølge meglerforetaket gjelder det omtvistede kravet i hovedsak utlegg. Meglerforetaket har videre gjort reduksjoner i det opprinnelige kravet, tilsvarende meglers faste avtalte vederlaget ved oppsigelse av avtalen på 19 000 kroner.

Når det gjelder klagernes anførsel om manglende spesifikasjon og dokumentasjon av de kostnader som er krevd dekket, bemerker nemnda at rene utlegg, herunder tilstandsrapporten, er tilstrekkelig spesifiserte i fakturaen, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 7-2 andre ledd. Utlegg megler har hatt kan alltid kreves dekket i henhold til avtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd. Øvrige poster i fakturaen er vederlagsposter.

Innenfor det som er å betrakte som vederlag kan det inngå en rekke kostnader for meglerforetaket, som det ikke er rettslig grunnlag for å kreve at meglerforetaket skal dokumentere. Grunnpakken og markedspakken inneholder gjerne et fortjenesteelement. Slike pakker er som helhet å betrakte som vederlag. Hvorvidt megler fullt ut kan ta seg betalt for de enkelte pakkene som fremgår av fakturaen beror på om vederlaget totalt sett er «rimelig». Nemnda tilføyer for ordens skyld at rimelighetskravet i eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd, som direkte gjelder ved oppsigelse fra oppdragsgiver, må få tilsvarende anvendelse der oppdraget avsluttes av meglerforetaket, jf. blant annet RFE-2025-297. Hva som er et rimelig vederlag beror på en konkret vurdering, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd.

Ved vurderingen av om kravet er rimelig, har det betydning hvor langt salgsprosessen har kommet, herunder om boligen er markedsført fullt ut med annonsering, visninger etc. Dette beror på en konkret skjønnsmessig vurdering, der totalkostnaden holdes opp mot hva som er levert. Det er som nevnt ikke noe rettslig grunnlag for at megler plikter å «splitte opp» de enkelte pakkene, og redegjøre i detalj for hva som ligger i de enkelte pakkene. Men det må redegjøres for utførte gjøremål i tråd med eiendomsmeglingsforskriften § 7-2 første ledd. Det er i tilstrekkelig grad gjort her ved fremlagt timeliste på nemndas forespørsel, men skulle vært gjort av eget tiltak i forbindelse med at faktura ble sendt, jf. RFE-2025-296.

Nemnda finner etter en samlet vurdering at meglerforetakets krav anses som rimelig. Det er lagt vekt på at oppdraget har hatt en varighet på om lag ett år, og at det i denne perioden er utført et ikke ubetydelig arbeid med blant annet markedsføring av eiendommen, gjennomføring av visninger, oppfølging av interessenter og håndtering av bud. Oppdraget fremstår dermed som gjennomført i tråd med det som normalt kan forventes, selv om handel ikke kom i stand.

Nemnda bemerker at det ikke er anledning til å forhåndsfastsette hva et rimelig vederlag er («bruddgebyr»/«oppsigelsesgebyr»), uavhengig av meglers tidsbruk og hvor langt oppdraget er kommet, slik meglerforetaket har gjort her, jf. oppdragsavtalen punkt 6. Dette er omtalt i flere nemndsavgjørelser, blant annet RFE-2025-238 og RFE-2025-297. En standardisert fastsettelse – gjerne omtalt som «bruddgebyr» – er ikke er i tråd med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Megler har dermed opptrådt i strid med god meglerskikk ved å benytte seg av en oppdragsavtale med et slikt punkt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Nemnda mener at dette også utgjør en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», som bør føre til nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, jf. RFE-2025-238. Nemnda reduserer vederlaget skjønnsmessig med 5 000 kroner, som krediteres klager.

Etter dette settes vederlaget ned med 5 000 kroner, men klagen fører ellers ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Meglers vederlag settes ned med 5 000 kroner, som krediteres klager. Klager gis for øvrig ikke medhold.