RFE-2025-315

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Heimdal Eiendomsmegling AS avd Høyskoleparken
v/advokat Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring

Saken gjelder:
Nybygg. God meglerskikk. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 15. desember 2022 kjøpte klagerne en prosjektert 3-roms leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Klagerne fikk derimot ikke finansieringsbevis til dette kjøpet.  De hadde kommet over leiligheten på Facebook og kontaktet megleren. Klagerne har anført at de ikke var kjent med at inngåelsen var bindende, og at de signerte i den tro at dette gjaldt en uforpliktende interesseregistrering. Videre hevder klagerne at megleren oppfordret de til å inngå kjøp av 2-roms leiligheten, samtidig som det ble opplyst at 3-roms leiligheten ville bli videresolgt uten problemer. Dette ble ikke tilfellet, og 3-roms leiligheten ble ikke solgt før overtakelse. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom sin håndtering av bud, kontraktinngåelse og oppfølgning av klagerne. Videre er det spørsmål dette gir grunnlag for erstatning. Klagerne krever erstattet det økonomiske tapet de mener å ha blitt påført grunnet meglerens håndtering, herunder kostnader for å unngå dekningssalg og løpende advokatutgifter. Advokatkostnadene utgjør pr. 26. juni 2026 25 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Klagerne ønsket å kjøpe én leilighet i boligprosjektet, og tok derfor kontakt med megleren etter å ha sett annonse på Facebook. Megleren sendte deretter en lenke som klagerne ble bedt om å signere. Klagerne ble ikke informert om at dette var en bindende kjøpekontrakt for 3-roms leiligheten. Klagerne signerte digitalt med BankID i den tro at dette gjaldt en uforpliktende registrering av deres interesse. På dette tidspunktet forelå det ikke finansiering, og megleren etterspurte ikke finansieringsbevis eller avklarte om kjøpet faktisk lot seg gjennomføre. Dette underbygges av tidspunktet for kontraktsigneringen og senere søknad om finansiering.

Klagerne fikk deretter avslag på boliglån og tok kontakt med megler. Megleren foreslo da at klagerne kunne kjøpe en 2-roms leilighet i stedet, og anbefalte samtidig en bank og en saksbehandler. I forkant av møte med banken ba megleren klagerne om å signere kjøpekontrakt for 2-roms leiligheten. Samtidig opplyste megleren at hun skulle forsøke å selge videre kontrakten for 3-roms leiligheten, og at dette ikke ville medføre problemer for klagerne. Hun ga også uttrykk for at kontrakten ville bli solgt før overtakelse.

Det ble innvilget finansiering for 2-roms leiligheten, men 3-roms leiligheten ble ikke solgt videre. Klagerne sto dermed registrert som kjøpere av to boliger med overtakelse 9. desember 2025, uten økonomisk mulighet til å finansiere begge.

Megleren skal utføre oppdraget i samsvar med god meglerskikk og ivareta begge parters interesser, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. I denne saken har megleren brutt flere sentrale plikter. Hun sendte kjøpekontrakten for 3-roms leiligheten til signering uten å kontrollere at finansieringen var på plass, og uten å informere klagerne om de økonomiske konsekvensene. Etter at klagerne fikk avslag på finansiering, og til tross for at hun var fullt kjent med deres økonomiske situasjon, oppfordret hun dem til å signere kontrakt for en 2-roms leilighet. Samtidig forsikret hun at den opprinnelige avtalen ville bli løst ved videresalg til en annen kjøper, noe som aldri skjedde. Disse forsikringene var avgjørende for at klagerne gikk videre med kjøpet, og forholdet er heller ikke kommentert av innklagede. Da megleren senere sluttet i foretaket, ble klagerne verken varslet eller fulgt opp av en ny kontaktperson, og ble dermed stående uten nødvendig informasjon og bistand.

Klagerne har hatt løpende kontakt med utbygger, prosjektleder og fagansvarlig i meglerforetaket. Det bemerkes at pr. 20. november 2025 at utbygger ønsket å bidra ved å tilby en eventuell ny kjøper av 3-roms leiligheten seks måneders dekning av felleskostnader. Det ble ikke gitt tilsvarende tilbud for 2-roms leiligheten. Dette er uansett et hjelpetiltak og ikke en løsning på meglerens feil. Dette løser ikke hovedproblemet, da klagerne ikke har økonomisk evne til å eie to boliger. Tiltakene viser imidlertid at utbyggeren er villig til å bidra, i motsetning til meglerforetaket. Videre opplyste meglerforetaket at de skulle prioritere salget av 3-roms leiligheten, redusere sitt vederlag og jobbe aktivt med markedsføring. Dette kommer derimot for sent, og viser at tidligere salgsinnsats har vært mangelfull. Det fremstår også som at utbygger ikke har vært tilfreds med meglerforetakets håndtering, og derfor har valgt å bytte meglerforetak.

Den 8. desember 2025 ble klagerne innkalt til overtakelse av 3-roms leiligheten, til tross for at verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest forelå. Meglerforetaket opplyste selv at klagerne ikke var forpliktet til å overta boligen så lenge slik tillatelse manglet. Etter klagernes syn bekrefter dette at boligen ikke var moden for overtakelse, og at situasjonen dermed ble ytterligere komplisert og belastende.

Resultatet av meglerens opptreden er at klagerne står som kjøpere av to boliger, uten økonomisk mulighet til å finansiere begge. Dette har ført til en betydelig psykisk belastning, herunder søvnløshet, angst og depresjon. Saken har pågått i lang tid og klagerne lever med konstant stress og usikkerhet for fremtiden. Klagerne har forsøkt å løse saken, men uten hjelp fra meglerforetaket eller utbygger.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, herunder sin veiledningsplikt. Klagerne krever erstatning for det økonomiske tapet de er påført, herunder kostnader for å unngå dekningssalg, samt løpende advokatutgifter som pr. 26. juni 2026 utgjør 25 000 kroner. Belastningen har vært betydelig, og for å håndtere situasjonen måtte de involvere familiemedlemmer til å overta den ene leiligheten. Én av klagerne måtte også selge sitt andre taxiløyve og tilhørende bil for å dekke de økonomiske konsekvensene.

Innklagede har i hovedsak anført:
Hva gjelder faktum, vil meglerforetaket bemerke at det ble lagt inn bud på 3-roms leiligheten 15. desember 2022. Budet ble akseptert av utbygger samme dag. Budet på 2-roms leiligheten ble inngitt 21. desember 2022, og ble akseptert 23. desember 2022. Slik det fremgår av budskjema var klagerne bundet av sine bud fra de kom til selgerens kunnskap, og handelen var bindende for begge partene fra aksepttidspunktet. Klagernes påstand om brudd på god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 må derfor vurderes på bakgrunn av hendelsesforløpet og dialogen mellom partene i perioden frem til 21. desember 2022.

Det fremgår av salgsdokumentasjonen og budskjemaet at når et bud er akseptert, plikter kjøper innen 21 dager å fremlegge godkjent finansieringsbevis. Det foreligger derfor ingen plikt for megler til å kontrollere dette på budtidspunktet. Det bemerkes for øvrig at kontroll av finansiering primært foretas av hensyn til selger.

Klageren hevder at megleren på utilbørlig vis skal ha presset frem salget, og at megleren i stedet burde ha frarådet kjøpet eller sørget for at det ble tatt inn et forbehold om finansiering.

Dialogen klagerne viser til ser ut til primært å ha funnet sted etter at bindende bud er inngitt, og hvor det ikke var grunnlag for å reversere handelen. Klagerne må ha vært klar over at de ikke hadde finansiering da budene ble inngitt, men de tok likevel ikke inn noe forbehold om dette i noen av budene. Da budene var inngitt og akseptert var det heller ikke mulig for megleren å innta et slikt forbehold i kontraktene.

Meglerforetaket påpeker at det ble iverksatt tiltak for å få solgt boligen. Markedet var dessverre relativt svakt for videresalg av denne typen leiligheter. Klagerne har derimot opplyst at de har lykkes med å selge en leilighet, og at videresalget skjedde på betingelser som innebærer at klagerne ikke er påført noe økonomisk tap.

Det bemerkes at megleren ikke lenger jobber i meglerforetaket. Hun ble likevel bedt om å kommentere hva som skjedde på budgivningstidspunktet. Megleren opplyste at det aldri var snakk om å bytte leilighet. Hun har tidligere hatt flere kunder som har byttet leilighet, og i slike tilfeller har hun alltid tatt kontakt med selger på forhånd for å få dette godkjent.

Videre er det enkelte forhold ved klagernes beskrivelse av hendelsesforløpet som ikke stemmer overens med opplysninger de tidligere har gitt, eller med dokumentasjonen fra budgivningen. Da meglerforetaket ba klagerne redegjøre for saken, opplyste de i en e-post av 12. oktober 2025 at den opprinnelige planen var å bytte fra en mindre til en større leilighet. De begrunnet dette med at en større leilighet kunne være enklere å leie ut dersom det skulle bli aktuelt på et senere tidspunkt. Meglerforetaket påpekte da at denne forklaringen var vanskelig å få til å stemme med budgivningen, ettersom klagerne først la inn bud på den største leiligheten og deretter på den minste. I klagen til nemnda har klagerne i stedet anført at det var megleren som foreslo at de kunne kjøpe en mindre leilighet etter at de fikk avslag på boliglån. De ulike forklaringene gjør det noe usikkert for meglerforetaket om klagerne husker hendelsesforløpet og dialogen med megleren i 2022.

Uavhengig av dette kan meglerforetaket ikke se at det foreligger dokumentasjon for at megleren har opptrådt kritikkverdig i saken.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, samt krav om erstatning som følge av meglers håndtering av budgivning og kontraktsinngåelse i et boligprosjekt.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kan behandle klager som gjelder brudd på god meglerskikk og tilknyttede erstatningskrav, forutsatt at saken lar seg opplyse tilstrekkelig på bakgrunn av skriftlig behandling.

I den foreliggende saken er partenes fremstillinger av det faktiske hendelsesforløpet på sentrale punkter motstridende. Dette gjelder særlig hva som ble kommunisert i forbindelse med signering av avtale om kjøp av 3‑roms leiligheten, herunder om klagerne ble gjort tilstrekkelig kjent med at disposisjonen var bindende, om megler har gitt konkrete forsikringer om at den første kontrakten ville bli videresolgt uten risiko for klagerne, hvem som tok initiativ til kjøp av den andre leiligheten, og på hvilket grunnlag dette skjedde.

Nemnda kan ikke, på bakgrunn av de skriftlige opplysningene som foreligger, ta stilling til hvilke faktiske omstendigheter som skal legges til grunn. En forsvarlig avgjørelse av saken vil i stor grad bero på bevisvurderinger knyttet til muntlig kommunikasjon mellom partene, herunder hva som konkret er sagt og forstått i dialogen. Slike bevisspørsmål egner seg ikke for behandling i nemnda.

Nemnda bemerker også at saken reiser spørsmål om årsakssammenheng og omfanget av et eventuelt økonomisk tap. Også disse spørsmålene er av en slik karakter at de vanskelig kan avgjøres uten en mer omfattende bevisførsel enn det nemndas skriftlige behandling åpner for.

En sak kan avvises etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) dersom den ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over klageorganets effektivitet. Vedtektene svar på dette punktet til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015–2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål». Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Nemnda mener at denne terskelen er nådd i saken her, og viser til at den vanskelig kan ta forsvarlig stilling de spørsmål saken reiser uten muntlige forhandlinger. Nemndas saksbehandling er rent skriftlig. Etter dette avvises klagen.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klagen avvises.