Klage nr:
165/09

Avgjort:
25.01.2010

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandling og krav om erstatning for advokatbistand

Foretakets navn:
FAST Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. januar 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet


Saksfremstilling
:


Den ene av klagerne kjøpte ved kjøpekontrakt av 2. oktober 2007 en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Det har i ettertid vist seg at det var gjort en feil ved seksjoneringen.

Både klagerne og innklagede er representert ved advokat. Klagerne, innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis «klagerne» og «innklagede».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte i 2008 en ny bolig via innklagede foretak. Boligkjøpet medførte en rekke problemer for klagerne, og de opplevde lite hjelp og bistand fra innklagede. Da det viste seg at innklagede hadde gjort en feil ved seksjoneringen av boligen, så de seg etter hvert nødt til å kontakte advokat for å sikre seg at feilen ble rettet på en rask og riktig måte.

Ansvarsgrunnlaget for seksjoneringsfeilen er det ulovfestede profesjonsansvaret. Innklagede har bekreftet at de var ansvarlige for feilen, men har likevel nektet å dekke klagernes utgifter til juridisk bistand. Bakgrunnen for klagen er derfor et krav om erstatning for påførte utgifter som følge av feil fra innklagedes side.

Historien forut for oppdagelsen av feilen er en vesentlig årsak til at advokat ble koblet inn i saken. Klagerne oppdaget selv at dokumentavgiften de hadde fått beskjed om å betale var for høy. Det visteseg da at de hadde betalt dokumentavgift for hele kjøpesummen, og ikke bare tomteverdien slik som de skulle. De fikk som følge av dette tilbakeført kr 67 000.

Videre fikk ikke klagerne overlevert skjøte da de overtok boligen. Årsaken til dette var at heftelsene ved boligen ikke var slettet før boligen var overført. Da klagerne overtok, lå det fortsatt en heftelse på kroner 3,5 millioner igjen på boligen. Etter flere henvendelser til innklagede ble klagerne først i august 2008 informert og at det manglende skjøtet skyldtes en feil hos DnBNOR, da obligasjonen var kommet bort i banken.

Det anføres at innklagede ikke har håndtert de ovennevnte problemene på en god måte. Innklagede har ikke vist vilje til å avklare problemer, og deres opptreden har fremstått som rotete. Det anføres at håndteringen er helt på grensen av hva som kan anses som god meglerskikk.

I mars 2009 ble det oppdaget at innklagede også hadde gjort feil ved seksjoneringen av boligen. Feilen besto i at seksjonene, med tilhørende pant, var oppført på feil eiere. Dette skapte igjen store problemer for klagerne, som var på vei til å legge boligen sin ut for salg. Boligen kunne ikke selges før feilen var rettet opp.

Innklagede ble kontaktet, og tok ansvar for å rette opp i feilen. Det ble først presentert en løsning, og deretter en annen, men ingen av disse førte frem. Det ble da foreslått reseksjonering for å rette feilen. Da en i juni 2009 likevel ikke var noe nærmere en retting, fant klagerne det nødvendig å kontakte advokat. De var da bekymret for hva slags praktiske og økonomiske konsekvenser det kunne få dersom feilen ikke ble rettet raskt, og på en forsvarlig måte. Det ble da sendt brev til innklagede den 11. juni 2009 der blant annet sakens bakgrunn ble forklart, og det ble varslet om at utgiftene til juridisk bistand ville bli krevd dekket. Det ble aldri protestert på dette.

Dersom retting hadde vært foretatt umiddelbart, hadde det ikke påløpt utgifter til juridisk bistand. Det viste seg imidlertid å være nødvendig med gjentatte purringer fra advokatens side før begjæring om reseksjonering ble sendt. Når den først ble sendt, inneholdt den også feil som førte til at den ble returnert til innklagede fra kommunen. Klagerens advokat hadde kontakt med innklagede og kommunen for å sikre at den nye feilen ble håndtert riktig og effektivt. Reseksjoneringen ble tinglyst i korrekt form den 30. september 2009.

Da feilen ble rettet opp, ble det den 28. oktober 2009 sendt et brev til innklagede der klagernes utgifter til juridiske bistand ble redegjort for og krevd dekket. I brev av 30. oktober 2009 ble kravet avslått av innklagede, siden vilkårene for erstatning ikke forelå etter at feilen var blitt rettet.

Innklagede tilbød å dekke under en tredel av klagernes kostnader for å bli ferdige med saken. Dette var ikke akseptabelt for klagerne. Feilene begått av innklagede har påført klagerne store bekymringer og mye ekstra arbeid. Det anføres at det må være klart at de har rett til dekning av de utgifter de er påført som en direkte følge av meglers feil.

Profesjonsansvaret vurderes strengt i henhold til rettspraksis. I denne saken fremstår det som klart at vilkårene for erstatning er oppfylt. Det er ingen tvil om at innklagede er ansvarlig for feilen som ble gjort, noe som også er bekreftet fra innklagedes side. Klagerne kan ikke se at det finnes noen hjemmel som tilsier at et økonomisk tap bortfaller når årsaken til taper bortfaller. Det må derimot være klart at også ansvar for de økonomiske følgene av denne.

Innklagede fikk først rettet feilen flere måneder etter at advokat kom inn i saken. Riktige seksjoneringspapirer ble først sendt inn den 3. september 2009, og det foreligger ingen forhold som tilsier at det skulle være nødvendig å bruke seks måneder på å rette en slik feil.

Da kravet ble sendt til innklagede, ble det krevd dekket totalt tolv timers arbeid i saken. Som følge av arbeidet med denne klagen er det nå utført ytterligere 3 timers arbeid i saken. I tillegg påregnes tre timers arbeid i forbindelse med klagebehandlingen og deretter avslutning av saken.

Klagerne krever derfor at innklagede anses erstatningsansvarlig for klagernes utgifter til juridisk bistand i saken. Videre kreves det at innklagede skal betale kroner 16.500,- til dekning for juridisk bistand som følge av feilen, og at innklagede skal betale kroner 8.250 til dekning i omkostninger i forbindelse med behandling for Reklamasjonsnemnda.

Innklagede anfører:

Vedrørende dokumentavgift og slettelse av pant, henviser innklagede til sitt brev av 30. oktober 2009, som ikke sees å være bestridt ved klagen.

Advokat ble først kontaktet i forbindelse med feil seksjoneringsnummer. Dette har innklagede allerede beklaget. Seksjon en og to er byttet om ved en inkurie, og det har vært dårlig kommunikasjon med utbygger.

Innklagede påtok seg å rette mangelen straks feilen ble oppdaget. Samtlige parter ble tilskrevet ved brev av 31. mars 2009. Også den ene av klagerne undertegnet på skjøte som skulle brukes ved videresalg av hennes leilighet. Faglig ansvarlig hos opprinnelig meglerforetak ble orientert og aksepterte å tinglyse alle dokumenter ved salg av leiligheten.

Dessverre ble ikke leiligheten solgt. Ut fra tidsperspektivet, ble begjæring om reseksjonering utarbeidet den 9. juni 2009. Etter kommunal behandling ble reseksjoneringen tinglyst den 30. september 2009. Innklagede har betalt samtlige kostnader ved reseksjoneringen.

Ut fra det ovennevnte kan innklagede ikke se at det har gått for lang tid vedrørende retting av mangelen.

Advokatens bistand kan innklagede ikke se har ført til at saken verken gikk raskere eller ble ordnet på andre måter. Advokatbistand har derfor vært unødvendig.

Det ble imidlertid akseptert å dekke kr 5 000 inkludert merverdiavgift som fullt oppgjør ved innklagedes brev av 30. oktober 2009. Da dette ikke ble akseptert, må Reklamasjonsnemnda ta stilling til behovet for advokatbistand og hvem som skal dekke omkostningene i den forbindelse.

Det har ikke vært tvist om faktum. Det er heller ikke lagt ned påstand om at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk.

Innklagede legger derfor ned påstand om at han frifinnes.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det avgjørende i denne saken er at feilen fra innklagede førte til en utgift for klagerne. Det er denne utgiften som kreves dekket i saken.

Klagerne kan ikke se at det skal oppstilles noe krav om at juridisk bistand var nødvendig for resultatet. Poenget er at klagerne etter en langvarig prosess følte et reelt behov for å skaffe seg bistand. Både for å holde kontakten med innklagede og for å sikre at prosessen gikk riktig for seg. Det er ingen tvil om at utgiften er direkte tilknyttet innklagedes feil, og det kan heller ikke anses som en upåregnelig utgift ut i fra forholdene i saken.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om dekning av utgifter til advokatbistand.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Reklamasjonsnemnda dekker etter sikker praksis ikke saksomkostninger for behandlingen i Nemnda.

Andre sakskostnader vil innklagede i prinsippet være ansvarlig for i den grad det følger av alminnelige erstatningsregler.

Innklagede krever erstatning som følge av feil i forbindelse med saksbehandlingen ved seksjoneringen av boligen og innklagedes behandling av seksjoneringssaken ved reseksjonering.

Klageren hevder at feilen skyldtes sviktende saksbehandling. Innklagede erkjenner i brev av 30. oktober 2009 at innklagede «er ansvarlig for […] feil ved seksjoneringen». Feilen beskrives som en «inkurie», altså som en ren forglemmelse.

Reklamasjonsnemnda legger til grunn at det normalt har avgjørende betydning for kjøpere at boligen har riktig seksjonsnummer, og at megler derfor må utøve særlig aktsomhet. En slik feil isolert sett er ikke nødvendigvis erstatningsbetingende.

Spørsmålet blir da om innklagedes etterfølgende opptreden kan betegnes som erstatningsbetingende uaktsom. Etter at mangelen var oppdaget i mars 2009 ventet innklagede til 9. juni 2009 med å sende inn søknad om reseksjonering. Klageren hevder videre at denne søknaden inneholdt feil, slik at innklagede måtte sende inn ny søknad. Dette ble først gjort 3. september 2009. Innklagede har ikke bestridt disse opplysningene.

Å bruke fem til seks måneder på å utferdige en ny søknad om reseksjonering synes unødig. Når innklagede var klar over at klageren i tillegg ønsket å legge sin bolig ut for salg, mener Reklamasjonsnemnda at det var uaktsomt av innklagede og i strid med god meglerskikk ikke å sende søknaden tidligere.

Det er ikke tvilsomt at klageren ble påført et økonomisk tap som en følge av feilen. Grunnet beløpets størrelse oppstår heller ikke spørsmål om tapsbegrensning.

I forbindelse med saksbehandlingen har Reklamasjonsnemnda innhentet dokumentasjon for klagerens advokatutgifter.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og må dekke klagernes advokatkostnader i forbindelse med reseksjoneringen, kroner 12 980 pluss mva. Krav om erstatning for saksbehandling for Reklamasjonsnemnda fører ikke frem.