RFE-2025-322

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: 
Eminent Eiendomsmegling Lillehammer AS (PrivatMegleren Lillehammer)

Saken gjelder:
Budgivning. God meglerskikk. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 23. september innga klageren bud på 2 000 000 kroner på en bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Underveis i budprosessen formidlet megleren at selger kunne være villig til å akseptere dersom budet ble økt med 100 000 kroner, og klageren forhøyet sitt bud i tråd med dette. Kort tid etter ble det imidlertid inngitt et nytt bud på 2 250 000 kroner fra en annen budgiver innen budfristens utløp, og selgeren aksepterte dette fremfor klagers bud. Klageren hevder at megleren gjennom sin kommunikasjon inngikk en avtale om at klageren skulle få tilslaget dersom hun økte sitt bud med 100 000 kroner. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet 150 000 kroner, som utgjør differansen mellom den endelige salgssummen og det budet klageren ble informert om at selgeren var villig til å akseptere.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Det bemerkes at klagerens representant innga bud på vegne av klageren under budrunden. Klageren godkjente alle budene pr. telefon.

Ifølge budjournalen ble det inngitt åtte bud på eiendommen i perioden 17. til 19. september 2025. Klageren innga sitt første bud på 2 000 000 kroner 23. september 2025. Dagen etter opplyste megleren at selgeren ville akseptere budet dersom klageren økte dette med 100 000 kroner. Klageren forhøyet deretter budet i tråd med meglerens oppfordring, i den forståelse at dette ville føre til at hun fikk tilslaget på eiendommen. Megleren informerte deretter klageren om at selgeren hadde akseptert budet, og at boligen dermed var hennes. Få minutter etter utløpet av akseptfristen ble det imidlertid inngitt et nytt bud på 2 250 000 kroner, tilsvarende prisantydningen. Selgeren valgte da å ikke gjennomføre handelen med klageren, og aksepterte i stedet det nye budet. På bakgrunn av kontakten med megleren underveis i budrunden, fremstår budgivningsprosessen ytterst tvilsom og klanderverdig.

Meglerforetaket opplyste pr. e-post 3. november 2025 at:

I alle våre budrunder er skriftlighet avgjørende […].

Dette gir inntrykk av at innklagede forsøker å underbygge sin fremstilling ved å vise til forhold som ligger utenfor klagerens rekkevidde å kontrollere. Ifølge formfrihetsprinsippet i norsk rett er en muntlig avtale i utgangspunktet like bindende som en skriftlig avtale. En muntlig avtale vil derimot være vanskelig eller umulig å bevise, men i dette tilfellet finnes bevisene i telefonloggen. Sammen med den øvrige kommunikasjonen i budprosessen understøtter dette klagerens beskrivelse av hva som ble sagt og avtalt.

Klageren har utformet et dokument hvor det refereres til flere nettsider som omhandler reglementet for motbud, og som tydelig viser at budprosessen var ulovlig. Klagere var dessverre ikke kjent med dette svært tydelige regelverket tidligere, men både megleren og nemnda burde være innforstått med dette. Ved å høyne sitt bud aksepterte klageren et motbud fremsatt av selgeren, og boligen var ifølge regelverket klagerens. At megleren lar selgeren gå for et plutselig innkommende høyere bud er derfor åpenbart ulovlig.

Meglerforetakets påstand om at det ikke forelå et motbud fra selgeren med referanse til budjournalen, fremstår både ulogisk og underlig. Det fremstår som lite sannsynlig at klageren på eget initiativ skulle øke budet fra 2 000 000 kroner til 2 100 000 kroner uten at dette skjedde som følge av en tilbakemelding fra megleren om at selgeren ville akseptere budet ved en slik forhøyelse. Klagerens budforhøyelse må ses i lys av opplysningen om at eiendommen ville tilfalle henne dersom budet ble økt med 100 000 kroner. Dette kan ikke forstås på annen måte enn at det ble formidlet et motbud fra selgeren gjennom megleren, og at klageren aksepterte dette ved å øke sitt bud i samsvar med de opplysningene hun fikk.

Det bemerkes at klageren ikke er ute etter å henge ut enkeltpersoner. Hennes oppfatning er imidlertid at hun ble utsatt for en svært uryddig og tvilsom budprosess, og at det er denne håndteringen hun ønsker vurdert.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren krever erstattet 150 000 kroner, som utgjør differansen mellom den endelige salgssummen og det budet klageren ble informert om at selgeren var villig til å akseptere.

Innklagede har i hovedsak anført:
Det fremstår som at det har oppstått en misforståelse mellom klager og megler knyttet til budprosessen. I alle meglerforetakets budrunder er skriftlighet avgjørende og det megleren har forsøkt å formidle var at man nå var på et nivå selgeren var villig til å akseptere. Det var ikke mottatt skriftlig aksept fra selgeren og meglerens samtale med klageren var ment som informasjon om eventuell videre saksgang. Megleren ville ikke akseptert et bud før skriftlig aksept var mottatt fra selgeren. I denne saken var det enighet om at klagerens bud på 2 100 000 kroner ville blitt akseptert, så fremt det ikke kom høyere bud innen utløpet av budfristen. Megleren var på dette tidspunktet sikker på at det ikke ville komme inn andre budgivere, og ble selv overrasket da siste budgiver innga bud usett. Det var gitt signaler om at denne budgiveren ikke ville komme på banen før han hadde sett boligen, og det var avtalt visning noen dager etter budgivning. Megleren hadde derfor ingen grunn til å tro at det ville komme flere bud den aktuelle dagen.

Meglere har ikke kontroll over om en interessent velger å legge inn bud uten å ha besiktiget eiendommen. Her la budgiver inn et bud på vanlig måte før klagerens bud var utgått, og det må presiseres at dette var en budgiver som kjenner til området fra før og skal benytte boligen privat. Hva en kjøper velger å benytte boligen til er heller ikke relevant i dette tilfellet. Det er lite megleren får påvirket så lenge bud kommer inn før fristens utløp og før skriftlig aksept er gitt av selgeren. Det er dermed ingen avvik ved budprosessen.

Meglerforetaket kjenner seg ikke igjen i klagerens påstander om feil saksgang i forbindelse med motbud. Det ble ikke gitt motbud i denne saken, noe som underbygges av budjournalen.

Det ikke foreligger noen forhold som innebærer brudd på bestemmelser og god meglerskikk, og meglerforetaket aksepterer ikke krav om erstatning eller kompensasjon på 150 000 kroner.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, i forbindelse med gjennomføringen av budrunden, herunder om det ble formidlet et bindende motbud fra selger, og om klageren i så fall fikk aksept for dette. Videre gjelder saken spørsmål om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at bud og aksept i eiendomshandel er bindende når aksept er kommet frem til budgiver innen akseptfristen. Dersom selger fremsetter et motbud, vil dette – dersom det aksepteres rettidig – etablere en bindende avtale på motbudets vilkår.

Det avgjørende i saken er om det ble formidlet et bindende motbud fra selger via megler, og om dette i tilfelle ble akseptert av klageren.

Spørsmålet om det forelå motbud og aksept
Klageren har anført at hun fikk opplyst at selger ville akseptere bud på 2 100 000 kroner, og at hun forhøyet budet i tillit til dette. Etter klagerens syn innebærer dette at det forelå et motbud som hun aksepterte.

Innklagede har bestridt at det ble gitt noe motbud, og har forklart at klageren kun ble orientert om at budet nærmet seg et nivå selger kunne være villig til å akseptere. Det er videre vist til at det ikke foreligger noen skriftlig dokumentasjon på motbud eller aksept.

I denne saken fremgår det ikke av budjournalen at det er fremsatt motbud, og det foreligger heller ikke annen skriftlig dokumentasjon som underbygger klagerens fremstilling. Det oppfattes at det klager omtaler om et «motbud» er den angivelige opplysninger om at selgeren ville akseptere en kjøpesum på 2 100 000. Det er ikke sannsynliggjort at megler har gitt en så kategorisk opplysning, og det er uansett ikke tale om noe motbud.

Nemnda kan i den forbindelse ikke, på bakgrunn av telefonlogg alene eller klagerens forklaring, legge til grunn at det ble fremsatt et bindende motbud fra selger. Det fremstår etter dette mest sannsynlig at megler formidlet en indikasjon på hvilket nivå selger kunne være villig til å akseptere, uten at dette innebar et forpliktende motbud.

På denne bakgrunn finner nemnda at det ikke ble inngått noen bindende avtale mellom partene på klagerens bud på 2 100 000 kroner.

Håndteringen av budrunden
Det er på det rene at et høyere bud ble inngitt før utløpet av akseptfristen for klagerens bud, og før skriftlig aksept fra selger forelå. Nemnda bemerker at selger i en slik situasjon står fritt til å akseptere det høyeste budet som foreligger ved fristens utløp. Det foreligger ikke opplysninger som tilsier at megler har håndtert budgivningen i strid med gjeldende regler eller praksis.

Nemnda bemerker likevel at meglers kommunikasjon med budgivere må utformes med tilstrekkelig presisjon for å unngå misforståelser. Signaler om at for eksempel et bud kan forventes akseptert eller lignende, kan lett oppfattes som mer bindende enn det er grunnlag for. I denne saken kan kommunikasjonen synes å ha vært egnet til å skape en forventning hos klageren om at hun ville få tilslag, selv om dette ikke var rettslig bindende. Nemnda bemerker at dette i så fall er uheldig, men det er uansett ikke tilstrekkelig til å konstatere brudd på god meglerskikk.

Erstatningskravet
For å tilkjenne erstatning må det foreligge ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng. Nemnda har ikke funnet det sannsynliggjort at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Allerede av denne grunn kan erstatningskravet ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.