Klage nr:
167/09
Avgjort:
04.03.2010
Saken gjelder:
Krav om erstatning grunnet manglende opplysning om beregningen av felleskostnadene i salgsoppgaven.
Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Bergen
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mars 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en andelsleilighet gjennom innklagede. Bud ble akseptert den 4. eller 5. august, og kontrakt ble underskrevet 11. august 2009. Overtagelse var satt til 21. august 2009.
Felleskostnadene var i salgsoppgaven oppgitt til kroner 2919. Første giro klageren mottok fra forretningsføreren viste imidlertid månedlige felleskostnader på kroner 4465.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren var på visning lørdag 1. august 2009. Dette var en visning kun for klageren. Tilstede var innklagde og fem personer fra klagerens familie.
Klageren hadde sett på internett at leiligheten var til salgs. Da klageren tok kontakt med innklagede for å be om visning, hadde han blant annet spørsmål vedrørende de månedlige felleskostnadene. Felleskostnader per måned stod oppført i annonsen på internett med kroner 2919.
Klageren syntes at felleskostnadene var lave. Derfor ville han være sikker på at summen han fikk oppgitt omfattet det han trodde. Da han spurte innklagede skal han ha fått til svar at felleskostnadene var såpass lave fordi det frem til 30. juni 2012 bare skulle betales renter av fellesgjelden. Endringene per måned frem til 30. juni 2012 gjaldt bare renteendringer.
Under visningen fikk klageren utdeltsalgsoppgave på leiligheten, der innklagede viste til at felleskostnadene utgjorde kroner 2929 per måned. Klageren valgte å tro på innklagede, som hadde et godt omdømme. I tillegg til det innklagede fortalte, mener klageren at den informasjonen som står i salgsoppgaven ikke gir grunn til å tro annet enn at felleskostnadene er kroner 2919 per måned.
Onsdag 5. august 2009 fikk klageren tilslag på leiligheten. Klageren bød ut fra de opplysningene innklagede hadde gitt muntlig og i salgsoppgaven.
Den 11. september 2009 kom første faktura fra borettslaget der felleskostnadene var på kroner 4465. Dette var en vesentlig forskjell fra det innklagede hadde informert klageren om, og som sto i salgsoppgaven. Klagerne tok kontakt med innklagede umiddelbart.
Klageren mener derfor han har krav på erstatning fra innklagede.
Innklagede anfører:
Innklagede signert oppdragsskjema med selgeren den 17. juli 2009. Salget gjaldt en andelsleilighet. Innklagede bestilte som vanlig meglerbrev fra forretningsføreren, og mottok boligopplysninger datert 18. juli 2009. Dette var på til sammen to sider, sammen med kopi av vedtekter, husordensregler, samt innkalling til generalforsamling den 24. mars 2009 med regnskap og budsjett og protokoll fra generalforsamlingen.
I salgsoppgaven ble det skrevet inn felleskostnader på kroner 2919 per måned hentet fra forretningsførers meglerbrev. Det ble tatt inn en opplysning fra meglerbrevets side 2;
«[f]inanskostnader blir innkrevd kvartalsvis og er basert på akontobeløp fra siste kjente rentesats ved utstedelse av krav. Avregning skjer kvartalsvis etterskuddsvis og blir fakturert den som er andelseier på det tidspunkt kravene blir sendt«
Andel fellesgjeld ble oppgitt til kroner 1042904 og rentevilkårene til fellesgjelden ble opplyst til 3,55% per år per 18. juli 2009. Det fremgår at det kun betales renter av fellesgjelden, og at første avdrag starter 30. juni 2012. Det er også opplyst om hvordan avdragene vil påvirke felleskostnadene. Utkast til salgsoppgaven der disse opplysningene var inntatt ble sendt til selgeren for godkjennelse. Selgeren godkjente salgsoppgaven den 24. juli 2009, og han ga på ingen måte uttrykk for at felleskostnadene ikke stemte.
Første visning ble annonsert den 3. august 2009.Klageren avtalte imidlertid privatvisning samme dag som eiendommen stod i avisen. Dette var den 31. juli 2009, ikke 1. august 2009. Klagerne og flere familiemedlemmer møtte på visningen. Det ble på visningen tatt opp av et av familiemedlemmene om ikke felleskostnadene måtte være for lave. Dette begrunnet de med at dersom man regnet på renter av fellesgjelden med en rentesats på 3,55 prosent per år, så ville det utgjøre mer enn den oppgitte felleskostnaden.
Innklagede samtykket til at det var regnet korrekt og forklarte at felleskostnadene ble avregnet kvartalsvis og etterskuddsvis, og at når renten stiger eller synker, vil det gi utslag i fellesutgiftene. Beløpet som forretningsfører hadde opplyst per måned viste seg å være inklusive avregning av felleskostnader for de tre forutgående månedene. Fordi renten hadde gått ned, var renten avregnet i juli med reduksjon på kroner 1545 for denne måneden. Innklagede gikk gjennom dette med klageren og var trygg på at han hadde forstått dette.
Det ble en budrunde med fem andre budgivere i tillegg til klageren. Klageren endte opp med tilslaget på kr 1 000 000 den 4. august 2009. Det var forutsatt at ikke forkjøpsberettigede benyttet seg av sin forkjøpsrett. Ingen meldte seg på forkjøpsretten og denne ble avklart den 14. august 2009.
Innklagede sendte akseptbrev til klageren den 5. august 2009 sammen med utkast til kjøpekontrakt og vedlegg til denne. Kontraktmøte ble avtalt til 11. august 2009 klokken 11. Kontrakten og vedleggene ble sendt ut i forkant av møtet slik at klageren kunne gjøre seg kjent med både kontrakten og vedleggene før kontraktsignering. Forretningsførerens svarbrev der fellesutgiftene er nærmere beskrevet i punkt en og ti var ett av vedleggene. Klageren møtte til kontraktsmøte og det ble ikke stilt nærmere spørsmål fra klagerens side rundt felleskostnadene.
Etter initiativ fra et av klagerens familiemedlemmer ble det avholdt møte hos innklagede den 9. oktober 2009. Det ble ikke fremsatt noen krav, og begge parter fikk fremmet sitt syn på prosessen. Det ble etter møtet sendt ut oppsummeringsbrev til klagerne, datert 20. oktober 2009.
Innklagede er av den oppfatning at klagerens spørsmål om felleskostnadene ble avklart før de han la inn bud. Dersom det ikke var tilfellet hadde klageren god anledning til å tydeliggjøre dette i løpet av forhandlingene. Spesielt burde klageren ha tatt dette opp før kontaktene ble signert. At klageren ikke tok dette videre opp tolket innklagede som at klageren var innforstått med hvordan felleskostnader ble beregnet og avregnet i borettslaget.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning på grunn av påstand om feilaktig informasjon om felleskostnadene i borettslaget.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.
Krav om erstatning forutsetter at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, at klageren har lidt et økonomisk tap som følge av denne opptredenen, og at tapet er en konsekvens av innklagedes opptreden.
I denne saken må det avklares om innklagede opptrådte i strid med god meglerskikk ved å unnlate å oppgi hvordan felleskostnadene oppgitt i salgsoppgaven var beregnet, og om dette eventuelt var erstatningsbetingende uaktsomt.
Reklamasjonsnemnda kan kun ta stilling til skriftlig dokumenterte påstander.
Av salgsoppgaven fremgår det at de månedlige fellesutgiftene er kroner 2919. I forbindelse med saksforberedelsen har Reklamasjonsnemnda innhentet forretningsførers brev til innklagede datert 18. juli 2009. Av brevet fremgår det følgende:
| Totalt inneværende måned: | 2 919 |
| Fellesutgifter: | |
| Renter | 3 085 |
| Avregning lån siste kvartal | – 1 546 |
| Felleskostnader | 1 073 |
| Objekt: | |
| Garasje, 118/4 (928-84) | 150 |
| Kabel TV 118/4 (927-4) | 157 |
Her fremgår detat fellesutgiftene uten rentejustering var på kr 4 465. Denne måneden var imidlertid fellesutgiftene justert ned på grunn av den kvartalsmessige rentejusteringen. Hver måned i dette kvartalet har selgeren betalt kr 515 mer i renter enn den reelle rentekostnaden utgjorde. Denne måneden fikk selgeren derfor en reduksjon som tilsvarte overbetalingen de tre siste månedene. Husleien fremstod derfor som lavere enn den normalt var.
Innklagede har i salgsoppgaven opplyst at
«[f]inanskostander blir innkrevd kvartalsvis og er basert på akontobeløp fra sist kjente rentesats ved utsendelse av krav. Avregning skjer kvartalsvis etterskuddsvis og blir fakturert den som er andelseier på det tidspunkt kravet blir sendt»
Selv om det her opplyses om at rentene avregnes kvartalsvis, fremgår det ikke at de oppgitte felleskostnadene er kunstig lave på grunn av at den kvartalsmessige justeringen skjedde denne måneden. Innklagede burde etter Reklamasjonsnemndas syn ha oppdaget at de månedlige felleskostnadene var unormalt lave denne måneden, og opplyst om dette i den skriftlige salgsoppgaven.
I lys av det strenge profesjonsansvaret som påhviler eiendomsmeglere, er dette forholdet klart erstatningsbetingende uaktsomt.
Neste spørsmål er om klageren har lidt et økonomisk tap, og hvordan erstatningen eventuelt skal utmåles.
Dersom innklagede hadde oppdaget feilen, ville en akseptabel måte å oppgi felleskostnadene vært å trekke kr 515 fra a-kontobeløpet på kr 4 465.
Innklagede ville da ha opplyst om at felleskostnadene på salgstidspunktet var kr 3 950.
Klagerens krav må utgjøre forskjellen mellom oppgitt månedlig felleskostnad på kr 2 919, og den «reelle» kostnaden på kr 3 950. Forskjellen utgjør kr 1 031 per måned. Over en femårs periode utgjør dette kr 61 860 (60 månedlige terminer), neddiskontert med en gjennomsnittlig rentesats på 5 % p.a. blir erstatningsbeløpet avrundet kr 55 000.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må dekke klagerens tap med kroner 55 000.