RFE-2025-348

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Frontline Grünerløkka Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Grünerløkka)
v/advokat Johan A. Mettevoll
Advokatfirma Mettevoll AS

Saken gjelder:
Meglerforetakets krav på betaling ved avsluttet oppdrag.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 18. juni 2024 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av sin selveierleilighet med innklagede meglerforetak. Oppdragsavtalen ble fornyet i flere omganger, men boligen ble ikke solgt. Klageren sa opp oppdraget og mottok faktura fra meglerforetaket på 81 000 kroner. Klageren hevder at kostnadspostene ikke er tilstrekkelig dokumentert og spesifisert, noe som etter hennes mening er i strid med dokumentasjonskravet i eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd og tilhørende forskrift. Spørsmålet er om meglerforetaket har krav på betaling av det fakturerte beløpet. Klageren krever at meglerforetaket frafaller hele eller deler av sitt betalingskrav.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Den 13. november 2025 mottok klageren en faktura på 81 000 kroner. Denne ble bestridt samme dag, samtidig som klageren etterspurte dokumentasjon og spesifikasjon av alle kostnadsposter. Til tross for flere purringer, har megleren verken fremlagt bilag eller en nærmere presisering som gjør det mulig å vurdere arbeidets art og omfang. Klageren har kun mottatt generelle beskrivelser og henvisninger til prislister.

Etter at saken var sendt inn til nemnda mottok klageren 2. desember 2025 et brev fra meglerforetakets advokat med trusler om inkasso, forliksråd, renter og advokatutgifter. Dette er i strid med god inkassoskikk og inkassoloven § 22, ettersom kravet allerede var bestridt.

Megleren har i ettertid oversendt noe dokumentasjon, men det foreligger klare avvik mellom faktiske utgifter og fakturerte kostnader. Når det gjelder fotografering og tilstandsrapport, viser bilagene en kostnad på henholdsvis 10 000 og 17 000 kroner, mens klageren er fakturert 7 920 og 13 600 kroner. Dette viser at fakturaen ikke baserer seg på reelle utlegg.

Videre er visninger fakturert med 2 900 kroner pr. visning, og ikke 1 000 kroner som opplyst av megleren. Kostnadsposten «[t]ilrettelegging» står fremdeles udokumentert. Det foreligger ingen spesifikasjon av konkrete oppgaver, datoer eller hvem som utførte arbeidet. Timelisten er utarbeidet i ettertid, inneholder ingen datoer og består av aktiviteter som normalt utføres ved salg, slik som budrunde, kjøperoppfølging og handel. I herværende sak ble boligen ikke solgt, og oppføringene reflekterer dermed ikke det faktiske arbeidet. Dette svekker timelistens troverdighet. Kostnadene knyttet til markedspakke, innhenting av informasjon, grunnbok og kommunale dokumenter er heller ikke dokumentert.

Meglerforetakets advokat tolker og siterer eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd feil, og hevder blant annet at dokumentasjonskravet kun gjelder ved timebasert betaling. Dette er etter klagerens forståelse uriktig, ettersom bestemmelsen uttrykkelig gjelder «[u]avhengig av avtalt vederlagsform». Tolkningen er også i strid med fast praksis fra nemnda.

Det hevdes videre at fastpris fritar megleren fra å spesifisere arbeidet, samt at tilrettelegging, foto m.m. ikke skal dokumenteres. Dette er misvisende og forstås som et forsøk på å omgå dokumentasjonsplikten. Kravet står oppført som fastpris, men etter loven skal megleren likevel utarbeide en regning som gjør det mulig for oppdragsgiveren å forstå hva som faktisk er levert. Når megleren verken fremlegger bilag eller noen konkret spesifikasjon, er det umulig å etterprøve kravet eller vite om det er korrekt.

Nemnda bes om å vurdere hvorvidt meglerforetaket kan opprettholde sitt krav på betaling når dokumentasjonsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd ikke er oppfylt. Videre om megleren har handlet i strid med god meglerskikk. Klageren krever at meglerforetaket frafaller hele eller deler av sitt betalingskrav.

Innklagede har i hovedsak anført:
Boligen ble markedsført i tre måneder, og det ble avholdt to fellesvisninger og to privatvisninger uten at det ble inngitt bud. Boligen ble deretter tatt av markedet i tre måneder etter råd fra megleren. Relanseringen ble stadig utsatt av klageren, som også fornyet oppdraget.

Megleren var deretter i kontakt med klageren ved tre anledninger. I februar 2025 ønsket klageren fremdeles ikke å gjenoppta salgsprosessen. Fire måneder senere var tilbakemeldingen den samme, og oppdraget ble på nytt fornyet. I november 2025 opplyste megleren at dersom oppdraget ikke ble fornyet og salget ble gjennomført i den påfølgende oppdragsperioden, ville meglerforetaket fakturere sine utlegg og vederlag.

Klageren opplyste at hun ønsket å selge, men at prisantydningen måtte økes fra 4 600 000 til 5 400 000 kroner. Megleren informerte da om at det ville være vanskelig å oppnå denne prisen, ettersom boligen hadde vært forsøkt solgt for 4 600 000 kroner uten resultater. Dessuten var to nabohus solgt for rundt 4 000 000 kroner i løpet av oppdragstiden. Megleren ga likevel beskjed om at han var villig til å forsøke å markedsføre boligen med denne prisen, dersom klageren ønsket det. Kort tid etter ble oppdraget sagt opp.

Den 13. november 2025 bestred klageren meglerforetakets faktura med henvisning til eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd, god meglerskikk og praksis fra nemnda. Videre ble meglerforetaket bedt om å fremlegge bilag for samtlige utlegg, dokumentasjon på at tjenesten faktisk var levert, konkret spesifikasjon av tilretteleggingsposten, forklaring på avvik i visningskostnaden, samt bekreftelse på markedspakken og salgsoppgaven. En detaljert oversikt over det uførte arbeidet ble oversendt klageren samme dag, men hun nektet likevel å betale.

Den 17. november 2025 ba meglerforetakets advokat om at fakturaen ble betalt. Klageren viste da til eiendomsmeglingsloven § 7-3 tredje ledd, med videre henvisning til RN-2023-73, RN-2021-31 og RN-2019-56. Meglerforetaket har ikke lykkes med å finne disse avgjørelsene. Klageren har heller ikke etterkommet foretakets anmodning om oversendelse. På bakgrunn av disse henvisningene og øvrige påstander uten rettslig grunnlag, fremstår det som om klageren har benyttet kunstig intelligens ved utformingen av klagen.

Klageren har ikke bestridt grunnlaget for fakturaen, men vist til eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd som begrunnelse for å ikke betale. Selv om kravet til regning ikke er oppfylt, innebærer ikke dette at meglerforetakets krav på betaling bortfaller og at klageren ikke lenger plikter å betale fakturaen. Et eventuelt bortfall eller krav om nedsettelse må vurderes etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det må i så fall foreligge en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Slik meglerforetaket oppfatter saken, fremstår det som om klageren forsøker å finne et formelt grunnlag for å unngå å betale for utført arbeid og påløpte utlegg.

Klagerens krav er ikke hjemlet i eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd. I henhold til lovteksten skal det utarbeides en «regning», som skal gjøre det mulig for oppdragsgiveren å vurdere omfanget av arbeidet som er utført. Nærmere krav til innholdet følger av forskrift om eiendomsmegling § 7-2. Det kreves en timeliste som er spesifisert på fem områder, samt en detaljert oversikt over alle utlegg, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-5.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-4 skal oppdragsavtalen klart skille mellom vederlag og utlegg. Alle utlegg med påslag skal klassifiseres som vederlag, slik at det bare er kostnader som viderefaktureres oppdragsgiveren som er utlegg etter eiendomsmeglingsloven § 7-5.

Det fremgår av oppdragsavtalen under avsnitt «[f]aste vederlag» at disse kostnadspostene består av markedspakke, tilrettelegging, fotografering, oppgjørskostnad, innhenting av informasjon, visninger, grunnbok og to servitutter. Videre følger det av avsnitt «[t]illegg – [f]aktureres kunde direkte fra leverandør eller trekkes i oppgjør dersom avtalt» at klageren skal betale for tilstandsrapport og panterett med urådighet. Faktura for tilstandsrapporten er oversendt klageren, mens tinglysing av sikring er fakturert på fellesfaktura fra Ambita.

Alle disse kostnadspostene inngår dessuten under avsnitt «[s]luttsum», og er ikke omfattet av dokumentasjonskravet etter eiendomsmeglingsloven § 7-5. Det er bare tidsbruken etter forskrift om eiendomsmegling § 7-2 første ledd som skal tas inn i regningen etter eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd. Timelisten klageren har mottatt oppfyller disse kravene.

Oppdragsavtalen inneholder ikke poster som regnes som utlegg etter eiendomsmeglingsloven § 7-5. Meglerforetaket plikter dermed ikke å dokumentere sine kostnader. Etter anmodning fra klageren har meglerforetaket likevel fremlagt alle fakturaer, timelister og annen relevant dokumentasjon som viser foretakets utlegg og arbeid. Det bemerkes at klageren frem til oppsigelse ikke hadde innvendinger mot meglerens arbeid og at det var løpende dialog mellom dem.

Selv om megleren etter beste evne har fremlagt den etterspurte dokumentasjonen, hevder klageren at pliktene etter eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd ikke er oppfylt, og at hun derfor ikke skal betale for tjenesten. Dette er ikke riktig, og forsinkelsesrenter løper fra kravets forfall.

De påståtte avvikene mellom oppdragsavtalen og fakturaene skyldes i hovedsak lovlige påslag, da disse er å regne som vederlag etter eiendomsmeglingsloven. Når det gjelder avvik mellom bilagene og meglerforetakets faktura, skyldes dette at bilagene inkluderer merverdiavgift, mens kostnadene føres eksklusive merverdiavgift i foretakets regnskap. Tilrettelegging er vederlag og skal derfor ikke dokumenteres med faktura. Det samme gjelder markedspakker mv., ettersom de ikke omfattes av eiendomsmeglingsloven § 7-2.

Meglerforetaket stiller seg undrende til klagerens påstand knyttet til brevet av 2. desember 2025. Klageren besvarte e-posten samme dag og opplyste da at saken var sendt til nemnda. Meglerforetaket var ikke tidligere kjent med dette. E-posten gir for øvrig en samlet oversikt over eiendomsmeglingsloven og tilhørende forskrift, begges § 7-2, samt en redegjørelse for skillet mellom vederlag og utlegg. Dette har klageren ikke bemerket overfor nemnda. Hva gjelder henvisningen til inkassoloven § 22, påpekes det at prosessvarselet ble sendt før meglerforetaket ble opplyst om at saken var brakt inn for nemnda.

Opplysningene om konsekvensene ved manglende betaling av et forfalt krav har sin bakgrunn i tvisteloven § 5-2. Bestemmelsen oppstiller krav om prosessvarsel før en sak kan bringes inn for rettssystemet, herunder forliksrådet. Det klageren omtaler som trusler, er lovpålagt informasjon som må gis før saken kan tas videre.

Det avvises for øvrig at det er gitt misvisende informasjon. Grunnlaget for påstanden synes å være at meglerforetaket er uenig i klagerens tolkning av eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd.

På bakgrunn av det ovennevnte, må klagen avvises.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglers krav på vederlag og dekning av kostnader etter oppdragets opphør, herunder om regningen oppfyller kravene i eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd, og om det foreligger forhold som kan begrunne nedsettelse eller bortfall av kravet.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at fakturaen er i henhold til oppdragsavtalen. De aktuelle postene i fakturaen omfatter ikke rene utlegg, men vederlag, slik dette også er lagt til grunn i oppdragsavtalen. I RFE-2025-238 er det redegjort for hva som kan kreves av dokumentasjon for ulike «pakker» i oppdragsavtalen. Følgende er uttalt:

Også kravet til «spesifisering» er ulikt for utlegg og vederlag. Etter eiendomsmeglingsforskriften § 7-2 andre ledd skal regningen fra megler inneholde en «spesifisert oversikt» over alle utlegg. Lovens § 7-2, som omhandler vederlag, bestemmer i tredje ledd at regningen «skal gjøre det mulig for oppdragsgiveren å bedømme arten og omfanget av arbeidet som er utført». Dette gjelder uansett om megler arbeider etter provisjon eller medgått tid. I eiendomsmeglingsforskriften § 7-2 første ledd er det presisert at regningen skal gi opplysninger om den tiden oppdragstaker har brukt på:

a.befaring, innhenting av opplysninger, salgsforberedelse, utarbeidelse av salgsoppgave og utforming/bestilling av annonser,

b.visninger,

c.annen kontakt med interessenter og budrunde,

d.utforming av kontrakt og avholdelse av kontraktsmøte, og

e.gjennomføring av handelen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-10 første ledd

[…] Det ligger i forskriften § 7-2 første ledd en plikt til å gi en oversikt over medgått tid i forbindelse med de forskjellige faser av eiendomsmeglingsoppdraget, og oppdragstaker må registrere hvor mange timer som er medgått til fasene som er angitt i forskriften, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 382.

Innenfor det som er å betrakte som vederlag kan det inngå en rekke kostnader for meglerforetaket, som det ikke er rettslig grunnlag for å kreve at meglerforetaket skal dokumentere. Som meglerforetaket påpeker, kan kostnadene avhenge av objekttype, eierform, pris, størrelse, geografi og behov for opplysninger. Som nemnda kommer tilbake til nedenfor, er det vanlig at meglerforetak opererer med ulike «pakker» i oppdragsavtalen og i fakturaen. Pakkene inneholder gjerne et fortjenesteelement som tar høyde for kredittkostnader og kredittrisiko. Fortjenesten kan være ulik fra sak til sak, mens pakkeprisen ofte er den samme. Driftskostnader for meglerforetaket som kontorhold, lokalleie mv, er også innbakt i slike pakker. 

[…]

Dersom for eksempel en «markedspakke» eller et «tilretteleggingsgebyr» inneholder utlegg, uten at dette er uttrykkelig spesifisert i oppdragsavtalen og oppgjørsoppstillingen/fakturaen, må det legges til grunn at pakkene inneholder elementer av fortjeneste. Den aktuelle pakken er da i sin helhet å betrakte som vederlag

[…]

Det er som nevnt ikke noe rettslig grunnlag for at megler plikter å «splitte opp» de enkelte pakkene, og redegjøre i detalj for hva som ligger i de enkelte pakkene. Men det må redegjøres for utførte gjøremål i tråd med eiendomsmeglingsforskriften § 7-2 første ledd.

Når det gjelder krav om dokumentasjon for de enkelte gjøremål, kan det dermed innenfor det som er å betrakte som vederlag inngå en rekke kostnader for meglerforetaket, som det ikke er rettslig grunnlag for å kreve at meglerforetaket skal dokumentere. Det må imidlertid redegjøres for utførte gjøremål i tråd med eiendomsmeglingsforskriften § 7-2 første ledd. Det er i tilstrekkelig grad gjort her ved fremlagt timeliste, men skulle vært gjort av eget tiltak i forbindelse med at faktura ble sendt, jf. RFE-2025-296. Hvis forbruker skal være i stand til å vurdere om vederlaget er rimelig, er det viktig at megler dokumenterer vederlaget slik forskriften krever. Meglerforetaket har i saken her fremlagt slik dokumentasjon, men dette er gjort for sent.

Ettersom samtlige poster i fakturaen rettslig sett er å betrakte som vederlag, blir spørsmålet om kravet er rimelig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd. Ut fra de utførte gjøremål og oppdragets varighet, antallet visninger mv., mener nemnda at kravet er rimelig. De ulike postene i fakturaen avviker noe fra beløpene i oppdragsavtalen. Meglerforetaket har redegjort for årsaken til dette. Det er uansett tale om avvik i forbrukers favør, som ikke innebærer at det er tale om noen urimelighet.

Nemnda kan heller ikke se at det er tale om noen «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» som skulle gi rett til redusert vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Timelisten skulle som nevnt ha vært gitt ut av eget tiltak, men dette når ikke opp til terskelen etter § 7-7, slik nemnda ser det.

Etter dette gis klager ikke medhold.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.