RFE-2025-354

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Rede Eiendomsmegling AS (Aktiv Mo i Rana)
v/advokat Toril Valla
Advokathuset Helgeland

Saken gjelder:
Markedsføring. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 8. mai 2025 inngikk klagerne oppdragsavtale om salg av sin fritidseiendom fra 1997 med innklagede meglerforetak. Fritidseiendommen besto av en bolig, et tilbygg, en flytebrygge, et uthus og et kaianlegg. Forut for annonsering opplyste megleren at eiendommen ikke hadde godkjente byggetegninger og at det verken forelå midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Eiendommen ble derfor markedsført med opplysninger om at tiltakene ikke var omsøkt eller godkjent. I senere dialog med kommunen hevder klagerne at de fikk avklart at fritidsboligen var lovlig oppført og at tiltak før 1998 ikke krevde ferdigattest. Oppdragstiden gikk ut i november 2025 uten at eiendommen var blitt solgt og klagerne ble fakturert 71 345 kroner. Meglerforetaket har fremdeles pant i eiendommen til sikkerhet for sitt krav.

Spørsmålet i saken er om megleren ved sin annonsering av eiendommen har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt og opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klagerne krever at meglerforetakets vederlag settes ned med 42 345 kroner, samt at meglerforetaket sletter sin pantobligasjon. I tillegg bes nemnda om å vurdere hvorvidt klagerne kan tilkjennes erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Den 26. juni 2026 ble det opplyst pr. SMS at meglerforetaket var i gang med å utarbeide salgsoppgaven, men at det manglet godkjente byggetegninger samt brukstillatelse eller ferdigattest for alle bygg på eiendommen. Klagerne henvendte seg dermed til takstmannen for hans synspunkter knyttet til de påståtte ulovlighetene og meglerens vurdering om ikke å annonsere fritidsboligen. Takstmannen kjente til regelverket, og etter hans mening var det ikke noe i veien for å annonsere eiendommen.

Megleren ble derfor bedt om å annonsere fritidsboligen som avtalt. At disse beskyldningene kom dagen før forventet annonsering, var svært provoserende for klagerne. For å bli ferdig i tide skulle megleren få hjelp av en annen megler, noe som tydet på at han ikke var klar til å annonsere boligen. Da klagerne opplevde at det ble dårlig stemning med megleren, hadde de allerede på dette tidspunktet lyst til å avslutte oppdraget.

Den 27. juni 2025 fikk klagerne tilsendt utkast til salgsoppgave og Finn-annonse. Klagerne så raskt gjennom salgsoppgaven, ettersom de tidligere hadde lest dokumentene fra takstmannen. Bildene hadde de også gjennomgått ved oversendelsen fra fotografen, og de regnet ikke med at megleren hadde gjort noen endringer. Finn-annonsen sjekket de også raskt, med unntak av bildeteksten, som de senere ble gjort oppmerksom på av andre som hadde lest annonsen.

Det var enorm interesse for Finn-annonsen. Klagerne var dermed svært optimistiske og forventet mange på visning. I stedet mottok de spørsmål fra kjente om det virkelig stemte at ingenting på eiendommen var godkjent. Da klagerne undersøkte annonsen nærmere, oppdaget de at det i bildetekstene var opplyst at tiltakene ikke var omsøkt eller godkjent. I tillegg fremgikk det av salgsoppgaven at tiltakene i «[y]tterste konsekvens kan [medføre] krav om riving», og at kjøperen overtar ansvaret for dette.

Det ble dermed klart for klagerne hvorfor ingen kom på visning, ettersom ingen ønsker å kjøpe en fritidsbolig hvor ingenting er omsøkt eller godkjent. Klagerne henvendte seg derfor til kommunen for å kontrollere om dette stemte. Det viste seg raskt at informasjonen megleren hadde publisert, ikke var korrekt. Ifølge kommunen var fritidsboligen tidligere omgjort fra utleiehytte til vanlig hytte og fradelt på ny tomt. Fritidsboligen var lovlig, og tiltak fra før 1998 krevde ikke ferdigattest. Dokumentasjonen fra 2005 indikerte dessuten at bygget var å regne som godkjent. Det var kun flytebryggen og uthuset som måtte omsøkes i ettertid. Megleren hevdet likevel at informasjonen måtte stå, ellers kunne meglerforetaket bli erstatningsansvarlig.

Etter dialog med kommunen 14. og 15. juli 2025 vurderte klagerne hva de skulle gjøre, men ettersom megleren var på ferie frem til 11. august 2025, besluttet de å avvente til han var tilbake. Men jo mer klagerne tenkte på hvor feil dette var, desto mer bestemte ble de på at annonsen måtte fjernes. De ba derfor flere ganger om at annonsen skulle tas av nett, slik at de kunne få ordnet opp i forholdene og avklart de påståtte ulovlighetene, noe megleren ignorerte. Den 28. juli 2025 ringte en annen megler i meglerforetaket for å overtale klagerne til ikke å trekke annonsen. De ble da enige om å beholde annonsen, men at megleren skulle korrigere den uriktige bildeteksten.

Den 6. august 2025 var bildeteksten i annonsen og salgsoppgaven fremdeles ikke rettet, ettersom meglerforetaket slet med å få med seg alt som skulle korrigeres. Det virket ikke som om foretaket tok dette på alvor, og det gikk halvannen uke før bildeteksten var fjernet eller rettet. Klagerne har dessverre ikke historikk på endringene som ble foretatt, men e-postkorrespondansen viser dette.

Etter at klagerne i en e-post av 11. august 2025 igjen uttrykte sin misnøye med annonseringen, ble det avtalt et Teams-møte med megleren for å diskutere saken. Klagerne var tydelige på hva de mente om meglerens arbeid og konsekvensene dette hadde hatt for salget. Megleren sto på sitt og hevdet at det måtte gjøres slik, ellers kunne meglerforetaket bli stilt ansvarlig. Klagerne forsøkte å forklare at megleren hadde formidlet usannheter om boligen og ikke undersøkt forholdene godt nok på forhånd. På spørsmål om megleren var godt nok kjent med reglene for bygg oppført før 1998, fremsto han usikker og stammet, men innrømmet ingen feil.

Mot slutten av Teams-møtet foreslo klagerne, i et forsøk på å komme til enighet, at megleren skulle korrigere bildeteksten og kontakte alle interessenter for å forklare feilen som var blitt gjort under markedsføringen. I tillegg ble det avtalt å sette opp ny visning og vente i to uker for å se om det kom noen respons. Klagerne ønsket i utgangspunktet å fjerne annonsen, men ga meglerforetaket en ny sjanse til å ordne opp. De hadde likevel liten tro på at interessenter som allerede hadde lest annonsen, ville lese den på nytt uten at meglerforetaket markerte annonsen som korrigert eller på annen måte gjorde det interessant å lese den på nytt.

Meglerens e-post av 2. september 2025 inneholder ingen form for beklagelse eller ydmykhet overfor feilene som ble begått. Klagerne har ingen dokumentasjon på hvilke opplysninger han innhentet fra kommunen eller hvor han har fått de påståtte ulovlighetene fra. For å komme til enighet valgte klagerne å gå videre til daglig leder, men heller ikke der ble de møtt med særlig velvilje. De fikk et avslag på 5 000 kroner og en beklagelse for at meglerforetaket hadde vært litt ivrige i sin kommentering av bildene.

Boligen ble ikke solgt. Den 21. november 2025 mottok klagerne faktura fra meglerforetaket på 71 345 kroner, med et avslag på 5 000 kroner for tort og svie som følge av de uriktige opplysningene om eiendommen. Den 24. november 2025 hadde meglerforetaket fremdeles pant i eiendommen, noe som hindrer et eventuelt salg før saken er avgjort.

Når det gjelder meglerens verdivurdering, ble denne gitt muntlig i etterkant av befaringen. Klagerne hadde på dette tidspunktet ikke fullført alle utbedringer eller klargjort fritidsboligen for takst og fotografering. De forholdt seg derfor til takstmannens verdivurdering, som samsvarte med prisen de selv var villige til å selge for.

Meglerforetaket mener å ha oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å informere klagerne om manglende godkjenninger og anbefale dem å bringe dette i orden før annonsering. Det bestrides at dette fritar megleren for ansvar. Megleren har en selvstendig plikt til å innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommens lovlighet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. En generell e-post med råd er ikke tilstrekkelig. Megleren skal sikre at markedsføringen skjer i tråd med regelverket, og at vesentlige forhold fremstilles korrekt og balansert.

I tilsvaret innrømmer meglerforetaket at bildetekstene kunne vært tonet ned, og at enkelte bilder ikke ble oppdatert som lovet. Dette bekrefter at markedsføringen ikke ble gjennomført på en profesjonell måte. Bildetekstene var stigmatiserende og salgshemmende, noe som medførte omdømmeskade og redusert interesse for eiendommen.

Videre legger meglerforetaket stor vekt på at klagerne kun skumleste salgsoppgaven og annonsen. Dette er irrelevant, ettersom megleren har et lovpålagt ansvar for at opplysningene er korrekte og fullstendige, slik det også fremgår av tilsvaret. Det kan ikke overlates til selgerne å kvalitetssikre meglerens arbeid. At klagerne godkjente utkastet, fritar ikke megleren for ansvar.

Meglerforetaket fremhever også at kommunen praktiserer regelverket annerledes enn loven. Dette er en kjent problemstilling, men fritar ikke megleren fra å gi korrekte og balanserte opplysninger. Megleren valgte å synliggjøre påståtte ulovligheter på en måte som skadet salget, fremfor å finne en løsning som ivaretok både regelverket og klagernes interesser. At dokumentasjonen fra kommunen på enkelte punkter var mangelfull eller krevde nærmere avklaring, er ikke ensbetydende med at megleren kunne legge til grunn at tiltakene ikke var omsøkt eller godkjent.

At megleren hadde jevnlig dialog med klagerne endrer ikke det faktum at salgsprosessen mislykkes med betydelige negative konsekvenser for klagerne.

Oppsummering og krav
Det bemerkes at kjernen i saken ikke er hvorvidt potensielle kjøpere skulle ha blitt informert om reelle, uavklarte forhold, men om meglerforetaket foretok tilstrekkelige undersøkelser og presenterte opplysningene på en korrekt og balansert måte før publisering. Det er ikke omtvistet at megleren har en omfattende undersøkelses- og opplysningsplikt.

Oppdragsavtalen ble inngått med forventning om profesjonell håndtering i tråd med eiendomsmeglingsloven, herunder god meglerskikk. I stedet markedsførte megleren boligen med feilaktige og misvisende opplysninger. Både salgsoppgaven og bildetekstene omtalte ulovligheter og tiltak som ikke var godkjent. Dette skapte et uriktig inntrykk av at boligen i sin helhet var ulovlig. Det påførte også salgsprosessen stor skade og flere interessenter trakk seg som følge av den negative omtalen. Fritidsboligen fikk et rykte for å være ulovlig.

Megleren virket usikker på regelverket og unnlot å innhente tilstrekkelig dokumentasjon. Salgsprosessen var dermed preget av manglende kunnskap og rådgivning. Megleren etterkom heller ikke klagernes gjentatte anmodninger om å fjerne annonsen, og viste manglende vilje til å rette opp feilen raskt.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Det foreligger også brudd på markedsføringsloven § 7 om villedende annonsering.

For klagerne er det uklart hvordan de skal kunne friskmelde fritidsboligen for salg igjen. Forhåpentligvis kan et annet meglerforetak hjelpe dem med ny annonsering. Det er imidlertid kun tilstandsrapporten som kan benyttes videre. Bildene kan ikke brukes, ettersom interessentene da vil gjenkjenne den samme ulovlige fritidsboligen. Det er heller ikke dokumentert at megleren har innhentet dokumentasjon fra kommunen, og klagerne er dermed ikke villige til å betale for dette. Det var klagerne som skaffet de kommunale opplysningene og videreformidlet disse til megleren.

Klagerne krever at meglerforetakets krav på betaling settes ned fra 71 345 til 29 000 kroner, det vil si fullt frafall med unntak av tilstandsrapporten. I tillegg kreves det at meglerforetaket sletter sitt pant i eiendommen.

Nemnda bes også om å vurdere hvorvidt klagerne kan tilkjennes erstatning for økonomisk tap og omdømmeskade.

Innklagede har i hovedsak anført:
Den 5. mai 2025 oversendte megleren salgstilbud pr. e-post til klagerne. I forslaget til fremdriftsplanen fremgikk blant annet følgende:

Sørg for å ha alle kommunale godkjennelser/ferdigattester/dokumentasjoner/ samsvarserklæringer/ veiretter tilgjengelig og i orden.

To dager senere ble oppdragsavtalen signert.

Den 12. mai 2025 bestilte megleren – i tråd med sine plikter – opplysninger fra kommunen, fotograf m.m. Standard meglerpakke ble mottatt to dager senere, med alle dokumenter kommunen hadde på eiendommen.

Det fremgikk av dokumentene fra kommunen at det verken forelå godkjente bygningstegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for uthuset, kaianlegget eller flytebryggen. I tillegg var deler av takutstikk, bygningsmasse og terrassekledd gangbane plassert utenfor tomtegrensen.

Hva gjelder fritidsboligen, forelå det vedtak knyttet til søknad om gjenoppbygning av et naust tatt av stormen, hvor kommunen godkjente bruk av tidligere tegninger. Daværende eier opplyste at bygningen ville oppføres noe større enn opprinnelig, noe som forble ubesvart av kommunen. De originale tegningene viser kun bygget ovenfra, uten rominndeling, rombenevnelse og terrasser eller levegger.

På eiendommen er det totalt 215 kvadratmeter med terrasser, terrassekledde gangbaner og diverse levegger. På grunn av uklare tegninger og manglende svar fra kommunen, kunne megleren ikke vurdere lovligheten av planløsningen og hva som var tiltenkt på søknadstidspunktet. Kommunen har opplyst at det ikke fremgår spesifikt av søknaden hvor på eiendommen bygningen skal plasseres og hvorvidt det samsvarer med søknaden. Megleren kunne dermed ikke anta at bygningen var lovlig plassert.

I begynnelsen av salgsprosessen ble det avtalt at megleren skulle bistås av en medhjelper for å klargjøre eiendommen for annonsering innen 27. juni 2025. Det ble presisert at klagerne måtte gjennomgå utkastet før eiendommen kunne markedsføres. Den 26. juni 2025 opplyste megleren pr. e-post at opplysningene fra kommunen viste at eiendommen manglet godkjenning for oppføring av fritidsboligen, uthuset og kaianlegget med flytebrygge. Det forelå heller ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Som følge av ulovlighetene ville markedsføringen bli mindre fordelaktig, og klagerne ble anbefalt å avvente annonsering for å bringe forholdene i orden. Megleren forklarte videre hvordan dette kunne avklares med kommunen.

Det stemmer ikke at megleren kom med beskyldninger, slik klagerne hevder. E-posten hadde et informativt innhold basert på faktiske forhold og inneholdt en anbefaling om å avvente videre salgsprosess. Klagerne besluttet imidlertid at eiendommen likevel skulle annonseres. Som forespeilet viste ulovlighetene seg å være salgshemmende.

Det fremstår uforståelig at klagerne henvendte seg til takstmannen for råd, fremfor meglerforetaket som arbeider med markedsføring og håndtering av strenge regelverk knyttet til opplysninger om eiendommens ulovligheter. En uttalelse fra takstmannen er ingen garanti for korrekt svar eller råd.

Den 27. juni 2025 oversendte megleren salgsoppgaven og Finn-annonsen for gjennomlesing og godkjenning. Det ble i tillegg opplyst om følgende:

[…] dersom viktige forhold ikke er omtalt kan selger bli erstatningspliktig. Derfor anbefaler vi alle selger å lese nøye igjennom for å sjekke at ikke noe er uteglemt og at det som er beskrevet er korrekt. Les grundig igjennom, kommenter dersom det er feil eller mangelfulle opplysninger og kom gjerne med innspill på eventuelle endringer.

Klagerne ga tilbakemelding på at salgsmateriellet så veldig bra ut og godkjente dette samme dag. Det fremgår uttrykkelig av klagen at klagerne kun har skumlest dokumentene, til tross for at megleren flere ganger presiserte at disse måtte gjennomgås nøye. Klagerne valgte dermed å ta en unødig stor risiko i en viktig prosess. Megleren kan ikke lastes for dette. Når klagerne i tillegg ble gjort oppmerksom på at markedsføringen kunne bli lite fordelaktig som følge av manglende dokumentasjon fra kommunen, hadde de særlig foranledning til å gjøre dette.

Den 14. og 15. juli 2025 mottok klagerne følgende informasjon fra kommunen:

– Det er ikke lenger mulig å få ferdigattest for tiltak som er omsøkt før 1. januar 1998.
– Dette i henhold til plan og bygningsloven § 21-10 femte ledd.
– Dersom bygget er omsøkt og godkjent av kommunen, vil det ikke være ulovlig å brukebygningen selv om ferdigattest eller brukstillatelse mangler.
– Eventuelle ulovlige byggetiltak vil ikke automatisk være godkjent i slike saker, og tegningene som lå til grunn for byggetiltaket er de som fortsatt gjelder. Det er da byggets eier som er ansvarlig for at bygget er utført i tråd med tillatelsen.
– Plan- og bygningsloven ble innført i [kommunen] i 1970. Byggverk oppført før dette er i all hovedsak ikke søkt om. Kommunen har derfor i de fleste slike saker begrenset eller ingen dokumentasjon om tiltaket. Selv om et tiltak fra denne perioden ikke er søkt om, betyr det ikke at tiltaket er ulovlig å bruke.

I stedet for ferdigattest kan hjemmelshavere i en salgssituasjon henvises til å fremskafferelevant tilstandsrapport til bruk ved omsetning av eiendommen.

Dette er et naust som ble omgjort i 1993 til utleiehytte og i 2000 ble den så godkjent omgjort til «vanlig» hytte og fradelt på ny tomt.

Som dere ser så er det da i henhold til loven ikke mulig å gi ferdigattest på det som ble gjort/søkt om før 1998.

 […]

Når det gjelder den tegningen du refererer til så er den trolig fra en melding om ikke søknadspliktig tiltak som ble sendt inn til kommunen i 2005. den gjelder da ikke hele bygget, men den er jo en indikasjon på at bygget er oppfattet som godkjent.

Den 28. juli 2025 ønsket klagerne å fjerne annonsen til forholdene var mer i orden. Megleren anbefalte i stedet å la eiendommen ligge ute og heller foreta endringer ettersom klagerne skulle sende inn søknader til kommunen.

Den 30. juli 2025 bisto en annen megler i meglerforetaket oppdraget, ettersom ansvarlig megler var på ferie. Hun sendte da en e-post til kommunen for å innhente nærmere bekreftelse på enkelte forhold. Videre ble det overfor klagerne bekreftet at annonsen skulle endres, og det er beklagelig at enkelte oppdateringer ikke kom med. Bakgrunnen for at enkelte bilder ikke ble endret før alt var i orden, var at meglerforetaket kun hadde fått beskjed om at søknad skulle sendes inn, og ikke at tiltak faktisk var godkjent.

Etter dialog med klagerne ble teksten i salgsoppgaven endret for både fritidsboligen og tilbygget i begynnelsen av august 2025. Det ble da opplyst at det ifølge kommunen ikke var behov for ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for fritidsboligen. Videre at kommunen antok at tilbygget kun var meldepliktig og ikke søknadspliktig, men at dette var usikkert. Det var i så fall ikke krav om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Det ble også innarbeidet at kaianlegget lovlig kunne brukes, forutsatt at det var oppført i tråd med gitt tillatelse. I tillegg ble det opplyst at klagerne hadde iverksatt søknadsprosessen for å få ferdigattest på flytebryggen og tilbygget. Dette i tråd med meglerforetakets råd.

Den 11. august 2025 informerte klagerne om at de var misfornøyde og ønsket å trekke annonsen. De forespurte også et Teams-møte, hvor oppdragspartene ble enige om å endre annonsen og gi det to nye uker.

Den 29. august 2025 ble annonsen trukket etter ny beskjed fra klagerne. Det ble dermed informert om at utlegg og vederlag ville bli fakturert i henhold til signert oppdragsavtale. Tilbakemeldingen fra klagerne var at de ikke kom til å betale.

Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, og kravet til god meglerskikk
Eiendomsmeglingsloven § 6-7 innebærer som utgangspunkt at megleren plikter å skriftliggjøre opplysninger som kan ha særlig negativ innvirkning på kjøpers økonomiske beslutning. Hvor langt megler plikter å gå i sin undersøkelse, avhenger av hvor lett det vil være å foreta undersøkelsen. Ifølge annet ledd nr. 7 skal salgsoppgaven inneholde opplysninger om ferdigattest og/eller midlertidig brukstillatelse. Feilaktige opplysninger kan medføre at selger og meglerforetaket kommer i ansvar etter avhendingsloven § 3-7.

Loven forutsetter at ansvarlig megler selv skal innhente opplysninger til salgsoppgaven, jf. § 6-7 første ledd sml. § 6-1 annet ledd. Ansvarlig megler kan likevel overlate til medhjelper, som oppfyller kompetansekravene i § 4-4, å innhente opplysninger til salgsoppgaven og utarbeide utkast til denne, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-1 annet ledd bokstav a. At en megler bistås av en medhjelper, er en etablert og utbredt praksis i meglerbransjen og kan ikke forstås som uttrykk for manglende seriøsitet eller tidspress fra meglerens side. Tvert imot bidro dette til en forsvarlig og profesjonell gjennomføring av oppdraget.

Det følger av plan- og bygningsloven § 21-10, med henvisning til forarbeidene, at kommunen skal kreve ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak. Ifølge bestemmelsens femte ledd, utstedes ikke ferdigattest for tiltak som er omsøkt før 1. januar 1998. Kommunen plikter i disse tilfellene å avvise søknaden om ferdigattest, jf. Prop. 99 L (2013-2014) s. 103. For søknadspliktige tiltak omsøkt etter 1. januar 1998, kreves ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for at bygningen lovlig kan tas i bruk.

I salgsoppgaven ble det opplyst at kommunen ikke hadde godkjent tidligere eiers søknad om oppføring av en større bygning enn den som opprinnelig var stormskadet, og at tiltaket da som utgangspunkt manglet godkjenning. Videre at meglerforetaket ikke kunne innestå for at fritidsboligens planløsning eller plassering var lovlig og i tråd med kommunens godkjenning, ettersom det ikke forelå tegninger som bekreftet dette. Selv om det ikke kreves ferdigattest for bygninger omsøkt før 1. januar 1998, innebærer ikke dette at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Videre var det gitt følgende opplysninger i salgsoppgaven som også var korrekte:

– Det var ikke utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.
– Deler av bygningen var bygd utenfor tomtegrensen.
– Konsekvensen av eventuell ulovlighet var at bygget i ytterste konsekvens måtte rives. Dette avhenger av kommunens behandling og oppfatning av om bygningen er oppført i tråd med gitt tillatelse.

Når kommunen godkjenner en søknad om tilbygg, gjelder godkjenningen normalt kun det omsøkte tiltaket, ikke eksisterende bebyggelse. For at den opprinnelige boligen skal bli godkjent, må det skje gjennom en egen søknad eller ettergodkjenning. Kommunen kan i enkelte tilfeller være kjent med ulovligheten og likevel behandle en ny søknad, men dette innebærer ikke at de har godkjent det ulovlige forholdet. Megleren kunne ikke anta at den opprinnelige delen av tilbygget var godkjent bare fordi kommunen hadde stemplet en tegning om et tilbygg. Tilbygget har verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, og kan dermed ikke lovlig tas i bruk.

Når kommunen likevel uttalte at bygget kunne benyttes uten midlertidig brukstillatelse skapte dette utfordringer for meglerforetaket. Foretaket har derfor hatt dialog med boligselgerforsikringen for å avklare eventuell dekning dersom kommunen på et senere tidspunkt skulle håndheve loven strengere, for eksempel ved krav om brukstillatelse. Fra forsikringsselskapets side ble det presisert at meglerforetaket måtte formidle lovens innhold på generelt grunnlag, uavhengig av kommunens daværende praksis.

Hva gjelder tilbygget oppført i 2005, kreves ferdigattest dersom tiltaket var søknadspliktig. Her ble det gitt korrekte opplysninger i salgsoppgaven. Når det derimot gjaldt kaianlegget fra 1997, kreves det ikke ferdigattest, og opplysningene i salgsoppgaven var også her korrekte.

Flytebrygga oppført i 2011 utgjør et søknadspliktig tiltak. Det kreves ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for å ta brygga i bruk. Som det også fremgår av tilstandsrapporten, har det i varierende grad vært praksis i området å søke om flytebrygger for eiendommer som grenser mot sjøen. Det foreligger likevel et krav om slik søknad. Opplysningene i salgsoppgaven er korrekte, jf. også tilstandsrapporten.

Uavhengig av hvilke krav som gjaldt for tiltak omsøkt før 1998, var den rettslige situasjonen uavklart på annonseringstidspunktet. Kommunen hadde ikke bekreftet statusen, og det forelå verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Meglerforetaket pliktet derfor å opplyse om den uavklarte statusen og ga korrekte opplysninger som mulige kjøpere hadde behov for, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

I herværende sak har meglerforetaket innhentet meglerpakke fra kommunen med de opplysninger som fremgår av salgsoppgaven. All informasjon som ble gitt i salgsoppgaven ble godkjent av klagerne før annonsering, med særlig oppfordring om å gjennomgå teksten nøye. Klagerne stilte ingen spørsmål ved, eller insisterte på at salgsoppgaven inneholdt feil, slik som i RFE-2025-147. Det vises for øvrig til RFE-2025-142 og RFE-2025-130, som understreker viktigheten av at megleren opplyser kjøperen om manglende offentligrettslige godkjenninger og tillatelser.

Når det gjelder meglers rådgivning og markedsføring, har meglerforetaket gjort det som kan forventes. Klagerne er gitt grundige forklaringer på hvorfor situasjonen har vært krevende for meglerforetaket, da det er underlagt et strengt regelverk. Når kommunen ikke etterlever sitt eget regelverk, oppstår det utfordringer, ettersom meglerforetaket er forpliktet til å overholde markedsføringsloven, noe kommunen ikke er.

Klagernes påstand om at megleren forteller usannheter, fremstår urimelig og avvises på det sterkeste. Megleren har utelukkende forsøkt å forklare hvorfor saken har vært krevende for meglerforetaket, ettersom kommunen praktiserer noe annet enn lovverket. Som megleren tidligere har påpekt, kan dette medføre erstatningsansvar dersom kommunen får saksbehandlere som behandler byggesøknader i tråd med gjeldende regelverk, og tidligere tillatelser gitt pr. e-post blir trukket tilbake.

Meglerforetaket har oppfylt sine plikter etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, og har i salgsoppgaven gitt de opplysninger potensielle kjøpere kan forvente å få. Forut for annonsering ble klagerne informert om at uavklarte formelle forhold ville kunne skape et negativt inntrykk. Da klagerne ikke etterkom meglerens råd, forsøkte meglerforetaket å presentere eiendommen på en best mulig måte, med nødvendige opplysninger. Ved annonsering forholdt meglerforetaket seg til klar bransjepraksis på området. Eiendomsmeglingsloven § 6-7 skal først og fremst verne kjøperen, ikke selgeren.

Meglerforetaket har samvittighetsfullt gitt råd til klagerne om salgsprosessen, blant annet at det ville være fordelaktig å avklare enkelte uklarhetsmomenter med kommunen før annonsering. Klagerne forholdt seg derimot ikke til dette, noe som kan ha redusert interessen i markedet. Endringene i salgsmateriellet i august 2025 viser at meglerforetakets råd var riktig, selv om det fremdeles forelå en rekke uklarheter som meglerforetaket pliktet å opplyse om.

Klagerne var dessuten kjent med at eiendommen ville markedsføres på denne måten, til tross for at de ikke satt seg tilstrekkelig inn i salgsoppgaven før de godkjente den. Klagerne hevder at dette er irrelevant, ettersom megleren har et lovpålagt ansvar for at opplysningene er korrekte og fullstendige. I dette tilfellet var opplysningene nettopp det, samtidig som de ga kjøperne et forsvarlig grunnlag for å treffe en informert økonomisk beslutning. Det foreligger således ikke brudd på god meglerskikk.

Det registreres at klagerne opplever det som voldsomt at det var inntatt informasjon om ulovligheter i bildetekstene, samt at dette ødela bildene. For å overholde markedsføringsloven §§ 7 og 8 om korrekt og fullstendig informasjon ble det vurdert som nødvendig å synliggjøre ulovlighetene i bildeteksten. Meglerforetaket forsøkte imidlertid å avverge dette ved å råde klagerne til å bringe forholdet i orden før annonsering. I ettertid ser meglerforetaket likevel at bildeteksten kunne vært tonet ned, men at annonseringen ikke bryter med markedsføringsloven.

Krav om vederlagsnedsettelse
Oppdraget er gjennomført i tråd med både avtalen og regelverket, og det foreligger ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse. Meglerforetaket har tidligere beklaget situasjonen og redusert vederlaget med 5 000 kroner. Dette innebærer likevel ingen innrømmelse av ansvar.

Det er ikke rimelig at klagerne kun skal betale for tilstandsrapporten, ettersom det i tilknytning til oppdraget har påløpt direkte utlegg. Dette omfatter blant annet kostnader til fotograf, meglerpakke, grunnbok, tinglysing og markedsføring. Disse kostnadene er uttrykkelig angitt i oppdragsavtalen, og klagerne har signert på at de skal dekkes ved oppsigelse av oppdraget.

Meglerforetaket ser seg nødt til å opprettholde sikringsobligasjonen frem til oppgjør er mottatt, og uansett til nemnda har truffet sin avgjørelse.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om meglerforetaket har opptrådt i strid med god meglerskikk ved markedsføringen av eiendommen, herunder om det foreligger brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, samt om vilkårene for vederlagsnedsettelse og eventuell erstatning er oppfylt.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at det er en helt sentral plikt for eiendomsmeglere å overholde eiendomsmeglingsloven § 6-7 i markedsføringen overfor potensielle kjøpere. Uriktig markedsføring av offentligrettslige forhold kan ha store konsekvenser for selger – og for så vidt også for megler som kan pådra seg ansvar, jf. RFE-2025-224.

Nemnda legger til grunn at megleren i saken her mottok kommunal dokumentasjon som etterlot usikkerhet og uklarhet knyttet til en rekke forhold ved eiendommens offentligrettslige status. Dette ble, som det er vanlig i bransjen, innhentet en meglerpakke fra kommunen, og det fremsto som om den inneholdt alle opplysninger kommunen hadde om eiendommen. I salgsoppgaven tok megler inn at tiltak ikke var omsøkt eller godkjent, samt at dette i ytterste konsekvens kunne medføre krav om riving. Manglende godkjenning var også omtalt i teksten under bildene. Slik nemnda ser det, etterlot også informasjonen fra kommunen i juli 2025 en usikkerhet med hensyn til hva som var lovlig og godkjent, og betydningen mangel på dette ville ha for eventuell bruk. Nemnda oppfatter at kommunens praksis, slik den kom til uttrykk her, ikke fremstår fullt ut overenstemmende med plan- og bygningsregelverket.

Nemnda kan ikke se at megler kan klandres for de anførte forholdene knyttet til markedsføringen av eiendommen. I den grad megler har vært «overforsiktig» ved omtalen av manglende godkjenninger mv., i en sak der de offentligrettslige forholdene fremstår nokså komplekse og uoversiktlige, er dette innenfor det slingringsmonn megler må innrømmes uten å bryte med kravet til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Som nevnt skal § 6-7 håndheves strengt av hensyn til potensielle kjøpere. Dersom en selger misliker at ulovligheter, eller det som fremstår som det, omtales i markedsføringen, er alternativet enten at markedsføringen avventes til selger har bragt slike forhold i orden eller at usikkerheten kommuniseres tydelig, og ikke at megler skal ta unødvendige «sjanser» ved omtalen av eiendommens offentligrettslige status.

Det foreligger etter dette ingen erstatningsbetingende uaktsomhet fra meglers side, og det er dermed ikke grunnlag for å tilkjenne erstatning. Det er heller ikke tale om noen ikke ubetydelig pliktforsømmelse som skulle gi rett til nedsatt vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Klagerne har videre anført at meglerforetaket per november 2025 fremdeles hadde pant i eiendommen. I den grad dette fortsatt er tilfellet, bemerker nemnda at meglerforetaket er berettiget til det av hensyn til å sikre eget utestående. Pantet skal imidlertid nedskrives, slik at det samsvarer med utestående, og urådighetserklæringen skal slettes når det blir klart at salget ikke blir noe av. Slik saken er opplyst, oppfatter ikke nemnda at dette ikke er fulgt i saken her.

Etter dette fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klagerne gis ikke medhold.