RFE-2025-355

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Bredal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Eiendomsmegler 1 Sør-Norge AS avd Madla

Saken gjelder:
God meglerskikk. Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 7. november 2025 kjøpte klageren en leilighet formidlet av innklagede meglerforetak. Prisantydningen var satt til 4 390 000 kroner og kjøpesummen endte på 4 250 000 kroner. Kontraktsmøtet ble avholdt 17. november 2025, og i etterkant av dette oppsto det uenighet rundt hvilke lamper som skulle følge med leiligheten. Overtakelsen fant sted 5. januar 2025. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med sin omsorgs- og rådgivningsplikt, herunder god meglerskikk ved gjennomføringen av salgsprosessen.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
I etterkant av kontraktsmøtet 17. november 2025 oppsto det uenighet rundt hva som skulle følge med boligen av belysning.

I salgsoppgavens avsnitt «[t]ilbehør og løsøre» fremgår tilbehørslisten som følger Norges Eiendomsmeglerforbunds norm. Dette er som avtalt grunnlaget for handelen. Lyskilder reguleres i punkt 11, og oppstiller at fastmonterte lysarmaturer følger med boligen, mens vegglamper, kroklamper og lysekroner som er koblet til sukkerbit eller stikkontakt ikke følger med. Lampene på soverom, gang og garderobe er fastmontert i tak, og etter sin art ikke «løst opphengbare» kroklamper. De er ikke nevnt som unntak i tilbehørslisten. Det står heller ikke noe sted i salgsoppgaven at fastmonterte lamper ikke følger med.

Megleren fastholdt likevel at selgeren kunne ta med alle innvendige lamper, slik at boligen måtte overtas uten belysning i flere rom. Denne tolkningen bryter med tilbehørslisten, alminnelig forståelse av fastmontert utstyr, avhendingslova § 3-5, og normen om at bolig skal være bruksklar ved overtakelse. Megleren hevdet at tilbehørslisten regulerte hva som fulgte med boligen, og at punkt 11 i tilbehørslisten overstyrer avhendingslova. Megleren har tolket ordlyden i tilbehørslisten selektivt på en måte som klart er uriktig, og det er avhendingslova § 3-5 som gjelder dersom noe er uklart. Klageren har forelagt reglene for flere uavhengige fagpersoner som har bekreftet at fastmonterte taklamper følger med boligen.

Klageren er uenig i at tilbehørslisten alene kan forstås som avgjørende. Bransjenormen som bygger på avhendingslova, må tolkes i sammenheng med lovens utgangspunkt om at fastmontert og varig innredning følger eiendommen dersom ikke noe annet er avtalt. Listen skiller mellom fastmonterte lysarmaturer og krokhengte lamper som er koblet i stikkontakt eller sukkerbit og enkelt kan tas med. Slik lampene fremstod på visning og i salgsoppgaven, var det ikke mulig å se om det forelå krokoppheng. Megleren har heller ikke undersøkt dette selv, men baserte seg på informasjon fra selgeren, til tross for at dette faller inn under meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Klageren fikk beskjed av fagansvarlig i meglerforetaket at han skulle ta over leiligheten i mørket, men at det gikk bra ettersom det var dagslys. Videre ga megleren lite praktisk veiledning rundt hva som var å anse som normal leveringsstandard. Megleren uttalte blant annet at det ikke var krav om belysning i rom ved overtakelse, og at klageren sto fritt til å montere lamper samme dag, dersom alle ble tatt med. Det fremstår som lite realistisk at en bolig skal kunne overtas med flere mørklagte rom, uten at dette er avklart på forhånd. Megleren har derfor gitt feil rådgivning, vist manglende faglig forståelse for tilbehørslisten, og ikke ivaretatt sin omsorgsplikt overfor kjøper. Det ble skapt en unødvendig konflikt mellom klageren og selgeren og bidratt til utrygghet i kjøpsprosessen.

Megleren har videre forsøkt å skyve ansvar over på selgeren, og oppfordret klageren til å rette krav dit. Dette til tross for at det er en problemstilling som knytter seg til meglerens opplysnings- og rådgivningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det bemerkes at selgeren ikke har gjort noe galt. De uklarhetene som oppsto skulle vært avklart av megleren før salget, slik at det forelå klare rammer for både selgeren og klageren. I tillegg ble klageren henvist til å kontakte boligkjøperforsikringen, som ikke har noen rolle i saken hva gjelder meglers håndtering. Dette fremstår som en ansvarsfraskrivelse både overfor klageren og selgeren, og skapte et uoversiktlig og lite profesjonelt inntrykk.

Meglerens håndtering, herunder mangelfull rådgivning og feil opplysning, er i strid med eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7.

Innklagede har i hovedsak anført:
Vurderingen av hvorvidt lampene skulle medfølge boligen eller ikke, ble gjort etter beste skjønn basert på tilbehørslisten som er utarbeidet av Norges eiendomsmeglerforbund. Denne lå som vedlegg i salgsoppgavens avsnitt «[t]ilbehør og løsøre». Avhendingslova § 3-5 er fravikelig jf. avhendingslova § 1-2 annet ledd. Ved dette salget er det derfor tilbehørslisten som regulerer hva som følger med boligen, og hva som ikke følger med boligen.

Belysning i form av kupler, lysstoffarmaturer, fastmonterte spotlights, oppheng og skinner med spotlights samt utelys og hagebelysning medfulgte boligen ifølge tilbehørslisten. Vegglamper, krokhengte lamper, lysekroner, prismelamper og lignende som er koblet til sukkerbit eller stikkontakt følger likevel ikke med. Lampen på soverommet var hengt opp i taket i en krok og strømtilførselen var via kontakt i veggen. Den faller dermed utenfor det som følger av tilbehørslisten. Videre var lampene i gangen og boden krokhengt og koblet til strøm med en sukkerbit. Disse falt også utenfor det som følger av tilbehørslisten. Ingen av lampene går inn under det som beskrives som lamper som skal følge boligen.

Det at boligen ble overtatt delvis uten lys var korrekt slik belysningen i denne boligen fremsto. Det er videre ingen krav om at det skal være belysning i alle rom, og klageren sto fritt til å montere opp nye lamper etter eget ønske den dagen han overtok boligen. Overtakelsen var avtalt til 5. januar kl. 12.00, og det var uansett fullt dagslys under overtakelsen.

Meglerforetaket var videre behjelpelige ved å henvise klageren til sin boligkjøperforsikring. Kjøpekontrakten er mellom klageren som kjøper og selgeren. Megleren er derfor ikke part i saken. Meglerforetaket representerer ikke selgeren, men har gitt uttrykk for hva de objektivt mener er riktig forståelse av tilbehørslisten.

På bakgrunn av det overnevnte, har megleren overholdt sine plikter etter eiendomsmeglingsloven.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og sin omsorgs- og rådgivningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7, ved ikke å avklare og gi tilstrekkelig informasjon om hvilke lamper som skulle følge handelen, samt ved sin håndtering av uenigheten i etterkant av kontraktsmøtet.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda legger til grunn at det i salgsoppgaven var inntatt tilbehørsliste som bygger på Norges Eiendomsmeglerforbunds norm, og at denne etter fast praksis danner utgangspunkt for hva som følger med ved salget dersom ikke annet er særskilt avtalt. Avhendingslova § 3-5 gir ikke noe klart svar på om de aktuelle lampene følger med i dette tilfellet, og tilbehørslisten – som er del av avtalen mellom selger og klager – bidrar dermed til å utfylle avhendingslova. Under enhver omstendighet er avhendingslova fravikelig på dette punktet, jf. § 1-2 første ledd. De lampene som er omtvistet i denne saken følger det dermed av tilbehørslisten punkt 11 at ikke følger med salget.

Nemnda kan ikke se at megler, som ikke er del i avtaleforholdet mellom selger og klager, har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, eller bestemmelsen om opplysningsplikt i § 6-7. Meglerforetaket opplyser at megler har forholdt seg til opplysninger fra selger. Disse fremstår å ha vært i overensstemmelse med tilbehørslisten.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.