Klage nr:
168/09
Avgjort:
18.02.2010
Saken gjelder:
Krav om erstatning grunnet manglende opplysning knyttet til når fellesgjelden kunne innbetales gjennom IN-ordning
Foretakets navn:
IHus avd. Grønland
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 18. februar 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Den 5. november 2008 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede foretak om at innklagede skulle selge en andelsleilighet. Kjøpekontrakt for salget ble skrevet 14. november 2008, og overtakelse var satt til 1. desember 2008.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Kjøpesummen var kroner 1 510 000. Kjøpesummen inkluderte fellesgjeld på kroner 1 361 220. Kjøperen ville bare overta kroner 40 000 av fellesgjelden. Resten, kroner 1 321 220, fikk klageren opplyst av innklagede at kunne innfris gjennom forretningsførerens IN-ordning.
Klageren har opplyst at hun ble lovet utbetaling av «innskuddsandelen» innen syv dager etter overtakelsen. Da oppgjøret ikke kom, etterspurte klageren dette flere ganger. Hun etterspurte det på telefon, og reise flere ganger fra Kristiansand til Oslo for å ta opp forholdet direkte med innklagede. Hun ble hele tiden lovet at oppgjøret var rett rundt hjørnet.
I brev fra innklagede av 23. mars 2009 ble hun underretter om at forretningsføreren enda ikke hadde opprettet IN-ordning og at oppgjør ikke kunne skje før slik ordning var etablert. I samme brev ble det uriktig opplyst at «innskuddsandelen» utgjorde kroner 188 780.
Etter nye resultatløse purringer tok klageren opp saken med innklagede per telefon, og det ble da meddelt at innklagede ville gå i en dialog med forretningsføreren vedrørende etableringen av IN-ordningen. I brev av 9. september 2009 fikk klageren tilsendt oppgjørsbrev, der det fremgikk at hun ville få utbetalt kr 64 657.
Etter henvendelse fra advokat fikk klageren også utbetalt kr 18 625 i renter, i tillegg til beløpet på kr 64 657.
I e-post av 18. september 2009 avviste innklagede kravet om å få tilbakebetalt beløpet på kr 43 882, og klageren ble henvist til å ta opp forholdet med forretningsføreren. I kontakt med forretningsfører fikk hun opplyst at det aktuelle borettslaget først etablerte IN-ordning i september 2009.
I brev av 21. september 2009 ble det på nytt krevd tilbakebetaling av rentene på kr 43 882. Videre ble det krevd dekning av utlegg på kr 3.300 som klageren har hatt i forbindelse med turer til Oslo. Til sist ble det krevd dekning av kroner 7.500 i påløpte advokatutgifter.
I svarbrev av 5. oktober 2009 anføres det at «[s]elger ble uttrykkelig gjort krav over dette, det hadde ikke vært aktuelt for [innklagede] å ta dette oppdraget dersom det ikke var vedtatt IN-ordning i borettslaget«. (Gjengitt med skrivefeil.)
Klageren har ikke fått slike opplysninger og det er heller ikke fremlagt noen dokumentasjon som skulle tilsi at dette overhodet har vært noe tema. Klageren har ikke hatt noen kunnskap om borettslagets eventuelle IN-ordning. Det synes nærliggende at innklagede ved inngåelsen av kjøpekontrakten har trodd at IN-ordningen var etablert. Da det i ettertid viser seg ikke å være riktig, kan ikke innklagede skyve det økonomiske ansvaret for dette over på klageren.
Klageren ville aldri solgt leiligheten dersom hun hadde fått opplyst at hun skulle sitte med ansvaret for fellesrentene frem til det ble etablert en IN-ordning. Hadde hun fått slike opplysninger, ville hun selvsagt ha forhørt seg nærmere om når dette eventuelt kunne/ ville skje.
Det kreves at klageren får tilbakebetalt beløpet på kr 43 882, samt dekket utgifter til reiser til Oslo med kr 3 300, og utgifter til advokat med kr 7 500. Samlet krav er kr 54 682.
Klagen er fremsatt gjennom advokat. I tillegg har klageren selv skrevet et brev direkte til Reklamasjonsnemnda. Nemnda har hatt vanskelig for å forstå innholdet i brevet.
Innklagede anfører:
Klageren kontaktet innklagede i oktober 2008. Hun hadde sin leilighet forsalg via en annen megler. Klageren hadde ikke hatt noen respons på leiligheten og hun ønsket å bytte megler. Etter å ha sett på saken, mente innklagede at han kunne gjøre et seriøst forsøk på å selge under følgende forutsetninger; leiligheten måtte selges til fullpris, det vil si uten fellesgjeld.
Markedet høsten 2008 var meget dårlig for alle typer eiendom i Oslo og spesielt hardt rammet var innskuddsleiligheter i nybygde borettslag. Det var på dette tidspunktet tilnærmet umulig å selge innskuddsleiligheter på grunn av høy rente (felleskostnader) og gjentatte negative omtaler om innskuddsborettslag av en samlet presse.
Den andre forutsetningen som ble gitt, var at prisen måtte ned. Klageren hadde kjøpt leiligheten da prisene var på topp, men markedet hadde nå falt betraktelig. Klageren ble uttrykkelig gjort oppmerksom på dette. Det hadde ikke vært aktuelt for innklagede å ta oppdraget dersom det ikke var opprettet IN-ordning i borettslaget.
Det ble inngått muntlig avtale mellom klageren og innklagede om at klagerens leilighet skulle legges ut for salg med annonsering på finn.no. Leiligheten ble lagt ut på finn.no 21. oktober 2009, og det ble avholdt visning. Det kom en interessent som vurderte å legge inn bud på leiligheten. Han ønsket imidlertid å legge inn bud som forutsatte at store deler av fellesgjelden var innfridd.
Skriftlig salgsoppdrag ble inngått 5. november 2008. Samme dag kontaktet innklagede forretningsføreren per e-post vedrørende muligheten for innfrielse av fellesgjelden siden borettslaget hadde vedtatt IN-ordning. Innklagede ble da informert om at de jobbet med å få IN-ordningen etablert og at første mulige innbetaling muligens ville være februar 2009.
Klageren ble underretter om dette og at konsekvensen var at innklagede måtte sitte med oppgjøret til det ble mulig å innfri andelens fellesgjeld. Dette var i orden for klageren, og budet av 10. november 2009 ble aksepter med dette som grunnlag.
Etter dette har tidspunktet for mulig innfrielse blitt forskjøvet gjentatte ganger helt frem til det ble mulig i september 2009. At borettslaget ikke har fått plass på IN-ordningen tidligere ligger klart utenfor innklagedes kontroll.
I henhold til kjøpekontrakten av 14. november 2008 § 4 er klageren ansvarlig for alle heftelser som ikke skal overtas av kjøperen, og disse skal slettes for klagerens regning. Som mellommann plikter innklagede også å sikre kjøperens interesser, og innklagede kunne derfor ikke foreta oppgjør til klageren.
Når det gjelder klagerens kommentarer til utbetaling av renter, er det riktig at det ble sendt en midlertidig oppgjørsoppstilling hvor renter, ved en forglemmelse, ikke var kommet med. Renter blir utbetalt i forbindelse med sluttoppgjør i henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 punkt 3. Her vises også til kontraktens § 3 punkt 1 og 3. For øvrig vises til brev av 23. mars 2009 der det blir bekreftet at renter blir utbetalt. Renter ble utbetalt ved sluttoppgjøret 18. september 2009.
Klagerens ytterligere anførsler:
Innklagede hevder at «[s]elger ble underretter om dette og at konsekvensen var at innklagede måtte sitte med oppgjøret til det ble mulig å innfri andelens fellesgjeld.«
Kjernen i saken er at klageren bestrider at hun har fått slik informasjon. Klageren er klar på at hun aldri ville solgt leiligheten under slike betingelser. Det må åpenbart være innklagede som har bevisbyrden for at denne informasjonen ble gitt. At det ikke fremgår noe om dette verken i oppdragsbekreftelsen eller kjøpekontrakten underbygger klart klagerens versjon av faktum.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Det er på det rene at kontrakt for dette salget ble undertegnet av klageren. Innklagede er av den klare oppfatning at klageren var innforstått med at oppgjør ikke kunne utbetales før IN-ordning var etablert. Dette underbygges av at hun ikke henvendte seg til innklagede for å få utbetalt sitt oppgjør i perioden fra overtakelse og frem til etter at første mulige nedbetaling skulle finne sted (i februar 2009).
Innklagede vil gjøre oppmerksom på at de gjentatte ganger purret på forvaltningskonsulenten hos forretningsfører vedrørende etableringen av IN-ordning. Dette fremkommer av e-post innklagede mottok 12. august 2009, hvor forvaltningskonsulenten beklager at innklagede stadig må purre. Innklagede vil presisere at de ikke har noen innvirkning på om et borettslag etablerer IN-ordningen.
Klageren har hele veien blitt informert om sakens gang. Hun har fått informasjon fra innklagedes saksbehandler, og hun har opplyst om at hun har hatt møter med forretningsfører vedrørende dette.
Klageren var meget fornøyd med innklagedes innsats, men ettersom tiden dessverre har gått, og borettslaget ikke har etablert IN-ordningen, har klageren endt opp med en oppfatning av at innklagede ikke har utført sitt arbeid tilfredsstillende. Dette er utenfor innklagedes kontroll.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning grunnet manglende opplysning knyttet til når andel fellesgjeld kunne innbetales gjennom IN-ordning.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.
Tvistespørsmålet i denne saken er om innklagede ga klageren informasjon om at det var usikkert når klageren ville få mulighet til å innbetale sin andel av fellesgjelden i borettslaget.
Reklamasjonsnemnda baserer seg bare på hva som kan dokumenteres skriftlig. Hvor det er påstand mot påstand som i denne saken, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens saksfremstilling større vekt enn den andres.
Konklusjon:
Klagen avvises.