RFE-2025-365

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Emera No2 AS (Emera Oslo Øst)

Saken gjelder:
Budgivning. God meglerskikk. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 24. november 2025 deltok klageren i en budrunde på en selveierleilighet som innklagede meglerforetak formidlet. Klageren var eneste budgiver og fikk tilslaget på 10 450 000 kroner. I forbindelse med kjøpet var klageren i kontakt med to meglere, henholdsvis en eiendomsmegler og en meglerfullmektig. Under budrunden opplyste megleren at det tidligere var inngitt et bud på 11 250 000 kroner, men ifølge klageren ble det ikke opplyst at budet stammet fra en annen salgsprosess gjennom et annet meglerforetak. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden, samt om det foreligger grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet differansen mellom sitt første bud og det vinnende budet, totalt 450 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
I budrunden ble det opplyst at det tidligere var inngitt et bud på 11 250 000 kroner. Etter kjøpet ble imidlertid klageren kjent med at boligen hadde vært forsøkt solgt gjennom et annet meglerforetak sommeren 2025. Budet megleren viste til, stammet dermed fra en annen salgsprosess. Verken budet eller omstendighetene rundt dette fremgikk av budjournalen klageren mottok. Det vises til SMS-korrespondanse med meglerfullmektigen av 22. oktober 2022.

Da klageren tok kontakt for nærmere avklaring, opplyste meglerforetakets fagansvarlig at eiendomsmegleren og meglerfullmektigen foresto det tidligere salgsforsøket, men at de da arbeidet i et annet meglerforetak. Videre at meglerforetaket ikke hadde tilgang til budjournalen og at det andre meglerforetaket nektet utlevering.

Megleren benyttet dermed et tidligere inngitt bud som et prisdrivende moment i budprosessen, uten å formidle nødvendig og korrekt kontekst. Budet var i realiteten fremsatt omkring seks måneder tidligere i forbindelse med en annen budrunde gjennom et annet meglerforetak. Dette ga et skjevt bilde av den faktiske konkurransesituasjonen og prisnivået i den aktuelle budrunden. Når budet på 11 250 000 kroner ikke fremgår av budjournalen, svekkes dessuten budgivningens transparens og kontrollmulighet.

Det stemmer ikke at klageren ble informert om at budet stammet fra en tidligere salgsprosess gjennom et annet meglerforetak i en periode da megleren var ansatt der, slik meglerforetaket hevder. Denne konteksten ble først formidlet etter budaksept. Klageren fikk kun opplyst tidspunktet for budet, nærmere bestemt at det ble inngitt før sommeren.

Selv om meglerforetaket ikke var oppdragsgiver for den tidligere salgsprosessen, fremstår det kritikkverdig at budet ble benyttet aktivt i en ny budrunde uten at megleren sørget for at det kunne dokumenteres og kontrolleres. I praksis ble kjøperen sittende med en prisdrivende påstand som ikke lot seg etterprøve.

Meglerens håndtering av budrunden er i strid med god meglerskikk og megleren har forsømt sin omsorgs- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. I tillegg foreligger det brudd på forskrift om eiendomsmegling kapittel 6 om forsvarlig budgivning og dokumentasjon.

Nemnda bes om å konstatere pliktbrudd, samt rette kritikk mot meglerforetakets håndtering av budhistorikken og -journalen. I tillegg bes nemnda om å vurdere hvorvidt det foreligger grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet differansen mellom hans første bud på 10 000 000 kroner og det vinnende budet på 10 450 000 kroner, totalt 450 000 kroner. Dersom klageren ikke hadde blitt informert om det tidligere budet, ville han som eneste budgiver ikke ha økt sitt bud.

Innklagede har i korte trekk anført:
Det stemmer at eiendommen ble forsøkt solgt gjennom et annet meglerforetak sommeren 2025, og at det i den forbindelse ble inngitt et bud på 11 250 000 kroner. Dette er korrekt gjengitt av megleren.

Budet stammer fra en salgsprosess gjennom et annet meglerforetak, hvor megleren på daværende tidspunkt var ansatt. Budet ble på vanlig måte formidlet til oppdragsgiver. Da megleren begynte å arbeide i meglerforetaket, ble både salgsoppdraget og kunnskapen om det tidligere inngitte budet, tatt med videre.

Budet fremgår ikke av budjournalen klageren har fått tilsendt, ettersom det inngikk i en annen budprosess gjennom et annet meglerforetak. Meglerforetaket har ikke tilgang til budjournalen fra det andre meglerforetaket. Budjournalen ble forsøkt innhentet, men dette ble avslått med henvisning til at vilkårene for utlevering ikke var oppfylt. Tilbakemeldingen fra det andre meglerforetaket var følgende:

Kopi av budjournal (åpen og/eller anonymisert) skal oversendes etter at handel er kommet i stand, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-4. Hos oss kom handel aldri i stand. Vilkår for utsendelse av kopi av budjournal er derfor ikke oppfylt.

Klageren ble informert om det tidligere budet i forbindelse med visning, og det ble presisert at budet stammet fra en tidligere salgsprosess gjennom et annet meglerforetak i en periode da megleren var ansatt der. Det ble også opplyst om tidligere prisantydning og senere nedjustering fra 11 500 000 til 10 700 000 kroner. Det ble verken gitt uriktige eller misvisende opplysninger om tidspunkt, foretak eller kontekst. Klageren hadde både god tid og mulighet til å gjøre seg kjent med eiendommen, markedet og prisnivået.

Klageren var eneste budgiver og var fullt klar over dette. Budprosessen var dermed utelukkende en forhandling med selgeren, og det forelå ingen uklarhet om konkurransesituasjonen. Klageren deltok på to privatvisninger og var godt kjent med boligen og dens verdi. Kjøpesummen på 10 450 000 kroner ble fastsatt etter forhandling mellom klageren og selgeren, og var lavere enn både den tidligere prisantydningen og det tidligere budet. Klageren hadde et realistisk og korrekt bilde av både prisnivået og markedet

Når det gjelder påstanden om at opplysningen om det tidligere budet ga et skjevt bilde av det reelle prisnivået, bemerkes det at prisnivået bestemmes av betalingsvilligheten i markedet. Klageren sto fritt til å by det han ønsket eller trekke seg fra forhandlingene.

Meglerforetaket kan ikke klandres for at budet ikke kan dokumenteres gjennom budjournal. Det andre meglerforetaket har opplyst at budjournalen kun kan utleveres dersom handel er kommet i stand, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-4.

Meglerforetaket har gjort det som med rimelighet kan forventes ved å forsøke å innhente dokumentasjon fra det andre meglerforetaket. Foretaket kan ikke pålegges ansvar for manglende innsyn i dokumentasjon som det verken eier eller har rettslig adgang til. At en opplysning ikke kan dokumenteres gjennom budjournalen, innebærer ikke at det er kritikkverdig å opplyse om faktiske forhold megleren har kunnskap om, så lenge opplysningen er korrekt og gis med nødvendig kontekst.

Megleren har verken opptrådt i strid med god meglerskikk eller forsømt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Erstatningskravet på 450 000 kroner avvises i sin helhet. Det påståtte tapet er udokumentert, og det foreligger ikke årsakssammenheng mellom de tidligere opplyste budet og kjøpesummen.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda legger til grunn at det tidligere budet på 11 250 000 kroner stammet fra en annen salgsprosess gjennom et annet meglerforetak, og at budet ikke fremgikk av budjournalen i den aktuelle handelen. Opplysningen om et slikt bud kan etter omstendighetene være relevant, men det forutsetter at det gis tilstrekkelig presis og tydelig informasjon om budets opprinnelse, tidspunkt og kontekst, slik at budgiverne ikke gis et misvisende bilde av den aktuelle konkurransesituasjonen.

Meglers omtale av dette budet i SMS 22. oktober 2025 kunne muligens vært mer utfyllende, men det fremgår at budet var fra før sommeren – altså fire måneder tilbake i tid, og hva budet gikk ut på. Det fremgår uttrykkelig at megler ikke hadde mottatt bud etter sommeren og at prisantydningen var justert. Dessuten fremstår SMSen som et svar på et forutgående spørsmål fra klager. Nemnda kan ikke se at det er sannsynliggjort at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved omtalen av det tidligere budet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Når det gjelder budjournalen, bemerker nemnda at denne kun skal omfatte bud inngitt i den aktuelle salgsprosessen.

Ettersom det ikke foreligger brudd på god meglerskikk, er det heller ikke tale om noen erstatningsbetingende uaktsomhet, og erstatningskravet fører ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.