RFE-2025-372

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
EiendomsMegler 1 Sør-Norge AS avd. Bergen Sentrum

Saken gjelder:
Hemmelig bud. God meglerskikk. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 7. mai 2025 deltok klageren i en budrunde på en selveierleilighet som innklagede meglerforetak formidlet. Boligen hadde en prisantydning på 3 990 000 kroner. Det var kun klageren og én annen budgiver som deltok i budrunden. Klageren innga et hemmelig bud på 3 990 000 kroner, som ved en feil ble formidlet til øvrige budgivere. Da den andre budgiveren svarte med et bud på 4 020 000 kroner, måtte klageren øke sitt bud til 4 050 000 kroner for å få tilslaget. Spørsmålet i saken er om megleren ved å formidle det hemmelige budet til øvrige budgivere har opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet 60 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Den andre budgiveren innga det første budet på 3 850 000 kroner. Klageren la deretter inn et hemmelig bud på 3 990 000 kroner, som ved en feil ble formidlet til øvrige budgivere. Megleren ringte umiddelbart og bekreftet feilen. Etter dette innga den andre budgiveren et nytt bud på 4 020 000 kroner. For å sikre seg eiendommen måtte klageren øke sitt bud, og fikk tilslaget på 4 050 000 kroner.

Meglerens formidling av det hemmelige budet var i strid med god meglerskikk og påvirket dynamikken i budrunden. Feilen førte til at den andre budgiveren økte sitt bud, slik at klageren måtte inngi et høyere bud. Dette medførte for klageren et dokumentert økonomisk tap på 60 000 kroner.

Det er ikke omtvistet at det foreligger en ansvarsbetingende feil. Det fremgår av tilsvaret at megleren har innrømmet feilen og beklaget det inntrufne. Meglerforetaket bestrider ikke at det ble begått en feil, og megleren har selv erkjent dette muntlig. Videre foreligger det en klar, direkte og dokumenterbar årsakssammenheng mellom formidlingen av det hemmelige budet og den etterfølgende budøkningen på den ene side, og klagerens økonomiske tap på den annen side.

Nemnda har gjentatte ganger lagt til grunn at det ikke kreves sikkert bevis for hvordan budrunden ville utviklet seg, kun at meglerfeilen kan ha påvirket prisutviklingen. Dette er i herværende sak helt åpenbart. I tillegg har nemnda flere ganger uttalt at en budgiver i en pågående budrunde ikke kan forventes å foreta vurderinger av økonomiske konsekvenser av en meglerfeil. Klageren hadde ikke mulighet til å reversere feilen, ettersom budet allerede var formidlet.

Meglerforetaket hevder at klageren viste forståelse i en stresset telefonsamtale under budrunden. Denne påstanden er verken dokumentert, juridisk relevant, bindende eller uttrykk for at klageren frafaller sitt krav.

Meglerforetakets påstand om at det gikk syv måneder før klageren reklamerte, fremstår irrelevant og i strid med nemndas praksis. Ved meglerfeil er fristutgangspunktet et annet enn ved boligmangler. Forbrukeren vil ofte først forstå tapet når oppgjøret foreligger. Overtakelse og oppgjør fant sted 1. juli 2025. Reklamasjonen ble sendt innen rimelig tid etter at det økonomiske tapet ble dokumentert, og var således rettidig.

Nemnda bes om å konstatere at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å formidle det hemmelige budet. Vilkårene for erstatning er oppfylt, og klageren krever erstattet 60 000 kroner. Beløpet tilsvarer differansen mellom klagerens første bud og det vinnende budet.

Innklagede har i korte trekk anført:
I budrunden ble klagerens lukkede bud gjort kjent for alle involverte. Det er på det rene at megleren innrømmet feilen og beklaget det inntrufne, henholdsvis etter at budet ble videreformidlet og før den andre budgiveren innga nytt bud. I dialog med klageren fikk megleren et klart inntrykk av at han ikke hadde ytterligere reaksjoner på det som hadde skjedd, og noterte følgende:

Kunden viste forståelse for feilen og aksepterte forklaringen. Han bekreftet at budet kunne stå til tross for at det ikke lenger var hemmelig.

Det er etter dette ikke nødvendig å gå inn på en diskusjon rundt ansvarsspørsmålet, men det vesentlige er hvorvidt det foreligger årsakssammenheng mellom den ansvarsbetingende handlingen og det anførte økonomiske tapet, og i forlengelsen av dette om det foreligger erstatningsplikt for meglerforetaket.

Etter inngivelsen av det lukkede budet på 3 990 000 kroner ble klageren kjent med at megleren hadde formidlet dette, og den andre budgiveren innga bud på 4 020 000 kroner. Klageren økte deretter sitt bud til 4 050 000 kroner, som selgerne aksepterte. Megleren har opplyst at selgerne var i tvil om de ville godta budet, ettersom også dette var inngitt som et hemmelig bud.

På tidspunktet feilen materialiserte seg forelå det flere handlingsalternativer. Klageren var både klar over feilen og konsekvensen av denne. Uansett hvor beklagelig dette var, kunne klageren ha unnlatt å inngi ytterligere bud, med den konsekvens at han ikke ville fått tilslaget, men også at det økonomiske tapet ikke ville ha oppstått. Det er heller ikke gitt at selgerne ville akseptert det lukkede budet på 3 990 000 kroner. Meglerforetaket kan dermed ikke se at det foreligger årsakssammenheng mellom den ansvarsbetingende handlingen og det fremsatte økonomiske tapet.

Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt. Klagerens krav avvises.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Det er i saken på det rene at klagerens hemmelige bud på 3 990 000 kroner ved en feil ble videreformidlet til øvrige budgivere. Nemnda finner at dette utgjør et klart avvik fra forsvarlig budhåndtering, og dermed et brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Meglerforetaket har slik nemnda oppfatter det innrømmet at det foreligger ansvarsgrunnlag. Nemnda tilføyer for ordens skyld at hemmelige bud ikke lenger er tillatt fra 1. juli 2025, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-8 tredje ledd andre punktum. Dette får imidlertid ingen innvirkning på spørsmålet om ansvarsgrunnlag i saken her, ettersom budrunden fant sted i mai 2025.

Klagesaken dreier seg om hvorvidt de øvrige vilkårene for erstatning er til stede.

Når det gjelder spørsmålet om erstatning, må det i tillegg til ansvarsgrunnlaget, foreligge økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng. Selv om det foreligger en ansvarsbetingende feil, er det avgjørende om feilen har påført klageren et økonomisk tap. Nemnda bemerker at budrunder er dynamiske prosesser, og at det knytter seg usikkerhet til hvordan budgivningen ville utviklet seg dersom feilen ikke hadde skjedd. Det kan ikke legges til grunn som tilstrekkelig sannsynliggjort at klageren ville fått tilslaget på sitt opprinnelige bud dersom det hemmelige budet ikke var blitt kjent for den andre budgiveren.

Nemnda legger også vekt på at klageren, etter å ha blitt kjent med feilen, valgte å delta videre i budrunden og forhøye sitt bud. Selv om dette skjedde i en presset situasjon, bidrar det til å svekke årsakssammenhengen mellom feilen og det påståtte tapet.

Etter en samlet vurdering finner nemnda at det ikke er sannsynliggjort tilstrekkelig årsakssammenheng mellom meglerens feil og det økonomiske tapet som kreves erstattet.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.