RFE-2025-374

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Romerike Eiendomsmegling AS Filial Lillestrøm (Aktiv Lillestrøm)

Saken gjelder:
Oppgjør. God meglerskikk. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 26. juni 2024 inngikk klagerne oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av enebolig. I forbindelse med salget bestilte megleren takst på vegne av klagerne. Det ble avtalt muntlig at takstkostnadene skulle trekkes i oppgjøret. Da klagerne mottok oppgjøret hadde ikke takstkostnadene blitt trukket, og klagerne mottok senere et betalingskrav direkte fra takstfirmaet. Spørsmålet er om megleren ved å ikke sørge for at fakturaen ble trukket i oppgjøret har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, samt sin plikt til å sørge for korrekt og fullstendig oppgjør, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9 første ledd. Klagerne krever at meglerforetaket fullt ut dekker kostnadene knyttet til takstfakturaen på 19 475 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
I forbindelse med salgsprosessen bestilte megleren takst på vegne av klagerne. Det ble avtalt muntlig med megleren at takstkostnadene skulle trekkes i oppgjøret, i tråd med vanlig praksis. Videre ble det bekreftet at alle kostnader var inkludert i oppgjøret og at det ikke ville påløpe flere etter signert oppdragsavtale.

Klagerne mottok ordrebekreftelse direkte fra takstfirmaet. Det var meglerforetaket som var oppdragsgiver overfor takstfirmaet og ansvarlig for å innhente og innarbeide fakturaen i oppgjøret. Oppgjøret ble avsluttet i juni 2025. Da oppgjøret ble sluttført la klagerne til grunn at alle kostnader var korrekt avregnet, slik oppgjørsoppstillingen og meglers profesjonsansvar forutsetter.

Den 7. desember 2025 mottok klagerne derimot et betalingskrav direkte fra takstfirmaet. Det viste seg da at megleren hadde unnlatt å registrere takstkostnaden i sitt system og derfor ikke lagt den inn i oppgjøret. Det er megleren og innklagede som er den profesjonelle parten i avtaleforholdet og dermed ansvarlige for at oppgjøret gjennomføres korrekt. Klageren må som forbruker kunne legge til grunn at et ferdigstilt oppgjør er korrekt, uten å måtte kontrollere meglerens faglige arbeid. At oppgjøret ble presentert som avsluttet, bidro til å skape uklarhet og ga inntrykk av at saken var endelig avsluttet. Dette er strid med kravet til forsvarlig oppgjørshåndtering. Meglerforetaket har erkjent dette som en oppgjørsfeil. Til tross for dette hevder meglerforetaket at klagerne skal betale kostnaden, og tilbyr kun å dekke halvparten. Dette støtter også at saken ikke ble korrekt håndtert.

At fakturaen formelt er stilt til klageren, endrer ikke ansvarsforholdet. Det var megleren som bestilte taksten og var avtalepart og betalingsansvarlig overfor takstfirmaet. Taksten inngikk i salgsoppdraget, og megleren hadde ansvar for oppgjøret, herunder betaling av avtalte kostnader, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9. En feil i oppgjøret kan ikke i ettertid belastes klagerne.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, samt sin plikt til å sørge for korrekt og fullstendig oppgjør, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9 første ledd. Klagerne krever at fakturaen på 19 475 kroner dekkes fullt av meglerforetaket i tråd med eiendomsmeglingsloven, god meglerskikk og etablert nemndspraksis.

Innklagede har i hovedsak anført:
I oppdragsavtalen kommer det frem at kostand for tilstandsrapport faktureres klageren direkte. I og med at dette var et dødsboskifte, så fikk klageren tilbud om å få fakturaen med ett års nedbetalingstid, slik at fakturaen kunne betales i sluttoppgjøret etter huset var solgt. Dette ønsket de, og dette ble avtalt muntlig mellom klageren og megleren.

Faktura ble mottatt pr. e-post til meglere 26. november 2024, og lagt i meglersystemet. Ved en feiltagelse ble ikke fakturaen samtidig bokført i regnskapet, og når oppgjørstidspunktet kom ble ikke denne fakturaen betalt.

Da takstmann kontaktet megleren, så husket hun ikke umiddelbart hva som var avtalt, og sjekket oppdragsavtalen. Der står det at faktura skulle til klageren, og da ble det sendt purring dit. I ettertid dobbeltsjekket megleren, og husket at det ble avtalte at fakturaen skulle trekkes i sluttoppgjør.

Etter mailhenvendelsene fra klageren, så tok megleren umiddelbart et møte med daglige leder for å finne ut hvordan saken kunne løses best mulig. Det er selvsagt beklagelig at fakturaen ikke ble betalt som avtalt, og meglerforetaket har på det sterkeste beklaget uteglemmelsen.

Oppgjøret ble utbetalt 13. juni 2025, og klagerne fikk beskjed fra megleren direkte om at det var lagt til utbetaling. Det er ikke noen formell signering av oppgjørsoppstillingen, men det oppfordres til å kontrollere at oppstillingen stemmer med egne noteringer. Meglerforetaket fikk ingen tilbakemelding på at tilstandsrapportfakturaen ikke sto oppført der, og klagerne fikk utbetalt nesten 20 000 kroner mer enn de hadde krav på. Meglerforetaket har forståelse for at det er vanskelig å få med seg alt i et stort boligsalg, med alle dets medfølgende dokumenter. Av den grunn forsøkte meglerforetaket å komme klagerne i møte etter at dette forholdet ble oppdaget. Daglig leder tok raskt kontakt med klagerne og foreslo en minnelig løsning det meglerforetaket tilbydde seg å dekke halvparten av takstfakturaen pluss påløpte renter. Etter noe betenkningstid fra klagerne fikk meglerforetaket avslag på tilbudet, og varsel om at de ville bli klaget inn til nemnda, dersom foretaket ikke betalte hele fakturaen.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder hvorvidt meglerforetaket har brutt sin oppgjørsplikt ved at kostnaden for tilstandsrapport ikke ble medtatt i oppgjøret, og om dette innebærer at meglerforetaket må dekke kostnaden.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Det er på det rene at kostnaden for tilstandsrapporten ikke ble tatt med i oppgjøret. Nemnda legger til grunn at dette skyldes en feil hos meglerforetaket.

Nemnda legger videre til grunn at det mellom partene var avtalt at kostnaden skulle dekkes gjennom oppgjøret. Dette er også bekreftet av innklagede. Meglerforetaket hadde bestilt tilstandsrapporten på vegne av klagerne. Det er ikke noe rettslig grunnlag for at klagerne ikke skal betale fakturaen.

Nemnda bemerker at det påhviler meglerforetaket å sørge for at oppgjørsoppstillingen er korrekt og fullstendig. Oppdragsgiver må som klar hovedregel kunne legge til grunn at et avsluttet oppgjør gir et riktig og endelig bilde av mellomværendet. I RFE-2025-085 , der en stylingpakke ikke var tatt med i oppgjørsoppstillingen, uttalte nemnda:

Nemnda mener – i likhet med det som ble utfallet i RFE-2010-180 – at megler, når oppgjørsoppstilling ble sendt ut, burde ha merket seg at det manglet en vesentlig kostnadspost på 28 775 kroner. Når det ikke ble gjort og klager ikke fikk beskjed om dette, mener nemnda at dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, som gir grunnlag for at vederlaget nedsettes, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klager har en oppfordring til å kontrollere at oppgjørsoppstillingen er korrekt, men megler – som profesjonell part som gjør dette daglig, og i tillegg tar seg betalt 7 500 kroner for å forestå oppgjøret – er nærmest til å sørge for at feil blir avdekket og kommunisert raskt. For en privatøkonomi vil det i alminnelighet være av stor betydning at det er forutberegnelighet rundt hva som skal betales.

Denne vurderingen er i det vesentlige dekkende også for saken her. Nemnda kan ikke se at det kan tillegges avgjørende vekt at klagerne ikke oppdaget feilen ved gjennomgang av oppgjørsoppstillingen. Risikoen for feil av denne art må bæres av meglerforetaket som profesjonell part. Nemnda finner at vederlaget skjønnsmessig skal settes ned med 15 000 kroner, tilsvarende som i RFE-2025-085.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved Romerike Eiendomsmegling AS Filial Lillestrøm har opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket skal kreditere klager 15 000 kroner.