RFE-2025-375

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Foss og Co Vestby Son Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:
Budgivning. God meglerskikk. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 17. november 2025 kjøpte klagerne sitt rekkehus formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Det deltok to andre budgivere i budrunden. Eiendommen hadde en prisantydning på 5 800 000 kroner, og klagerne fikk tilslaget på 6 070 000 kroner. I etterkant av budgivningen oppdaget klagerne at alle bud var registrert uten finansieringsforbehold. Klagerne skulle samtidig selge sin tidligere bolig, og mottok bud på denne fra en av de samme budgiverne som hadde deltatt i budrunden på eiendommen de kjøpte. Budgiveren hadde finansieringsforbehold og fikk ikke på plass finansiering for lavere bud enn det som ble inngitt på rekkehuset klagerne kjøpte. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet 100 000 kroner, da de mener å ha betalt for mye for eiendommen.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Klagen gjelder meglerens håndtering av budrunden, særlig manglende kontroll av finansieringen til konkurrerende budgivere. Selv om klagerne vant budrunden, mener de at meglerens håndtering kan ha påvirket budprosessen på en måte som medførte at de betalte mer enn nødvendig.

Budjournalen viser at alle bud ble registrert uten finansieringsforbehold og akseptert fortløpende. I denne prosessen mottok klagerne bud på sin bolig fra samme budgiver som la inn bud på boligen klagerne kjøpte. Budet på klagernes bolig var gitt med finansieringsforbehold, utløp uten aksept, og budgiveren fikk ikke finansieringen på plass. Budet var dessuten lavere enn det budgiveren senere la inn på boligen klagerne kjøpte. Dette tyder på at budgiveren ikke hadde finansieringen i orden, noe megleren ikke informerte om under budrunden.

Et bud som ikke hadde dokumentert finansiering ble registrert og videreformidlet som “uten forbehold”. Klagerne fikk ingen beskjed om manglende finansiering, noe som kan ha påvirket deres budstrategi og konkurranseforhold. Dette er ikke i tråd med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Meglerens håndtering har medført et økonomisk tap for klagerne, da de betalte mer enn nødvendig for eiendommen. Basert på budjournalen og klagernes maksimale bud, anslår klagerne at de kunne fått tilslaget på et lavere bud dersom de hadde fått korrekt informasjon om at konkurrerende bud ikke var finansiert.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren krever erstattet 100 000 kroner, da de betalte mer enn nødvendig for eiendommen.

Innklagede har i hovedsak anført:
Klageren deltok i budrunden, la inn høyeste bud og fikk tilslaget på eiendommen. Budrunden ble gjennomført i tråd med ordinær praksis, og alle bud ble inngitt uten forbehold om finansiering.

Det er korrekt at budjournalen viser at alle bud ble inngitt uten finansieringsforbehold, noe som samsvarer med budgiverens egne opplysninger. At finansieringen til budgiveren ikke var kontrollert på tidspunktet budet ble inngitt, innebærer ikke at budet var gitt med forbehold eller at det skulle vært registrert annerledes. Megleren mottok ingen opplysninger under budrunden som tydet på at budgiveren ikke var reell. Budgiveren ga klart uttrykk til megleren om at finansieringen var i orden.

Dialogen mellom partene pr. e-post viser at megleren på en åpen og konkret måte redegjorde for at finansieringen til budgiveren ikke var kontrollert på tidspunktet budet ble inngitt. Megleren forsøkte å komme i kontakt med budgiverens bank og oppgitte kontaktperson for å få bekreftet finansieringen, men dette lot seg ikke gjøre som følge av at budet ble gitt på kveldstid, utenfor bankens åpningstid, og med kort akseptfrist. I denne perioden ble det inngitt nye og høyere bud, som naturlig medførte at megleren måtte prioritere håndteringen av disse og forsøke å kontrollere finansieringen knyttet til det til enhver tid ledende budet.

Klageren synes å legge til grunn at bud uten dokumentert finansiering ikke kan videreformidles som «uten forbehold». Dette er en misforståelse. Et bud kan registreres og videreformidles som «uten forbehold» når budgiver selv ikke har tatt forbehold, uavhengig av om finansieringen er kontrollert på tidspunktet budet inngis. Et bud uten forbehold er rettslig bindende for budgiver, og megler kan verken legge til eller endre forbehold på vegne av en budgiver. At finansieringen ikke ble kontrollert på tidspunktet budet ble inngitt, påvirker ikke budets juridiske karakter eller bindende virkning.

At samme budgiver senere ikke fikk finansiering på plass i forbindelse med bud på klagers bolig, kan ikke tillegges avgjørende vekt. Budgivers økonomiske situasjon kan ha endret seg over tid, og dette gir ingen sikker indikasjon på at finansieringen ikke var i orden på tidspunktet for budrunden i denne saken.

Klageren vant budrunden og kjøpte eiendommen da selgeren valgte å akseptere det høyeste budet. Det foreligger ikke noe økonomisk tap som følge av budrunden. Det bemerkes at meglerforetaket ikke har mottatt noe formell klage eller krav om kompensasjon fra klageren. Det er heller ikke gjort noe forsøk på å løse saken i minnelighet. Etter nemndas vedtekter er det et saksbehandlingsvilkår at klageren har forsøkt å løse saken direkte med motparten. Siden meglerforetaket ikke har fått anledning til å imøtegå kravet om erstatning, ber meglerforetaket om at kravet avvises fra behandling. Kravet om erstatning kan uansett ikke føre frem, da det verken foreligger ansvarsgrunnlag, økonomisk tap eller årsakssammenheng.

Meglers håndtering av budrunden var i samsvar med gjeldende rett og god meglerskikk.

Eiendomsmeglingsloven § 6-8 sjette ledd var gjeldende på tidspunktet for budrunden og regulerer meglers plikt til å kontrollere budgivers finansiering før handel sluttes, samt plikt til å gi selger skriftlig orientering dersom slik kontroll ikke er foretatt.

Det foreligger ikke brudd på eiendomsmeglingsloven eller god meglerskikk, og klagen kan således ikke føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved håndteringen av budrunden, herunder ved manglende kontroll av finansieringen til budgivere, og om dette gir grunnlag for erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Innklagede har anført at klagen må avvises som følge av at saken ikke først er forsøkt løst direkte mellom partene.

Nemnda kan ikke se at dette gir grunnlag for avvisning. Etter nemndas vedtekter er det et vilkår at klageren har gitt innklagede anledning til å ta stilling til kravet før saken bringes inn for nemnda. Det avgjørende i denne sammenheng er om innklagede har hatt en reell mulighet til å uttale seg om forholdet.

I denne saken fremgår det av partenes forklaringer at det har vært e-post dialog i etterkant av budrunden, og at meglerforetaket har vært kjent med klagernes syn. Innklagede har dessuten i tilsvaret til nemnda redegjort for sitt syn på saken. På denne bakgrunn finner nemnda at vilkårene for realitetsbehandling er oppfylt.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 at megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk. Etter § 6-8 skal megleren kontrollere budgivers finansiering før handel sluttes.

Nemnda bemerker at et bud som inngis uten forbehold om finansiering, er bindende for budgiver, uavhengig av om finansieringen er kontrollert på det tidspunkt budet fremsettes. Megler kan som utgangspunkt formidle slike bud.

I RFE-2025-298 er følgende uttalt om meglers plikt til å kontrollere en budgivers finansiering:

Det er nå lovfestet i eiendomsmeglingsloven § 6-8 sjette ledd at oppdragstakeren skal kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes. En kontroll som begrenses til dette, vil imidlertid ikke uten videre være i tråd med god meglerskikk. Det fremgår følgende i NOU 2021: 7 punkt 19.3.8:

I budrunder med mange budgivere og mange bud, kan kontroll for hvert bud bli veldig omfattende og ikke gjennomførbart innenfor akseptfristene. Som et minimum bør eiendomsmegleren foreta slik kontroll ved hvert første bud fra en budgiver, for å unngå at budgivere som kanskje ikke er reelle boligkjøpere, kommer med i budrunden og kan være med på å presse opp prisen. Uansett må eiendomsmegleren kontrollere finansiering ved siste bud, noe som innebærer at eiendomsmeglerne bør kontrollere finansiering for alle bud når de mener budrunden nærmer seg slutten.

Budgivers finansiering skal kontrolleres «så langt det er mulig», jf. RFE-2024-36 med videre henvisninger. Her er det pekt på at dette først og fremst har som formål å verne selger mot budgivere som ikke er reelle. Der det er usikkerhet knyttet til en budgivers finansiering, kan megler imidlertid etter omstendighetene være forpliktet til å opplyse om dette til øvrige budgivere, jf. RFE-2024-36 med videre henvisninger.

Det er opplyst at megleren forsøkte å komme i kontakt med budgiverens bank, men at dette ikke lot seg gjøre på grunn av tidspunktet og korte frister. I denne saken finner nemnda ikke at det er tilstrekkelig sannsynliggjort at megleren hadde konkrete holdepunkter under budrunden for å betvile budgiverens finansiering.

Nemnda kan heller ikke se at det er dokumentert at megleren unnlot å foreta nødvendige vurderinger eller tiltak som det var praktisk mulig å gjennomføre i situasjonen. Etter omstendighetene var det ikke påkrevd å varsle andre budgivere, herunder klagerne, om at finansieringen ikke hadde latt seg kontrollere, jf. RFE-2025-298 og RFE-2024-36.

At den aktuelle budgiveren senere ikke fikk finansiering i forbindelse med en annen handel, kan etter nemndas syn ikke tillegges avgjørende vekt ved vurderingen av meglers håndtering i denne budrunden.

På denne bakgrunn finner nemnda ikke grunnlag for å konstatere at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

For at erstatning skal kunne tilkjennes, må det foreligge ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng.

Nemnda bemerker at klagerne fikk tilslaget på eiendommen som høyeste budgivere. Det knytter seg betydelig usikkerhet til hvordan budrunden ville utviklet seg dersom forholdene hadde vært annerledes. Nemnda kan derfor ikke se at det er sannsynliggjort at klagerne har lidt et økonomisk tap som følge av meglers håndtering av budrunden.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klagerne gis ikke medhold.